Mais uma análise Top de linha do nosso leitor CA

Bolha Imobiliária… Movimento que se inicia para combater um aumento de tarifa de R$ 0,20, depois vai ganhando volume e novas causas, mesmo sem ter dono aparente… FED sinalizando que poderá antecipar redução de QE para que se inicie em 2.013 e que poderá “zerar” em 2.014… em 19/Jun/2013 a BOVESPA com queda superior a 3% e das 15 Ações com maiores quedas, 5 são de construtoras, além de 4% de queda do IMOB… Cotação do US$ mantém movimento de subida apesar das contra-medidas do BC… Declarações do Ricardo Amorim cada vez mais contraditórias tentando defender que bolha imobiliária não explodirá (ué, antes nem existia?)…

Será que tudo está relacionado?

Aqui sabemos que sim e que a história começou há alguns anos, acredito que de acordo com equação abaixo:

(MCMV, Redução de juros e aumento de prazos p/ adquirir imóveis de forma geral e aquecer economia com mais empregos na construção civil e maior sensação de poder de compra para classe “C” que realizaria o “sonho da casa própria” = Plano p/ eleger Dilma)

MAIS

(Capital especulativo no Exterior e no Brasil procurando outras “moradas” com maior rentabilidade em especial após explosão da bolha imobiliária americana e principalmente após Governo americano injetar cada vez mais US$ na economia para buscar sua recuperação = nova oportunidade do Governo brasileiro estimular consumo usando este capital farto MAIS novos aumentos nos gastos do Governo brasileiro para estimular ainda mais o crescimento, sem foco em ganhos de produtividade)

MAIS

(IPO de construtoras e todas comprando terrenos ao mesmo tempo e iniciando explosão de construções DEPOIS aumentos de custos com mão-de-obra, matéria prima e terrenos DEPOIS subidas estratosféricas em preços de imóveis DEPOIS alguns bilhões de R$ em distratos todo trimestre e quedas constantes em vendas de imóveis DEPOIS aumento constante em estoques de imóveis e quedas em lançamentos DEPOIS quedas de preços de imóveis cada vez mais relevantes, constantes e perceptíveis DEPOIS 5 construtoras que devem mais que todo seu patrimônio DEPOIS …)

MAIS

(Redução de juros de forma geral e incentivos a classe “C” para contração de dívidas e realização de sonhos de consumo = plano do governo para eleição do PT em 2.010 / 2.011)

MAIS

(Continuidade das ações acima para tentar ganhar próximas eleições para Presidente, sem que, em momento algum, houvesse incentivos a aumento de produtividade para busca de equilíbrio entre oferta e demanda = estratégia para tentar ganhar eleições para o resto da vida sem grande esforço, só através de incentivo irresponsável ao consumo e endividamento)

MAIS

(Maquiagem de PIB, da inflação, da taxa de desemprego, do superávit primário, etc, etc, etc = fazer de conta que está tudo bem)

GEROU

(custo elevado de locação de imóveis comerciais ou investimento desproporcional para sua aquisição DEPOIS repasse do custo maior para preços = maior inflação E maior volume de desistências e falências em especial de empresas de pequeno porte = menor crescimento)

MAIS

(custos de forma geral subindo muito em função de consumo crescente sem oferta acompanha-lo, devido a falta de investimentos para aumentar produtividade E crescimento de empregos sem ganhos de produtividade = maior inflação E decréscimo na competitividade das empresas frente a outros países)

GEROU

(Inflação alta, crescimento baixo, balança comercial com déficit recorde, desindustrialização, perda de crédito junto a agências de avaliação de riscos internacionais, aumento constante do desemprego a partir de janeiro/2013, nível de inadimplência em patamar muito elevado, nível de endividamento das famílias em nível muito elevado e mais recentemente, parada no crescimento do consumo)

GEROU

(o tomate super-inflacionado, as compras cada vez menores no supermercado, a descrença no Governo por parte de empresários no Brasil e no Exterior e também da população, em especial a classe média que pagava conta acima sem receber nada em troca, retomada de aumentos da SELIC para conter inflação)

MAIS

(movimento que combate aumento de tarifas do transporte público sem ter acolhida do Governo para ouvir reivindicações)

MAIS

(desespero do setor imobiliário apelando para novas declarações de Ricardo Amorim, mais uma vez, sem nenhuma credibilidade ou consistência)

EM PARALELO

(FED sinalizando que vai reduzir injeção de US$ na economia antes do esperado, iniciando em 2.013)

GEROU

(população revoltada protestando todo dia, centenas de milhares espalhados pelo Brasil)

MAIS

(BOVESPA com recordes de baixa, US$ com recordes de alta)

PRÓXIMOS CAPÍTULOS ATÉ O RESULTADO FINAL (10 palpites):

1 – US$ continuando trajetória de subida e pressionando inflação, em 2.013 com 1 US$ devendo chegar a pelo menos R$ 2,50, talvez muito mais, difícil de prever ;
2 – SELIC acelerando trajetória de subida para compensar aumento do US$ e inflação (chega a 2 dígitos até o final do ano, mais que previsões anteriores) ;
3 – Consumo caindo no 2T2013, desindustrialização continua pelo medo do empresariado com cenários político e econômicos negativos e instáveis, balança comercial não se salva mesmo com queda do US$ devido a fortíssima queda de competitividade aliada com desaquecimentos mais perceptíveis em China e Europa reduzindo consumo de commodities por lá ;
4 – Como efeito dos itens anteriores, aumento em desemprego, inadimplência, endividamento, distratos e assuntos relacionados ;
5 – Aumento no número e intensidade dos movimentos de revoltas populares, com as mais diversas bandeiras e participantes, intensificando-se e pedindo a cabeça dos governantes, em especial do Governo federal, que será cada vez mais reconhecido como o principal causador das mazelas acima. Isto tudo como consequência das situações acima e incentivado pelo processo de revolta popular que já se iniciou ;
9 – Governo com suas estratégias sempre erráticas e ineficazes, mais perdido que cachorro em dia de mudança, não consegue estancar nenhuma das sangrias acima, age apenas com medidas paliativas de impacto por prazo cada vez mais reduzido (podemos ter intervalos nas manifestações populares em função disto, mas não eliminação das mesmas, devem voltar a ocorrer ainda em 2.013 e durante 2.014, permeando o cenário de eleições e a provável derrocada do PT) ;
8 – Investidores que ainda não venderam seus imóveis, entrando em desespero com cenário acima e aumentando seus descontos para se livrarem do problema ;
9 – Construtoras acelerando lançamentos no 2T2013 para conseguirem pagar parcelas das dívidas e outras obras já em andamento e/ou porque algumas em situação crítica não querem novo trimestre de prejuízo, estoques de imóveis sem vender crescendo, aumento nos descontos e na persistência destes descontos, até que número muito grande de pessoas perceba a bolha imobiliária, tudo isto acontecendo no máximo até outubro/2013 e iniciando pelo Estado de SP ;
10 – Despair não passa do 1S2014 para o Brasil como um todo, mesmo para RJ que muitos apostam que duraria até depois das Olimpiadas. Tudo que consta acima excede em muito a capacidade de reação de Governo e Construtoras.

Fonte: http://www.atribuna.com.br/noticias.asp?idnoticia=189868&idDepartamento=5&idCategoria=0

Apesar da onda  de percepção do santista de que os preços dos imóveis estão muito altos, o mercado ainda suportará novos aumentos, mesmo que a um ritmo menor do que verificado nos anos anteriores. Já o Brasil não está livre de enfrentar o estouro da bolha imobiliária, mas a probabilidade disso ocorrer ainda é pequena.

A análise é do economista Ricardo Amorim, um dos debatedores do programa Manhattan Connection, da Globonews, que abriu o 3º Ficon – Fórum da Indústria da Construção de Santos e Região no Mendes Convention Center.

O Ficon é um evento do Sistema A Tribuna de Comunicação, com realização da Una Eventos.

“Comparei os preços de 385 cidades no mundo, sendo 12 do Brasil, e Santos é uma delas. Brasília é a décima mais cara do mundo e Fortaleza e Campinas estão entre as mais baratas. Mas Santos está no meio do bolo (por volta da 185ª posição). Aqui o preço ainda é de nível médio”, afirma ele.

A desaceleração da economia e o lançamento de um grande número de empreendimentos levaram a vacância de escritórios corporativos de alto padrão a aumentar 51,4% em São Paulo no segundo semestre de 2012, mostrou um levantamento da Herzog Imóveis Industriais e Comerciais.

Segundo a pesquisa, a taxa de vacância desse tipo de imóvel –que representa a média dos espaços vagos nos empreendimentos– aumentou de 10% no primeiro semestre do ano passado para 15,14% no segundo.

O fenômeno provocou uma redução de 1,67% no valor dos aluguéis, cujo preço médio por m² caiu de R$ 120 para R$ 118, puxado por imóveis dos bairros Vila Olímpia, Itaim Bibi, Verbo Divino e Alphaville.

O levantamento leva em conta os escritórios corporativos padrão A e AA, que contam com especificações técnicas de alta categoria como lajes superiores a 400 m², sistema de ar condicionando central, bom sistema de segurança contra incêndio, entre outras.

O aumento da vacância foi consequência da entrega de um volume 42% maior de empreendimentos em 2012 (676.598 m²) que o registrado em 2011, sendo que a maior parte (370 mil m²) foi lançada no segundo semestre.

Segundo Simone Santos, diretora de serviços corporativos da Herzog, o grande número de lançamentos é resultado da aceleração de projetos de construção por parte de investidores após o mercado ter dado sinais de crescimento nos últimos anos. Isso aconteceu a partir de 2007 e ao longo de 2012, principalmente no segundo semestre.

“Com a desaceleração da economia, que coincidiu com o lançamento de muitos empreendimentos, a absorção da oferta está sendo mais lenta, o que se reflete em uma maior taxa de vacância”, afirmou Simone.

ESTABILIDADE DE PREÇOS

Para o primeiro trimestre de 2013, a previsão da Herzog é que o número de lançamentos caia para 77.442 m². “A queda é expressiva, mas é importante para manter o equilíbrio de preços no mercado”, disse.

A expectativa é que o volume volte a subir no segundo semestre, para 412 mil m². “Mas se, por acaso, [a economia] ‘der uma derrapada’, pode ser que comece a sobrar espaço, e aí ocorre o processo inverso do que passamos nos últimos anos [de aumento da demanda e preços]“, afirma.

Como resultado, a perspectiva é de estabilidade dos valores de venda e locação de imóveis durante este ano e maior flexibilidade por parte de proprietários para renegociar contratos.

Em um dia histórico, abrimos um tópico especial para conversarmos sobre o momento que o Brasil vem passando, vamos discutir o futuro da economia e da politica brasileira.

A compra das unidades de R$ 200 mil exige entrada de R$ 40 mil e prestações de R$ 2 mil, o que dificulta o acesso da nova classe média ao financiamento, mesmo facilitado por programas do governo.

Empreendimentos com unidades de R$ 200 mil, que esgotavam no lançamento, agora levam mais de um ano para alcançar 70% de vendas. Entrada de R$ 40 mil e prestações de R$ 2 mil inviabilizam o financiamento para a maior parte das famílias

Realizar o sonho da casa própria voltou a ficar difícil no Brasil, principalmente para a nova classe média. Endividadas e com o poder de compra corroído pela inflação, famílias não estão conseguindo arcar com os financiamentos, mesmo com a ainda abundante oferta de crédito imobiliário. Quando simulam formas de pagamento, compradores têm se deparado com valores de entrada impraticáveis e prestações que não mais se encaixam no orçamento já bastante comprometido.

Imóveis avaliados em até R$ 200 mil, incluindo os que envolvem programas habitacionais do governo, exigem desembolso imediato de pelo menos 10% do valor total. Ainda que as condições oferecidas pelos bancos sejam muito melhores se comparadas com épocas anteriores, o atual cenário econômico apertou as contas das famílias, adiando por tempo indeterminado os planos de se livrar do aluguel.

Empreendimentos populares antes viabilizados no lançamento ou em no máximo dois meses, agora levam mais de um ano para terem 70% das unidades comercializadas. “Para o mercado, o principal ponto de alerta hoje é o endividamento das famílias”, atesta o diretor da Associação Brasileira de Mercado Imobiliário (Abmi), Pedro Fernandes, antes de ponderar que a oferta de imóveis se mantém alta, o que também contribui para diminuir a velocidade de vendas.

Perda de renda

Os programas do governo continuam atraindo as classes mais baixas, sublinha Fernandes, mas a desaceleração da massa salarial real prejudicou o segmento. “Renda as pessoas têm, mas como estão endividadas não conseguem viabilizar a compra”, comenta. O ideal, segundo especialistas, é que as parcelas do imóvel não comprometam mais do que 30% da renda familiar, além de ter metade do valor do bem depositado no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou em outras aplicações.

A pensionista Antônia Aparecida Lemos Neto, 59 anos, foi contemplada com o programa Morar Bem, do Governo do Distrito Federal (GDF), mas a dificuldade de pagar a entrada a impediu de agarrar a oportunidade. “Além de não poder ter outro bem financiado, tinha que pagar R$ 32 mil de sinal”, detalha ela, que ainda precisaria arcar com mensalidades de R$ 2 mil por uma casa orçada em R$ 200 mil no condomínio Jardins Mangueiral.

Empolgada com a chance de comprar o imóvel, Antônia levou dois meses para reunir toda a papelada necessária, antes de constatar que não seria possível dar continuidade ao processo. “Não deu certo e ainda gastei R$ 200 para juntar todos os documentos”, reclama ela, que diz não perder a esperança da casa própria. “Espero encontrar uma residência cujo valor de entrada seja compatível com meu orçamento”, completa.

O presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF), Adalberto Valadão, observa que o crescimento da inadimplência leva os bancos a, naturalmente, ficarem mais rígidos nas análises de crédito. Mas, desta vez, avalia ele, o cenário econômico exerceu um peso maior para arrefecer as vendas no segmento popular. “As pessoas estão demorando mais para decidir pela compra”, afirma.

As prestações de até R$ 1,5 mil não seriam o principal problema do bombeiro militar Michael Ferreira Moura, 25 anos, que espera não demorar a comprar a primeira casa. “Difícil é ter R$ 18 mil para dar de entrada”, lamenta ele, que confessa não ter condições de, atualmente, encarar o financiamento do imóvel estimado em R$ 180 mil. Por enquanto, Moura terá de garantir o aluguel no Guará — R$ 600 por mês —, onde mora com a noiva.

Para conquistar a casa própria, o bombeiro trabalha com um planejamento financeiro para os próximos 15 meses. Ele tem separado todo mês cerca de R$ 800 do salário, para conseguir juntar o valor da entrada: 30% ele aplica na poupança e o restante é investido na compra de bezerros, em um negócio da família que ele considera rentável. “Meu tio fazendeiro identifica a oportunidade, cuida do gado e eu entro com o dinheiro”, conta.

Cautela

O consumidor está desconfiado e cauteloso, reforça o sócio-diretor da Apex Engenharia, Eduardo Aroeira. “Ninguém quer se endividar mais neste momento”, comenta o empresário, que aposta em retomada do ritmo de vendas à medida que o estoque de unidades no mercado vá diminuindo. “Enquanto houver muita opção, ainda que esteja com renda livre, o cliente tende a ficar na expectativa de encontrar algo melhor e, por isso, adia a compra”, argumenta.

Em relatório com as perspectivas para este ano, a agência Fitch Ratings alerta para um aumento no número de distratos de compra e venda de imóveis no ano passado. O relatório recomenda que as empresas monitorem esta situação nos próximos anos, que pode aumentar os estoques de imóveis e reduzir o fluxo de recebíveis. O documento aponta que as causas da elevação dos distratos podem estar associadas ao maior volume de crédito não aprovado pelos bancos. Procurada pela reportagem, a Fitch não abriu os números exatos dos distratos.

Na opinião da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), o aumento de distratos era esperado devido ao aquecimento do mercado. Além disso, o País começa a sofrer com o cenário de desaceleração da economia mundial, o que aumenta a cautela dos bancos na concessão de crédito aos compradores. “Isto faz com que os bancos sejam mais rigorosos na aprovação de cadastros de financiamento e aumentem taxas de juros e operacionais, que podem acabar inviabilizando o financiamento”, diz Alexandre Naves Soares, advogado da entidade. Sem conseguir financiamento nos bancos, muitos compradores acabam pedindo o distrato do contrato de compra e venda da unidade.

O consultor Roberto Sampaio, da Empírica Real Estate, concorda que a concessão de crédito tem diminuído: “A desconfiança faz parte da cultura bancária, enquanto que o otimismo compõe a estrutura das construtoras”.

Sampaio diz que é importante atingir um equilíbrio eficaz entre a cuidadosa área de crédito e o empolgado setor das vendas. “Seria interessante ter uma análise de crédito adequada no estande de vendas, mas até que ponto isso não atrapalharia as negociações?” diz o consultor. Eduardo Shpaisman, diretor da Construtora Shpaisman concorda que uma análise de crédito mais rigorosa minimiza a possibilidade de distrato. Ele pondera, no entanto, que existem outros fatores que podem motivar um pedido de distrato pelo cliente. “Excetuando- se a questão da análise de crédito, é muito difícil se ter o controle sobre a decisão do cliente. Não fazemos uma campanha de marketing com investimento alto para no momento da assinatura perguntar se o cliente sabe o que está fazendo. É uma questão muito delicada.”

Revenda e outros custos

Recolocar um imóvel distratado à venda traz novamente a necessidade de se pagar os custos de intermediação imobiliária, com o pagamento dos honorários dos corretores, composição de contratos e divulgação da disponibilidade do imóvel no mercado. Este custo de revenda, segundo o consultor Roberto Sampaio, pode ficar em 10% do valor do imóvel, a cada vez que a unidade é recolocada no mercado. Na análise de Sampaio, o mercado brasileiro está suficientemente aquecido para que as revendas aconteçam sem maiores prejuízos para as construtoras.

Além de exigir um novo esforço para a venda da unidade, o distrato causa outro problema, que é o desequilíbrio no fluxo de caixa. Quanto mais perto da entrega das chaves, maior é o prejuízo para a empresa, devido aos valores já pagos que deverão ser devolvidos. “O problema financeiro é a alteração do fluxo de caixa da empresa, principalmente no curto prazo, que pode causar um descolamento entre as receitas e despesas previstas”, explica Eduardo Shpaisman.

Operacionalmente, os distratos podem ser resolvidos basicamente de duas formas: em acordo entre as partes ou então, judicialmente. O distrato contratual, quando as partes estão de acordo, é simples e é previsto em lei pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor. Há então a devolução ao comprador das parcelas recebidas, descontados os custos de comercialização, de marketing, e de administração. Essa situação tem de ser prevista em contrato firmado entre as partes. Segundo dados da ABMH as construtoras retêm em média de 30% a 50% do valor pago pelo comprador, porém esse percentual que fica para as empresas é questionado pela associação. Para o advogado da ABMH, “percebe-se que esta disposição contratual é abusiva. A jurisprudência tem firmado entendimento de que a devolução deve ser de 70% a 90% do que o consumidor efetivamente pagou. Se a culpa do distrato for da construtora, ela é obrigada a devolver 100% do que recebeu”.

Além da retenção de parte do que foi pago, as construtoras, em alguns casos, aplicam multas de rescisão de contrato, que podem variar de 10% a 20% do valor do imóvel. O Código de Defesa do Consumidor prevê que as mesmas multas aplicadas aos compradores devem também ser impostas sobre os vendedores, dando isonomia entre as partes. Então, quando a construtora não cumpre o seu papel, ela tem de devolver o que recebeu e ainda arcar com a multa. Mas a maioria dos casos de construtoras que pedem o distrato envolve situações onde o comprador deixou de pagar parcelas, ficando as empresas protegidas pela lei.

Custos operacionais e financeiros dos distratos

Demanda de tempo – diversas áreas da empresa (comercial, contas a receber, contas a pagar e jurídico) deverão se voltar novamente para um imóvel que já foi comercializado.
Custos administrativos – participação em reuniões, emissão de planilhas de saldo devedor para o cliente que deseja o distrato e emissão de cheque de devolução.
Custos jurídicos – gerar revisões da minuta de distrato, honorários de advogado e custo do processo judicial, quando for o caso.
Custos de marketing – divulgar novamente a disponibilidade do imóvel e perda do apelo do momento de lançamento.
Intermediação imobiliária – deverão ser pagas novamente as comissões das vendas.
Impacto no caixa – interrupção da série de pagamentos, diminuindo recebíveis sem diminuir os gastos.

Acordo é melhor saída

Eduardo Shpaisman aconselha o entendimento entre as partes. Segundo ele, o processo judicial é prejudicial para a revenda do imóvel: “A aplicação de multas não é totalmente eficaz porque não há interesse em litígio e muitas vezes para que se evite este caminho é necessário conceder o abatimento de uma parte das multas para rescindir e não ficar com a unidade bloqueada”.

Se não há acordo entre as partes, a rescisão do contrato é feita na justiça, como determina o Código de Processo Civil. José Airton Carvalho Filho, advogado imobiliário, explica: “Os processos judiciais que envolvem a rescisão do contrato, em regra, tramitam pelo rito ordinário, que é a forma procedimental mais complexa existente no processo civil brasileiro”. Ele explica que no processo de rescisão há a fase de instrução do processo, com apresentação das defesas e réplicas, apresentação das partes e testemunhas, além de realização de pericia técnica. “Proferida a sentença, a parte inconformada com o resultado poderá recorrer ao Tribunal de Justiça, cabendo, ainda, após o julgamento pelo Tribunal de Justiça, recursos aos tribunais superiores em Brasília”, finaliza o advogado. Durante este trâmite, o imóvel fica bloqueado para a negociação, atrasando assim, sua revenda. Esse cenário de demanda judicial é custoso às empresas. Roberto Sampaio explica que se o processo não terminar quando o imóvel for concluído, a empresa deverá arcar com os impostos prediais e também com o condomínio e outros gastos de manutenção.

RESCISSIONS INCREASE AND THREATEN CASH FLOW

A report disclosed by the Fitch Rating Agency in the beginning of this semester indicates that in 2011 there has been an increase in the number of rescissions in the buy-sell agreements between real estate incorporators and buyers. The problem may cause an accumulation in the completed housing units and damage the flow of company receivables, threatening their financial balances. According to the lawyer of the Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH) (Brazilian Housing Borrowers’ Association), Alexandre Naves Soares, the increase of rescissions is related to the more strict criteria from banks in conceding real estate credit and to the stabilization of real estate prices at the end of last year. “During the real estate boom, many people bought real estate without planning. On the other hand, prices stopped escalating and frustrated many investors’ expectations. Those who bought hoping to gain with the price raises discovered that it was bad business, in which it was not worth investing to pay the remaining debt”, says the lawyer. The consultant Roberto Sampaio, from Empírica Real Estate, analyses that the increase in rescissions and judicial suits is proportional to the growth in sales and agrees that the concession of credit has been reduced because, according to Sampaio, “distrust is part of the banking culture, while optimism is in the contractors’ structure”. For the industry’s firms, a more rigorous credit analysis before the sale would minimize the possibility of there being a rescission, but this is a delicate measure, conflicting with the commercial area’s anxieties.

Como o leitor já está sabendo a essa altura, os juros básicos da economia voltaram a subir. Pressionado pela inflação e pela desconfiança do mercado, não sobrou outra alternativa ao COPOM além de aumentar a taxa Selic. Esse movimento tem grandes implicações para o mundo dos investimentos. Se por um lado a renda fixa pode vir a se tornar mais atraente para investimentos futuros se os aumentos na Selic continuarem, outros mercados podem sentir impacto negativo: o investidor em ações, por exemplo, passa a ter um custo de oportunidade maior de investir em ações com relação a investir em renda fixa, o que pode levar a novas quedas nesse mercado. E o mercado imobiliário, que cresceu muito no cenário de queda de juros dos últimos anos, pode sofrer bastante com esse aumento. Entenda o porquê.

Renda do consumidor é o limite para o crescimento do mercado imobiliário

O grande ponto a ser considerado é meio óbvio: pagar juros mais altos é sempre ruim. Com a elevação da Selic, logo logo as instituições financeiras deverão começar a repassar esse aumento para os juros do mercado imobiliário. Com isso, o valor das prestações dos novos contratos deve começar a aumentar bastante, o que deve frear ainda mais o crescimento desse setor, que já vem enfrentando problemas nos últimos meses. Afinal, a renda dos consumidores não aumenta conforme aumenta o valor dessas prestações; ela tem um limite a partir do qual não pode sustentar as despesas decorrentes da aquisição do imóvel.

E isso não sou eu quem diz. Como o leitor sabe, gosto bastante do site The Motley Fool. Veja o que eles têm a dizer sobre a relação entre renda e preço de imóveis:

˜Uma variável que “realmente conta” no mercado imobiliário é o preço dos imóveis em relação à rend média. As pessoas têm que pagar por suas casas ao longo do tempo, e esse dinheiro precisa vir de suas rendas. Enquanto o curto prazo é dominado por mudanças na taxa de juros e na oferta, há poucos precedentes históricos para o crescimento de preços superior à taxa de crescimento da renda ao longo do tempo.

Verifique o preço médio de imóveis em relação à renda média da população, e você terá os seguintes dados:

Durante a bola imobiliária americana, tínhamos todos os tipos de desculpa para preços que estavam crescendo mais que a renda. Dizíamos que o mercado imobiliário era especial. Dizíamos que o custo dos financiamentos permaneceria baixo. Dizíamos que sempre poderíamos vender nossas casas para outra pessoa. E estávamos errados sobre todas as três desculpas. Em 2010 a relação preço-por-renda dos lares americanas despencou para a média histórica, onde as humildes leis da aritmética financeira diziam que elas deveriam ficar.”

O texto pretende comparar a situação americana com a canadense, para sustentar a tese de que provavelmente o Canadá está passando por uma bolha imobiliária “atrasada” em relação à americana. E eu acredito que algo parecido esteve acontecendo no Brasil ao longo dos últimos tempos, e só agora talvez estejamos começando a ver o processo de desaceleração, começando por algumas cidades. O ponto é que o preço dos imóveis aqui começou a subir de maneira muito mais acelerada que a renda da população (ou alguém recebeu aumento de salário superior a 400% nos últimos 6 ou 7 anos? Mas há imóveis cujos preços subiram a essa taxa nesse período).

Estudo de caso mostra como aumento de juros afeta o preço dos imóveis e pode levar à diminuição de preços

Vejamos como ocorre isso na prática. Imagine que uma família tem um salário de R$ 10.000,00 e deseja adquirir um apartamento. Como as regras de financiamento impedem que o valor da prestação seja superior a 30% da renda bruta, é possível pagar um teto de R$ 3.000,00 de prestação. Observe como o valor que pode ser financiado com essa prestação varia conforme as taxas de juros sejam mais altas ou não.

Com juros de 8% ao ano, os juros mensais são de 0,643%, essa renda seria suficiente para financiar um apartamento de R$ 407.000,00 em 30 anos, dando uma entrada de R$ 81.400,00 (20% do valor do imóvel), com os restantes R$ 325.600,00 sendo financiados pela tabela SAC. A prestação inicial seria de R$ 2.998,05. Na verdade, o valor financiado seria um pouco menor, porque não levei em conta nos cálculos os seguros e taxas de administração do contrato. Nessas condições, o valor total pago ao longo dos 30 anos seria de R$ 703.496,24, ou 2,16 vezes o valor do financiamento.

Se os juros subissem um pouquinho, para 10% ao ano, os juros mensais seriam de 0,797%. A prestação inicial do apartamento do exemplo anterior já subiria para R$ 3.499,48. Isso significa que duas coisas poderiam acontecer: (1) a família teria que escolher outro apartamento, em piores condições, para financiar, a fim de que a prestação caiba no bolso; ou (2) o preço do apartamento teria que cair um pouco. No caso do exemplo, para que a prestação voltasse a caber no bolso da família, o preço teria que cair de R$ 407.000,00 para pouco menos de R$ 350.000,00 – uma queda de 14% no preço do imóvel apenas porque os juros subiram 2%. Por outro lado, o o valor total pago das prestações ao longo dos 30 anos, caso alguém financiasse o valor de R$ 407.000,00, já iria para R$ 794.003,38 – um aumento de R$ 90.507,14 por causa de um pequenino aumento na taxa de juros.

Com juros a 12%, como era comum há menos de 3 anos no financiamento imobiliário, os juros mensais seriam de 0,948% e a prestação inicial de um apartamento que custasse R$ 407.000,00 já iria para R$ 3.991,00. Apenas uma família que tivesse uma renda bruta de mais de R$ 12.000,00 teria condições de financiá-lo. Para que a família do nosso exemplo inicial pudesse pagar as prestações, seu preço já deveria cair para R$ 306.000,00. Ou seja, uma variação de apenas 4% nos juros do financiamento seria responsável por uma queda de aproximadamente 25% no preço do imóvel. E nesse caso, quem financiasse o mesmo valor do exemplo inicial, teria um custo efetivo total de R$ 882.747,18, ou R$ 179.250,94 a mais que no primeiro exemplo. Veja o gráfico que mostra o quanto o custo efetivo do financiamento aumentaria drasticamente nos 3 exemplos:

Observe que, no primeiro caso, o valor pago pelo apartamento era de 2,16 vezes o valor do financiamento. No segundo caso, 2,43 vezes; e, no terceiro caso, 2,71 vezes. Ou seja, para pegar o mesmo valor financiado, é preciso pagar cada vez mais juros. Isso é óbvio. Mas insisto: a diferença é gritante. No primeiro caso, com juros de 8% ao ano, você paga R$ 377.896,24 de juros. No último caso, com juros a 12% ao ano, paga R$ 557.147,18 – para pegar exatamente o mesmo valor emprestado, R$ 325.600,00. Em qualquer dos casos, paga-se mais que o dobro do valor financiado. E, repito, sem contar o seguro e a taxa de administração pagos.

O que isso tudo quer dizer? Que, acredito, acabou o último bastião que segurava o preço dos imóveis em patamares mais elevados. Juros mais baixos possibilitavam financiamento de imóveis com rendas menores no sistema financeiro de habitação. Com juros mais altos (e o aumento da Selic de 7,25% para 8,00% significa um aumento de 10,34% na taxa de juros), os financiamentos exigirão rendas cada vez maiores para apartamentos que custam o mesmo preço de antes. Restam duas alternativas: ou as pessoas comprometem mais de sua renda (o que, em determinado ponto, é impossível, porque há outros compromissos), ou os preços começam a cair de modo que a renda das pessoas continue poder a sustentar o financiamento. Para que nada disso aconteça, é necessário que as pessoas comecem a pagar os imóveis sem financiamento. Mas você conhece muitas pessoas que compraram seu primeiro imóvel à vista? Eu não. E, veja bem, usei como exemplo um preço de imóvel que, em algumas cidades do país, é irrisório. Com R$ 407.000,00, você compra no máximo um apartamento de 2 quartos em Brasília, com sorte. Para comprar um 3 quartos com elevador e garagem, só com algo em torno de R$ 900.000,00 – o que demandaria, com juros de 8%, uma entrada salgada de R$ 180.000,00 e uma prestação mínima de R$ 6.629,00. Com juros de 12% e mantido o mesmo preço, a prestação já subiria para R$ 8.825,00 e, ao final do financiamento, o comprador teria pago R$ 1.952.020,80.

A propósito, mais um presentinho do blog pra você: uma planilha que calcula o financiamento da tabela SAC (desconsiderando preço de seguro e outras taxas usualmente compradas).

Fonte: http://abcuritiba.com/2013/06/12/um-outro-boom-no-mercado-imobiliario/

“Uma boa parte dos imóveis a venda em Curitiba nunca será vendia, não pelo preço que estão pedindo”, diz Plínio Gonzaga. Plínio tem 83 anos, 60 deles dedicados à imobiliária que batizou com seu sobrenome. O veterano do mercado imobiliário é um sujeito suave, com uma expressão benevolente que o faz lembrar um avô de comercial de farmácia. Quando Plínio fala dos rumos do setor em que atua, todo esse pacifismo se dissolve e é possível perceber algo queimando dentro dele: a voz acelera e o rosto chega a ficar vermelho. Plínio definitivamente não está feliz com o que está acontecendo, seja lá for que esteja acontecendo.

Em Curitiba, o preço dos imóveis cresce enquanto o estoque se acumula. Entre janeiro de 2012 e fevereiro deste ano, o estoque cresceu 19% e nem isso foi capaz de frear a inflação no setor. Desde janeiro do ano passado, a a cotação dos imóveis subiu 10,1% na cidade, uma alta que não é superada por nenhuma outra capital.

A percepção de Plínio é a de que há gente sambando sobre a lei da oferta e da demanda. Ele avisa que, na prática, o valor dos imóveis já está caindo e diz que o mercado descobriu um jeito de esconder eventuais indicadores negativos. “Eu nunca vi venderem apartamento com desconto de 30%. Nem no supermercado você encontra desconto de 30%. Agora imagine se vai existir isso na hora de comprar um apartamento!” A tese de Plínio é simples: os valores de mercado foram supervalorizados e, com a demanda em queda, há uma tendência natural de que eles caiam. Os descontos de até 30% poderiam ajudar a maquiar essa tendência, gerando a percepção de que o mercado ostenta uma saúde que ele já não tem.

As declarações de Plínio Gonzaga vão na contramão de qualquer coisa que o mercado imobiliário tenha a dizer sobre si mesmo. O setor é eficiente ao gerar dados sobre seu andamento e mais eficiente ainda ao contestar as interpretações negativas desses dados. Consultores e incorporadores fariam fila para ter a chance de derrubar as teses de Plínio. Para eles, a elevação dos preços tem causas mais orgânicas que as apontadas pelo veterano: “O mercado vive uma profunda escassez de mão de obra e de terrenos. Esses dois fatores por si só impulsionam o preço de venda”, diz Luiz Affonso Mugiatti, da ImobInvest.

Os movimentos recentes do mercado imobiliário estão relacionados (como quase tudo no Brasil de hoje) ao surgimento de uma nova classe média. O crédito também desempenha um papel fundamental. Como a Caixa Econômica oferece 73% dos financiamentos imobiliários, isso poderia dar ao governo grande poder e liberdade para regular o setor. Em tese, bastaria ameaçar cortar o crédito para ter todos os protagonistas do mercado na mão. Na prática, a ameaça soaria vazia e desesperada. O governo tem dificuldades para manter as construtoras na linha.

Entre 2009 e 2011, as unidades entregues pelo programa Minha Casa Minha Vida eram tão pobres na execução e no acabamento que o governo se viu obrigado a estabelecer novos critérios. Como o comprador era novato e sem nocão do que exigir, o mercado aproveitou para oferecer a ele cozinhas sem azulejo, salas sem piso e conjuntos habitacionais que alagam. Recentemente, a Caixa Econômica Federal chegou a lançar um 0800 para receber reclamações contra as construtoras do Minha Casa Minha Vida.

Com fiscalização afrouxada, Caixa Ecnonômica para o comprador e BNDES para o construtor, o Brasil ofereceu o melhor dos mundos para a indústria da construção civíl. Aos comprador restou o mundo real: no começo do ano passado, Leandro Miranda de Araújo, de 32 anos, foi morar em um apartamento da MRV Engenharia em um conjunto na rua Itajubá, no Portão. A obra foi entregue com dois anos de atraso. Nas primeiras semanas, Leandro percebeu uma série de problemas aparentemente triviais: infiltrações, tubulações entupidas e revestimentos se soltando. Esses problemas nunca geraram nada mais sério que reuniões de condomínio acaloradas, até outubro de 2012. No final daquele mês, Leandro percebeu apenas tarde demais um vazamento de gás. Houve uma explosão e ele precisou ser hospitalizado.

Histórias como a de Leandro não são raras e há clientes da MRV se articulando aqui e ali para tentar algum tipo de ressarcimento. O acúmulo de uma vasta clientela enfurecida nunca fez com que a MRV encontrasse qualquer tipo de restrição para atuar no mercado brasileiro. A empresa só recebeu uma punição relevante –ainda que branda – quando foi acusada de usar trabalho escravo em suas obras.

A MRV foi condenada pela “supressão em larga escala” de direitos trabalhistas em São Paulo, Minas Gerais, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul, Espírito Santo e Paraná. “A situação é preocupante. Em alguns casos há risco de morte eminente. Já teve um acidente no interior de São Paulo com a queda de um bloco que matou o operário, pois não havia proteção contra queda e a MRV teve que pagar R$ 400 mil por danos morais à família. Além disso, um grupo de migrantes do nordeste foi mantido dentro da obra, dormindo no chão e sem sanitário. Outro grupo dormiu por semanas dentro de um contêiner”, diz o procurador Rafael de Araújo Gomes, no pé da MRV desde 2010.

No Paraná, a obra da MRV que usava trabalho escravo era a do Spazio Cosmopolitan, um condomínio residencial. O caso fez com que a Caixa Econômica suspendesse financiamentos para as obras da construtora. Para a MRV, um problema sério: 92% do seu faturamento está atrelado ao Minha Casa Minha Vida. No dia em que a construtora entrou na lista negra do trabalho escravo, as ações da MRV chegaram a cair 5%. Duas semanas depois, quando a MRV deixou a lista e – mais importante – voltou a ter acesso ao crédito, os papeis já começavam a recuperar a perda. Para contornar a situação, a MRV alegou que os escravos pertenciam a uma empresa terceirizada. Foi o que bastou.

O Spazio Cosmopolitan foi entregue com um atraso superior há um ano. Os moradores continuam reclamando até hoje. Há o caso do jovem casal que precisou de cinco reformas para sanar as infiltrações do banheiro e tantas outras queixas. O final feliz é só para acionistas.

Para um jovem engenheiro que começou a carreira nesse período de crédito farto, mesmo obras entregues com atrasos, como a do Spazio Cosmopolitan, foram rápidas demais: “Em muitos casos, o tempo de espera para a secagem dos materiais não foi respeitado. E sabe Deus o que mais pode ter acontecido por aí. Se nos próximos dez anos não desabar nada, é porque aquela santa padroeira do Rafael Greca é forte mesmo”, a santa mencionada é Nossa Senhora da Luz dos Pinhais. Não há nada no credo católico que atribua a ela o poder de manter de pé construções instáveis.

O engenheiro assustado não se expõe e tem um bom motivo para tanto: uma carreira inteira pela frente. Plínio Gonzaga, o veterano descontente, já não se sente na obrigação de agradar a ninguém. Gente ligada às construtoras tende a encarar as advertências dele na base da galhofa, talvez porque levá-lo a sério signifique ter de lidar com uma culpa significativa: aproveitamos uma farta oferta de crédito para construir moradias menores e piores. Aproveitamos o deslumbre do pobre recém chegado ao mundo do consumo para oferecer-lhe um produto caro e de segunda linha.

Plínio pode ser espírito aparentado do legendário Candinho, o repórter, editor, diagramador e contato comercial da revista Paraná em Páginas. Candinho passou a vida denunciando rombos, desmandos e falcatruas na Urbs. Ele vociferava contra a autarquia mesmo nos dias de ouro do pacto de silêncio local. Candinho era voz dissonante e, por isso mesmo, era visto como um indignado doido e inconsequente. O jornalista, solitário em sua luta, morreu em 2012; um ano antes de pode dar a seguinte manchete: Prefeitura encontra rombo de R$ 150 milhões na Urbs e anuncia auditoria.

Falando ainda sobre o mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos, convido a uma reflexão, baseada em uma analogia:

Faz sentido, termos um relógio que tem preço de R$ 400 subir para R$ 800 sem mudar nada nele, em prazo de 3 anos, sendo que a inflação e os salários subiram menos de 1/5 do que subiu o preço do relógio em termos percentuais? Passaria a fazer sentido, se alguém dissesse que antes as pessoas não conseguiam pagar porque o financiamento era em 4 vezes de R$ 100, só que após 3 anos, a pessoa conseguia pagar em 10 vezes de R$ 80 e por isto, tem muito mais gente procurando e comprando este relógio, o que justifica o aumento? E se dissermos que passados mais 3 anos, o mesmo relógio passou a custar R$ 1.100 em 10 vezes de R$ 110,00, isto faria sentido para você, sabendo que nestes 3 últimos anos, mais uma vez a inflação e os salários subiram muito menos do que o relógio?

Dar uma condição de financiamento que permite a mais pessoas adquirirem um bem, faz com que o mesmo tenha um VALOR muito maior para as pessoas? O relógio passou a valer muito mais e ter muito mais utilidade por causa disto? Todos sabemos, que o que o segmento imobiliário fez com os preços dos imóveis, de forma geral, é bastante comparável ao exemplo do relógio mais acima, principalmente se avaliarmos os imóveis usados, que ao final das contas, não mudaram nada, ao contrário, apenas se depreciaram mais ao longo deste período . Lembrando que o termo depreciação guarda relação com investimento, e é o próprio segmento imobiliário que defende a tese que imóvel é investimento…

A justificativa básica do segmento imobiliário para aumentos de preços acima do razoável (algumas vezes o que cresceu a renda e a inflação do período), é que a lei de oferta e procura, “obrigou” o aumento relevante nos preços.

Quais os outros argumentos, criados pelo segmento imobiliário?

Alguns diriam que no caso do Brasil e para imóveis, teremos copa do mundo e olimpíadas e em virtude de significativas obras viárias, o acesso aos imóveis ficará muito melhor, com bem menos trânsito, as ruas ficarão mais bonitas e com melhor acabamento, etc. Alguém viu isto acontecer de forma tão relevante que justifique aumentos de preços tão elevados? Ainda vai acontecer? Afetou 100% dos bairros nas cidades que sediam os jogos? Afetou inclusive a outras cidades, muito distantes das cidades-sede? Em todos os casos melhorou, ou chegou a piorar por aumentar o trânsito e caos na região próxima a Estádios?

Outros alegarão que imóveis novos têm mais infra de lazer e outras melhorias (“espaço gourmet”, áreas de lazer com mais de 30 itens), o que justifica este crescimento nos preços. Mas e os imóveis antigos, porque subiram acompanhando o preço dos novos?

Ao fazer comparações honestas, entre imóvel novo que não tem impermeabilização, que foi construído por profissionais menos experientes por falta de mão-de-obra, que foram construídos em lugares muito piores porque os lugares melhores já tinham sido usados pelos antigos, que usaram material inferior para manter ou aumentar margem das construtoras ou para buscar preços menos exagerados em função da queda de demanda acentuada, imóveis novos construídos muitas vezes sobre áreas contaminadas, com trem passando atrás e assim por diante, tudo isto realmente é melhor em relação aos antigos e justifica o crescimento do preço que os novos tiveram?

Analisando pontos acima, faz sentido o aumento de preços ocorrido, seja para novos ou usados?

Ah, mas brasileiro aceita pagar mais caro por tudo, veja o caso dos automóveis. É verdade, só que automóveis novos não aumentam de preços há anos e caíram em muitos casos, várias revendas de veículos usados quebraram e os preços dos carros usados despencaram. Tudo isto após uma explosão de crédito. Excelente exemplo para o mercado imobiliário, não é? Sem contar, que o preço da “parcelinha”, no caso dos imóveis, já voltou a ser o mesmo do começo da história, ou seja, de novo não cabe no bolso…

As justificativas dadas pelo segmento imobiliário e mencionadas acima já estão um pouco desgastadas, as pessoas estão vendo cada vez mais que o próprio crédito imobiliário está inviável para grande maioria (antes pagavam R$ 400 pelo relógio em 4 vezes de R$ 100, agora estão pedindo R$ 1.100 em 10 vezes de R$ 110, continuam sem poder pagar, pois salários e renda de forma geral subiram pouco comparado ao relógio…). Também já perceberam que todos estão vendo a “qualidade superior” dos imóveis novos nos últimos anos (consultem no “www.reclameaqui.com.br”, as reclamações contra imóveis novos aumentaram muito mais que o crescimento na quantidade de imóveis construídos…). Sobre a copa do mundo e olimpíadas, bem, é só olhar em volta, esta é ainda mais difícil de justificar…

Quais as justificativas mais recentes?

Como o desgaste para corretores com a verdade, que aparece cada vez mais, está crescente, as justificativas mais recentes dizem respeito ao custo dos imóveis. Justificativa é que matéria-prima, terrenos e mão-de-obra subiram muito, não tem como baixar o preço dos imóveis…

Estas últimas justificativas são ótimas, sabem por quê? Como vendas caíram muito, tem tanto terreno sobrando na mão das construtoras que não estão nem conseguindo vender para outras do mesmo ramo por falta de interessados, tivemos redução de mais de 100 mil funcionários no setor de construção só em Abril/2013, quedas em vendas de materiais de construção, então, seria o momento de todos estes custos caírem e daí, permitir redução no preço dos imóveis.

A excessiva especulação, com vendedores segurando estoques de imóveis sem vender para tentar manter o preço alto, já fez com que 5 construtoras ficassem entre as 9 empresas com maior risco de insolvência no Brasil no 1T2013. Até quando estas construtoras vão conseguir continuar segurando seus estoques sem quebrar? Estas 5 já devem mais do que todo o patrimônio delas…

Para quem acha que as construtoras tem este “poder” ou que mesmo o Governo brasileiro tem tanto “poder” assim, para socorrer o grande mercado especulador de imóveis brasileiro, construindo e mantendo estoques gigantes de imóveis sem vender, façam outras comparações:

1) Nenhum outro país do Mundo teve crescimento de mais de 150% no preço de imóveis em menos de 6 anos e ainda assim conseguiu sustentar isto, todos tiveram quedas relevantes nos preços. Por que no Brasil seria diferente ? Por que somos o país das Jabuticabas (só o Brasil tem esta fruta)? Lembrando que na Espanha os Bancos fizeram o mesmo que as construtoras e por lá o preço já caiu mais de 30% ;

2) Todo o crescimento de vendas e de preços mais acentuado tinha como premissa e aconteceu em cenário econômico extremamente favorável, com empregos crescentes e reajustes salariais de categorias crescentes, juros (SELIC) caindo, grande fluxo de capitais vindo do Exterior para o Brasil, expectativas positivas de crescimento da economia, balança comercial muito favorecida por aumento de commodities em todo o Mundo, BOVESPA ainda atrativa para investidores, segmento industrial ainda relativamente saudável e assim por diante. Hoje o cenário é exatamente o contrário disto e com isto, vendas de imóveis vem caindo muito e já existem diversas quedas de preços registradas. Como evitar que a gangorra faça o seu movimento natural de descida? O Governo tem fôlego para resolver todos os problemas mencionados neste parágrafo e entre outras coisas, ainda salvar 5 das maiores construtoras do País que estão quase falidas, bem com o segmento imobiliário como um todo e mais todos os bancos envolvidos, em especial os públicos, subsidiando não só MCMV, mas ainda os especuladores? E as construtoras, que veem os distratos crescerem a cada trimestre e estarem em alguns bilhões de reais, sabendo que neste cenário a tendência é só de piorar (mais clientes inadimplentes no fluxo de caixa direto com construtoras, que ficam sem condições de contrair financiamento bancário ou mesmo antes disto, que não conseguem pagar parcelas antes da entrega do imóvel), como elas resolverão este imbróglio?

3) Já tínhamos tido antes rebaixamento da CEF e do BNDES pela agência de risco Moody´s, a primeira por ter empréstimos concedidos de mais de 20 vezes seu capital e o segundo por contabilidade criativa. Recentemente a Standard & Poors sinalizou que poderá rebaixar notas de crédito do Brasil e de mais 11 bancos, a continuarem as políticas “heterodoxas” e ineficazes, políticas estas que eram parte da “tábua de salvação” do segmento imobiliário (não aumentar juros para combater inflação e tentar resolver problema com desoneração fiscal) ;

4) US$ hoje bateu novo recorde dos últimos anos, chegando a R$ 2,16 há pouco. Com isto, para combater seu efeito inflacionário, novos aumentos em SELIC e portanto, novo impacto na redução de consumo de forma geral, afetando a capacidade de pagamento de dívidas também e gerando um ciclo de aumento de inadimplência, redução de previsão de crescimento do PIB, etc. Tudo isto com forte impacto negativo sobre Mercado Imobiliário.

Temos ainda muito mais fatos a relatar, sobre relatório do FMI com alerta a bancos brasileiros sobre especulação imobiliária e seus riscos, além de uma infinidade de evidências que o Governo e Construtoras tem seus braços atados e não possuem mais as famosas “soluções mirabolantes”.

Afinal, a lei de oferta e procura, utilizada na estória do relógio no começo deste texto, onde aumentava muito a procura e por consequência o preço, também se aplica agora: a procura caiu muito e temos muitos imóveis sobrando, a mão-de-obra, terrenos e matérias-primas, tem que ver seus preços caírem e também os imóveis. Ou o segmento imobiliário vai mandar revogar a lei de oferta e procura, só porque agora não é mais conveniente?

Capacidade Financeira x Mercado consumidor – A Dicotomia de preços entre quem compra e quem vende imóveis no Brasil em tempos de Bolha Imobiliária.

Uma curiosidade que sempre tive era saber qual a real capacidade das pessoas adquirirem imóveis aos preços cobrados.
Então coletei alguns dados e comecei a refiná-los

Segundo a tabela de distribuição de renda do IBGE de 2010 o percentual da população em relação ao numero de mínimos que ela recebe seria.

Sem rendimento** — 6,60%
Até meio salário mínimo – – 8,10%
Entre meio e 1 salário mínimo — 24,50%
De 1 a 2 salários mínimos — 32,70%
De 2 a 3 salários mínimos — 10,60%
De 3 a 5 salários mínimos — 8,30%
De 5 a 10 salários mínimos — 6,10%
De 10 a 20 salários mínimos — 2,20%
Mais de 20 salários mínimos — 0,90%

E considerando que existem 80 milhões de trabalhadores ativos o numero de pessoas de acordo com essa tabela seria

Sem rendimento** — 5.280.000
Até meio salário mínimo — 6.480.000
Entre meio e 1 salário mínimo — 19.600.000
De 1 a 2 salários mínimos — 26.160.000
De 2 a 3 salários mínimos — 8.480.000
De 3 a 5 salários mínimos — 6.640.000
De 5 a 10 salários mínimos — 4.880.000
De 10 a 20 salários mínimos — 1.760.000
Mais de 20 salários mínimos — 720.000

Considerando que o financiamento de credito imobiliário só é possível comprometer 30% da sua renda com parcelas de pagamento.
Considerando o salário mínimo em R$ 678 e a apenas faixa a partir de 2 mínimos as prestações máximas que poderia se comprometer num financiamento imobiliário seria

De 2 a 3 salários mínimos — R$ 508,5
De 3 a 5 salários mínimos — R$ 813,6
De 5 a 10 salários mínimos — R$ 1.525,5
De 10 a 20 salários mínimos — R$ 3.051
Mais de 20 salários mínimos — R$ 4.068

Usando um simulador básico de banco para um imóvel com entrada mínima de 20% e financiando do saldo devedor em 30 anos
O valor das primeiras parcelas e a renda mínima necessária para financiar os imóveis no Brasil seria aproximadamente

Imóvel de 80 mil 1° parcela R$ 652,78 Renda mínima R$ 1.865,10
Imóvel de 100 mil 1° parcela R$ 817,12 Renda mínima R$ 2.334,62
Imóvel de 150 mil 1°parcela R$ 1.202,09 Renda mínima R$ 3.434,56
Imóvel de 200 mil 1° parcela R$ 1.594,46 Renda mínima R$ 4.555,60
Imóvel de 250 mil 1° parcela R$ 1.986,82 Renda mínima R$ 5.676,64
Imóvel de 300 mil 1° parcela R$ 2.379,19 Renda mínima R$ 6.797,68
Imóvel de 350 mil 1° parcela R$ 2.771,55 Renda mínima R$ 7.918,73
Imóvel de 400 mil 1°parcela R$ 3.163,92 Renda mínima R$ 9.039,77
Imóvel de 600 mil 1°parcela R$ R$ 4.733,38 Renda mínima R$ 13.523,94
Imóvel de 800 mil 1°parcela R$ R$ 6.302,84 Renda mínima R$R$ R$ 18.008,11
Imóvel de 1 milhão 1°parcela R$ R$ 7.872,30 Renda mínima R$ 22.492,28

Considerando o levantamento do Nosso amigo Espiriquidilberto com relação aos apartamentos a venda na cidade do Rio de Janeiro e focando na relação quantidade x preço (Base ZAP imóveis Rio)

Temos os seguintes números
até 100.000 — 110
100.000 a 150.000 — 468
150.000 a 200.000 –1270
200.000 a 250.000 — 1839
250.000 a 300.000 — 2080
300.000 a 350.000 — 1977
350.000 a 400.000 — 2034
400.000 a 600.000 — 4922
600.000 a 800.000 — 3462
800.000 a 1 milhão — 2671
1 a 1,25 milhões — 1788
1,25 a 1,5 milhões — 1713
1,5 a 2 milhões — 2029
2 a 3 milhões — 2357
acima de 3 milhões — 2655
Estoque 31.375

Se fizermos uma distribuição % por faixa de preço temos as seguintes concentrações de apartamentos por valor

até 100.000 — 0,35%
100.000 a 150.000 — 1,49%
150.000 a 200.000 — 4,05%
200.000 a 250.000 — 5,86%
250.000 a 300.000 — 6,63%
300.000 a 350.000 — 6,30%
350.000 a 400.000 — 6,48%
400.000 a 600.000 — 15,69%
600.000 a 800.000 — 11,03%
800.000 a 1 milhão — 8,51%
1 a 1,25 milhões — 5,70%
1,25 a 1,5 milhões — 5,46%
1,5 a 2 milhões — 6,47%
2 a 3 milhões — 7,51%
acima de 3 milhões — 8,46%

Voltando a Renda mínima para financiamento de um imóvel com entrada mínima de 20% e comprometimento maximo. de 30% rendimento teríamos a seguinte distribuição de renda em relação a faixa de apartamentos vendidos no Rio de Janeiro

até 100.000 — R$ 1.865,10
100.000 a 150.000 — R$ 2.884,59
150.000 a 200.000 — R$ 3.995,08
200.000 a 250.000 — R$ 5.116,12
250.000 a 300.000 — R$ 6.237,16
300.000 a 350.000 — R$ 7.358,21
350.000 a 400.000 — R$ 8.479,25
400.000 a 600.000 — R$ 11.281,86
600.000 a 800.000 — R$ 15.766,03
800.000 a 1 milhão — R$ 20.250,20
1 a 1,25 milhões — R$ >22 .500
1,25 a 1,5 milhões — R$ >22 .500
1,5 a 2 milhões — R$ >22 .500
2 a 3 milhões — R$ >22 .500
acima de 3 milhões — R$ >22 .500

Mas ai voltando a nossa a tabela de distribuição de renda do IBGE de 2010 e os valores das faixas de salário segundo o salário mínimo de R$ 678

Até meio salário mínimo — Até R$ 339
Entre meio e 1 salário mínimo — R$ 339 até R$ 678
De 1 a 2 salários mínimos — R$ 678 até R$ 1.356
De 2 a 3 salários mínimos — R$ 1.356 até R$ 2.034
De 3 a 5 salários mínimos — R$ 2.034 até R$ 3.390
De 5 a 10 salários mínimos — R$ 3.390 até R$ 6.780
De 10 a 20 salários mínimos — R$ 6.780 até R$ 13.560
Mais de 20 salários mínimos — Acima de R$ 14.238

Considerando apenas a faixa a partir de 2 salários O percentual de apartamentos disponíveis x relação a tabela de distribuição de renda do IBGE ficaria assim

De 2 a 3 salários mínimos — 0,35%
De 3 a 5 salários mínimos — 1,49%
De 5 a 10 salários mínimos– 9,91%
De 10 a 20 salários mínimos — 35,10%
Mais de 20 salários mínimos — 53,15%

Ou seja para os 31.375 apartamentos “em estoque” a venda
essa seria a quantidade de imóveis disponíveis para as faixas de renda do IBGE

De 2 a 3 salários mínimos — 110
De 3 a 5 salários mínimos — 468
De 5 a 10 salários mínimos — 3.109
De 10 a 20 salários mínimos — 11.013
Mais de 20 salários mínimos — 16.675

Agora vamos ampliar um pouco mais nossa analise

O Rio de Janeiro é o 2° mais é o segundo mais populoso município brasileiro com estimadamente 6.390.290 habitantes
(“http://saladeimprensa.ibge.gov.br/noticias?view=noticia&id=1&busca=1&idnoticia=2204?)

Se no Brasil existem aproximadamente 193.946.886 habitantes os quais 80 milhões são economicamente ativo temos então que 41% da população “teria” condições de adquirir bens.

O que para o caso do Rio da 2.635.893

Voltando a tabela de distribuição de renda do IBGE de 2010 o percentual da população em relação ao numero de mínimos que ela recebe.

Sem rendimento** — 6,60%
Até meio salário mínimo — 8,10%
Entre meio e 1 salário mínimo — 24,50%
De 1 a 2 salários mínimos — 32,70%
De 2 a 3 salários mínimos — 10,60%
De 3 a 5 salários mínimos — 8,30%
De 5 a 10 salários mínimos — 6,10%
De 10 a 20 salários mínimos — 2,20%
Mais de 20 salários mínimos — 0,90%

A distribuição em números absolutos da população economicamente ativa no Rio de Janeiro seria

Sem rendimento** — 173.969
Até meio salário mínimo — 213.507
Entre meio e 1 salário mínimo — 645.794
De 1 a 2 salários mínimos — 861.937
De 2 a 3 salários mínimos — 279.405
De 3 a 5 salários mínimos — 218.779
De 5 a 10 salários mínimos — 160.789
De 10 a 20 salários mínimos — 57.990
Mais de 20 salários mínimos — 23.723

Dai se fossemos fazer a simples relação População economicamente ativa x imóveis disponíveis com base na distribuição da renda teriamos

De 2 a 3 salários mínimos– 279.405 x 110
De 3 a 5 salários mínimos — 218.779 x 468
De 5 a 10 salários mínimos– 160.789 x 3.109
De 10 a 20 salários mínimos– 57.990 x 11.013
Mais de 20 salários mínimos– 23.723 x 16.675

ESSA É A HORA QUE MILHARES DE CORRETORES SOLTAM FOGOS DE ARTIFICIO, CANTAM HOSANA NA ALTURAS E DIZEM ALELUIA
HORA BOLAS TEM MAIS GENTE QUE PODE PAGAR A COMPRA QUE APARTAMENTO PRA VENDER
CERTO!
CALMA
NÂO É BEM ASSIM NÃO E NÃO ACABOU

Em Fevereiro de 2013, segundo divulgação da própria Secovi-SP o número de unidades novas vendidas foi de 1.927 unidades.
que os estoques se mantiveram com disponibilidade de 20.125 unidades.
Pois bem Se venderam 1.927 e ficaram com 20.125 isso quer dizer que tinham 22.052 unidades Novas
1.927 de 22.052 daria 8,74%
Mas o mercado não é feito só de unidades Novas
Pois bem, vamos considerar então que, para 1 unidade Novas comercializada 3 unidades velhas sejam comercializadas
Assim em Fevereiro teriam sido comercializadas 5.781 unidades velhas. Num total de 7.708 unidades mobiliárias
Vamos voltar ao ZAP
Segundo o ZAP, em São Paulo, na data atual existiriam 131.597 imoveis a venda considerando apenas apartamentos e casas
Só os apartamentos corresponderiam a 102.220 imóveis ou 78% do total.
Somando esse 102.220 a 17.129 (que seriam os 78% equivalentes proporcionalmente de apartamentos da unidades novas em estoque
teríamos um total de 119.349 apartamentos em estoque na Cidade de São Paulo.
Então em Fevereiro de 2013 do total de 7.708 unidades mobiliárias vendidas 5.987 seriam apartamentos.
Agora Vamos voltar a distribuição proporcional de apartamentos x valores que foi possível estabelecer graças ao trabalho do nosso amigo Espiriquidilberto

até 100.000– 0,35%
100.000 a 150.000 — 1,49%
150.000 a 200.000 — 4,05%
200.000 a 250.000 — 5,86%
250.000 a 300.000 — 6,63%
300.000 a 350.000 — 6,30%
350.000 a 400.000– 6,48%
400.000 a 600.000 — 15,69%
600.000 a 800.000 — 11,03%
800.000 a 1 milhão– 8,51%
1 a 1,25 milhões — 5,70%
1,25 a 1,5 milhões– 5,46%
1,5 a 2 milhões — 6,47%
2 a 3 milhões– 7,51%
acima de 3 milhões — 8,46%

Dado que Rio e São Paulo guardam semelhanças quanto ao mercado imobiliário atual é possível aplicar a mesma distribuição aqui
O que teríamos algo dessa magnitude

até 100.000 — 418
100.000 a 150.000 — 1.780
150.000 a 200.000 — 4.831
200.000 a 250.000 — 6.995
250.000 a 300.000– 7.912
300.000 a 350.000 — 7.520
350.000 a 400.000– 7.737
400.000 a 600.000 — 18.723
600.000 a 800.000 — 13.169
800.000 a 1 milhão — 10.160
1 a 1,25 milhões — 6.801
1,25 a 1,5 milhões — 6.516
1,5 a 2 milhões — 7.718
2 a 3 milhões– 8.966
acima de 3 milhões — 10.100
Estoque — 119.349

Mas dado que a realidade das vendas seria de 5.987 teríamos um quadro dessa natureza

até 100.000 — 21
100.000 a 150.000 — 89
150.000 a 200.000 — 242
200.000 a 250.000 — 351
250.000 a 300.000 — 397
300.000 a 350.000 — 377
350.000 a 400.000 — 388
400.000 a 600.000 — 939
600.000 a 800.000 — 661
800.000 a 1 milhão — 510
1 a 1,25 milhões — 341
1,25 a 1,5 milhões– 327
1,5 a 2 milhões — 387
2 a 3 milhões — 450
acima de 3 milhões — 507
Total “vendido” — 5.987

Mas são Paulo teria 11.376.685 habitantes
Que voltando a tabela do IBGE

Sem rendimento** — 6,60%
Até meio salário mínimo — 8,10%
Entre meio e 1 salário mínimo — 24,50%
De 1 a 2 salários mínimos — 32,70%
De 2 a 3 salários mínimos — 10,60%
De 3 a 5 salários mínimos — 8,30%
De 5 a 10 salários mínimos — 6,10%
De 10 a 20 salários mínimos — 2,20%
Mais de 20 salários mínimos — 0,90%

Que implica numa distribuição populacional por rende de

Sem rendimento** — 750.861
Até meio salário mínimo — 921.511
Entre meio e 1 salário mínimo — 2.787.288
De 1 a 2 salários mínimos — 3.720.176
De 2 a 3 salários mínimos — 1.205.929
De 3 a 5 salários mínimos — 944.265
De 5 a 10 salários mínimos — 693.978
De 10 a 20 salários mínimos — 250.287
Mais de 20 salários mínimos — 102.390

Agora consolidando o número de apartamentos vendidos por faixa de renda daria

De 2 a 3 salários mínimos — 21
De 3 a 5 salários mínimos — 89
De 5 a 10 salários mínimos — 593
De 10 a 20 salários mínimos — 2.102
Mais de 20 salários mínimos — 3.182
total — 5.987

Agora vem o grande truque
Se foram comercializados 5.987 apartamentos de um total de 119.349 em estoque a taxa de conversão de apartamentos na cidade de
São Paulo corresponde a 5,02%
Mas e ai o que esses 5,02% dizem de verdade ?
5,02% correspondem A CAPACIDADE REAL QUE CADA FAIXA TEM DE ABSORVER OS PRODUTOS COMERCIALIZADOS

ou seja

Apesar de ser essa a distribuição de renda da população de São Paulo

De 2 a 3 salários mínimos — 1.205.929
De 3 a 5 salários mínimos — 944.265
De 5 a 10 salários mínimos — 693.978
De 10 a 20 salários mínimos — 250.287
Mais de 20 salários mínimos — 102.390

Essa é sua capacidade de comprar apenas apartamentos ao preço atual

De 2 a 3 salários mínimos — 21
De 3 a 5 salários mínimos — 89
De 5 a 10 salários mínimos — 593
De 10 a 20 salários mínimos — 2.102
Mais de 20 salários mínimos — 3.182
5.987 apartamentos total

Mas os 5,02% também permitem obter outro dado
a real quantidade de imóveis por faixa de renda que o mercado consegue absorver
É só multiplicá-los pelos totais da população por faixa de renda

De 2 a 3 salários mínimos — 60.497
De 3 a 5 salários mínimos — 47.370
De 5 a 10 salários mínimos — 34.814
De 10 a 20 salários mínimos — 12.556
Mais de 20 salários mínimos — 5.137
total 160.374 demanda de imóveis

Ou em termos proporcionais por faixa salarial capaz de paga-los

De 2 a 3 salários mínimos — 37,7%
De 3 a 5 salários mínimos — 29,5%
De 5 a 10 salários mínimos — 21,7%
De 10 a 20 salários mínimos — 7,8%
Mais de 20 salários mínimos — 3,2%

Ou em faixa de preço

até 100.000 — 37,7%
100.000 a 150.000 — 29,5%
150.000 a 250.000 — 21,7%
250.000 a 600.000 — 7,8%
600.000 a Loucura — 3,2%

Agora vamos comparar com esses números
(números da proporcionalidade do ZAP)

De 2 a 3 salários mínimos — 0,35%
De 3 a 5 salários mínimos — 1,49%
De 5 a 10 salários mínimos — 9,91%
De 10 a 20 salários mínimos — 35,10%
Mais de 20 salários mínimos — 53,15%

Ou em faixa de preço

até 100.000 — 0,35%
100.000 a 150.000 — 1,49%
150.000 a 250.000 — 9,91%
250.000 a 600.000 — 35,10%
600.000 a Loucura — 53,15%

Ou seja

Enquanto o mercado realístico para imóveis de até 150.000 reais é de 67,3% da população ativa interessada em adquiri-los só são disponibilizados 1,84% do total de unidades
Agora por outro lado quando só 3,2% do mercado interessado em imóveis acima de 600 mil reais, as ofertas nessa faixa são de pornográficos 53,15% dos apartamentos

Gente
Deu Trabalho
Mas bem vindos a Bolha Imobiliária Brasileira em números
‘‘https://hotfile.com/dl/226313452/1eb8a60/Bolha_Imobiliaria.docx.html

Fonte: http://br.investing.com/analysis/matem%C3%A1tica-b%C3%A1sica-para-explicar-a-bolha-imobili%C3%A1ria-7251

Quando eu tinha 17 anos, entrei para uma Universidade Pública, a Universidade Federal do Rio de Janeiro, pra fazer o curso de Administração de Empresas.

Naquele época, me empolgava com as idéias de Mário Covas, lia textos de Economia e Administração e era favorável às privatizações, até porque, ficava 5, 10 minutos segurando o aparelho de telefone à espera de um sinal para fazer uma ligação.

Tal perfil me colocava, segundo o Manual do Partido dos Trabalhadores, como um neo-liberal burguês tucano a serviço do capitalismo selvagem.

Apesar do meu lado, novamente segundo o Manual do Partido dos Trabalhadores, neo-liberal burguês tucano privatista e ativista do capitalismo selvagem, precisava ganhar algum dinheiro pra ajudar nas despesas de casa.

Não havia dinheiro pra despesas básicas , muito menos pra comprar um Vinho Romanée-Conti.

Assim, fui fazer uma das poucas coisas que eu sabia fazer, dar aula particular de Matemática.

Sim…..afinal, um adolescente de 17 anos não tem tantas oportunidades assim no mercado de trabalho e, afinal, gostava de matemática.

Passadas 2 décadas, percebo que não é preciso trigonometria, derivadas, geometria analítica ou espacial ou mesmo equações reflexivas e complexas para avaliar a Bolha Imobiliária pela qual o Brasil vive hoje.

Basta Matemática Básica, Matemática Simples.

Peço apenas um pouco de atenção, um pouco de calma pra chegarmos lá.

Antes, apenas uma rápida passagem no cenário que construi aqui e no meu blog, em um artigo escrito há alguns meses, acerca da minha tese sobre como chegamos na disparada dos preços dos imóveis no Brasil.

Resumidamente, inseri no contexto um estudo-pesquisa de 2002 do BIS (Banco de Compensações Internacionais) no qual estabelecia uma relação forte entre o tripé “PIB, Taxa de Juros e Mercado acionário” e a direção dos preços dos imóveis.

Ou seja, as 3 variáveis mencionadas ajudariam a explicar uma eventual exacerbação dos preços dentro de um contexto de “Bolha”.

No raciocínio que expus, questionei tamanha simbiose, dado que, PIB e Mercado acionário já vinham subindo ao longo dos “anos 2000″, ali no período 2002-2007, mas nem por isso, o preço dos imóveis disparou.

Nem tampouco a queda na taxa de juros foi determinante, dado que a queda mais forte se deu nos últimos 12-18 meses, muito depois da disparada dos preços dos imóveis, que foi mais intensa no período 2008-2011.

Logo, o tripé “PIB-JUROS-MERCADO DE AÇÕES” não seria determinante para a disparada dos preços dos imóveis no Brasil, talvez no máximo, agiu como “reforço” ou “alimentador final” para a perpetuação do “Efeito Manada”.

A minha tese carregava um ponto pouco discutido até hoje, por especialistas ou não;

Qual era o ponto?

O quanto os IPO’S das várias construtoras ao longo de 2006-2007-2008 foi determinante para tirar da inércia os preços dos imóveis.

O quanto o dinheiro trazido pelos IPO’S das construtoras foi determinante para inundar o mercado de liquidez e “inflacionar” o preço dos terrenos e, por conseguinte, dos mercados primário e secundário de imóveis.

O tripé “PIB-JUROS-MERCADO DE AÇÕES” apenas “corroborou” a liquidez jogada no mercado de imóveis.

Sem o dinheiro dos IPO’S das Construtoras, o tripé “PIB-JUROS-Mercado acionário” não teria força para tirar da inércia os preços dos imóveis.

É claro que o chamado “investidor” teve um papel “primeiro” no processo, isto é, vendo “oportunidades à frente e percebendo a dinâmica de valorização que os preços poderiam tomar, ele comprava “barato”, inflava mais ainda o discurso da valorização e ampliava os ecos de uma “bolha” em andamento.

Todos os inúmeros processos e acontecimentos que foram se sobrepondo posteriormente, mês a mês, ano a ano, apenas chancelava, reforçava e empurrava os preços cada vez mais para cima, numa velocidade impressionante e “irracional”, num clássico “Efeito Manada”.

Questões como o aumento do crédito dos bancos privados e públicos, a manutenção da taxa de juros americana em “zero” desde dezembro de 2008, Copa do Mundo e Olimpíadas se sobrepunham e representavam pólvora pura na fogueira já armada da “Bolha Imobiliária em andamento”.

“Comprem!! Comprem! Vai bombar! Vai bombar!”

Expressões como essas, já vistas em bolhas de qualquer ativo, principalmente nas bolhas dos mercados de ações, eram frequentes entre os participantes, investidores ou não.

O que se ouvia e ainda se ouve é que “vai valorizar” até a Copa, até as Olimpíadas, “tá tudo barato”, enfim, sem que as pessoas parem para fazer apenas uma coisa.

MATEMÁTICA BÁSICA, MATEMÁTICA SIMPLES

Volto a dizer…..

Pesquisas precisam ser aprofundadas, principalmente no Brasil que carece de dados, históricos e pesquisas no campo de “imóveis”. A minha “defesa”, representa apenas mais uma, entre tantas outras, vigentes ou não.

Ponto.

Por outro lado, nesse artigo, quero enfatizar o “elo final”.

Ou seja, até esse instante, me preocupei em expor a minha visão de como chegamos até aqui, como chegamos nos preços aviltantes dos imóveis que encontramos por aí.

Agora, é preciso tratar da consistência por trás das compras, que, afinal, é por onde se passa o “chancelamento” da aberração dos preços.

Se não tivesse comprador, não teríamos a “Bolha”, correto?

Nesse momento, a MATEMÁTICA BÁSICA E SIMPLES faz milagre.

Obviamente, a figura do investidor “primeiro” ou “segundo” não pode ser descartada. Eles compraram e repassaram para outros ” segundos investidores” inflando e ecoando a “Bolha”, como destaquei mais acima.

Outros compradores que não eram investidores “compravam a idéia” e embarcavam no discurso, “se virando” como podiam.

“Como podiam”???? Uma grande pergunta, não é?

Como isso acontece?

Não sei!!

Perguntem aos bancos…..

Vamos a MATEMÁTICA BÁSICA!

Diz o IPEA, que o rendimento médio nominal do trabalhado principal, habitualmente recebido por mês, pelas pessoas de 10 anos ou mais de idade, ocupadas na semana de referência, por regiões metropolitanas (leia-se: Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo e Porto Alegre) é hoje cerca de R$ 1.800,00.

Vejam no gráfico abaixo:

Mesmo que fôssemos nos restringir apenas aos trabalhadores do setor público, esse rendimento subiria para algo em torno de R$ 2.900.

Vejam abaixo:

Continuemos…..

Ao entrar num simulador de financiamento imobiliário num site de um dos principais bancos do Brasil, me deparo com uma tabela Price que me mostra a realidade “formal” dos financiamentos à disposição.

E o que essa TABELA me diz?

Uma das primeiras constatações é que, dificilmente, você conseguirá um financiamento acima de 70% do imóvel.
Portanto, todo o raciocínio será “em cima” de um financiamento de 70% do imóvel.

Também, de acordo com a TABELA PRICE disponibilizada pelo Banco, dificilmente você conseguirá um financiamento que lhe imponha parcelas acima de 30% de sua renda.

Ora….ora…..ora……

Vamos tomar então como parâmetro inicial o rendimento de R$ 2.300,00 , QUE SERIA A MÉDIA entre um trabalhador comum e o funcionário público(R$ 1.800 e R$ 2.900).

Sabem qual o valor do imóvel que o site disponibiliza para uma renda média de 2.300,00, sem que a parcela ultrapasse os cerca de 30% de sua renda total, num financiamento de 20 anos e com as taxas de juros atuais?

R$ 100.000,00 ….

Isto é, se você, segundo a TABELA PRICE, ganhar cerca de R$ 2.300 por mês e solicitar um financiamento imobiliário, MUITO PROVAVELMENTE terá a sua disposição, apenas a possibilidade de comprar um imóvel de R$ 100.000,00, com parcelas em torno de R$ 790,00, dadas as taxas atuais.

Agora, me digam, caros leitores.

Na média……eu estou falando na média……..onde, nas grandes regiões metropolitanas do Brasil, você encontrará um imóvel por R$ 100.000,00????

Há algo de estranho aí, não há?

Qual e mágica?

Possivelmente, assim como em outros casos de BOLHA IMOBILIÁRIA, vários bancos afrouxaram a regra dos 30% da renda familiar para a obtenção do financiamento.

Isso é evidente…….se não há, na média, imóveis disponíveis de R$ 100.000,00, muitos bancos aprovaram financiamentos com uma relação “financiamento-renda” acima de 30%, já que, na média, imóveis estão muito acima de R$ 100.000,00.

Muitos financiamentos em curso, por inúmeros motivos, estão carregados por condições completamente fora do “padrão normal”.

É pouco provável que o “investidor primeiro” ou “investidor segundo” esteja ainda no mercado.

O que resta do mercado, provavelmente, são os “retardatários”, ou seja, os pais de família ou “compradores normais”.

E, agora?

Aham!!!! Agora?

Agora, o jogo começa a ser jogado de forma diferente.

O mundo está prestes a mudar a lógica do dinheiro fácil……os Estados Unidos discutem o fim dos estímulos monetários…..as taxas de juros americanas terão que ser jogadas pra cima, mais cedo ou mais tarde….

O fluxo mundial de dinheiro tomará outras direções, o custo do dinheiro aumentará, as construtoras e os bancos no Brasil, públicos ou privados, terão acesso dificultado ao dinheiro no mundo.

Na época do “dinheiro fácil”, os bancos afrouxaram as regras…..
Na época do dinheiro “dificil”, os bancos retornarão a “padrões normais”.

Mais…..

O governo brasileiro cometeu tantas insanidades no trato da política econômica nos últimos 3 anos, que o Brasil nem precisa esperar o aumento da taxa de juros americana ou mesmo o término da COPA DO MUNDO ou das OLIMPÍADAS.

Na última semana, a Agência de Classificação de Risco, Standard & Poor’s colocou em revisão o rating do Brasil nos próximos 2 anos.

Não somente isso; também colocou em revisão o rating de 11, eu disse 11 instituições financeiras brasileiras.

O próprio movimento de revisão colocará o Brasil e, particularmente tais instituições, em condições mais adversas de conseguir dinheiro lá fora e, mais ainda, “dinheiro barato”.

Tudo isso impactará fortemente a atuação das várias instituições nos seus respectivos portfólios de financiamento.

Os bancos não só devem rever os “padrões normais”, como, provavelmente caminharão para algo muito mais seletivo e rigoroso, um cenário oposto ao que vimos nos últimos 5-10 anos.

E, volto a dizer; ainda sem o tremor do aumento da taxa de juros americana.

Ora….se eles voltarem aos “padrões normais”, não há 1 só imóvel que resista a regra simples da TABELA PRICE DE FINANCIAMENTO”.

Os imóveis voltarão aos padrões normais…..

Num primeiro momento, se os portfólios estavam “fora do lugar”, numa perspectiva de MATEMÁTICA BÁSICA E SIMPLES, o segundo momento, onde tudo começará a ficar mais difícil e mais caro, trará as coisas para a Realidade…….

Ou você aumenta a renda média do trabalhador pra algo, na média, pra R$ 5.000, ou você traz o valor do IMÓVEL pra, na média, R$ 100.000.

Pagar R$ 500.000 num apartamento de 50 m2 no Bairro da Tijuca ou mesmo R$ 800.000 no bairro de Botafogo, no Rio de Janeiro, está completamente fora de próposito.

Igualmente insano é desembolsar a bagatela de R$ 700.000 para um apartamento de 80 m2 no Bairro do Brooklin em São Paulo….

Basta Matemática Básica, Matemática Simples.

E relembrando e convidando a todos para o nosso Live! S.D, nesta segunda feira, dia 10/06, a partir das 21:30, horário de Brasilia (GMT -3). A partir das 19:00 vou abrir o tópico para o pessoal poder deixar suas perguntas para o entrevistado.

Fontes: http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-a-brasileira-voce-acredita/
http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-a-brasileira-voce-acredita-parte-2/
http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-a-brasileira-voce-acredita-parte-3/
http://defendaseudinheiro.com.br/bolha-imobiliaria-a-brasileira-parte-4/

Para começar, como poderíamos definir uma bolha, no sentido econômico que tem sido usado com frequência nos últimos tempos?

Uma bolha se traduz por um aumento acima do normal na produção e nos preços de um produto, que depois de um tempo se converte em um sobre-estoque muito elevado deste produto pela falta de interesse ou capacidade de pagamento dos pretensos compradores e  que somente mediante reduções muito elevadas de preços e na produção é que se torna possível um novo equilíbrio de oferta e procura, que normalmente demorará para ocorrer.

A explicação acima é simplista. No caso de uma bolha imobiliária, existem conceitos muito mais desenvolvidos e detalhados, mas falaremos sobre eles de forma gradual, se e quando aplicável.

Objetivo aqui não é sermos puristas nestes conceitos, apenas avaliarmos o cenário imobiliário brasileiro neste momento e sua evolução, frente aos alertas dados pelas experiências de outros países e principalmente, frente ao que isto representa para a economia do nosso País e que afeta todos nós.

Alguns outros Países já passaram pela experiência da Bolha Imobiliária, incluindo o Brasil. É importante observar que a Bolha Imobiliária em si não representa uma catástrofe de proporções mundiais e às vezes, dependendo de sua amplitude, sequer tem grande impacto em termos Nacionais.

De maneira geral, a Bolha Imobiliária se inicia e desenvolve pelo interesse de um Governo em fazer com que sua economia cresça de forma rápida e relevante, normalmente para fins políticos de curto prazo (eleições), combinado com interesses de outros agentes, em geral construtoras e bancos que são estimulados a participar do processo mediante os ganhos superiores esperados.

É importante aqui, conceituar que este não é necessariamente um processo feito de forma planejada por todos os agentes que a estimulam. Muitas vezes uma bolha se inicia, desenvolve e só é totalmente aceita por todos, se e quando sua explosão é inegável e causa sérios impactos a economia do País como um todo, prejudicando seus cidadãos e às vezes se propagando quanto a efeitos negativos para o resto do Mundo.

Além de termos as características destacadas no post anterior, visíveis em especial quanto a super-estoques de imóveis, outro ponto que merece destaque, é que cada bolha imobiliária tem seus mecanismos próprios para se desenvolver , gerar estímulos para envolvidos e explodir. A abrangência, intensidade e tempo de duração também diferem. Por que isto ocorre? Na realidade, este é um dos pré-requisitos para formação de uma bolha, em especial quando a mesma tem uma abrangência nacional, pois se o desenvolvimento desde o início for idêntico, encontrará fortíssima resistência e não poderá crescer, uma vez que todos sabem o quão danosa ela é. Além disto, cada bolha segue determinados padrões peculiares ao país onde foi criada, sua cultura, regime de governo e práticas de consumo, dentre outros pontos.

Apenas para termos uma referência inicial, vamos falar sobre Bolhas Imobiliárias dos EUA, Espanha e  também sobre uma bolha mais restrita que já ocorreu no Brasil 10 anos atrás,  como exemplos introdutórios ao assunto e para comparação em próximo post com cenário e expectativas do mercado imobiliário brasileiro neste momento. Tivemos e temos outras bolhas imobiliárias no Mundo, no entanto, para não termos texto ainda mais longo, limitarei comentários a estes casos.

EUA:  estímulo inicial foi queda forte nos juros reais (descontada a inflação) que ficaram negativos, como estratégia do Governo para recuperação da Economia após a “explosão” das empresas “.com” na bolsa de valores americana, o que levou investidores a optarem por imóveis (perda de confiança na bolsa foi intensa à época, outras aplicações financeiras com “rendimento” negativo em termos reais). A base para que a bolha pudesse crescer,  foram hipotecas, feitas mais de uma vez para o mesmo imóvel e proprietário, “em cascata” (uma sobre a outra), sem critérios adequados para avaliação de crédito e portanto gerando alto volume de crédito duvidoso (bancos estimulados a concederem hipotecas sem critério, por prêmios variáveis a executivos serem vinculados a montante de empréstimos concedidos). As pessoas que contraíam empréstimos em cascata sobre mesmo imóvel,  contavam com valores disponibilizados crescentes (empréstimo com base no preço do imóvel, que havia subido) e com isto, ampliavam seu consumo (devedores utilizavam dinheiro obtido das hipotecas para diversos itens de consumo no dia-a-dia). Este ciclo gerou crescimento mais relevante do PIB e dos empregos. O preço dos imóveis disparou, alcançando alta de mais de 100% em menos de 5 anos. Este foi um processo inflacionário, pois o Governo complementava os estímulos com elevada injeção de Capital na economia e sem medidas restritivas ao consumo, sendo que o crescimento no preço dos imóveis gerava reajustes nos custos para outras atividades, como por exemplo, locação de imóveis comerciais e estes custos adicionais por sua vez, eram repassados aos preços do comércio e serviços, além do próprio efeito inflacionário da explosão do consumo por crédito excessivamente farto. Os ganhos de produtividade não acompanhavam os aumentos em custos e no nível de emprego, sendo este outro agravante para inflação. Até o último momento, todos negavam a existência de uma bolha ou de algo anormal relacionado ao mercado imobiliário Americano, incluindo o FED, que fazia declarações públicas negando existência da bolha. O Governo americano tomou diversas medidas para tentar atrasar a explosão da bolha, para que ocorresse somente após eleições presidenciais de 2.008, mas a mesma ocorreu pouco antes disto e acabou sendo uma das principais causas para que um democrata fosse eleito após 20 anos de republicanos no poder. A explosão da bolha ocorreu quando juros começaram a aumentar como decisão do FED (BC Americano) para conter o efeito inflacionário, com isto, a inadimplência relacionada a hipotecas disparou, o número de imóveis tomados pelos bancos cresceu de forma relevante e o preço dos imóveis começou a cair, de forma mais abrangente e em níveis elevados. Estas ocorrências combinadas trouxeram um desemprego alto para o padrão do País, recessão e estes por suas vez, retroalimentaram os impactos negativos da explosão da bolha.  Devido a um mecanismo que permitia repassar estes empréstimos a outros bancos, o que ocorreu em cascata e envolvendo diversos Países, tivemos uma crise financeira global, que teve seu marco inicial com a quebra do Banco Lehman Brothers que não teve socorro pelo Governo Americano. Os preços dos imóveis nos EUA caíram em percentuais elevados, chegando em alguns casos a mais de 80% de queda. Não foi uma queda imediata e tampouco ocorreu de forma sincronizada ou com mesmos percentuais, em cada Unidade Federativa percebia-se uma intensidade e velocidade diferentes da outra. O processo todo, levou cerca de 7 anos, desde a sua gestação ao fim de 2.001 até a reconhecida explosão no segundo semestre de 2.008. Em um curto prazo após explosão da bolha, muitos americanos ficaram sem seus lares (passaram a utilizar veículos como moradia, ilegal no País, até conseguirem novo lar) e até hoje, percebemos os efeitos negativos desta crise em todo o mundo.

Espanha: estímulo inicial foi queda forte nos juros básicos da economia espanhola em função da entrada do País na zona do Euro, saindo de 11,5% de juros ao ano, para 3,5% ao ano. Isto combinado a fortíssimo aumento no fluxo de imigrantes para Espanha (4,2 milhões entre 1.996 e 2.007, muito mais pessoas procurando por lares), redução elevada no nível de desemprego, euforia quanto as expectativas de crescimento do País e expansão do número de imóveis para uso em férias e como investimento de maior retorno, não só por cidadãos espanhóis como também por pessoas de outros países da Europa. Ao longo do tempo,  Governo foi aumentando cada vez mais o prazo de financiamento, chegando a um limite de 40 anos, dentre outros estímulos. Os preços dos imóveis foram crescendo de forma rápida, acima de 10% ao ano, até alcançarem crescimento acumulado de 191% no período de 1.997 a 2.007. Estas foram as estimativas sobre os preços, embora parte do problema, fosse a falta de dados confiáveis a este respeito. A bolha estourou a partir do momento em que foram necessários aumentos nos juros pelo Banco Central Europeu e ficou clara a percepção para todos de que não haveria um milagre econômico ou fluxo contínuo de imigrantes que pudesse manter o crescimento da economia e dos empregos da mesma forma que vinha antes. O volume de inadimplência aumentou de maneira rápida e relevante, junto com o desemprego e a crise e as pessoas deixaram de acreditar em imóveis como investimentos. Os bancos tomaram os imóveis inadimplentes e já há alguns anos, vem mantendo estes imóveis como seu estoque e despejando para vendas aos poucos no mercado, para que quedas de preços não sejam abruptas, no entanto, desde então a queda de preços já chegou a mais de 32% e há fortes dúvidas quanto à solvência destes bancos no curto prazo. Enquanto isto, o volume de imóveis desocupados está na casa dos milhões (não há estimativa oficial). Praticamente todos os meses, nos últimos 3 anos pelo menos, os jornais espanhóis anunciam que é o melhor momento para se comprar imóveis, pois os preços chegaram ao “fundo do poço”, no entanto, as quedas de preços ainda não deixaram de acontecer. Todo o processo levou mais de 10 anos desde o seu início, ainda não pode ser considerado inteiramente finalizado e o impacto social no País foi enorme, embora o seu grau de contaminação para outros países tenha sido bem menor que no caso americano.

Brasil: destaco que a bolha brasileira que será utilizada aqui como exemplo, ocorreu 10 anos atrás e teve escala e segmento muito mais restritos que os casos mencionados acima, logo, trazendo impactos muito menores a economia como um todo. Na bolha dos flats no Brasil, que se finalizou em 2.003, tivemos incentivos iniciais trazidos por altos retornos na aquisição de flats (1,5% ao mês prometido por imobiliárias / corretores), combinados com um volume de usuários deste tipo de imóvel, na casa de 9 milhões / ano, que vinham se mostrando crescentes até então.  Graças a estes estímulos, a procura de flats como investimento disparou e com isto, o número de unidades construídas saltou de 7.000 para 35.000, no período de 1.998 a 2.003. O Governo brasileiro assistiu a este movimento de excessivo consumo de forma passiva, mesmo tendo percebido que era algo anormal, não tomou nenhuma ação para procurar conter este movimento especulativo. Em 1.998, comprava-se um flat com área útil de 25 M2 por R$ 70 mil, recebendo receita mensal de aproximadamente R$ 1 mil / mês, sem outros investimentos à época que pudessem oferecer rendimento sequer próximo a este. No topo dos preços, o mesmo flat de 25 M2 já era vendido a R$ 145.000,00, ou seja, uma variação de mais de 100% no preço em período de menos de 5 anos, muito acima de outros investimentos também. Muitos profissionais liberais e acionistas de pequenas empresas em especial, aderiram a esta modalidade de investimentos. A demanda esperada não aconteceu e com isto, caracterizada a super-oferta, o preço dos flats despencou e já em 2.005, podia se adquiri um flat de 50 M2 por R$ 50 mil, um pouco menos da metade do que era cobrado ao final da década de 90 e junto com a queda no preço do flat, veio a queda no retorno mensal, que em 2.005, despencou para percentual de 0,3% ao mês.  O preço cobrado dos usuários dos flats também caiu, neste caso, mais de 30% a partir da explosão desta bolha.

Quais os pontos em comum para todas as ocorrências acima? em todos os casos, tivemos forte incentivo a aquisição de imóveis trazida por uma combinação de promessas quanto a retornos superiores para imóveis e retornos muito baixos e decepcionantes quanto a outras opções como investimentos financeiros e bolsa. Junta-se a isto, a inação do Governo , que não tomou nenhuma ação no sentido de conter consumo que tinha característica inflacionária, mesmo na situação em que era mais restrita. Outros pontos em comum: tivemos subida muito elevada de preços dos imóveis em prazo muito curto e  geração de super-oferta, com sua consequente redução relevante de preços e demora para recuperação do segmento, estas últimas consequências, em  linha com definição sobre bolha imobiliária informada no post anterior.

Quais as principais diferenças entre todas as ocorrências acima? Tirando-se a motivação do investimento em imóveis prometer retorno bem superior a demais aplicações que foi comum para todas, as demais motivações para o início da bolha foram diferentes entre si: nos EUA, os Americanos eram estimulados a utilizar o dinheiro para aumentar seu consumo de forma desenfreada, gastando 100% do dinheiro recebido das hipotecas, já no caso da Espanha, eram estimulados a utilizar o dinheiro do financiamento para adquirir imóveis novos adicionais que iriam sempre valorizar no futuro e ainda oferecerem rendimentos crescentes em aluguéis quando desejado, enquanto no caso dos Flats no Brasil, embora mais similar à Espanha, se diferenciava por ser focada em empreendimento 100% comercial e não para uso eventual.

Temos ainda, alguns pontos em comum para as ocorrências dos EUA e Espanha, que também ocorreram em outros países quando a bolha imobiliária teve abrangência nacional e atingiu todos os segmentos do mercado imobiliário: forte incentivo inicial do Governo buscando taxas de juros historicamente baixas,  participação relevante de bancos no processo garantindo os volumes de crédito necessários para crescimento da bolha, negação do início ao fim quanto a existência da bolha, inclusive por escrito e pelo Banco Central e tentativas até o último minuto de postergar sua explosão.

Quais as principais diferenças entre as bolhas imobiliárias mais abrangentes que ocorreram nos EUA e Espanha: no caso dos EUA, tivemos mecanismos como hipotecas em cascata para outros países, que não foram utilizados na Espanha, por outro lado, o aumento no prazo para pagamento dos financiamentos imobiliários na Espanha (40 anos) não foi utilizado nos EUA. Os mecanismos em si foram diferentes. Outra diferença, foi que o Governo Americano primeiro deixou quebrar um banco, para depois socorrer demais em operações de larga escala, enquanto na Espanha, a principal estratégia dos Bancos tem sido desovar estoques de forma lenta, transformando a redução de preços dos imóveis em uma “tortura chinesa”.

Falando sobre a história do segmento imobiliário no Brasil nos últimos 6 anos, dividirei este assunto em 2 posts, para podermos falar utilizando o máximo de dados e fatos possível, tecendo análises a respeito. O primeiro post que é este, contará a história de 2.007 a 2.010 (exceção para lançamento de Ações – IPO de construtoras em 2.006), o segundo falará sobre o segmento imobiliário de 2.011 até os dias de hoje. Ao final do próximo post, farei comparação desta evolução do segmento imobiliário brasileiro com as características de bolhas de EUA, Espanha e também a mais restrita relacionada a flats no Brasil, todas comentadas em post anterior.

Governo Lula buscava ação popular para eleger Dilma e com isto, criou o Minha Casa Minha Vida (MCMV), ofertando juros menores e subsidio de mais de R$ 20 mil pagos para cada moradia. Um pouco antes, Construtoras fizeram abertura de capital (IPO) na BOVESPA e todas foram pressionadas a comprarem terrenos e aumentarem lançamentos, para buscarem maior retorno para investidores. Em paralelo a ações do Governo, a crise imobiliária nos EUA, com reflexo maior na Europa, fez com que muito Capital especulativo fugisse de outros Países e viesse para o Brasil, em busca de ganho rápido.

O Governo foi reduzindo os juros básicos (SELIC) gradualmente e pressionando os bancos, públicos e privados a aumentarem os financiamentos para aquisição de imóveis, com juros para mutuários também cada vez menores. Além disto, Governo alterou legislação para criar maior proteção para os bancos e facilitar que pudessem retomar imóveis inadimplentes, incentivando-os a conceder mais empréstimos.  Outras ações do Governo, foram prolongar o prazo de financiamento para 35 anos, permitir a entrada de mais pessoas na comprovação de renda (para justificar o limite de 30% de empréstimos) e ainda, criar a possibilidade do mutuário deixar de pagar um mês por ano e depois acumularia no total de meses a pagar. Se considerarmos que muitos imóveis são comprados “na planta”, com demora de construção de 2 a 3 anos, somando com 35 anos de financiamento e podendo deixar de pagar um mês por ano e acumular no final, na prática, o mutuário tem até 40 anos para pagar seu imóvel, tempo total ainda maior que o prazo máximo trabalhado no Brasil antes da aposentadoria (considerar que normalmente pessoas não compram imóveis em seu primeiro ano de trabalho na vida). Governo forçou CEF e BB a aumentarem cada vez mais sua participação na concessão de crédito imobiliário. Em paralelo, juros para financiar consumo de forma geral também caia, pressão do governo visava crescimento de consumo interno rápido e fácil, como já havia acontecido em outros Países.

Tornaram-se comuns as propagandas e reportagens divulgando que valia a pena comprar imóvel para investimento, dando exemplo que uma pessoa podia comprar 2 imóveis financiados na planta e na entrega, vendia 1 deles e com o dinheiro recebido a mais que o preço original, quitaria o segundo (incentivo explícito à especulação imobiliária). Investidores do Exterior e do Brasil cada vez mais colocando seu dinheiro em imóveis no Brasil, que prometiam valorização superior a qualquer aplicação financeira. Forte pressão na mídia com slogans como “quem casa quer casa”, “pra que pagar aluguel se você pode comprar seu imóvel pagando prestação menor que aluguel”, “imóvel nunca tinha queda de preço” e outras do gênero, se intensificaram como nunca.

Com tudo que consta acima ocorrendo ao mesmo tempo, a procura por imóveis explodiu e como as construtoras não tiveram ganhos em produtividade e mantinham o processo construtivo muito lento, ao contrário de outros países, tivemos um forte gargalo, levando a aumentos muito relevantes nos preços dos imóveis, de mais de 100% em 3 anos, para várias cidades do País.

Todo o cenário acima, ocorreu de 2.007 a 2.010, com IPO das Construtoras tendo iniciado ainda em 2.006. Junto com o grande aumento no preço dos imóveis, veio também o aumento dos custos quanto a terrenos, mão-de-obra e matéria-prima. Durante todo este tempo, o Governo assistiu passivamente a toda esta enorme variação de preços, concentrado apenas na eleição para presidente em 2.010, alcançando sucesso, em parte devido ao crescimento relevante do PIB neste ano (acima de 7%), que por sua vez, contou muito com a colaboração dos empregos gerados pelo segmento de construção civil e também o relevante aumento nos gastos das famílias, trazido pelo crédito fácil e ampliado para o consumo interno como um todo, que cresceu muito também.

Este crescimento rápido de crédito para consumo de forma geral, sem aumento em produtividade e incentivado por reduções constantes nos juros, em conjunto com aumentos nos gastos públicos, levaram o Brasil para o caminho do crescimento gradual da inflação. Acrescenta-se a isto, que o preço maior para comprar um imóvel ou aluga-lo que os comerciantes e prestadores de serviços tiveram que pagar, passou a ser incluído no custo e no preço final de outros produtos e serviços, em especial para micro e pequenos empresários (cabeleireiros, lojas de shoppings e de rua, etc), sem dúvida, com colaboração relevante para crescimento da inflação. A inflação que em 2.006 chegou a 3,14%, em 2.007 foi a 4,46% e 5,90% em 2.008, com arrefecimento em 2.009 indo para 4,31% em função do PIB ter tido decréscimo naquele ano e depois com inflação retornando a 5,91% em 2.010. Observa-se que, mesmo com o PIB tendo queda em 2.009, ainda assim a inflação não retornou ao patamar inferior a 4% que havia sido alcançado em 2.006. O Governo tinha desistido de buscar reduções maiores na inflação, havia trocado isto pelo ganho fácil do aumento de consumo interno sem controle e sem aumento de produtividade.

A inadimplência geral do consumidor, índice mais abrangente medido pelo SERASA Experian desde 1.999, também experimentou um salto relevante naquela época: a inadimplência geral aumentou 45,42% no comparativo de Dez/2006 com Dez/2010, 21% só entre Dez/2009 e Dez/2010.

Na época, o segmento imobiliário brasileiro criou várias teorias para justificar a sustentabilidade da demanda e preços superiores, bem como o crescimento destes que se perpetuaria. Dentre os argumentos criados pelo segmento imobiliário podemos destacar: déficit habitacional (alegavam falta de mais de 6 milhões de moradias), índice de cimento (justificativa que outros países com bolha tinham consumido bem mais cimento que o Brasil, então não tínhamos bolha), participação do financiamento para imóveis no total do PIB (no Brasil, muito inferior a países que tinham tido bolha imobiliária) e claro, a lei de oferta e procura, pois aumento de procura foi muito rápida, foram obrigados a aumentarem os preços para compensarem aumento de custos de matérias-primas, recursos humanos e terrenos decorrentes desta explosão de demanda. Outra justificativa dada pelo segmento imobiliário, era de que o Brasil tinha entrado em um patamar de crescimento do PIB muito maior e mais consistente, que levaria ao pleno emprego e que colocaria o País mais rapidamente no caminho de se tornar um País desenvolvido, com isto, os salários continuariam crescendo de forma relevante e isto faria com que o preço maior dos imóveis pudesse ser absorvido cada vez mais. O mesmo criador do índice de cimento, afirmava, entre outras coisas, que o BOVESPA alcançaria 200.000 pontos em 5 anos. Estas foram as principais justificativas que o setor imobiliário criou naquele momento, para explicar o que tinha acontecido e dizerem que era tudo normal.

Falando sobre justificativas acima, o déficit habitacional, da forma defendida por construtoras, imobiliárias e vendedores de imóveis de forma geral, nunca existiu: informação do Governo Brasileiro de 2.010 demonstrou isto (ver link mais abaixo), aliás, déficit habitacional só pode ser superado se preços forem viáveis para aquisição de imóveis, ou seja, não será resolvido por imóveis vendidos muito acima da capacidade de pagamento. Sobre índice de cimento, como exemplo, a China tinha 75% de construção pesada (infraestrutura) e 25% para residências, Brasil era o contrário disto, como comparar pelo total que foi o cálculo realizado? Óbvio que índice do Brasil seria menor, pois nosso PAC é pífio quando comparado à investimentos de infraestrutura de outros países. O tal estudo de índice de cimento não tinha base científica, se fizéssemos correlação, apontaria falta de ocorrências para provar isto. Quem criou o índice, era ex-garoto propaganda de construtora e ganharia a partir daí muito dinheiro fazendo palestras pagas pelas construtoras a este respeito, demonstrando total falta de isenção para assunto. Sobre a participação do financiamento no PIB, isto no máximo, explicaria impacto sistêmico, ou seja, se causaria crise em maior escala, comprometendo bancos de imediato, mas não explica se tem bolha imobiliária ou não. Sobre a questão do Brasil estar acelerando seu crescimento, isto ocorreu de forma isolada em 2.010, não havia até então, qualquer evidência de que poderia continuar, ao contrário, em 2.009 tivemos PIB que decresceu, não podia se afirmar que um ano de crescimento bom significaria que todos os anos daí para frente seriam bons. Além disto, o crescimento de 2.010 não foi saudável sob ponto de vista da Economia e, portanto,  já indicava que não seria sustentável: inflação aumentou muito, junto com aumento relevante de inadimplência do consumidor, produtividade não cresceu, dentre outros pontos de alerta. A única justificativa que sobrava, até o final de 2.010, era lei de oferta e procura.

Notícia divulgada pelo governo brasileiro informando que número de casas vazias supera déficit habitacional:

http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2010/12/13/numero-de-casas-vazias-supera-deficit-habitacional-do-pais-indica-censo-2010

Dando continuidade ao estudo do mercado imobiliário brasileiro nos últimos 6 anos, falarei agora sobre o período de 2.011 até hoje (Junho/2013).

SEGMENTO IMOBILIÁRIO – JAN/2.011 A JUN/2.013

INCENTIVOS A ESPECULAÇÃO: Subsídios do Governo, redução de Juros, abertura de capital das Construtoras em 2.006/2.007 e fluxo de Capital especulativo vindo do Exterior na crise de 2.008

GEROU:

PREÇOS DE IMÓVEIS: subidas continuaram fortes até 1S2012, acima de renda e de outros investimentos. Mais imóveis acima de R$ 400 mil que abaixo, especialmente para usados, a partir do 2S2012 ;

GEROU:

SALÁRIOS VS PREÇOS DE IMÓVEIS: SP, Estado mais rico, c/ salário médio menor que  R$ 2 mil/mês. Financiar, p/ maioria dos imóveis, mesmo c/ 3 pessoas p/ comprovar renda,  ficou inviável p/ muitos ;

GEROU:

VENDAS: quedas desde 2.011 até hoje para total das Construtoras. Vendas de novos caíram 78% no DF e mais de 20% em BH e SP de 2.011 p/ 2.012. Usados em SP, com quedas de vendas desde Nov/2.012 ;

Seguem algumas notícias como referências sobre vendas. Sobre queda de usados em SP, ver relatório do CRECI SP disponível na página www.crecisp.gov.br, é necessário calcular a variação entre mesmos meses de anos seguidos, pois relatório só apresenta diferença de um mês para o seguinte, para tal, colocar dados de variações em planilha e pegar percentual de 12 meses atrás multiplicando por (1+percentual do mês seguinte), até chegar no mês desejado. Após isto, pegar o resultado deste cálculo e deste, subtrair 100%.

Exemplo (não vinculado a imóveis): se você sabe que o preço inicial é R$ 100, no mês seguinte caiu 10% e no mês seguinte subiu mais 5% sobre o imediatamente anterior, qual o resultado final?

R$ 100 menos 10% = R$ 90. Depois subiu 5% sobre R$ 90 e chegamos a R$ 94,5. Variação percentual de R$ 100 iniciais para R$ 94,5 foi de -5,5% entre o primeiro valor e o último.

Usando fórmula acima, sem números (CRECI SP só dá percentual entre mês anterior e atual da pesquisa), temos: ((100*(1-0,10))*(1+0,5))-100% = -5,5%, o que confirma que o cálculo funciona.

Curiosamente, o CRECI SP divulgou uma variação incorreta para cidade de São Paulo na comparação do 1T2012 para o 1T2013, como se tivesse ocorrido aumento de 67% nas vendas. Capturando os dados mês a mês do próprio CRECI SP e fazendo as contas, observamos quedas na Cidade de São Paulo de Nov/2012 a Mar/2013, em todos os meses. Como exemplo, a queda foi de 32,37% em Mar/2013 comparado a Mar/2012. Pode ser que tenham esquecido a última parte da equação (67%-100%) ou outros erros.

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2680378/vendas-imoveis-usados-diminuem-2012-diz-creci

http://www1.folha.uol.com.br/fsp/imoveis/93091-venda-de-imoveis-recua-78-em-brasilia.shtml

http://www1.folha.uol.com.br/fsp/ribeirao/95134-setor-imobiliario-recua-pelo-2-ano-seguido.shtml

http://www.em.com.br/app/noticia/economia/2013/03/05/internas_economia,354715/mercado-imobiliario-tem-queda-de-27-nas-vendas-em-belo-horizonte.shtml

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1248744-venda-de-imoveis-novos-cai-206-na-cidade-de-sao-paulo.shtml

DISTRATOS: alguns bilhões de R$ de cancelamentos de vendas todo trimestre, por compradores não conseguirem financiar c/ banco (falta de renda), após pagar p/ construtora durante construção ;

INADIMPLÊNCIA C/ CONSTRUTORAS: exemplo da Rossi, única a rever carteira de recebíveis, que no 4T2012, gerou R$ 1,3 bilhões em distratos, p/ reduzir inadimplências a nível saudável ;

http://www.asbea.org.br/escritorios-arquitetura/noticias/mercado-imobiliario-venda-de-estoque-ainda-e-prioridade-290008-1.asp

GEROU:

ESTOQUES DE NOVOS – BRASIL: estoque de imóveis novos sem vender, em unidades, dobrou de Dez/2.011 p/ Dez/2.012, segundo consultoria Austin Rating com base em balanço de construtoras ;

ESTOQUE DE NOVOS – SP: quantidade de imóveis novos ofertados em SP, no feirão da CEF 2013, foi o dobro do feirão do ano anterior ;

ESTOQUE DE NOVOS – CWB: Curitiba fechou 2.012 c/ estoque de imóveis sem vender suficiente p/ 2 anos de vendas e com lançamentos programados p/ 2.013 equivalentes a mais 2 anos ;

ESTOQUE SEM LOCAÇÃO COMERCIAL – ALPHAVILE SP: no 1T2013, 40% de vacância para imóveis comerciais em Alphavile SP, estimativa de anos para voltar a ocupação normal ;

ESTOQUE SEM LOCAÇÃO – PESSOA FÍSICA – GRANDE RECIFE: no 1T2013, aumento de 35% no número de imóveis vagos aguardando locatário na Grande Recife ;

ESTOQUE OCULTO C/ ESPECULADORES: temos hoje, quantidade desconhecida de imóveis com especuladores, que concorrem com vendas de construtoras e de pessoas físicas ;

Algumas notícias como referência de assuntos acima:

http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399

http://m.jconline.ne10.uol.com.br/t320/noticia/economia/pernambuco/noticia/2013/04/28/81174

http://www.jornaldelondrina.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1364606&tit=preco-de-imoveis-atinge-teto-com-estoque-recorde

http://g1.globo.com/economia/negocios/noticia/2013/04/construtoras-tem-prejuizo-e-estoque-de-imoveis-sobe-43-em-2012.html

http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279

GEROU:

PREÇO DE IMÓVEIS 2S2012: segundo FIPE ZAP, 7 Capitais tiveram redução no preço de imóveis, entre novos e usados, no 2S2012 ;

PREÇO DE IMÓVEIS SP PRIMEIRO BIMESTRE 2.013: segundo EMBRAESP, em pesquisa com construtoras p/ imóveis novos, SP teve queda de preços superior a 9% na média e p/ 3 dormitórios superior a 17% ;

PREÇO DE IMÓVEL DE 1 DORMITÓRIO USADO EM SP NO 1T2013: queda de 23% no preço ;

PREÇO DE IMÓVEIS SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 1T2013: queda de 25% no preço, voltando a patamar anterior a 2.010, no caso de imóveis novos ;

PREÇO DE IMÓVEIS NATAL NOT 1T2013: idem a São José dos Campos logo acima ;

PREÇOS CYRELA NO 1T2013: comparando por segmento e considerando inflação, quedas de 26% a 41% para 2/3 das unidades vendidas e queda de 2,46% p/ 1/3 das unidades vendidas em relação a 1T2012 ;

PREÇO DE USADOS EM SP: queda de mais de 20% no preço no comparativo de Fev/2012 para Fev/2013, em índice que mescla M2 de venda e aluguel, segundo pesquisa realizada pelo CRECI SP ;

PREÇO DE IMÓVEIS EM GOIÂNIA: queda de até 15% nos preços de imóveis novos e usados em 2.013 ;

PREÇOS DE IMÓVEIS EM RECIFE: tiveram quedas 3 meses seguidos ;

Notícias como referência para preços seguem abaixo. Sobre preços Cyrela, acessar press release de 1T2012 e 1T2013 que fica no site da empresa, ao final dos relatórios, constam os valores por segmento e por M2.

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1276973-venda-preco-e-locacao-de-imoveis-usados-despencam-em-sp.shtml

http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html

http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,preco-de-imovel-novo-recua-pela-1-vez-em-quatro-anos,152741,0.htm

http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

http://www.opopular.com.br/editorias/economia/queda-nas-vendas-faz-pre%C3%A7os-de-im%C3%B3veis-recuarem-1.307413

http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/economia/2013/04/03/internas_economia,432110/precos-dos-imoveis-no-recife-apresentam-terceira-queda-consecutiva.shtml

http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1228412-mercado-imobiliario-tem-retracao-nas-principais-cidades-do-pais-em-2012.shtml

TUDO QUE CONSTA ACIMA GEROU:

PREJUÍZOS: Rossi teve prejuízo de mais de R$ 200 milhões, primeiro da história dela, em 2.012. PDG com prejuízo recorde de R$ 1,7 bilhões em 2.012. No ano de 2.012, prejuízo total construtoras > R$ 1 bilhão ;

DÍVIDA: Brookfield, PDG, Rossi, Viver e Tecnisa com dívidas superiores a 100% do patrimônio, Gafisa deve 94% do patrimônio. Nem se venderem todos os imóveis, matriz, móveis, etc. pagam dívidas ;

RISCO DE INSOLVÊNCIA: das 9 empresas com maior risco de insolvência no Brasil no 1T2013, 5 delas são as construtoras que constam acima c/ dívidas de mais de 100% do patrimônio ;

http://mobile.valor.com.br/empresas/3116814/prejuizo-da-brookfield-quase-triplica-no-1

http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/05/pdg-realty-tem-prejuizo-liquido-de-r-73812-milhoes-no-1o-trimestre.html

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/05/1278920-rossi-residencial-tem-prejuizo-de-r-10-milhoes-no-1-trimestre.shtml

http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/03/prejuizo-da-tecnisa-triplica-no-4o-trimestre.html

http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92Q00S20130327

http://www.valor.com.br/empresas/3062554/pdg-tem-prejuizo-liquido-de-r-21-bi-em-2012-e-de-r-17-bi-no-4tri

http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92B00Z20130312

http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/9-empresas-listadas-com-maior-risco-de-liquidez-no-brasil

O QUE CONSTA ACIMA GEROU, COMO REAÇÃO DO GOVERNO:

Em 2.013, devido ao desaquecimento da Economia como um todo e do mercado imobiliário, o Governo brasileiro passou a adotar ainda mais iniciativas para estimular a aquisição de imóveis, medidas estas que em sua maioria, visavam permitir aos compradores de imóveis que pudessem pagar valores ainda mais elevados pelos mesmos, apesar dos patamares atuais já estarem completamente fora da realidade de salários do País (exemplo: apartamento usado de 2 dormitórios no Leblon que custa o mesmo que castelo no Estado de NY nos EUA com mais de 3.000 M2).

Fonte: http://oglobo.globo.com/imoveis/que-leblon-que-nada-castelo-em-nova-york-esta-venda-por-us-1-milhao-7878942

A partir de Jan/2013 o Governo aumentou o limite de preço do imóvel para uso do FGTS para R$ 500 mil, depois, em Maio/2013 já permitiu financiamento de imóveis de até mais de R$ 500 mil através do Panamericano que foi adquirido pela CEF, fez promoção em feirão da CEF para permitir pagamento da primeira parcela só em Jan/2014 para quem adquirir imóvel até Jun/2013 e diminuiu o compulsório dos bancos só para o caso de concessão de crédito imobiliário.

Nem mesmo o rebaixamento de crédito da CEF, que hoje detém financiamentos a mutuários que representam mais de 20 vezes seu capital e por isto, foi rebaixada quanto ao crédito pela agência internacional Moodys, fez com que o Governo contivesse seu ímpeto de estímulos ao crédito do segmento imobiliário, ao contrário, Governo mantém pressão total para que empréstimos só aumentem, em especial, pressão sobre bancos públicos.

Outra medida foi divulgação pelo BC afirmando que Brasil não tinha bolha porque preços subiam menos o que indicava equilíbrio de oferta e procura (não analisaram estoques, demanda, vendas, só preço, esta é uma conclusão absolutamente inválida, o que foi demonstrado por relatório da Austin Rating de que estoques dobraram de 2.011 para 2.012, sem contar que preços de financiamentos com bancos utilizados nos cálculos do BC incluíam negociações feitas há 2 ou mais anos, quando imóvel foi comprado na planta).

Todas estas medidas visam beneficiar as construtoras para que estas possam aumentar cada vez mais o preço dos imóveis, uma vez que compradores teriam crédito e incentivos que permitiriam pagarem cada vez mais caro. O Governo está preocupado, antes de tudo, em beneficiar as Construtoras, como vem sendo desde o início do processo, uma vez que, para população em geral, sempre é pior pagar mais caro e de forma exagerada por um mesmo bem. Tal postura do Governo reflete sua forte dependência das Construtoras, principais financiadoras de campanha, bem como sua preocupação que está focada, como sempre, única e exclusivamente nas próximas eleições para presidente em 2.014. É natural que o Governo se defenda dizendo que tenta salvar as Construtoras em virtude do alto volume de empregos dependentes deste segmento e também da relevância do mesmo para recuperação do PIB, no entanto, se este fosse o real interesse, o Governo poderia buscar atuação de forma a viabilizar a redução dos preços dos imóveis, que é a única fórmula razoável neste contexto.

Está claro para todos, que o Governo fará o possível para adiar, até depois das eleições de 2.014, uma redução mais acentuada de preços e uma crise no setor imobiliário, pois se isto ocorresse, poderia fazer com que o PT perdesse as eleições, no entanto, resta saber se o Governo tem folego para continuar “tapeando” a lei de oferta e procura através de soluções mirabolantes como postergar pagamento de primeira parcela de financiamento para Jan/2014 e outras do mesmo tipo.

A questão é que, observando o péssimo cenário da economia brasileira, analisando-se sob qualquer ângulo, percebemos que o Governo não tem mais tanto folego para focar em socorrer as construtoras. Sobre economia: desemprego crescendo, projeção de PIB caindo, inflação alta, balança comercial com recorde negativo, pior bolsa de valores do Mundo, pior resultado do PIB setorial de indústrias em 2.012 no Mundo, escalada da inadimplência do consumidor, etc.

REAÇÕES MAIS RECENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO QUANTO A CENÁRIO ACIMA

Últimas reportagens que defendem interesses das construtoras, já utilizam o “crescimento” de vendas no Estado de SP no 1T2013 como argumento da “recuperação” do segmento. Este “crescimento”  foi ocasionado por uma “venda” com pagamento 100% permuta de 2.160 unidades da Cyrela lançadas no 1T2013, “venda” esta que está escondida na página 44 do press release da Cyrela, sem nenhum destaque e sem nenhuma explicação do que se trata, muito estranho por ter sido tão relevante e não ter mais nenhuma informação.

Tentam ainda convencer as pessoas que imóveis no Brasil são baratos quando comparados a Tokio, Londres e outras capitais em que o salário médio é várias vezes o do brasileiro, a distribuição de renda, desenvolvimento, qualidade de vida e demais fatores são completamente diferentes e muito superiores ao padrão brasileiro, além de insistirem na questão do percentual do financiamento sobre o PIB, que conforme demonstrado acima, não é fato gerador de bolha imobiliária.

Como se não bastasse, tentam minimizar as reduções de vendas de mais de 70% que tiveram reportagens em links mais abaixo, bem como os estoques enormes e redução de preços de mais de 25% em mais de um ponto do Brasil, dizendo que foi apenas uma queda temporária no 2S2012 (sendo que a maioria foi no 1T2013).

Cada vez mais veremos iniciativas no desespero por parte das construtoras, patrocinando reportagens e pretensos “consultores” que omitem e distorcem informações, como nestes casos.

PONTOS COMUNS ENTRE MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO NOS ÚLTIMOS 6 ANOS E BOLHAS DE EUA, ESPANHA E DOS FLATS NO BRASIL:

Com relação à motivação eleitoral de buscar um crescimento rápido e vistoso da economia em curto prazo através de aumento relevante de crédito e facilidade para acesso ao mesmo, motivando aumento rápido e elevado do consumo, sem estímulos a produtividade e sem controle adequado dos abusos quanto a preços e de suas consequências para inflação, podemos observar uma total similaridade entre Brasil desde 2.007 e EUA e Espanha no início de suas bolhas imobiliárias.

Outra similaridade é o Brasil ter permitido financiamento de 35 anos que pode se transformar em 40 anos como explicado mais acima, mesmo patamar adotado pela Espanha.

Mais um ponto similar: no caso do Brasil, temos observado que as Construtoras tem feito o mesmo papel que os Bancos no caso da Espanha, ou seja, são as construtoras brasileiras que estão acumulando um super-estoque de imóveis e tentando desová-lo de forma lenta para que queda dos preços não seja abrupta e da mesma forma que os bancos na Espanha, são as construtoras que  sofrem forte ameaça de quebra devido a esta estratégia.

Da mesma forma que nos EUA e Espanha, podemos observar quedas relevantes de preços no Brasil, acima de 20%, lembrando que na Espanha a queda demorou anos para chegar aos 32% e aqui, já observamos 25% em algumas cidades. Sobre a queda dos preços, observamos comportamento similar ao dos EUA durante a explosão da bolha lá, não são uniformes, ocorrem com diferentes pesos em cada localidade e com diferentes prazos.

Como nos EUA e Espanha, podemos observar estoque de imóveis sem vender ou alugar crescendo de forma assustadoramente rápida, retroalimentando o problema de preços logo acima.

Repetindo o que ocorreu nos EUA e Espanha, BC já se manifestando para dizer que não há bolha imobiliária, apesar das diversas evidências demonstradas aqui e do mesmo jeito que aconteceu lá, sem evidências consistentes, ao contrário, apresentando dados falhos como conclusão de que não há desequilíbrio entre oferta e demanda sem analisar vendas, estoques de imóveis sem vender, etc.

Do mesmo jeito que observamos para EUA e Espanha, conforme ficam mais visíveis os problemas do mercado imobiliário, mais este tenta criar factoides para convencer mais pessoas a comprarem imóveis, de forma cada vez mais apelativa, contando com apoio do Governo que desesperadamente tenta criar mais ações para viabilizar o “eterno aumento no preço dos imóveis”, mesmo isto sendo contrário aos interesses da população e da Economia como um todo, devido ao fortíssimo efeito inflacionário e pelo fato da população estar pagando por um bem, muito mais do que este vale.

Um ponto em comum sobre os últimos 6 anos do mercado imobiliário brasileiro, comparando com EUA, Espanha e bolha dos flats, é que todos tiveram promessas de lucros duradouros e superiores a quaisquer outros investimentos, que a demanda sempre seria crescente e que não haveriam problemas graves na economia que prejudicassem os resultados e na prática, todas estas promessas foram quebradas levando a formação de sobre-estoques e redução de preços.

DIFERENÇAS ENTRE MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO NOS ÚLTIMOS 6 ANOS E BOLHAS DE EUA, ESPANHA E DOS FLATS NO BRASIL:

Nos EUA tinham os empréstimos em cascata sobre mesmo imóvel e para mesmo proprietário, baseado em hipotecas (sub-prime) que levou ao estouro da bolha quando tivemos aumento de juros, na Espanha foram as condições super-facilitadas de crédito prolongado que levaram a explosão quando veio o aumento de juros junto com queda forte na demanda, mecanismos diferentes do Brasil.

No Brasil, o limite da renda em relação a preços dos imóveis, combinado com financiamentos bancários em que mais pessoas comparecem para comprovar renda do que aqueles que realmente pagarão parcelas, com compra de imóveis na planta (que não existe em outros países) para qual temos elevado volume de distratos logo antes do financiamento bancário e tendo como pano de fundo o  aumentos de juros, cenários negativos para PIB, empregos, balança comercial, etc., formam uma combinação que é uma grande ameaça de que estes sejam os mecanismos que levarão a uma inadimplência exagerada que ocorrendo em conjunto com uma demanda menor do que a atual (que já é muito baixa), farão com que estoques cresçam ainda mais, disparando assim uma redução de preços mais acentuada, constante e inegável do que a que já observamos.

CONCLUSÃO:

Por todo o conjunto de fatos apresentados até aqui, minha opinião é de que temos sim, uma bolha imobiliária à brasileira.

Fonte: http://www.valor.com.br/financas/3152790/fmi-alerta-para-alta-de-imoveis-e-expansao-de-emprestimos-no-brasil#ixzz2VUhuYhZO

A alta rápida dos preços de imóveis e a forte expansão dos empréstimos imobiliários no Brasil reforça a necessidade de se monitorar de perto os balanços dos bancos e a situação das famílias, diz relatório do Fundo Monetário Internacional divulgado nesta quinta-feira.

“Para fortalecer a capacidade de vigilância no setor imobiliário, o Banco Central terá que garantir a compilação e a publicação de um índice de preços de imóveis baseado em dados de negociações, com ampla cobertura geográfica”, diz o documento, acrescentando que o BC também “pode considerar implementar limites máximos para a relação entre o valor do empréstimo e o valor do bem (loan to value, em inglês) e para a relação entre a dívida e a renda, para evitar preventivamente a formação de riscos sistêmicos no setor imobiliário.”

Concluído em janeiro deste ano, o estudo analisa o arranjo de política macroprudencial brasileira, uma das partes do Programa de Avaliação do Setor Financeiro (FSAP, na sigla em inglês) do Brasil. Em abril deste ano, o BC pass ou a divulgar um indicador sobre a variação dos preços de imóveis, o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Fina nciados (IVG-R).

O relatório nota que o Brasil foi um dos países que mais cedo adotaram medidas na área macroprudencial, com a sua experiência tendo recebido muita atenção da comunidade internacional.

“O Conselho Monetário Nacional e o BC tiveram um papel importante em monitorar e agir para garantir a estabilidade financeira durante crise financeira global. O BC, em especial, tem desenvolvido ativamente há tempos o arcabouço de política macroprudencial, devotando uma quantidade razoável de recursos para monitorar o risco sistêmico, implementar várias medidas macroprudenciais ou de administração de fluxos de capital, além de estabelecer um novo Comitê de Estabilidade Financeira (o Comef)”, aponta o FMI.

O estudo do FMI analisa a experiência brasileira com medidas macroprundenciais. Ao tratar do aument o dos requerimentos de capital sobre empréstimos ao consumidor, a instituição diz que ele parece ter contribuído para reduz ir a velocidade de crescimento do crédito. “Depois da implementação da medida, em dezembro de 2010, a taxa de crescimento do crédito ao consumidor caiu de 22% naquele mês para 11% em dezembro de 2011”, observa o relatório, destacando que houve também um encolhimento do prazo médio dos financiamento de automóveis, com uma queda de 20 pontos percentuais da parcela de empréstimos com prazos superiores a 60 meses.

O FMI também trata da introdução do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para lidar com os fluxos de capitais externos.

“O IOF foi eficaz em reduzir o volume de fluxos de carteira e em mudar a composição dos fluxos de capital, aumentando os de longo prazo. Evidências empíricas sugerem que uma alta de 1 ponto percentual na taxa do IOF induz a uma redução de 0,73 ponto percentual do PIB nos fluxos de carteira e a aumento de 0,64 ponto nos fluxos de investimento de longo prazo”, aponta o FMI.

Para a instituição, o IOF foi bem sucedido em atingir o seu objetivo de reduzir tipos específicos de entradas de capital, mas a extensão do imposto para diferentes instrumentos e prazos sugere que os recursos passaram a entrar por outros tipos de fluxos depois de um pequeno período de tempo. Nesta semana, o governo reduziu de 6% para zero o IOF nas aplicações de renda fixa.

Fonte: http://www.luandre.com.br/coluna-do-teco/pode_funcionar.aspx

Um sujeito que hoje a tarde entrar na Caixa Econômica Federal e comprovar possuir renda familiar de R$ 10.000,00 está apto e tomar um financiamento de R$ 300.000,00 e com isso realizar o grande sonho do brasileiro atualmente: comprar um imóvel e fazer uma dívida.
Ele entra, discute futebol com o Gerente do banco e resolve pegar R$ 250.000,00 para comprar um apartamento, afinal isso nunca aconteceu na história deste país.

Nesses níveis fica difícil imaginar que os preços continuem a subir, de modo que, sem em 35 anos, o imóvel tiver sido corrigido pela inflação – já o considero vencedor.

Se tudo correr bem, daqui a 35 anos, nosso amigo terá gasto R$ 800.000,00 no financiamento e terá um apto de R$ 250.000,00 + a correção. Se ele consegue juntar, no salário acima R$ 3.000,00 por mês – serão 183 meses ou 15 anos de poupança “jogados” diretamente na conta do banco.

Se nos primeiros 20 anos alguém perder o emprego e eles precisarem vender o apartamento, terá uma dívida maior do que o valor do imóvel.

Se isso acontecer com muita gente ao mesmo tempo, talvez nem por R$ 250.000,00 se venda isso (caso dos EUA atualmente e caso que ocorre nos carros que sempre valem menos do que pagamos).

O exemplo é todo simplista e os cálculos foram todos arredondados apenas para facilitar o cerne da questão pra todos.

a) Parece sustentável emprestar r$ 300 mil pra essa pessoa ?

b) Parece bom fazer o financiamento ?

Se discordar de A e ou de B, bem vindo ao clube que acha que o Governo e o Ministério da Fazenda estão plantando problema ao invés de crescimento sustentável. Nem é preciso buscar exemplos em outros países pra ver o quão frágil, num país onde a renda é baixa e a educação financeira nenhuma, essa aposta de que tudo será resolvido se as pessoas conseguirem comprar um carro novo e um apartamento.

Um brasileiro normal gasta 80% do que recebe para se manter “vivo”, ou seja, morar + alimentação + transporte + vestuário. Se essa conta estiver mais ou menos correta, sobraria 20% do que ganha para poupar, investir e endividar-se. O último estudo serio que foi divulgado, mostrou que a família brasileira esta com 30% da renda comprometida com dividas. Isso explica um monte de problemas e, principalmente, prova que as pessoas fazem poucas contas.

Se já parece difícil fazer contas e um orçamento para os próximos meses, não parece muito recomendável fazer uma dívida pelos próximos 35 anos. Nem que esse seja o único jeito de adquirir a casa dos sonhos.

A queda de 18% do Valor Geral de Vendas (VGV) lançado, em conjunto pelas incorporadoras de capital aberto, no primeiro trimestre, na comparação com o mesmo período do ano passado, aponta que a venda de imóveis em estoque ainda é prioridade no setor. Juntas, as empresas lançaram R$ 3,98 bilhões nos três primeiros meses do ano, ante os R$ 4,87 bilhões do intervalo de janeiro a março de 2012.

A continuidade do foco na venda de estoques fica ainda mais evidente quando se considera que as incorporadoras tinham colocado o pé no freio dos lançamentos no primeiro trimestre de 2012, ou seja, que a base de comparação não é elevada. Naquele momento, o foco das empresas já era a comercialização de unidades em estoque.

Uma das razões para o volume de estoques continuar alto é o patamar de distratos – cancelamentos de vendas -, que vem sendo registrado nos últimos trimestres. As unidades distratadas retornam à carteira das empresas, até que sejam comercializadas novamente.

Não há consenso, no mercado, em relação ao VGV esperado para o acumulado no ano pelo setor ante o total registrado em 2012. As expectativas giram em torno de estabilidade ou pequenas variações para baixo ou para cima, embora haja incorporadoras que já tenham informado perspectiva de crescimento, caso da Cyrela Brazil Realty e da Rodobens Negócios Imobiliários.

Os prazos necessários para as aprovações dos projetos pelos órgãos públicos ainda são apontados, por parte do setor, como uma das razões para que não tenha havido mais lançamentos nos três primeiros meses do ano.

Algumas incorporadoras já sinalizaram, porém, expectativa de que, na cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do país, o processo de liberação de licenças tende a melhorar.

O desempenho de lançamentos das incorporadoras de capital aberto do primeiro trimestre não foi homogêneo. A MRV Engenharia foi a empresa que mais lançou no período – R$ 754 milhões -, com aumento de 17% ante o mesmo trimestre de 2012, mas o maior avanço foi registrado pela Tecnisa.

Depois de não ter lançado nada no primeiro trimestre de 2012, a Tecnisa teve VGV de R$ 670 milhões nos três primeiros meses deste ano, impulsionado pelo início dos lançamentos do Jardim das Perdizes, maior projeto de sua carteira.

Já a Trisul não lançou nada de janeiro a março. A companhia, que também não havia feito lançamentos no primeiro trimestre do ano passado, projeta VGV de R$ 350 milhões a R$ 400 milhões, em 2013, faixa com ponto médio 30% maior que o registrado durante 2012.

A Rossi Residencial, que lançou R$ 514 milhões nos três primeiros meses de 2012, não apresentou novos projetos ao mercado de janeiro a março. A empresa informou que irá retomar lançamentos no segundo trimestre.

Já é de conhecimento de todos que houve turbulência no mercado financeiro no dia 30, véspera do feriado.  Foi um dia de cão para o mercado.  Duas notícias que deixou o mercado atônito. A primeira notícia é sobre o crescimento do PIB do primeiro trimestre de 2013, que foi pífio, 0,6%,  abaixo do esperado pelo governo.  A segunda notícia é aumento da taxa Selic em 0,5%, enquanto havia consenso no mercado de que haveria aumento de 0,25%.  E para completar a notícia, ministro Mantega disse que o dólar não é instrumento da política monetária para segurar a inflação.

Tudo que o mercado imaginava sobre os fundamentos da política econômica (sic) da presidente Dilma, foi para espaço no mesmo dia.  É isto que dá, esperar atitude coerente de uma presidente com síndrome bipolar, para não dizer incompetente.  Lembrei-me, dos palpites que Dilma dá para o tenente brigadeiro durante o voo do avião presidencial.  Um dia, Aerobus 320 presidencial, pode cair por excesso de interferências.  O Brasil está como Aerobus presidencial, o Plano de Voo é alterado em pleno voo, para deleite da toda poderosa presidente Dilma.

Em essência, Dilma resolveu dar prioridade ao combate à inflação.  Talvez, porque o seu principal opositor nas eleições de 2014, Aécio Neves, tomou como “mote” da campanha “tolerância zero para inflação”.  Se antes, a prioridade era estímulo ao consumo, desde dia 30 passado, a prioridade vai ser combate à inflação.

O que é que isto tem a ver com a “bolha imobiliária” ?  Tem tudo a ver.  Consumo e inflação anda de mãos dadas.  Uma coisa puxa outra e vira num círculo vicioso, se a política econômica não está bem estruturada, como é o caso do Brasil.  Eu diria, política econômica com o erro sistêmico, grosseiro.  Em resumo, o que a Dilma fez?  Pisou no freio do consumo, para controlar a inflação.

O mercado imobiliário já vinha apresentando saturação, nos últimos 12 meses.  Não foi sentido na ponta do consumo, mas já vinha apresentando sinais de que a boa fase da construção residencial tinha chegado ao ponto de exaustão.  De maneira geral, os imóveis subiram 200% nos últimos 5 anos, contrastando com a inflação acumulada no mesmo período, grosso modo, de 30%.  Isto é uma bolha!  O mercado imobiliário, do qual faço parte também, credita o boom ao crescimento do País.  Todo mundo sabe que isto é mais papo da presidente Dilma do que a realidade.  O País cresceu 0,9% em 2012 e tendência de crescimento para este ano é de menos que 2,5%, segundo analistas.

A Dilma sinalizou no último dia 30 é que vai dar prioridade para a inflação, isto é vai pisar freio no consumo.  Num quadro de economia assim, o dinheiro vai para renda fixa cujo juros tem tendência ascendente, conforme política econômica (sic) da Dilma.  Além de tudo, o mercado imobiliário tem aquela margem de lucro  fabuloso que fora embutido nos últimos 5 anos para serem queimados.  Num quadro de instabilidade, o investidor foge dos bens duráveis e dos imóveis, porque são bens que podem postergar a compra.  De alguma forma, o povo está morando em algum canto.  Apesar do déficit habitacional, o povo não está morando embaixo da lona, o que certa forma dificulta o poder de sedução.

Para os consumidores.  Adiem a compra de imóveis para morar.  Não comprem imóveis na planta que é encrenca certa no futuro.  Quem comprou um segundo imóvel residencial para especulação, sai correndo, porque pode perder dinheiro.  Sejam prudentes, escolham bem, negociem, porque o poder está do seu lado.

Para os incorporadores.  Adiem os novos lançamentos, em pelo menos por 6 meses.  Avaliem bem o preço de lançamento, para não terem que fazer descontos depois.  Repassem o que for preciso para livrar do financiamento da CEF, porque os juros de permanência podem comer o lucro.  Vamos baixar a bola, por enquanto.  Vocês que são do ramo sabe, que tudo é ciclo.  Daqui a alguns anos volta a bonança. Virão, novamente, os novos boons no mercado.  Uma coisa é certa, o País está com economia em expansão, independente de governos que estão e que virão.  Por enquanto, pé no freio.

INTRODUÇÃO

Vivemos atualmente uma situação insustentável quando se trata dos preços dos imóveis. A bolha imobiliária, principalmente nos grandes centros atingiu níveis totalmente inconcebíveis diante da realidade social e econômica da grande maioria da população brasileira, de forma que o sonho da casa própria já passou há tempos a classe do pesadelo. No meio do torpor e parcialidade dos meios de comunicação e de grande parte da população que crê cegamente na consistência dos preços das moradias, vejo a necessidade de ultrapassar os meros argumentos e explicitar a bolha em números.

O presente estudo tem a intenção de analisar a evolução dos preços e os números de vendas no mercado de usados a partir de 2008, até o momento pouco retratado tanto pelos que acreditam, quanto por aqueles que desdenham a conclusão de que existe algo de errado com os preços. Teremos como linha mestra a correção inflacionária tanto dos preços quanto da renda necessária para aquisição de imóvel em compatibilidade com a situação anterior à disparada de preços. Mas por que esse momento em específico? A escolha desse período se justifica, sobretudo, por dois motivos:

Primeiramente, o mês de fevereiro de 2008 marca com maior ênfase a renovação do crédito imobiliário via SBPE (direcionado à classe média com rendimentos até então acima de 10 salários mínimos) e que teve seu acesso largamente facilitado pela redução de juros e alargamento do prazo do financiamento de 240 para 360 na CEF. Retomado na prática em 2006, o crédito com recursos da poupança ficou esquecido enquanto a Caixa atuava com maior presença e indiscutível monopólio nas linhas com recursos do FGTS, mais direcionadas às famílias e imóveis de faixa popular.

Em 2007 os recursos aplicados via SBPE pela Caixa começaram a crescer de forma mais significativa, no entanto não havia grandes diferenciais em relação ao mercado. Na prática, o banco oferecia taxas e condições em linha com os demais bancos privados. A partir de fevereiro de 2008, portanto, criaram-se condições mais favoráveis para o financiamento de imóveis adequados à classe média, com medidas como o aumento considerável de prazo de pagamento, redução de juros e recursos cada vez mais abundantes de crédito.

Particularmente acredito que a bolha começa a se formar em 2007, quando ocorre um boom de novos lançamentos muito além da média, porém os reflexos disso começam a impactar o mercado de usados um pouco depois. Sendo assim, por que não considerar então a situação de 2007, anterior a essas mudanças?

Como foi dito, até 2007, o crédito imobiliário para imóveis e famílias de classe média realmente era escasso e elitizado, isto é, insuficiente. Não podemos ser ignorantes e parciais a ponto de não admitir que algumas mudanças inclusivas na política de crédito eram de fato necessárias, no intuito de adicionar o crédito como uma opção para aquisição de um bem de tão alto valor. Desse ponto de vista, julgo que as mudanças a partir de 2008, de certa forma, democratizaram o acesso ao crédito.

O problema a abertura do crédito, porém a forma pela qual o processo foi conduzido. A maneira descontrolada e acelerada que pautou as mudanças, somadas ao MCMV no ano seguinte, superaqueceram o mercado e desestabilizaram o preço dos imóveis populares. Isso impulsionou reajustes em cadeia cada vez maiores.

A tentativa do governo de contornar a crise de 2008 pelo consumo em 2009 evitou a estabilização natural dos preços e incendiou de vez os preços durante a euforia do crescimento artificial de 2010, o que acabou por pressionar temporariamente a oferta em meio ao otimismo inflado do país. A produção não se justificou e sobraram os imóveis.

Um exemplo do descontrole é o salto de aproximadamente 6000% do crédito imobiliário da Caixa na última década, passando de 2bi em 2003 para uma previsão de 120bi em 2013. Tamanha injeção de crédito foi suficientemente alta para criar um ambiente especulativo quanto ao futuro dos preços dos imóveis e uma demanda potencial que obviamente não se realizou, justamente porque os preços a reprimiram. Surgia, assim, uma bolha imobiliária toda peculiar – a brasileira.

As conclusões e cálculos que serão estipulados a seguir não têm nenhuma pretensão geral, porém, podem ser usados como parâmetro para outros estudos. Isso porque a tendência é de que algumas capitais e determinados tipos de imóveis sofram mais ou menos conforme a faixa de preços, renda da população, subsídios governamentais e oferta de imóveis. Em cidades como o Rio de Janeiro, por exemplo, cujo processo de especulação de preços é visivelmente mais amplo e complexo, a correção tende a ser proporcionalmente maior, por exemplo.

Os cálculos levam em consideração a estabilidade das condições de crédito e da situação macroeconômica, que não aparentam ser sustentáveis no momento. Em caso de uma possível e até iminente retração de crédito por aumento de juros ou diminuição do volume de recursos, ou mesmo uma recessão que altere a capacidade de renda das famílias, os preços provavelmente despencarão para além do projetado. Isso se não houver intervenção estatal que arrole e socialize os prejuízos.

OBJETIVOS

O estudo de caso hipotético aqui proposto tem como objetivo calcular de forma aproximada o tamanho da distorção de preços criada pela bolha imobiliária na capital paulista a partir do ano de 2008, tendo como foco principal o padrão médio de imóvel e renda, por considerar que os programas e subsídios distorcem e sustentam artificialmente o valor dos imóveis populares. Além disso, será feito um diagnóstico da situação atual no mercado de imóveis usados tendo como referência o período anterior ao boom de crédito. O intuito é de determinar com maior precisão a amplitude do preço especulativo para determinarmos também o corte mínimo de preços esperado.

Tendo como ponto de partida o preço médio de mercado de um imóvel de padrão determinado e as condições de financiamento num momento específico, é possível não apenas supor a real capacidade de pagamento das famílias, mas ponderar o percentual de aumento de preços justificável pelo ganho de renda e pelas novas condições de financiamento ofertadas pelo mercado como juros menores e prazos maiores. Dessa forma, tentaremos aproximar não apenas a expectativa simplificada de correção dos preços pela inflação, mas também o custo de oportunidade e o aumento de demanda gerado pelas mudanças do crédito imobiliário a partir de 2008, o qual foi abocanhado muito além da medida pelo mercado com a farra de crédito.

JUSTIFICATIVAS

É visível e perceptível o processo de descolamento dos preços dos imóveis da renda das famílias, porém não se tem até agora uma noção palpável e calculada do tamanho dessa distorção, devido à parcialidade e insuficiência de dados de mercado. Sabemos que os imóveis estão sobrevalorizados. Mas quanto?

Reconhecemos também que a mudança de patamar de demanda justifica alguma valorização de preços. Mas qual a valorização aceitável dentro desse período, considerando a inserção em massa do crédito imobiliário? Qual o patamar mínimo de correção de preços necessário para o ajuste? Na tentativa de responder a essas perguntas, diante da falta de dados estatísticos mais amplos e diretos, propomos essa análise.

METODOLOGIA

Até o momento, o mercado se apoiou na variação percentual de preço das ofertas do índice Fipe- Zap, sem um ponto de partida mais concreto e específico, que vinculasse um padrão de rendimento familiar a um padrão específico de imóvel.

Serão feitos diversos cruzamentos entre a evolução esperada e efetiva de preços de um determinado padrão de imóvel da capital de São Paulo entre 01/2008 e 05/2013 com a evolução esperada de renda de uma família hipotética, com potencial de aquisição desse imóvel ao início de 2008. Teremos sempre como referência a correção inflacionária de preços e renda como expectativa de um comportamento normal de mercado, para que se mantenha minimamente o poder de compra das famílias dentro de seu segmento social. Isso também se baseia no fato de que pelo menos nos últimos cinco anos, houve correção dos salários em linha com a inflação na maior parte dos casos.

Nesse foco a princípio, serão simuladas situações- padrão em dois momentos diferentes (01/2008 e 04/2013), com o intuito de medir a distorção entre a poder de compra de uma mesma família durante esse período. Serão utilizados relatórios de vendas e preços do mercado de usados divulgados mensalmente pelo site do CRECI/SP de 03/2003 a 03/2013, Por meio destes, foi possível estipular com maior precisão do que se fosse utilizados valores ofertados, o preço médio estimado de venda de um tipo específico de imóvel, numa determinada faixa de bairros. Isso colabora para a indicação do perfil sócio-econômico majoritário, pois determinados bairros tem um perfil tradicional: médio, periférico ou elitista.  Essa escolha foi direcionada a tentativa de abarcar o perfil mais representativo de vendas da capital, para que as médias obtidas tivessem o menor desvio possível das médias da cidade e por que não dizer do Brasil.

OBJETO

Em nosso exemplo, para nos aproximarmos melhor dos indicadores médios da cidade de São Paulo, foi escolhido uma família cujo rendimento familiar se enquadrava na situação potencial de compra de um apartamento de médio padrão, com até 7 anos de construção e aproximadamente 60 m2, localizado na zona C, segundo classificação do CRECI a seguir:

Zona C - Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda, Butantã, Cambuci, Chácara Santo Antônio, Cidade Universitária, Horto Florestal, Ipiranga (Museu), Jabaquara, Jardim Bonfiglioli, Jardim Prudência, Jardim Umuarama, Lapa, Mandaqui, Mirandópolis, Moóca, Santa Cecília, Santana, Santo Amaro, Saúde, Tucuruvi, Vila Alexandria, Vila Indiana, Vila Leopoldina, Vila Mascote, Vila Mazzei, Vila Romana, Vila Sofia, Tatuapé

Padrão médio – Os prédios devem ter 4 unidades por andar, cozinha e banheiro com azulejo até o teto, carpete de madeira, 2 elevadores, piso frio, teto simples, 1 ou 2 vagas de garagem coberta, armário embutido na cozinha e quartos, acabamento de boa qualidade (não de 1ª), pintura látex, etc.

Segue o valor médio do M2 de apartamentos de padrão médio vendidos em São Paulo em:

Para evitar flutuações de preço por vício de amostragem, será considerada a média de valores do M2 vendido nos últimos três meses incluindo fevereiro de 2008. Sendo assim, temos que um apartamento de padrão médio na zona C da capital com até 7 anos de uso, tinha m2 médio em torno de R$ 2500,00 ao início de 2008. Os valores serão arredondados quando possível:

2431,69 + 2622,15 + 2537,47 = 2530,43

Condições de financiamento:

1. Serão utilizadas as condições da CEF pela representatividade do mercado e por oferecer as melhores condições possíveis.
2. As simulações a seguir consideram a taxa de juros com relacionamento e débito da prestação, porém sem transferência de salário.
3. Foi selecionado como padrão razoável o percentual de entrada de 30% do valor do imóvel, muito próxima da situação média atual da linha SPBE da CEF.

1 – O MUNDO PRÉ- BOLHA

Considerando a aquisição de um apartamento de aproximadamente 60m2, financiado conforme condições da CEF a partir de 02/2008, custaria cerca de R$ 150.000,00 na época (60 x R$ 2.500,00 = R$ 150.000,00):

Simulação 1

• Valor do Imóvel: R$ 150.000,00
• Valor Financiamento: R$ 105.000,00 (70%)
• Entrada: 45.000,00 (30%)
• Renda Familiar exigida: R$ 4270,00
• Prazo Max de Financiamento: 360 meses
• 1ª Parcela com MPI e DFI e taxa adm. para mutuário de 35 anos: R$ 1218,17
• Taxa de juros anual da CEF com relacionamento: 10% nominais a.a + TR (imóvel de 130 a 200K a partir de 02/2008)
• Valor total pago após 360 meses: R$ 282.105,00 ou 2,68 vezes o valor financiado
• Proporção entre entrada e renda mensal: 10,53 vezes

Se atualizarmos a renda familiar conforme a variação de 35,18% do IPCA entre 01/2008 e 04/2013, a família habilitada a comprar um apartamento de padrão médio na Zona C da capital de São Paulo em 2008 ganhando R$ 4270,00 atualmente teria expectativa de renda de R$ 5772,00. Ao financiar um imóvel em condições semelhantes de entrada de cinco anos atrás, chegamos ao valor máximo de aquisição em condições semelhantes à simulação de financiamento 1:

Simulação 2

• Valor Máximo do Imóvel: R$ 250.400,00
• Valor Financiamento: R$ 175.204,87 (70%)
• Entrada: R$ 75.195,13 (30%)
• Renda exigida: R$ 5772.00
• Prazo Max de Financiamento: 420 meses
• 1ª Parcela com MPI e DFI e taxa adm. para mutuário de 35 anos: R$ 1654,00
• Taxa de juros anual da CEF com relacionamento: 8% nominais a.a + TR
• Valor total pago após 420 meses: R$ 417.709,00 ou 2,38 vezes o valor financiado
• Proporção entre entrada e renda mensal: 13,02 vezes

2 – IMAGINANDO O MUNDO SEM BOLHA

No caso acima descrito, determinamos o limite máximo de preço de um imóvel a ser adquirido em 04/2013, considerando a variação normal de renda familiar e as mudanças ocorridas na taxa de juros e prazo de financiamento no período de 01/2008 a 04/2013 (aumento do prazo de 360 para 420 meses e corte de juros de 10 para 8%).

Dito de outra forma, se o mercado fosse guiado somente pela capacidade de compra, a mesma família que adquiriu um imóvel conforme o exemplo da simulação 1, hoje poderia comprar um imóvel semelhante pelo valor máximo de R$ 250.400,00, já considerando as melhorias das condições de crédito.

Se considerarmos como correção ideal somente a correção inflacionária do período teríamos como valor médio estimado nosso imóvel:

R$ 150.000,00 + IPCA 35,18% (01/2008 a 04/2013)= R$ 202.771,00 = V-IPCA(04/13)

Se observarmos o comportamento dos preços dos imóveis na primeira metade da década de 2000, perceberemos que há períodos de estagnação, mas muito em função do arrocho salarial, inflação alta, juros elevados e crédito escasso. Isso quer dizer que se os preços dos imóveis não subiram como o esperado em alguns períodos, assim também foi com o rendimento das famílias, especialmente da classe média.

A linearidade dos preços em relação à renda da população é visivelmente mais direta num cenário de constrição de crédito, pois predominam as aquisições à vista. Desta maneira, não é de forma alguma surpreendente o surgimento de picos de recuperação de preços quando há um movimento de descompressão de crédito e a demanda é liberada de forma rápida como ocorreu no país. No entanto, essa situação tende a estabilização no médio prazo, o que não ocorreu devido à reprodução do movimento especulativo que se baseou na falsa demanda por imóveis novos.

De qualquer forma, a valorização real de um bem sob nenhum pretexto pode perder de vista a capacidade compra de quem pode adquiri-lo efetivamente. Afinal, existe um pressuposto de mercado questionável, porém prático, de que algo vale o que se paga por ele, especialmente num país em que a cultura da prestação prevalece sob o custo total do bem. O mercado de autos provou que não importa para o brasileiro que o poder de compra seja ao custo de 35 anos, ainda assim é um poder de compra.

Sendo assim, é prudente considerar alguma valorização real de preços num cenário de aumento de demanda e queda de juros como verificado após 2008, independentemente do custo final. De fato, esse aumento potencial da capacidade de aquisição foi quase que automaticamente incorporado aos preços e não parou desde então.

Considerando também o poder de compra, delimitamos abaixo as projeções ideais de preços para os imóveis em 04/2013:

VI(01/08)– Valor Inicial estimado do imóvel em 01/2008 = R$ 150.000,00

VIPCA(04/13) — Valor do imóvel corrigido pela inflação IPCA de 35,18% = R$ 202.771,00

VPA(04/2013)– Valor Potencial de Aquisição com financiamento em 04/2013: R$ 250.400,00 (Vide simulação 2)

Conforme os dados acima, segue abaixo o percentual de valorização nominal bruta entre 01/2008 e 05/2013, considerando o ganho potencial na capacidade de aquisição:

250.400,00 – 150.000,00 = 100.400,00 – VPA05/13 >VI(01/08)= 66,93% – valorização teórica limite

Segue abaixo o ganho real (acima da inflação) do potencial aquisitivo com a redução de juros e aumento do prazo entre 01/2008 e 04/2013:

250.400,00 – 202771,00 = 47.629,00 – VPA05/13 > VIPCA = 23,48%

Concluímos que, num cenário sem especulação de preços, as mudanças ocorridas nas condições de crédito imobiliário pós 2008 permitiriam um acréscimo no poder de compra de 23,48%, o que poderia significar a compra de um imóvel maior ou de melhor qualidade, o que de fato não ocorreu. Pelo contrário, o mercado não somente abocanhou essa fatia do preço, como reduziu proporcionalmente a qualidade e o tamanho dos imóveis para fazer caber no bolso sem fundo da nova classe média. De qualquer maneira, existem alguns motivos que poderiam justificar aumentos muito acima da inflação de preços no médio-longo prazos, ainda que não seja clara o peso desses no caso brasileiro:

• Defasagem de preços
• Aumento de renda acima da inflação
• Barateamento do custo do financiamento por redução de juros
• Aumento de prazo e subsídios governamentais
• Escassez de terrenos
• Aumento de custos de Construção

O setor de construção usa demasiadamente o argumento de que o aumento de custos é um dos principais motivos para a alta de preços acima da inflação. Cabe considerar, portanto, a correção do preço do imóvel por esse filtro:

R$ 150.000,00 + INCC-DI 01/2008 a 04/2013 de 46,90% = R$ 220.361,00= VINCC

Como podemos perceber, os custos de construção vêm se mantendo acima da inflação nos últimos anos, de forma que se considerarmos a expectativa de valor do imóvel pela correção dos custos de construção, através do INCC-DI, a projeção de preços é realmente maior.

220.361,00 – 202771,00= 17590,00 ou 8,67%= VINCC > VIPCA

Todavia, o aumento de custos de produção, ainda que concreto, se enquadra dentro da margem aceitável de valorização que definimos de acordo com a renda, com reserva de valor de no mínimo 13%. Portanto, esse argumento não sustenta um aumento de preços tão alto como se vê atualmente. Na prática, o cálculo abaixo elimina de vez o argumento de que o valor atual dos imóveis se justifica somente pelas novas condições de demanda, financiamento e aumento dos custos de construção, considerando que os preços hoje ofertados estão muito acima da capacidade de aquisição da classe média.

R$250.400,00 – R$ 220.361,00 = 30.039,00 = 13,63% = VPA> VINCC

Definimos, portanto, que no caso acima (mantidas as condições ótimas de crédito atuais e a manutenção da demanda atual que aparenta ser insustentável) e aceitando a premissa de que um imóvel pode valer o que se consegue pagar por ele, seria admissível um índice de valorização em torno 67% em relação ao preço inicial de 2008. Isso é claro, se considerarmos uma situação de equilíbrio de oferta/demanda e sem distorções eventuais. O que vier a exceder esse índice, em meu ponto de vista, configura sobrevalorização, preço especulativo ou simplesmente bolha imobiliária.

Agora que definimos um teto aceitável para a subida de preços torna-se mais fácil mensurar o sobrepreço excedente. Teoricamente, os dados específicos aqui explicitados se aplicam diretamente aos imóveis de padrão médio em localidades compatíveis a esse perfil. Isso, porém, não nos impede fazer generalizações, inclusive outras capitais, considerando que o processo se dá de forma semelhante em diversos lugares, com maior ou menor inchaço de preços.

3 – MEDINDO O TAMANHO DA BOLHA IMOBILIÁRIA

Uma bolha imobiliária é basicamente definida por um deslocamento de preços injustificado, que somente poderia ser verificado ao delimitarmos a diferença entre o preço artificial praticado e um preço real de expectativa. Em nosso caso, o preço artificial corresponde ao valor médio de oferta segundo o índice Fipe/Zap em 04/2013 ou VMO(04/13) e serão utilizados em contrapartida dois preços de expectativa para os imóveis,  já tratados anteriormente: o Valor Potencial de aquisição VPA(04/13) e o Valor do Imóvel corrigido pela inflação VIPCA(04/13).

Para apurarmos o valor médio ofertado – VMO(04/13)- minimizando a distorção de representatividade de cada bairro na média geral, foi apurada a média ponderada extraída em função da oferta de imóveis de todos os bairros que compõem hoje a zona C, conforme classificação atual do CRECI/SP e índice Fipe/zap, da forma a seguir:

Demonstração do cálculo do m2 médio da zona C de São Paulo:

Barra Funda

Média M2 dos apartamentos em 04/2013 = R$ 7216,00

Quantidade de apartamentos ofertados= 1784

Tatuapé

Média M2 dos apartamentos em 04/2013 = R$ 6032,00

Quantidade de apartamentos ofertados= 3207

Média Ponderada= (7216 x 1784) + (6032 x 3207) / (1784+3207) = Valor do M2 Zona C = R$6791,00.

VMO(04/13) = 6791,00 x 60 = R$ 407.460

Logo, o valor médio de oferta ou VMO(04/13) para apartamentos de aproximadamente 60 m2 na Zona C da capital de São Paulo em 04/2013 segundo média do Fipe/Zap *1gira em torno de R$ 407.000,00.

Valorização Total

Em relação ao preço inicial de 2008, sem descontar a inflação, temos:

VMO(04/13) – VI(01/08) =  valorização total

407.000,00 – 150.000,00 = 257.000,00 = 171% “valorização nominal bruta”

Partindo do pressuposto que a média das ofertas segundo o Zap Imóveis foram apuradas corretamente, o resultado da variação acima valida de certa forma o índice ZAP quando comparado ao valor inicial de venda segundo o CRECI/SP, pois a valorização média de 01/2008 a 04/2013 na capital de São Paulo segundo o Zap acumula 168,8%.

CÁLCULO DO SOBREPREÇO

SOBREPREÇO INFLACIONÁRIO ou S-IPCA:

Corresponde ao sobrepreço entre o valor médio de oferta do Zap em 04/2013 e o valor de expectativa do imóvel após correção do IPCA do período:

S-IPCA = VMO(04/13) – VIPCA(04/13)

407.000,00 – 202.771,00 = 204.229,00 – S-IPCA= 100,71% de sobrepreço. Neste caso, seria necessária uma queda de 50% para o ajuste.

1*  Cabe lembrar que o Zap Imóveis não permite filtrar a oferta dos imóveis de até 7 anos de construção, para uma melhor comparação com a média de venda do Creci em 01/2008 ou VI (01/08) composta  por tal filtro. É natural deduzir, portanto, que se considerados apenas os imóveis dessa faixa de idade – mais novos – a média apurada ou VMO(04/2013) acima seja ainda maior, bem como o sobrepreço. Por outro lado, considerar um ponto máximo menor, torna a pesquisa mais consistente e nos permite indicar com mais segurança o valor mínimo do sobrepreço que deve ser corrigido com o possível estouro da bolha.

SOBREPREÇO SOBRE CUSTOS DE CONSTRUÇÃO ou S-INCC

Se a comparação for com o preço estimado imóvel de 04/2013 corrigido pelo INCC-DI a partir de 2008, temos:

VMO(04/13) – VINCC = S-INCC

407.000,00 – 220.361,00 = 186.639,00 = 84,69% de sobrepreço. Dessa forma, a queda necessária seria de 45,85%.

SOBREPREÇO SOBRE VALOR POTENCIAL DE AQUISIÇÃO ou S-VPA

Considerando a capacidade de aquisição para a família que hoje detém rendimento de R$ 5772,00, que é de R$ 250.400,00 e  imóvel sob as mesmas condições de 2008, ofertado hoje pelo preço médio de R$ R$ 407.000,00, temos:

VMO(04/13) – VPA(04/13) = S-VPA

407.000,00 – 250.400,00 = 156.600,00 = 62,53% de sobrepreço sobre o potencial aquisitivo

Há uma sobrevalorização de 62,53 sobre a capacidade limite de aquisição de 04/2013. Isso significa dizer que, para que a compra do imóvel tenha aproximadamente o mesmo peso no orçamento familiar de cinco anos atrás, o imóvel que hoje é ofertado em média por R$ 407.000,00, deve passar a cerca de R$ 250.400,00, o que representaria uma redução de 38,47% sobre o preço médio atual.

Portanto, se considerarmos justo o preço de partida e a manutenção das condições de crédito inauguradas em 2008, conforme demonstrado anteriormente, podemos concluir que o imóvel de padrão médio usado em São Paulo está sobrevalorizado entre 62,53 e 100,71%, o que exigiria quedas de preços entre 38,47 e 50%. Esses valores podem variar?

As correções não somente podem, como devem variar, pois os cálculos acima foram realizados por meio de médias de agrupamento num período específico de tempo. O valor das quedas podem ser maiores ou menores dependendo do comportamento das variáveis a seguir:

Quedas de preço menores:

• Compensação de preços relativa ao período anterior a 2008 (pouco provável)
• Regiões cuja demanda é maior e a disponibilidade de terrenos é baixa (provável)
• Hipótese de ganhos salariais muito acima da inflação
• Concessão de desonerações fiscais e resgate às construtoras (iminente)
• Eventuais reduções nas taxas de juros de juros (improvável)
• Retomada do crescimento sustentável da economia com ganho de renda(pouco  provável)
• Manutenção de nível baixo de inadimplência nos financiamentos (pouco provável)
• Concessão de desonerações de impostos e subsídios aos compradores (provável)
• Alteração dos prazos e limites dos financiamentos e uso do FGTS (iminente)

Quedas de preço maiores:

• Sobrevalorização dos imóveis relativa ao período anterior a 2008 (provável)
• Bairros ou cuja demanda está saturada e o estoque de imóveis é grande (Ex. Tabela)
• Quebradeira em massa de construtoras e incorporadoras (incerto)
• Restrição da concessão de crédito pelos bancos públicos (incerto)
• Recessão com aumento do desemprego e arrocho salarial (provável)
• Insolvência dos bancos públicos, principalmente CEF (incerto)
• Limitação ou retirada dos incentivos ao setor pelo aumento da dívida pública (provável)
• Abandono político do MCMV por denúncias de corrupção e inviabilidade (incerto)
• Aprofundamento da crise externa (incerto)
• Desilusão com gastos e legado dos eventos esportivos (provável)
• Aumento dos juros para o patamar pré-bolha. (incerto)
• Patamar insustentável de vendas em relação aos estoques (iminente)

Cabe ponderar que a razão entre a oferta de imóveis e o total de domicílios foi executada entre dois momentos distintos (censo 2010 e oferta Zap 04/2013), o que não permite o alcance do percentual exato de estoque relativo. Por outro lado, o lapso de unidades no total dos domicílios é mais do que compensada pela ausência das ofertas de imóveis, certamente disponibilizadas em outros canais da internet e imobiliárias. A intenção dessa análise, portanto não é o rigor científico dos dados, mas identificar, a priori,  tendências do mercado imobiliário.

Utilizando os dados dos domicílios dos distritos do município de São Paulo, foi realizado um cruzamento com os dados sobre a quantidade de imóveis ofertados de alguns distritos da Zona C cujos dados estavam disponíveis. Ao comparar as informações com os valores médios da capital, foi possível identificar os distritos com superoferta de imóveis, por meio da razão relativa entre o estoque de imóveis à venda (apartamentos e casas) e o total de domicílios disponíveis em cada localidade. .

Conforme o nível de desvio em relação ao padrão da capital, foi possível classificar os distritos conforme o risco de queda de preços pelo excesso de estoque:

Baixo risco 0 – 5%: Santo amaro, Cambuci e Santa Cecília

Risco médio 5 – 10%: Saúde

Risco Alto 10 – 20%: Lapa, Tatuapé e Móoca

Risco Altíssimo > 20%:Vila Leopoldina e Barra Funda

Outros apontamentos importantes:

• Os dois distritos com maior oferta de imóveis em relação ao total de domicílios – Barra Funda e Vila Leopoldina – obtiveram índices individuais de valorização segundo ZAP maiores que a média da capital, o que revela indício de especulação de preços.
• A Vila Leopoldina apresenta 14% de domicílios com ocupação própria, cuja residência ainda está sendo paga. Os demais distritos apresentam média inferior a 10%.
• Os distritos de Santa Cecília e Cambuci apresentam taxas de locação muito superiores à média da cidade, porém baixa oferta de venda. Isso indica uma boa localização

4 – PERSPECTIVAS ATUAIS DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Um cenário de tamanha distorção de preços traz consequências não apenas para as vendas do mercado imobiliário, mas para as famílias que almejam a compra de um imóvel. Toda família sonha em possuir um imóvel minimamente compatível com seu perfil e necessidades. Isso depende obviamente da localização do imóvel, uma vez que a moradia está ligada ao círculo social familiar com flexibilidade limitada. Em outras palavras, as pessoas desejam normalmente morar perto de seus parentes e a especulação imobiliária vem forçando muitos compradores a migrar para a periferia em troca da casa própria.

Esse processo tem seus limites e revela uma situação de anormalidade quanto aos preços dos imóveis, criando um cenário que tende a ser corrigido mais cedo ou mais tarde sob a pena de se travar totalmente o mercado. Afinal, não pode ser sustentável uma família cujo rendimento se enquadre na faixa A, conseguir adquirir apenas imóveis situados na Zona C. Vejamos um exemplo prático da situação atual, utilizando o mesmo exemplo anterior.

Simulação 3

• Valor do Imóvel: R$ 407.000,00
• Valor Financiamento: R$ 284.900,00 (70%)
• Entrada: 122.100,00 (30%)
• Renda exigida: R$ 9333.00
• Prazo Max de Financiamento: 420 meses
• 1ª Parcela com MPI e DFI e taxa adm. para mutuário de 35 anos: R$ 2674,00
• Taxa de juros anual da CEF com relacionamento: 8% nominais a.a + TR
• Valor total pago após 420 meses: R$ 673.578,00 ou 2,36 vezes o valor financiado
• Proporção entre entrada e renda mensal: 13,08 vezes

Como podemos perceber, as condições limítrofes foram equalizadas para que fosse possível uma comparação mais fiel entre dois momentos distintos. Tendo como variável principal a renda, foi possível comparar com maior precisão a defasagem desta em relação ao preço do imóvel, ou melhor, o sobrepreço dos imóveis em relação à renda atual.

Nota-se que, conforme simulação acima, considerando-se entrada e valores pagos pelo financiamento muito próximos a situação padrão de 2008 (aumento do prazo de 360 para 420 meses e redução de cerca de 20% nas taxas de juros no SBPE em 2012), a família do presente caso necessitaria de um rendimento familiar de aproximadamente R$ 9333,00. Essa renda representa uma diferença de 118% em relação à renda necessária em 2008 e 61% se considerada a expectativa de renda corrigida de R$ 5772,00 em 05/2013. Concluímos, portanto, que para se viver atualmente num apartamento pequeno de padrão médio em regiões semi-periféricas da capital paulista, é necessário obter rendimento circunscrito a uma parcela muito restrita da elite paulista e brasileira.

É natural imaginar que o alcance e o custo de bens tradicionalmente possuídos por uma determinada classe social, mantenham relativa proporção de custo para com esse mesmo segmento social ao longo do tempo, a menos que tal grupo perca seu poder de compra em relação à inflação nesse período. O que sabemos é que na última década a renda familiar e os reajustes salariais se mantiveram muito próximos à inflação medida pelo IPCA, o que nos permite concluir que, ressalvadas as situações temporárias de desequilíbrio de custos e ajustes entre oferta e demanda, a expectativa de preços dos bens em geral – isso inclui os imóveis – tendem a permanecer mais ou menos alinhados à inflação.

5 -CONFIRMAÇÃO DOS SINTOMAS

Se os cálculos estiverem corretos, assim como os preços alavancados em relação à capacidade de aquisição dos mutuários, isso se traduz não apenas em distorções sociais, mas desequilíbrio do mercado com o surgimento dos seguintes sintomas:

• Queda profunda das vendas
• Aumento das locações
• Elevação dos descontos
• Aumento dos financiamentos em relação às compras à vista
• Aumento da quota de financiamento e diminuição da entrada.
• Superoferta de imóveis

Mostraremos a seguir que, apesar da negação dos agentes do setor, que o mercado de imóveis usados se encontra atualmente numa crise gravíssima, de proporções nunca vistas desde o início da série histórica de pesquisas do CRECI/SP em 2003. Tal quadro revela indiretamente a situação insustentável pela qual passam as imobiliárias da capital no tocante aos imóveis usados, que faz parecer o período pré-bolha um paraíso para a venda de imóveis.

Por conceito, para marcarmos um período de anormalidade de um determinado processo, se faz necessário identificar os índices de “normalidade”. Para isso, é preciso compreender a situação que antecede o boom imobiliário de 2008, a saber:

• Contexto sócio-econômico (emprego, renda da população, crédito etc.)
• Nível de Vendas;
• Preço dos imóveis;
• Condições de Financiamento ( taxa de juros, prazos e limites)

Tomando como base a análise literal do próprio Creci/SP, completamente insatisfeito com a política de crédito da época, podemos extrair informações importantes da situação do mercado imobiliário anterior a 2008. Segue a introdução do relatório final de vendas de imóveis usados do ano de 2007, segundo o Creci/SP:

Venda de imóveis usados caiu 3,98% na Capital em 2007

As vendas de imóveis usados na cidade de São Paulo terminaram 2007 em queda de 3,98%, com o índice de vendas da Capital recuando de 0,5000 em dezembro de 2006 para 0,4801 em dezembro último. A pesquisa foi feita com 427 imobiliárias do município pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP).

Na comparação de dezembro com novembro do ano passado, o índice de vendas recuou 3,53%, baixando de 0,4977 para 0,4801. “Este é um claro indicativo de que o mercado de usados requer mais atenção por parte do Governo e das instituições financeiras”, resume o presidente do CRECI-SP, José Augusto Viana Neto, ao comentar o desempenho anual das vendas em São Paulo.

“Fica evidente que o crédito disponível é insuficiente para que o mercado de imóveis usados tenha um crescimento consistente e contínuo, pois esse mercado, mais do que qualquer outro, depende de financiamento porque o imóvel, pela própria natureza, é um bem de alto valor e custo elevado para a maioria das famílias”, afirma Viana Neto. “A mesma coisa aconteceria na indústria automobilística se os carros usados não tivessem crédito facilitado.”

A maioria dos imóveis vendidos em dezembro (51,16%) situou-se na faixa de até R$ 100 mil, sendo que 60% dessas operações foram fechadas à vista, 32% com financiamento bancário, 5,85% com parcelamento dos proprietários e 0,98% por meio de consórcio. 

Média estimada de vendas mensais do primeiro trimestre de 2007 = 2662 imóveis\

Média de vendas por imobiliária do primeiro trimestre de 2007 = 0,47 imóveis

Média estimada de vendas mensais do último trimestre de 2007 = 2719 imóveis

Média de vendas por imobiliária do último trimestre de 2007 = 0,48 imóveis

Para uma melhor comparação segue abaixo a eufórica chamada de crescimento de vendas do primeiro trimestre de 2013:

“Venda de imóveis usados e locação crescem 67% no 1º trimestre em SP”

Média estimada de vendas mensais do primeiro trimestre de 2013 = 1571 imóveis

Média de vendas por imobiliária do último trimestre de 2013 = 0,31 imóveis

1 – Nota-se que o primeiro trimestre de 2013 apresenta nível de vendas 69% inferior ao primeiro trimestre de 2007 e 72% inferior se comparado ao último trimestre de 2007,  período anterior à disparada do crédito e as mudanças nas condições de financiamento anunciadas em fevereiro de 2008 pela CEF. Conforme relato do caro Augusto Viana, o crédito na época era considerado “insuficiente” representando pouco mais de 30% das vendas. Em 03/2013 o índice de vendas via financiamento bancário foi encerrado com 52% do total de vendas, sendo outros 40% à vista e 8% para demais modalidades como consórcio e outros.

2 – Se as vendas caíram muito, as compras à vista simplesmente despencaram:

2.1 – Verifica-se queda de quase 160% em média das compras realizadas à vista em comparação ao término de 2007. Esse cenário explica com clareza o descompasso entre a renda das famílias e o preço dos imóveis atualmente, tornando o acúmulo de poupança praticamente inviável num cenário de rendimentos baixos.

3 – A disparidade de vendas é tão grande que mesmo com crédito “facilitado” e crescimento relativo do crédito bancário hoje, a quantidade absoluta de vendas via financiamento é inferior à de cinco anos atrás:

VENDAS DE IMÓVEIS EM 2003

Para que se tenha uma ideia real do cenário desolador de vendas de imóveis usados no início de 2013 em São Paulo, é necessário compará-lo com o ano de 2003, que foi o pior ano da série histórica disponível que se inicia em 03/2003. Segue trecho do balanço final de 2003:

“O total de imóveis usados vendidos mensalmente em São Paulo encolheu 38,2% em 2003, conforme a pesquisa Creci. O índice mensal de vendas baixou de 0,5466 em fevereiro para 0,3378 em dezembro.”

Percebe-se que no pior momento do péssimo no de 2003 segundo o CRECI/SP o índice de vendas por imobiliária chegou a 0,33 sendo que a média desse mesmo ano foi de 0,41. Além disso, o ano de 2003 fechou com uma média projetada de 2336 imóveis mensais, considerando-se o período de 03/2003 a 12/2003 (não constam dados de 01/2003 à 02/2003). Seguem dados:

Agora, se compararmos os dados de vendas supracitados, com o primeiro trimestre de 2013, concluiremos que, ainda que o ano de 2003 tenha sido considerado o fundo do poço pelos corretores de imóveis, o pior momento de vendas em 12/2003 – em que se vendeu 1871 imóveis – teve média superior à registrada em 03/2013. Maliciosamente, a manchete do último relatório exalta um aumento de 67% em relação ao mês imediatamente anterior.

DO FOSSO AO ABISMO

Para melhor compreendermos esse período em que os preços eram corroídos por uma inflação de 12% a.a e mais de 70% das vendas eram realizadas à vista , segue um precioso relato que descreve bem a insatisfação e estagnação do mercado no período pré-bolha. O até hoje presidente do CRECI Augusto Viana Neto praticamente implora pela abertura do crédito imobiliário após o “fechamento ruim” do ano de 2003. Coincidência ou não a partir desse momento o crédito via CEF dispara de nada menos que 2bi para esperados 120bi em 2013, um aumento de quase 6000%.

“Ampliação do limite de crédito é inócua”

O presidente do Creci também considerou inócua a decisão da CEF de ampliar o limite de crédito de financiamento de imóveis usados com recursos do FGTS de 50% para 70%, medida que vale a partir de hoje. “A meta que todos devermos perseguir é ampliar o limite de financiamento para 100% do valor do imóvel, medida possível uma vez que o próprio presidente da CEF afirma haver muito mais recursos para aplicar este ano”, pondera José Augusto Viana Neto.

 Com a elevação do limite de financiamento do FGTS, o programa passará a financiar até 70% do valor de imóveis avaliados em até R$ 72 mil, segundo informações liberadas pela CEF. Nesse caso, o candidato à compra precisará ter R$ 21.600 para dar como entrada — o equivalente a 30%. No sistema antigo — que financiava só 50% do valor do imóvel –, a entrada do mesmo imóvel subiria para R$ 36 mil. Ambos impossíveis para pessoas com renda de até R$ 2.400,00.

Se, para o CRECI, comprar um imóvel financiado sob as condições descritas (invejáveis para as condições atuais), significava um fosso intransponível em 2004, o que será agora?

“Sem os 100% de financiamento milhares de famílias continuarão sem acesso ao crédito para a casa própria”, enfatiza Viana Neto. “Num país em que a massa salarial encolheu nos últimos anos, a capacidade de poupança das famílias reduziu-se drasticamente e os empregos informais, sem depósitos no FGTS, passaram a representar metade dos formais, esses R$ 21,6 mil da entrada representam um fosso intransponível para os que sonham ter sua casa própria”, argumenta o presidente do Creci.

Sua proposta é a de que os bancos privados e a Caixa Econômica Federal passem a financiar em 100% a compra de imóveis usados com valor de pelo menos R$ 40 mil. “É um valor muito modesto, mas beneficiaria, ao menos, a classe média baixa”, diz Viana Neto. Com esses R$ 40 mil, segundo a pesquisa do Creci, o imóvel que se conseguiria comprar seria um apartamento simples de padrão Standard, construído há mais de 15 anos, e localizado na Zona D, região de bairros como São Miguel Paulista, Itaquera e Pirituba. Nessa zona de valor, o metro quadrado de área útil em março foi de R$ 661,40.

E a demanda reprimida, Viana Neto ?

“Havendo financiamento de 100% e facilidade para obtê-lo, a redução do déficit habitacional de 6,6 milhões pode começar imediatamente, pois estima-se que há disponíveis para venda, em todo o País, cerca de 4 milhões de imóveis de todos os tipos.”

CONCLUSÃO

Como pudemos perceber, o mercado de usados encontra-se numa crise velada, porém extremamente grave, omitida a todo custo por um setor que tenta compensar o profundo declínio das vendas, sustentando os preços altos de forma artificial. Os proprietários e investidores mais teimosos, aparentemente aguardam no que poderíamos chamar de “limbo imobiliário”, o destino que os preços tomarão e, enquanto isso,  se iludem com reajustes pouco acima da inflação, para terem um falso gozo de que a demora para vender está sendo compensada. Os que realmente precisam vender, no fundo sabem que devem abrir a mão e conceder preços dentro da realidade.

Na verdade, como foi provado pelos cálculos do potencial aquisitivo, o mercado já ultrapassou há algum tempo a linha norma do poder de compra das famílias anterior à disparada de preços. O resultado inicial é o desaquecimento do mercado e a queda de vendas a níveis lamentáveis como demonstrado nesse estudo. É natural supor que as vendas que ainda são realizadas são em sua maioria aquisições de imóveis novos com financiamento de saldo residual a preços anteriores a 2010. Outra pequena parcela de compras, certamente é fechada por famílias que simplesmente aceitaram as distorções sociais e a queda na qualidade da moradia numa tentativa desesperada de ter algo para chamar de seu. O problema é que pode levar 35 anos para que finalmente o comprador possa chamar a casa de sua.

Cabe lembrar que num momento como esse, em que os preços estão altos e teoricamente estáveis, poucos incautos compram imóveis para investimento. Então, é correto supor que as poucas transações que estão ocorrendo agora são de compras para moradia ou troca por “upgrade”. Na prática o mercado vive o fim da feira para os juros baixos que voltarão a subir. Os preços ainda resistem justamente por que o proprietário, ainda que admita a artificialidade dos preços, sabe que precisa vender alto para comprar alto. Logo, não vende. Se todos não venderem o mercado implodirá.

Quando o excesso de oferta dos novos e a situação crítica das construtoras pressionarem os preços para baixo de forma mais intensa do que a atual dentro dos próximos meses, o mercado de usados não conseguirá concorrer com os novos, que já estão perdendo valor, e isso deve forçar a baixa mais acelerada nos usados.

É lógico que a resistência de preços dos usados tem influência do fato de a grande maioria estar ocupada pelos proprietários no momento da venda. Sendo assim, os custos de manutenção como IPTU e condomínio se justificam pela utilização do próprio imóvel, o que não ocorre nos imóveis novos, especialmente quando nas mãos das construtoras que precisam honrar as expectativas de receita e lucro, ou simplesmente, apresentar menores prejuízos.

Em minha opinião, a bolha já estourou, apenas não foi constatada pelo mercado devido ao colchão de crédito ainda inflado e à falta de informação e dados confiáveis sobre vendas, oferta e preços. Quando virão as cortes sensíveis de preço? É possível quedas acima de 50%?

Acredito que o governo Dilma gastará toda munição e recursos que tem e não tem para garantir a reeleição, não permitindo a chegada do abismo até o final de 2014. Quanto aos preços? Sim, eles podem cair mais do que foi estimado neste estudo de caso, considerando que tratamos de valores médios, sem ultrapassar margens de segurança. Vimos que determinados bairros e regiões estão mais alavancados do que outros e isso torna o processo de estouro desigual no tempo e no espaço. A faixa de imóveis de alto padrão, por exemplo, cujo descolamento da renda real é infinitamente superior à realidade brasileira de renda e demanda, deve sofrer acima da média quando o mercado voltar a si novamente.

O Brasil teve sua chance, mas escolheu crescer a base de anabolizantes de crédito na última década e agora começa a sentir os efeitos colaterais. Tire os anabolizantes e voltaremos a ser o que sempre fomos – um país fraco e raquítico, inflado como uma bolha que cresce com um único e fatal destino – o de estourar.

Fontes utilizadas:

“http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp”

http://infocidade.prefeitura.sp.gov.br/htmls/9_domicilios_segundo_condicao_de_proprieda_2010_462.html)

www.caixa.gov.br (simulador)

www.zap.com.br

Planilha para Cálculo SAC retroativo :

http://www.investpedia.com.br/artigo/Comprar+a+vista+financiar+ou+alugar+um+imovel.aspx

Tido como um dos motores de qualquer economia, o ramo imobiliário no Brasil nunca esteve tão na mira de empresários e investidores nacionais e estrangeiros como nos últimos sete anos.

Foi nesse período que as 14 maiores incorporadoras no país abriram capital na BM&F Bovespa a fim de levantar recursos para suportar o crescimento que viria pela frente. Algumas dessas empresas se deram bem, como a Cyrela Realty, que viu suas ações valorizarem 466,65% desde a realização do IPO (oferta inicial de ações, na sigla em inglês), em julho de 2005, até o 27/5, conforme cálculos do Valor PRO.

De olho nesse mercado, muitos fundos de investimentos estrangeiros se constituíram ou migraram parte de seus recursos de outros países para o Brasil. Hoje, há em torno de R$ 20 bilhões em fundos de private equity americanos, ingleses, canadenses, chineses e do Oriente Médio, disponíveis para aplicar no ramo imobiliário nacional, segundo levantamento da Ernst & Young Terco.

Eles acompanham as oportunidades crescentes de ganhos e apostam em grandes empreendimentos comerciais, chamados de triplo A, nos galpões logísticos que se instalam estrategicamente próximos a grandes rodovias, além de prédios e loteamentos residências. “Tudo isso deve levar o setor a saltar dos atuais R$ 221 bilhões de receita anual para R$ 270 bilhões em até oito anos”, afirma Viktor Andrade, diretor responsável pela área de real estate e que conduziu o estudo na EYT.

As projeções consideraram indicadores relevantes que influenciam diretamente o setor: como o alto déficit habitacional do país, em torno de 5,6 milhões de unidades, a elevada entrada de Investimento Estrangeiro Direto (IED), que no ano passado somou US$ 4 bilhões para imóveis, a disponibilidade de crédito fácil por meio dos recursos da caderneta de poupança, que superaram os R$ 400 bilhões, e de parte do FGTS, ligada ao financiamento da habitação, próximo a R$ 350 bilhões.

Além dos recursos dos fundos de private equity e imobiliários e de negociações feitas por meio dos Certificados de Recebíveis imobiliários (CRI).

A pesquisa também aponta para a possibilidade de altos ganhos no país e conclui que a margem bruta operacional do setor imobiliário do Brasil é uma das mais atraentes do mundo. “É o dobro das dos EUA e da China”, considera Andrade. Ou seja, é mais lucrativo construir aqui. Parte disso se explica pela alta valorização dos preços dos imóveis nos últimos anos.

Segundo o Knight Frank Global House Price Index, índice que monitora os preços de imóveis em 55 países, o Brasil foi onde as cifras mais subiram em 2012: 15,2%. Na sequência aparecem Hong Kong, com alta de 14,2%; Turquia, com 11,5%; e Rússia, com 10,7%.

Esses indicadores levaram o Brasil a ser considerado pelo segundo ano consecutivo como o melhor mercado para investimento em imóveis entre os emergentes e o segundo a oferecer melhor oportunidade de ganho de capital, atrás apenas de EUA, de acordo com a Associação Americana de Investidores Estrangeiros em Imóveis (Afire).

Tudo isso faz com que muitos economistas olhem com otimismo para o setor. “Percebo nitidamente que existe um potencial enorme para o ramo imobiliário no Brasil”, afirma o professor titular do Insper, Eduardo Giannetti da Fonseca, que aposta em uma década de crescimento para este ramo de atividade.

E se esse ritmo de alta nos preços levanta suspeitas sobre estouro de bolha imobiliária, o economista Ricardo Amorim, sócio da Ricam Consultoria, contesta. Um levantamento que fez no qual analisou as bolhas imobiliárias que ocorreram pelo mundo desde 1900, conclui o contrário.

“Todas as bolhas que encontrei estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130%. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número é hoje de 7% do PIB.

Além disso, algumas regras do sistema financeiro do país nos protegem. Não é possível hipotecar, por exemplo, mais de uma vez o mesmo imóvel por aqui, como aconteceu lá fora”, afirma Amorim.

Apesar da disparada dos preços dos imóveis no país, o professor de finanças da Fundação Getulio Vargas Fabio Gallo lembra que se comparados os valores do mercado imobiliário do Brasil a outras localidades verifica-se que os preços ainda não estão tão elevados como na Europa, Israel ou Ásia.

Mas, quando a comparação é feita com os vizinhos latinos, tem-se um nível de preços elevado. “A média do metro quadrado em Londres está em US$ 21.760, em Tóquio, US$ 15.122, na China, US$ 6.931, e no Brasil, US$ 3.836, enquanto que no Chile o valor médio do metro quadrado está em US$ 1.792″, afirma Gallo, que realizou recente estudo global sobre o setor.

Não fosse o ano de 2012, no qual houve uma pequena retração nas vendas – que já se reverteu no primeiro quadrimestre deste ano – pode-se dizer que a última década gerou uma escalada de números generosos para todos os que resolveram aproveitar a boa onda dos imóveis no Brasil.

De 2003 para cá, o volume de crédito concedido pelo sistema financeiro de habitação saltou de R$ 2,21 bilhões, com 36.480 unidades financiadas, para R$ 82,76 bilhões e 453.209 unidades. Em volume financeiro, o crescimento foi de 4.575%, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

“O setor deve crescer mais fortemente este ano, 15% ao menos. No ano passado, houve uma pequena retração nas vendas porque elas vinham crescendo em um ritmo muito forte: 40%, 65% em alguns anos. Nenhum setor suporta essa velocidade.

O ideal é crescer 15%, 20% ao ano e se estruturar para isso”, afirma Octávio de Lazari Júnior, presidente da Abecip, que não acha impossível que o Brasil chegue em três anos a um total de dois milhões de unidades financiadas pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

As vendas acumuladas no primeiro quadrimestre só na Região Metropolitana de São Paulo mostram que isso é possível. Foram 12.077 unidades lançadas, alta de 37,4% sobre igual período de 2012.

Em março somente, foram vendidas 4.087 unidades na região, um crescimento de 83,9%, e lançados 2.845 unidades, 80,35% a mais em relação a março de 2012, de acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Aproveitando este tópico, gostaria que vocês participassem desta enquete para escolher um horário que seja melhor para todos, para um live chat com o Samy Dana. O Live Chat será transmitido via Google Hangout, pelo Youtube, então lembrem que o local onde vocês irão assistir deve ter acesso ao Youtube

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Dizer que a inadimplência do crédito imobiliário está entre as mais baixas da pessoa física é uma verdade apenas parcial. A modalidade encerrou abril com uma taxa de atraso de 2,2%. Menor, só o 1,2% do financiamento rural. Só que essas taxas valem só para as dívidas que não foram pagas há mais de 90 dias.

Considerando as dívidas com atraso entre 15 e 90 dias, a inadimplência do crédito imobiliário dá um verdadeiro salto. Por esse critério, a inadimplência é de impressionantes 7,8%, um pouco mais baixa que os 8,6% dos atrasos de quem financiou um veículo, mas acima dos 4% de calote do crédito consignado.

A combinação entre o longo prazo dos empréstimos e o tempo que se leva para acionar a garantia real por trás do crédito (o próprio imóvel) são os dois grandes fatores que explicam a variação entre as duas taxas de inadimplência, afirmam executivos de bancos. Pela regra da alienação fiduciária, os procedimentos podem começar a partir de 60 dias de atraso no pagamento.

Já a longa duração dos empréstimos (em média 320,7 meses em abril) abre espaço para que o acaso traga apertos ao orçamento dos mutuários, levando a atrasos temporários. Nessa hora, atrasar um pagamento que tem uma das mais baixas taxas de juros do mercado (7,9% ao ano em média) pode ser uma alternativa interessante. Mais econômico do que enfrentar os 136,8% ao ano do cheque especial.

“Geralmente, os atrasos entre 15 e 90 dias são um indicador antecedente da inadimplência. No caso do crédito imobiliário, isso não se aplica”, afirma José Ramos Rocha Neto, diretor de empréstimos e financiamentos do Bradesco. O executivo reforça a tese de que, pelo juro mais baixo, a “pedalada” é mais comum no crédito imobiliário. “Só que ninguém quer correr o risco de perder a casa.”

Há quem veja também razões históricas para o comportamento. “Na época da hipoteca, a execução era feita a partir da terceira parcela. Chegava na terceira parcela, o cliente pagava sem falta”, afirma o vice-presidente de governo e habitação da Caixa, José Urbano Duarte. “Da segunda para terceira parcela o nível de regularização é elevadíssimo, como no passado.”

“O que estamos vendo também é uma melhora no comportamento da inadimplência já em 60 dias também”, afirma Urbano.

O preço dos apartamentos usados de um dormitório caiu 23,4% na cidade de São Paulo, segundo levantamento do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo).

Com o resultado, o preço médio no primeiro trimestre deste ano ficou em R$ 178 mil –ante R$ 232 mil no mesmo período do ano passado.

Apartamentos de dois dormitórios ficaram 6,21% mais baratos e os de três dormitórios, 3,91% (para R$ 630 mil). Já o preço médio de um apartamento usado de quatro dormitórios apresentou alta de 17,4% comparando o primeiro trimestre deste ano com igual período de 2012.

A pesquisa foi feita pela entidade com 427 imobiliárias da capital paulista e se refere a negócios efetivamente fechados, incluindo possíveis descontos dados pelos vendedores.

Existe um grande discurso no mercado imobiliário quanto aos malefícios proporcionados por aluguéis. Uma crença bastante comum é de que alugar uma casa ou apartamento em vez de comprá-lo financiado é sinônimo de rasgar dinheiro. Contudo, essa ideia está longe de ser uma verdade absoluta, e alugar pode ser uma boa opção.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, o aluguel de um imóvel representa, em média, 0,4% de seu valor total, enquanto que a taxa de juros média cobrada em financiamentos é de 0,76% ao mês. Ou seja, do ponto de vista financeiro é impossível que o aluguel tenha o mesmo valor da parcela. Se os valores fossem iguais, os bancos jamais ofereceriam crédito, pois estariam perdendo dinheiro.

Aqueles que pensam em financiar devem sempre analisar o que acontecerá com seu patrimônio caso optem por investir o valor da entrada e das parcelas descontando o aluguel. Ao término de financiamento, o que vale mais: um imóvel ou uma boa quantia em dinheiro no banco?

Para desvendar o mistério, vamos supor um apartamento no valor de R$500.000,00 pago com 20% de entrada e o restante parcelado em 360 meses. Com as taxa citadas acima, encontramos uma parcela mensal fixa de R$3.266,10 e um aluguel de R$2.000,00. Após 30 anos, o valor das parcelas somado aos R$100.000,00 de entrada totaliza R$1.275.797,21.

Se, em vez de financiar, o indivíduo optar por investir em um modalidade de baixo risco os R$100.000,00 de entrada e a diferença mensal entre o valor das parcelas e do aluguel, R$1.266,10, obterá, ao final do período de 30 anos, aproximadamente R$1.874.077,00.

Diante disso cabe a decisão: em 30 anos, o que é preferível? Estar com um imóvel de 30 anos de uso ou ter um patrimônio em dinheiro de R$ 1.874.077,00? Não esqueça que todas as reformas de manutenção, de estrutura e benfeitorias são de responsabilidade do proprietário.

Aa taxas e promoções seduzem o consumidor, e comprar um imóvel pode ser a realização de um sonho para muitos. No entanto, a quem pensa em investir e sofrer menos com cobranças, mensais que sufocam o orçamento , nos dias atuais, alugar pode ser bem mais interessante.

Fonte: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,um-ajuste-saudavel-do–mercado-imobiliario-,1029256,0.htm

Entre o último trimestre de 2012 e o primeiro trimestre de 2013, os preços do metro quadrado de imóveis novos com um e dois dormitórios postos à venda na cidade de São Paulo recuaram 7,8%, em média, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Há razões para esse ajuste de preços, que não é generalizado e tem seu lado positivo.

Desde meados da década passada os preços dos imóveis residenciais da capital subiram continuadamente, só começando a arrefecer no ano passado. Ainda assim, as ofertas, medidas pelo índice de preços de venda Fipe-ZAP, mostram evolução positiva, ainda que em porcentuais declinantes, dos valores pedidos.

Reportagem de Márcia de Chiara, no Estado de domingo, mostrou que nos últimos meses construtoras de porte adotaram uma política de liquidação de estoques de imóveis. É uma situação incomum, que se deve ao custo de manutenção de empreendimentos financiados e à incerteza quanto à valorização das propriedades no médio prazo.

Além do mais, é usual a demora nas vendas de imóveis mal localizados ou que recebem menos sol. Há, ainda, devoluções de imóveis por compradores que não comprovaram ter a renda necessária para financiar a aquisição.

O mercado imobiliário depende, ainda, do estado da economia. Com o crescimento baixo do Produto Interno Bruto (PIB), as construtoras têm de fazer lançamentos com planejamento redobrado, enquanto os compradores potenciais temem a perda do emprego ou da renda real, ainda que a situação conjuntural pareça favorável. Afinal, os financiamentos imobiliários são contratados por longo prazo, até 30 anos.

Mas estudo recente preparado pelo departamento econômico do Grupo Itaú mostrou que as expectativas dos empresários imobiliários continuam favoráveis e que alguns segmentos – como o de shopping centers – vivem um momento auspicioso, beneficiando-se com o consumo aquecido.

A estabilização dos preços dos imóveis deve ser vista como positiva, tanto para incorporadores quanto para compradores. A estabilização de preços, ademais, não é generalizada, pois nos bairros onde há poucas áreas edificáveis a demanda tende a superar a oferta. O déficit habitacional, além disso, continuará alto por muitos anos.

O maior inimigo de construtores e mutuários é a inflação, que pressiona custos e gera incerteza num setor que tem de olhar o longo prazo.

]]> http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/05/27/boladecristal-um-ajuste-saudavel-do-mercado-imobiliario-estadao/feed/ 115 http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/05/24/desaceleracao-celso-ming/ http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/05/24/desaceleracao-celso-ming/#comments Fri, 24 May 2013 17:17:17 +0000 Bolha Imobiliária http://www.bolhaimobiliaria.com/?p=2286 Fonte: http://blogs.estadao.com.br/celso-ming/2013/05/23/5892/

Dois indicadores divulgados nesta quinta-feira sinalizam desaceleração do setor da construção civil, principalmente em São Paulo. O primeiro deles veio com os dados da Pesquisa Mensal de Emprego, do IBGE. O outro, com a Sondagem Indústria da Construção, da Confederação Nacional da Indústria (CNI).

O balanço da taxa de desocupação no País, tomado como um todo, não mostra nenhuma alteração relevante. O desemprego aumentou de 5,7% da força de trabalho, em março, para 5,8%, em abril. Pontinho acima ou pontinho abaixo é variação normal em qualquer curva desse tipo. A economia vive momento sem precedentes de pleno emprego ou algo perto disso.

A indicação preocupante se concentra na indústria da construção civil, que registrou redução do emprego de 3,2% no primeiro quadrimestre de 2013 em relação a igual período do ano passado. O coordenador da área de Trabalho e Rendimento do IBGE, economista Cimar Azeredo, assinala que se trata de “uma queda surpreendente na população ocupada na construção civil”, especialmente quando comparada com a alta de 2,5% observada no primeiro quadrimestre de 2012.

Quando o foco se dirige para a região metropolitana de São Paulo, observa Azeredo, o declínio é ainda mais surpreendente. A ampliação do emprego de 8,7% no primeiro quadrimestre do ano passado agora se transformou em contração de 1,4%.

Os números da CNI têm outro critério de mensuração, mas apontam para a mesma direção. Em abril, a atividade do setor da construção civil ficou nos 45,5 pontos, abaixo da linha dos 50 pontos que indica desempenho “normal”.

Outros termômetros já vinham acusando retração de atividade no segmento: queda de preços, desova de estoques e redução de lançamentos de edifícios. A Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) já tinha mostrado que, no primeiro trimestre deste ano, o valor do metro quadrado dos imóveis com um ou dois dormitórios (de maior procura) havia caído 7,8% em relação a dezembro de 2012.

Como a indústria da construção civil é grande empregadora de mão de obra, um recuo dessa grandeza acende uma fileira de luzes amarelas, sobretudo quando se leva em conta que o governo Dilma pôs muita energia no programa “Minha Casa, Minha Vida”.

Fator relevante que deve ter contribuído para isso foi a disparada de preços dos imóveis nos três últimos anos, especialmente em São Paulo, numa conjuntura em que o poder aquisitivo do comprador ficou para trás a partir de 2012, pelo aumento da inflação que corroeu a renda e pela desaceleração da atividade econômica.

Pode-se contra-argumentar que o crédito para aquisição de imóveis continua farto e relativamente mais barato. No entanto, a evolução dos financiamentos esbarra em um problema técnico importante: insuficiência de renda familiar do candidato a mutuário em relação aos preços ainda praticados no mercado e em relação aos custos crescentes da construção.

Fonte: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/05/1283509-construcao-civil-dispensa-104-mil-pessoas-e-surpreende-diz-ibge.shtml

A construção civil, que foi nos últimos anos um dos setores mais responsáveis pela redução da taxa de desemprego, dispensou 104 mil trabalhadores em abril na comparação com o mês mesmo de 2012 e “surpreendeu” pelo resultado negativo durante o ano.

Entre janeiro e abril, o número de vagas encolheu 3,2% na comparação com o mesmo período do ano passado. Nos quatro primeiros meses de 2012, o setor tinha apresentado alta de 6,5% na mesma base de comparação.

O IBGE divulgou nesta quinta-feira (23) que a taxa de desemprego manteve-se em patamar baixo em abril, de 5,8%, e foi novamente um recorde para o mês desde o início da série, em 2002.

“O setor surpreendeu porque o emprego vinha avançando não só nos últimos meses, assim como também nos últimos anos”, afirma Cimar Azeredo Pereira, coordenador de trabalho e rendimento do instituto.

Com um forte peso no indicador, a região metropolitana de São Paulo foi uma das responsáveis pela queda no emprego da construção.

O número de vagas no setor encolheu 8,5% em São Paulo, o correspondente à dispensa de 63 mil trabalhadores.

DOMÉSTICAS

Outro setor que apresentou queda significativa dos postos de trabalho foi o de serviços domésticos, com 128 mil vagas a menos do que em abril de 2012.

“Com o aumento dos anos de estudo entre as domésticas mais jovens, há uma migração das trabalhadoras para outros setores da economia”, explica Pereira.

Também houve redução do emprego nesse segmento entre março e abril, com o fechamento de 16 mil vagas.

Nesse caso, o especialista do IBGE diz que pode ser um reflexo da mudança na regulamentação das domésticas, que ganharam mais direitos trabalhistas recentemente.

A indústria também apresentou resultados negativos em abril: houve queda de 0,1% na comparação com março e de 0,3% ante o mesmo mês de 2012.

Existe uma bolha no mercado imobiliário brasileiro? Em minha opinião, e de acordo com meus estudos, a resposta é afirmativa. Talvez eu esteja errado, essa sempre é uma opção.

Supondo que exista mesmo uma bolha no setor imobiliário, o que fazer? Minha resposta a essa pergunta sugere duas estratégias: a) economizar dinheiro, pois quando a bolha estourar ótimas oportunidades de negócio irão aparecer para quem tiver liquidez; ou b) se endividar ao máximo na Caixa Econômica Federal (CEF), e financiar um imóvel. Essa segunda estratégia tem suscitado dúvidas e críticas, e merece mais atenção.

Acredito que quando a crise eclodir, vários mutuários da CEF irão ficar inadimplentes, ou em situação delicada. Isto imporá ao governo uma séria limitação sobre a Taxa Referencial (TR). Sem poder ajustar livremente a TR, ocorrerá uma transferência líquida de recursos para os mutuários da CEF. Daí minha sugestão fazer sentido: o governo (isto é, a sociedade) irá subsidiar os devedores que compraram casa própria.

Algumas pessoas dizem que minha sugestão é imoral, então pergunto a eles: imoral por quê? Em primeiro lugar, eu não faço uso de informações privilegiadas. Em segundo lugar, estou apenas mostrando que toda a sociedade irá ter prejuízo devido a política econômica equivocada do governo. Sendo assim, o melhor a fazer é minimizar esse prejuízo. Já que teremos que pagar a conta, vamos ao menos usar parte desses recursos. Em terceiro lugar, desde quando fazer investimentos de risco é imoral? Por acaso existe 100% de certeza de que eu esteja certo? Claro que não, estou apenas sugerindo uma estratégia (que pode muito bem dar errada). Por fim, quando um analista diz “Comprem ações da empresa Y, os acionistas estão vendendo barato, em 2 anos essas ações valerão 3 vezes mais”, por acaso ele está sendo imoral?

Acredito que se endividar para comprar um imóvel pela CEF seja uma estratégia válida. Afinal, em nossa história recente, o Banco Nacional de Habitação (BNH) é um exemplo claro do que estou falando. Minha sugestão nao é imoral, é apenas resultado de uma análise que está disponível a todos. Infelizmente, algumas pessoas preferiam que eu me calasse, que escondesse do público minhas análises. Segundo elas, esse sim seria um comportamento moralmente defensável.

Hoje publico estudo feito por um de nossos leitores, o Rodrigo, que tem uma excelente pasta no Dropbox com textos sobre o mercado imobiliário brasileiro e os custos proibitivos de adquirir um bom imóvel no país. No texto, Rodrigo explica como a renda do investidor carioca está no limite e provavelmente é insuficiente para pagar os altos preços da cidade. Espero que vocês gostem tanto do estudo quanto eu!

Considerações:

Somente 1% da população brasileira tem renda acima de 10K. O município Rio de Janeiro tem pouco menos de 6,5 milhões de habitantes, de acordo com o censo de 2010. Vamos ser conservadores, pois é a segunda maior cidade do país, e afirmar que 3% da população ganhe acima de 10K e que 1% ganhe acima de 15K. Portanto, temos cerca de 195 mil pessoas com renda acima de 10K, aptas a contrair um financiamento de imóvel com preço de 400K. Temos, também, dentre estes 195 mil, 65 mil pessoas aptas a contrair financiamento de 600K nas condições expostas por mim. Como a faixa de preços é entre 400K e 600K, não havendo estratificação mais separada que esta, posso considerar que apenas 65 mil pessoas estão aptas a comprar os 4,8K imóveis desta faixa de preços, com um acréscimo de alguns outros que estão aptos a contrair menos de 600K, impossíveis de serem calculados. Então, vamos fazer um achômetro e arredondar para 100 mil as pessoas aptas a financiar esta faixa de preços. Temos então, 1,5% de pessoas aptas a comprar 17,56% dos imóveis desta faixa anunciados no ZAP.

Temos que levar em conta, também, que não é todo mundo que compra esta faixa de preços. Tem gente que, mesmo ganhando alto, prefere comprar mais barato, o que aumenta a concorrência para estes proprietários. Destes supostos 100 mil, quantos estão interessados em comprar imóvel? Creio que muitos já tenham imóvel próprio. Temos cerca de 1,5% da população do Rio apta a comprar 17,5% da oferta de apartamentos da cidade.

A pergunta é: até que ponto o mercado vai conseguir bancar os preços altos, tendo em vista a sobreoferta que só tem a crescer até as olimpíadas com as entregas de empreendimentos ainda na planta? E nestas contas eu só incluí apartamentos, não incluí casas de vila, casas, lofts, terrenos, etc.

Outra coisa. Como assim 50% dos anúncios são com valores acima de 600K? A renda média da população carioca não deve chegar a 2,5K. Quanta incoerência. A maioria ganhando 4 salários mínimos contra a maioria de imóveis custando 600 mil. Muita gente vai sangrar…

Se o cenário não é de bolha, pelo menos merece um “ajuste após a euforia dos últimos anos”, pois os valores estão descolados da renda da população.

Os preços dos imóveis novos em Curitiba subiram 110% em seis anos. O metro quadrado privativo de um imóvel novo na capital custava R$ 2,49 mil no fim de 2007. Em março deste ano, ele estava em R$ 5,2 mil. Apesar dos ganhos reais (acima da inflação) nos últimos anos, os salários não conseguiram acompanhar a alta do mercado imobiliário.

O salário médio do morador da capital paranaense avançou 66,4% no mesmo período. Passou de R$ 1,2 mil para R$ 1.997. Hoje o curitibano precisa trabalhar quase três meses para comprar um único metro quadrado de um apartamento novo em Curitiba.

A diferença é ainda maior quando se compara o valor dos imóveis com o custo de vida da população. No período, a inflação medida pelo IPC (para quem ganha mensalmente de um a 40 salários mínimos) avançou 45,82% na região metropolitana de Curitiba.

Os preços dos imóveis dispararam principalmente entre 2009 e 2011, período que coincidiu com um boom de lançamentos imobiliários, acesso fácil a crédito e demanda em alta.

Segundo o economista Luciano D´Agostini, doutor em Economia pela UFPR que fez os cruzamentos dos indicadores a pedido da Gazeta do Povo, esse cenário se consolidou com a combinação de expansão do crédito principalmente para baixa e média renda, queda na taxa de juros, aumento da renda e a relativa estabilidade da inflação.

Mesmo depois do chamado boom imobiliário e o aumento da oferta de imóveis os preços continuaram a subir bem acima da renda e romperam a barreira de R$ 5 mil em Curitiba. A diferença com os salários, porém, diminuiu. Entre o fim de 2011 e março deste ano, a renda cresceu 9,8%. Os preços dos imóveis, 13%.

Para o presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário no Paraná (Ademi-PR), Gustavo Selig, a alta dos preços dos imóveis ocorreu primeiramente porque o mercado de Curitiba estava defasado, com preços abaixo da média nacional. “Houve uma recuperação de preços. Depois disso, houve pressão de custos de materiais, terrenos e de mão de obra”, diz. Segundo ele, os gastos com mão de obra, que representavam 30% dos custos de uma construção, hoje estão em 50%. “O mercado cresceu, as empresas melhoraram suas margens, mas esses ganhos não são fantásticos”, diz.

A diferença entre a renda e os preços foi coberta principalmente pelo crédito abundante, impulsionado pela Caixa Econômica, que responde pela maior parte dos financiamentos imobiliários, e pela maior agressividade de alguns bancos privados nesse setor.

Para Fabio Tadeu Araújo, sócio da Brain Bureau de Inteligência, que faz o levantamento de preços para a Ademi-PR, o aumento do acesso ao crédito e a queda dos juros propiciaram que a parcela da casa própria coubesse no bolso das famílias, apesar da alta dos preços dos imóveis.

Com recorde de entregas e estoques elevados, o mercado, no entanto, passa agora a buscar um novo equilíbrio entre a oferta e a demanda e também de preços. Um exemplo disso é o número de alvarás para novas construções, que nos últimos 12 meses oscila entre 18 mil e 20 mil unidades, volume próximo da procura média por imóveis novos na cidade. No auge do boom imobiliário, esse número chegou a 36 mil, segundo Araújo.

“Ressaca”

Valores caem 5% no trimestre, dando sinais de acomodação

Após a escalada de preços dos últimos, anos, os primeiros sinais de ajustes do mercado imobiliário começam a aparecer em Curitiba. Os valores dos imóveis começaram o ano em queda. Em março de 2013, a média do metro quadrado privativo dos imóveis novos ficou em R$ 5.238 na capital, 5% menor que a de dezembro do ano passado (R$ 5.514), segundo levantamento da Ademi-PR.

Ainda assim, o valor é 6% superior ao registrado no mesmo período do ano passado (R$ 4.943). Para os profissionais do setor, ainda é cedo para falar em reversão da curva de preços do mercado imobiliário em Curitiba.

Segundo o economista Fábio Tadeu Araújo, da Brain Bureau de Inteligência, o grande volume de lançamentos de apartamentos no segmento luxo de quatro quartos no fim do ano passado puxou para cima os preços e a base de comparação em relação a este ano. Para o presidente da Ademi, Gustavo Selig, o início do ano é, tradicionalmente, mais fraco em vendas por conta das férias, o que também ajuda a explicar a redução dos preços.

Selig espera que os preços oscilem entre 8% a 10% para cima ou para baixo neste ano, o que, na sua avaliação, “é um cenário de estabilização de preços”. Segundo ele, a visão comum de que os preços dos imóveis estão acima do valor de mercado é equivocada. “O Brasil como um todo está caro”, diz. Para Araújo, da Brain, os preços podem subir ligeiramente acima da inflação em 2013, algo em torno de 7%.

As projeções são, no entanto, para o preço do metro quadrado médio da cidade. Bairros com demanda em alta e lançamentos mais escassos ainda devem viver um cenário de valorização, como Cabral, Seminário, Cabral e Alto da XV e algumas áreas do Água Verde e do Ecoville, segundo Selig. O bairro mais caro da capital para adquirir um imóvel continua a ser o Batel, onde o metro quadrado privativo chega a R$ 11 mil.

Fonte: https://conteudoclippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2013/5/17/resultados-das-incorporadoras-so-melhora-em-2014

Depois de enfrentar problemas com atraso de obras e aumento de custos, empresas perdem dinheiro com cancelamento de vendas

Os resultados das incorporadoras de capital aberto, divulgados nos últimos dias mostraram que a vida ainda não está fácil para as empresas do setor. As companhias continuarão, nos próximos trimestres, concentradas em gerar caixa e recuperar a rentabilidade. Para isso planejam terminar as obras antigas e atrasadas, diminuir o volume de imóveis em estoque, vender terrenos considerados menos importantes e agilizar os repasses de clientes para o financiamento bancário.

A estimativa dos analistas é que as elas só devem recuperar as margens de lucro a partir do ano que vem. “O ciclo de recuperação é igual ao ciclo de obras. Não tem resultados em seis meses ou em um ano. Leva mais tempo”, diz Flávio Conde, da corretora Gradual Investimentos.

Em geral, durante as teleconferências, os executivos das empresas também deixaram claro que nâo esperam uma virada nos próximos meses. “Embora estejamos confiantes de que o segundo semestre será o ponto de inflexão, não veremos os benefícios em sua plenitude até 2014”, disse o presidente da
Brookfield, Nicholas Reade, na semana passada. Segundo ele, a incorporadora espera entregar até 25 mil unidades em 2013. Isso continuará provocando desembolsos e possível aumento da alavancagem (relação entre dívida e patrimônio líquido), adiando as expectativas de melhora do balanço.

A situação é semelhante na PDG, que planeja entregar até 28 mil unidades. “Parte do ajuste que fizemos vai passar pelos nossos resultados nos próximos trimestres. O lucro vai voltar mesmo em 2014”, afirmou o presidente da companhia, Carlos Piam, em entrevista recente ao Broadcasty serviço de notícias em tempo real da Agência Estado.

Já a Gafisa deve continuar sendo impactada por mais tempo, principalmente por causa do alto nível de cancelamento de vendas, Esses casos, chamados de distratos, somaram um total de R$ 481 milhões no primeiro trimestre e contribuíram para que a empresa tivesse um prejuízo líquido de R$ 55,5 milhões.

Otimismo. A Rossi, por sua vez, tem discurso otimista mesmo após ter prejuízo de R$ 9,9 milhões entre janeiro e março deste ano. Segundo afirmou ao Broadcast o diretor-superintendente, Leonardo Diniz, o lucro será retomado já no segundo trimestre. “A não ser que aconteçam coisas, a tendência é de reportar lucro e cada vez melhor.” Com as companhias focadas na conclusão das obras antigas, a expectativa comum reportada pelos executivos do setor é de que as margens de suas empresas melhorem gradualmente, à medida que esses projetos menos rentáveis sejam entregues, Em paralelo, haverá um esforço para venda de terrenos e aumento do número de repasse ” de clientes para o financiamento bancário – momento em que as incorporadoras recebem a maior parte do pagamento do imóvel vendido na planta, A venda de terrenos, no entanto, pode ficar abaixo da expectativa. “Com tanta gente querendo vender, quem vai querer comprar?”, questiona Conde.

Rossi Residencial tem prejuízo de R$ 10 milhões no 1º trimestre

Fonte: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/05/1278920-rossi-residencial-tem-prejuizo-de-r-10-milhoes-no-1-trimestre.shtml

A construtora e incorporadora Rossi Residencial encerrou o primeiro trimestre de 2013 com prejuízo líquido de R$ 9,97 milhões, revertendo o lucro líquido de R$ 62,56 milhões de um ano antes em meio a uma queda na receita e nas vendas contratadas.

A geração de caixa medida pelo lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) ajustada foi de R$ 113 milhões no período, queda de 38% sobre um ano antes, mas, ainda assim, acima da expectativa do mercado, de R$ 91 milhões, segundo uma pesquisa da Reuters. A margem Ebitda passou de 22% para 15%.

A receita líquida também registrou queda no período, de 13,4%, totalizando R$ 720 milhões nos três primeiros meses do ano, “em função do menor volume de produção, que é sazonalmente mais baixo no período em função do menor volume de vendas”, informou a empresa no balanço.

Ao mesmo tempo, a Rossi registrou uma queda de 22,4% nos recursos em caixa, para R$ 1,315 bilhão, enquanto a dívida líquida cresceu 2,1% na mesma base de comparação, para R$ 2,894 bilhões.

Gafisa diz que distratos serão relevantes no 2o trimestre

Fonte: http://noticias.r7.com/economia/noticias/gafisa-diz-que-distratos-serao-relevantes-no-2o-trimestre-20130513.html

O número de distratos em contratos da incorporadora Gafisa ainda deve ser relevante no segundo trimestre, mas em volume menor que o registrado nos três primeiros meses de 2013

No primeiro trimestre, os cancelamentos de compras de imóveis da companhia avançaram sobre os três últimos meses de 2012, puxados pelo segmento Gafisa, cujos distratos quase dobraram, passando de 101 milhões para 191,6 milhões de reais

Apesar disso, a expectativa da companhia é que os distratos mantenham um padrão de cerca de 10 por cento da venda contratada bruta nos próximos trimestres.

A companhia encerrou o primeiro trimestre com prejuízo líquido de 55,5 milhões de reais, um aumento de 76 por cento no resultado negativo de 31,5 milhões de reais sofrido um ano antes.

A margem de lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) ajustada terminou o período em 10 por cento, ante 12 por cento no primeiro trimestre de 2012 e 4 por cento no quarto trimestre.

Análise do leitor CA

Seguem informações sobre balanço da Gafisa no 1T2013, com enfoque para principais assuntos que tem relação com a bolha imobiliária (vendas, lançamentos, estoques, distratos e dívida).

Destaques: comparado ao 1T2012 lançamentos caíram 34% e vendas 47%, com estoques reduzindo 3% e distratos aumentando 31% estes dois últimos comparados ao 4T2012. O prejuízo liquido aumentou em 72% comparado ao 1T2012 e a dívida sobre patrimônio cresceu de 89% para 94% do 4T2012 para 1T2013. Em tudo muito similar a péssimos resultados de Brookfield e PDG, com exceção de distratos que conseguiu ser pior ainda. Como demais, se mantiver estratégia de reduzir lançamentos, mas não reduzir os preços a patamares razoáveis, quebrará antes de desovar estoques. Ainda não encaminhou venda de segmento Alphavile, ou pelo menos, não divulgou nada concreto ainda.

Lançamentos: reduziram 34% na comparação c/ 1T2012 ;

Vendas: reduziram 47% na comparação c/ 1T2012. O VSO (Vendas Sobre Ofertas) caiu 45,6%, de 10,4% no 1T2012 para 5,9% no 1T2013 ;

Estoques: Tiveram redução de 3,3% do final do 4T2012 para o 1T2013, em valores de Mercado.

Distratos: Cresceram 31% no período do 4T2012 para 1T2013, saindo de R$ 365,9 Milhões no 4T2012 para R$ 480,9 Milhões no 1T2013.

Resultado: Prejuízo Liquido subiu 72%, de R$ 32 milhões de prejuízo no 1T2012 para R$ 55 milhões no 1T2013.

Dívida: Dívida Liquida / Patrimônio Liquido subiu de 89% no 4T2012 para 94% no 1T2013.

Análise das informações acima:

Estratégia da Gafisa, do mesmo jeito que Brookfield e PDG, foi de reduzir lançamentos para buscar redução de estoques (queda de 34% nos lançamentos p/ 1T2012 VS 1T2013).

Efeito para vendas: da mesma forma que para outras construtoras, queda em vendas superior a 40% na comparação com mesmo período de 2.012, na ordem de 47% para Gafisa, natural uma vez que vender encalhes é muito mais difícil e reduziram muito os lançamentos, além de ainda não terem baixado os preços o suficiente ;

Efeito para estoques: a queda dos estoques foi baixa (3,3%) refletindo a dificuldade de vender encalhes também. Tem que voltar a aumentar lançamentos e estoques para pagar dívidas, se não quiser aumentar prejuízos e dividas, mas como demais, isto não vai resolver o problema, a solução é dificílima ;

Efeito para distratos: neste caso, ao contrário de Brookfield e PDG, conseguiu piorar e ainda informou que no 2T2013 também será assim.

Efeito para resultados: a persistência nesta estratégia para tentar reduzir estoques, sem reduzir os preços o suficiente para Mercado, gerou resultados idênticos aos de Brookfield e PDG, ou seja, prejuízo do trimestre e endividamento sobre patrimônio aumentaram, ou seja, como nos outros casos, se continuar insistindo nesta estratégia, quebra antes de desovar estoques.

Efeito para dívidas: como para Brookfield e PDG, dívida liquida sobre patrimônio liquido aumentou, de 89% para 94% no caso da Gafisa. Ainda não operacionalizaram a venda da Alphavile e reportam o mesmo status de estarem aguardando arbitragem sobre a compra da Alphavile pela Gafisa não concluída ainda.

PDG Realty tem prejuízo líquido de R$ 74 milhões no 1º trimestre

Fonte: http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/05/pdg-realty-tem-prejuizo-liquido-de-r-73812-milhoes-no-1o-trimestre.html

A PDG Realty registrou prejuízo líquido de R$ 73,812 milhões no primeiro trimestre deste ano, ante lucro líquido de R$ 32,475 milhões no mesmo período do ano passado. A companhia teve R$ 1,335 bilhão em vendas imobiliárias no primeiro trimestre de 2013, em queda de 12,9% ante R$ 1,534 bilhão no primeiro trimestre do ano passado.

A receita operacional líquida caiu 11,1% no primeiro trimestre de 2013, para R$ 1,325 bilhão, ante R$ 1,491 bilhão no primeiro trimestre de 2012.

O custo de vendas da empresa caiu 12% no primeiro trimestre deste ano, para R$ 1,066 bilhão, comparado ao R$ 1,213 bilhão do mesmo período de 2012.

O lucro bruto sofreu redução de 7,1% no primeiro trimestre, para R$ 258,265 milhões, ante R$ 278,149 milhões no primeiro trimestre de 2012.

O resultado operacional da PDG ficou negativo em R$ 298,303 milhões no primeiro trimestre, em alta de 30,4% sobre o desempenho negativo de R$ 228,651 milhões no primeiro trimestre de 2012.

No primeiro trimestre deste ano, a companhia registrou prejuízo líquido antes dos impostos, de R$ 40,038 milhões, ante lucro líquido antes dos impostos no primeiro trimestre do ano passado, de R$ 49,498 milhões.

Análise do leitor CA

Sobre os resultados da PDG:

DESTAQUES: de forma geral, muito parecido com resultados da Brookfield. Velocidade de vendas sobre ofertas continua caindo trimestre após trimestre (estava em 50% no 1T2012, está em 42% no 1T2013), ou seja, a PDG necessita de cada vez mais meses para realizar suas vendas. Na comparação do 1T2012 para o 1T2013, a queda de vendas foi de 53,30%, isto ocorreu não só por preços ofertados não serem viáveis, mas também devido a estratégia de radicalizar na redução de lançamentos (diminuiu 45,37% do 1T2012 para 1T2013) com a finalidade de reduzir estoques, que caíram 8% do 4T2012 para o 1T2013. No entanto, esta mesma estratégia, de forma bastante similar ao que aconteceu com Brookfield, levou a PDG a amargar um resultado no 1T2013 que foi 2,5 vezes PIOR que o resultado do 1T2012, com prejuízo de R$ 74 milhões no 1T2013 contra lucro de R$ 48 milhões no 1T2012 e ainda, fazer com que seu endividamento liquido sobre Patrimônio, que já estava em 116% no 4T2012, tivesse novo crescimento chegando a 124% no 1T2013. Se a PDG não quiser continuar enfrentando novos resultados péssimos como este, teria que aumentar lançamentos (estes possuem mais vendas, pelo menos até aqui), voltando a crescer com seu estoque, mas com alguma chance de reduzir seu endividamento liquido sobre patrimônio liquido e seus prejuízos do trimestre (mesmo assim, continua em situação dificílima de ser resolvida). Por enquanto, conseguiu renegociar mais de 70% das dividas de 2.013 que vencem até Out2013, fazendo rolagem das mesmas, faltando negociar ainda os vencimentos de Nov/13 e Dez/13. Até quando conseguirá rolar dívidas tendo prejuízos crescentes, dívidas crescentes, juros da economia e para rolar empréstimos crescentes, cenário econômico pior a frente, etc? Fora redução de preços para SOBREVIVER temporariamente neste contexto, qual alternativa (fusão, quebra sustentada por Governo, calote de parte da dívida junto a credores)? As opções são escassas e de execução muito difícil, haja visto que temos várias construtoras com mesmo problema, não serão todas que poderão ser compradas por outras, socorridas por Governo ou mesmo darem calotes parciais em suas dívidas, a verificar.

MAIS DETALHES:

Seguem abaixo informações sobre os resultados da PDG no 1T2013, com ênfase para aquelas mais diretamente relacionadas com a Bolha Imobiliária (vendas, lançamentos, estoques, distratos, resultado e dívida):

Vendas liquidas: queda de 53,30% do 1T2012 para o 1T2013 em unidades.

Lançamentos: redução de 45,37% do 1T2012 para o 1T2013 em unidades.

Estoques de imóveis sem vender: redução de 8% nos estoques em unidades, do 4T2012 para o 1T2013. Crescimento de 1,7% no estoque em R$ do 4T2012 para o 1T2013. Comparado ao 1T2012, o crescimento para o 1T2013 foi de 14% em R$. Ao final do 1T2013, a PDG tinha 17.732 unidades em estoque.

Distratos: Saldo de 1.917 unidades vindas de distratos ainda sem vender, redução de 4,3% comparado ao 4T2012. Este saldo equivale a 10,81% do estoque total de imóveis ao final do 1T2013.

Resultado: O resultado do 1T2013 foi 2,5 vezes pior do que do 1T2012. Lucro liquido do 1T2012 foi de R$ 49,8 milhões e no 1T2013 o prejuízo liquido foi de R$ 74 milhões.

Dívida liquida / Patrimonio Liquido: aumentou de 116% no 4T2012 para 124% no 1T2013. Feita renegociação das dívidas a vencer em 2.013, prolongando seu prazo de pagamento, exceto para aquelas com vencimento em Nov/13 e Dez/13 para as quais não iniciaram negociações ainda.

Análise sobre informações acima:

A estratégia da PDG foi de redução drástica em lançamentos (menos 45,37% comparados a 1T2012), como forma de reduzir estoques.

Consequências desta estratégia:

Efeito sobre vendas: as vendas tiveram fortes quedas, na ordem de 53,30% na comparação com 1T2012. Isto ocorre, porque os lançamentos tem vendas mais rápidas do que desovar estoques e como a redução nos lançamentos foi drástica, a redução das vendas também foi. Isto também explica a constante redução na velocidade de vendas sobre oferta (VSO), trimestre após trimestre. Óbvio que causa raiz continua sendo preços inacessíveis para pretensos compradores ;

Efeito sobre estoques: a redução de 8% sobre estoques teve gravíssimas consequências, como poderá ser observado quanto a efeitos sobre resultados e endividamento, ou seja, esta não é uma estratégia sustentável no longo prazo, simplesmente porque a empresa quebraria antes de terminar de desovar seus estoques. Aparentemente estão conseguindo conter os distratos, mas na prática o efeito é o mesmo, pois deixam de fazer vendas fictícias, ou seja, o estoque continua lá do mesmo jeito ;

Efeito sobre resultados: o resultado foi 2,5 vezes pior do que no 1T2012. No caso da PDG, o agravante é que o resultado do 1T2013 foi de prejuízo liquido de R$ 74 milhões e durante o ano de 2.012 como um todo, o prejuízo liquido já havia sido superior a R$ 1,7 bilhões. Isto ocorre porque as vendas caíram demais, com isto, a empresa deixou de ter “ganhos de escala”, ou seja, seus custos fixos em relação ao volume de vendas passaram a ter peso muito maior ;

Efeito s sobre endividamento: o endividamento continua em patamar altamente crítico, de 124% sobre o patrimônio liquido. Assim como para outras empresas do segmento, isto significa que mesmo vendendo todos os imóveis que tem em seu estoque e mais o prédio, mobiliário, computadores, etc, de sua matriz, de todas as unidades e todo o resto de seu patrimônio, não conseguiria pagar suas dívidas. Por enquanto, o máximo que consegue fazer é renegociar as dívidas com credores para prorroga-las, até aqui ainda não dando calote nos mesmos. Quanto a alternativas para resolução da dívida, tem os mesmos dilemas que a Brookfield relatada aqui anteriormente, ou seja, provavelmente terá que aumentar o volume de lançamentos ao longo do ano para poder aumentar as vendas e pagar as parcelas das dívidas, mas em contra-partida, se prejudicando cada vez mais quanto a estoques. Tudo isto serão apenas soluções paliativas, uma vez que a piora no cenário econômico e a maior visibilidade quanto a bolha imobiliária, trazem dificuldades adicionais ainda maiores do que as já enfrentadas.

Prejuízo da Brookfield quase triplica no 1º tri, para R$ 47,71 milhões

Fonte: http://mobile.valor.com.br/empresas/3116814/prejuizo-da-brookfield-quase-triplica-no-1

A Brookfield Incorporações registrou prejuízo líquido de R$ 47,7 milhões no primeiro trimestre. O valor é quase três vezes maior que o prejuízo líquido de R$ 16,31 milhões do mesmo período do ano passado.

A companhia reapresentou o balanço do primeiro trimestre do ano passado. Houve reapresentação porque a empresa distribuiu o impacto do ajuste de orçamento realizado no quarto trimestre de 2012 no resultado líquido dos trimestres anteriores do ano.

No primeiro trimestre do ano passado, a Brookfield havia reportado lucro líquido de R$ 4 milhões.

A cada divulgação trimestral de resultados, a companhia vai reapresentar o balanço do trimestre equivalente de 2012.

No primeiro trimestre, a receita líquida da companhia cresceu 28,2%, para R$ 741,96 milhões, na comparação com o indicador do balanço reapresentado de janeiro a março de 2012.

O lucro bruto teve queda de 14,9%, para R$ 100,403 milhões. Com isso, a margem bruta encolheu de 20,4% para 13,5%.

A queda da margem bruta foi a principal razão para o aumento do prejuízo da companhia no trimestre.

A piora da margem resultou do impacto dos ajustes de orçamento realizados pela Brookfield no ano passado. “Subestimamos o impacto dos ajustes de orçamento de 2012 ao longo do tempo”, diz o presidente da incorporadora, Nicholas Reade.

Conforme Reade, as margens da companhia começarão a ter melhora mais expressiva no segundo semestre e “benefício pleno”, a partir do ano que vem, das mudanças implementadas para aumentar o controle de execução, como a criação de departamento centralizado de orçamentos e compras.

As mudanças abrangem também reorganização da diretoria, em que todos os diretores executivos passaram a ter responsabilidade com abrangência nacional. Desde outubro, foram substituídos 30 gerentes de obra ou de produção por profissionais mais alinhados à empresa.

A companhia revisou para baixo sua meta de margem bruta a ser obtida até o quarto  trimestre de 2013 da faixa de  28% a 30% para o intervalo de 20% a 24%.

No trimestre, a margem bruta piorou também em função do mix de vendas de empreendimentos com rentabilidade menor e do impacto de R$ 10 milhões de custos adicionais incorridos de obras concluídas nos trimestres anteriores.

Houve contribuição ainda, para a queda do indicador, de R$ 120 milhões de outras receitas, referentes a serviços de construção prestados a terceiros e à faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida, cujas margens são mais baixas.

Conforme o diretor de relações com investidores da companhia, Luciano Guagliardi, não foi feita revisão de orçamento no primeiro trimestre por conta da implementação de novos sistemas especializados de orçamentos — Primavera e Hard Dollar.

No fim do primeiro trimestre, a relação entre dívida líquida e patrimônio líquido da Brookfield era de 56,5%, ante 50,2% em dezembro e 34,8% no fim de março de 2012. O volume de vencimentos de dívida corporativa da Brookfield, em 2013, foi reduzido de R$ 901 milhões para R$ 426 milhões.

Análise do leitor CA

DESTAQUES: meses sobre estoques subiu 50% do 1T2012 (8,1 meses) para 1T2013 (12,1 meses), devido a fortíssima contração de vendas na ordem de 58% e apesar da também forte redução em lançamentos de 69,9%, ambos em unidades. PREJUÍZO TRIPLICOU do 1T12 para 1T13 e endividamento liquido que era 85,6% no 1T2012 está em 106% no 1T2013, indicando que a situação de alto risco para sobrevivência permanece. Os distratos ficaram estáveis na comparação de distratos / total de vendas do 1T2012 para 1T2013, talvez porque perceberam que não adianta continuarem criando cada vez mais vendas fictícias (vender só para depois cancelar a venda), mesmo assim, não é resultado animador, porque distratos permanecem em patamar elevado (mais de 17% sobre vendas do trimestre, embora boa parte se refira a vendas de trimestres anteriores, esta é uma boa medida para avaliar impacto sobre resultados). 80,4% dos distratos são dos segmentos econômico e médio-baixo (frase do relatório da Brookfield: “em clientes com característica de crédito mais volátil”). Como ainda terão muitas entregas neste ano, potencial de aumentos de distratos é grande (boa parte ocorre por cliente não conseguir financiamento e com a piora na situação da economia e a maior visibilidade da bolha…). Fora reduzir preços para poderem continuar vendendo e pedalando a bicicleta, sem quebrar de vez, o que resta?

Frase do Presidente da Brookfield: “Resultados decepcionantes não refletem a força dos fundamentos do mercado imobiliário brasileiro”. É, por toda a enormidade de fatos que temos visto, este mercado é muito “forte” mesmo, mas a única força está na capacidade de DESINFORMAR a qualquer preço…

DETALHES:

Balanço da Brookfield: “http://ri.br.brookfield.com/brookfield/web/conteudo_pt.asp?idioma=0&conta=28&tipo=37674”

Segue análise do Balanço da Brookfield do 1T2013, com foco nos itens que tem maior relação com a bolha imobiliária (Lançamentos, Vendas, Prejuízo Liquido, Endividamento, Estoques e Distratos), com análises ao final:

Lançamentos: redução de 69,9% em unidades, no comparativo do 1T2012 com 1T2013 ;

Vendas: redução de 58% em unidades, no comparativo do 1T2012 com 1T2013 ;

Estoque total: crescimento de 3,5% do valor dos estoques na comparação do 1T2012 p/ 1T2013, sendo que o número de meses necessários para venda de estoques subiu 50%, saindo de 8,1 meses no 1T2012 e indo para 12,1 meses no 1T2013 ;

Distratos: crescimento de 1% em R$, quando comparados os distratos sobre vendas do 1T2012 com 1T2013. No 1T2013, o total de distrato sobre vendas foi 16,14% enquanto no 1T2012 foi 15,17%, na comparação em R$. 80,4% dos distratos ocorreram nos segmentos econômico e médio baixo ;

Prejuízo Liquido: o PREJUÍZO LIQUIDO TRIPLICOU na comparação do 1T2012 para o 1T2013 ;

Divida Liquida / Patrimônio Liquido: esta relação, passou de 85,6% no 1T2012 para 106,8% no 1T2013.

Análise das informações:

Estratégia da Brookfield: reduzir drasticamente os lançamentos, para tentar desovar estoques (redução de 69,9% nos lançamentos do 1T2012 para 1T2013. Abaixo, as consequências desta estratégia:

Efeito sobre vendas: boa parte das vendas é no lançamento e se reduz muito os lançamentos, venderá muito pouco, pois estoque encalhado é muito mais difícil de desovar. Por isto que tivemos também uma queda de vendas de 58% em unidades do 1T2012 para 1T2013.

Efeito sobre estoques: os estoques neste período caíram 6% em relação ao 4T2012, mas subiram em R$, o equivalente a 3,5% na comparação com o 1T2012. Como é muito difícil vender os encalhes e por isto as vendas caíram quase o mesmo que os lançamentos, impacto sobre estoques foi pequeno. Agora, o mais alarmante, é que tivemos um aumento de 50% no número de meses sobre estoque, ou seja, os estoques da Brookfield agora tendem a demorar no mínimo, 50% a mais de tempo para serem vendidos (no mínimo, porque vendas tem sido cada vez mais difíceis e temos o cenário econômico e maior visibilidade quanto a bolha imobiliária).

Efeito sobre resultados: o prejuízo liquido triplicou do 1T2012 para 1T2013. Isto ocorreu porque as vendas caíram demais, enquanto custos e dívidas só crescem.

Efeito sobre endividamento: o endividamento vem em patamar acima de 100%, caracterizando o elevado risco de insolvência apontado em reportagem recente. A situação é muito difícil de ser resolvida no caso da Brookfield, ela deveria alcançar uma redução recorde de custos, ou então, sua operação acabará por se tornar inviável. Fizeram uma reestruturação da dívida para alongar prazos de pagamento, ainda sem calotes para credores, mas dadas as expectativas da Economia no Brasil e do segmento imobiliário como um todo, ela não tem muitas alternativas.

Comentários sobre alternativas quanto a endividamento da Brookfield:

Poderia ocorrer algo similar a Rossi e ter uma capitalização por holding (no caso da Rossi foi por fundadores)? Alternativa improvável, teria que existir uma confiança muito grande na recuperação da Operação, o que neste momento é utópico.

Vender com grande ágio uma operação, como a Gafisa está tentando fazer com Alphavile? Eles nem tem uma operação segmentada para isto.

Começar a vender terrenos com grande ágio ou outros bens como o prédio da holding e optar por sede de menor custo, vender parte dos bens para outra construtora e outras ações similares a adotadas pela Viver? Também não resolve o problema, muito provavelmente o endividamento continuará maior que o Patrimônio, uma vez que não conseguirão vender com ágio dada a situação do mercado imobiliário em si. No máximo, tentam ganhar um folego com credores.

Socorro do Governo Brasileiro? Pelo jeito, serão muitos com o pires na mão e Governo não terá dinheiro para todos…

Conclusões:

A Brookfield sabe que tem que continuar pedalando para manter a bicicleta andando. A tentativa de reduzir drasticamente os lançamentos não resolveu nada quanto a endividamento ou resultados, ao contrário. O impacto sobre estoques foi mínimo e em R$, até cresceram, sendo que o número de meses para vender estoques subiu 50% quando comparado a 1 ano atrás.

Provavelmente aumentará lançamentos para tentar gerar resultado financeiro menos negativo e cobrir dívidas de obras em andamento que não são auto-sustentáveis, além de continuar perseguindo desesperadamente uma redução em seus custos. Óbvio que aumento em lançamentos significará novos aumentos em estoques.

A relação de número de meses sobre estoque vai fazer com que o desespero venha logo e com ele, a redução de preços, para tentar viabilizar algum fôlego para empresa.

Fonte: http://ossamisakamori.blogspot.com.br/2013/05/bolha-imobiliaria-fase-i-ja-comecaram.html

O estouro da bolha imobiliária já começa a dar resultado para os compradores de imóveis. Sobre o tema, há alguns meses atrás, este blog afirmou que o resultado viria no médio prazo, coisa de 6 meses.  Está começando a aparecer, agora, o resultado nos stands de venda.  Os jornais e TVs anunciam, feirões, descontos e promoções, como se fossem únicas oportunidades.  Leiam o resumo de notícias que rolaram no final de semana e no final o comentário.

O Feirão da Casa Própria, encerrado em São Paulo neste domingo, movimentou cerca de R$ 3,21 bilhões em negócios desde a última sexta-feira, quando começou.  Ainda segundo a Caixa, quem adquirir o financiamento imobiliário durante o período do feirão poderá começar a pagar a primeira prestação em janeiro de 2014.  Fonte: Folha.

Com 186% de alta no preço do metro quadrado de 2009 a 2012, segundo a Embraesp, a compra de um imóvel em São Paulo não foi tarefa fácil. Adiar a compra atrás de uma boa oferta levava, em geral, ao efeito contrário. Em vez de achar imóveis mais baratos, eles só encareciam. Fonte: Folha.

Hoje, a situação é diferente: dá para pesquisar bem, ter calma e negociar descontos, já que a perspectiva geral é de acomodação -ou mesmo redução- nos preços. Se a incorporadora não quiser dar descontos, a saída é procurar outro empreendimento, diz Luiz Paulo Pompeia, da Embraesp. Fonte: Folha.

É preciso levar em conta, porém, que a chance de descontos é maior em imóveis já prontos ou em fase final da obra. Nos lançamentos, o preço costuma ser mais alto. “Um imóvel finalizado e não vendido gera despesas de condomínio e de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) para a empresa”, diz Ricardo Stella, diretor comercial e de marketing da Trisul. Fonte: Folha.


A internet também pode ajudar o cliente que busca ofertas. Sites como o Realton oferecem imóveis que sobraram dos estoques das incorporadoras. Rogério Santos, presidente da Realton, diz que a página anuncia 550 unidades, entre semiprontas, prontas e novas, com no máximo 40% de desconto. Fonte: Folha.

Comentário.

Primeiro de tudo, estamos a falar de mercado como um todo.  Há exceções do fenômeno da bolha, em algumas capitais como o Rio de Janeiro e Brasília.  No entanto, no restante do Brasil, o quadro é semelhante.  Há excesso de ofertas.  Em Curitiba, por exemplo, há oferta de 2 imóveis para 1 comprador.  As proporções variam de uma cidade para outra, mas o quadro é semelhante.

Houve uma média de aumento de 200% nos preços dos imóveis nos últimos 5 anos.  A inflação no mesmo período foi aquém de 35%.  Houve supervalorização dos imóveis.  Tenho conhecimento de incorporadoras que davam como premio para melhor vendedor de um edifício, 1 carro Mercedes Benz. As incorporadoras ganharam fortunas, no período.

Agora é a vez dos compradores.  Tem mais oferta que procura.  Estão aparecendo negócios interessantes, basta pesquisar, negociar e adiar a compra por mais uns 6 meses.  Só tomem cuidado de não comprarem imóveis na planta, isto é encrenca na certa!  Só comprem imóveis prontos para morar, com chaves na mão.  Quem vai financiar, nem precisam pagar entrada, apenas, assumam o financiamento.  As incorporadoras estão loucos para se livrarem dos financiamentos!  E exija, de quebra, a cozinha montada!

Apenas para o conhecimento, a estouro da bolha imobiliária nos EEUU, teve natureza diversa daqui.  O estouro da bolha nos EEUU começou com a inadimplência de pagamento das prestações de financiamentos.  Aqui a bolha está sendo de excesso de lançamentos, por enquanto.  A crise da inadimplência poderá até vir, mas se isto viera a acontecer será numa segunda onda.  Vamos acreditar que não haverá a segunda onda.

O preço dos imóveis usados para venda e locação no Estado de São Paulo caiu 20,3% nos últimos 12 meses até fevereiro, segundo índice do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo).

Já as vendas de casas e apartamentos caíram 7,3% e o número de novas locações foi 11,6% menor em fevereiro em relação a janeiro. Somados os dois primeiros meses do ano, as vendas acumulam queda de 6,4% e as locações têm saldo negativo de 4,9%. No caso das vendas e das locações, o Creci-SP não informou a variação nos últimos 12 meses.

“Os mercados de compra e venda de usados e de locação são dinâmicos, sujeitos a oscilações bruscas de um mês para outro, mas em médio e longo prazos se percebe um movimento de ajuste de preços e aluguéis, com a eliminação de exageros e excessos”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.

LOCAÇÃO
No mercado de locação, só a capital fechou fevereiro com maior número de locações do que em janeiro: 26,6% a mais. Houve recuo no interior (de 21%), litoral (de 18%) e no bloco formado pelas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (de 36,7%).

A inadimplência entre os inquilinos cresceu 8,6% de janeiro para fevereiro, com o número de inquilinos em atraso passando de 3,5% para 3,8% do total de contratos ativos nas imobiliárias que participaram da pesquisa.

O levantamento foi realizado em imobiliárias de 37 cidades do Estado de São Paulo.

Moody”s Analytics alerta para risco da modalidade no Brasil, que está em alta

O crédito imobiliário, grande aposta dos bancos brasileiros para fugir do aumento da inadimplência nas linhas de financiamento ao consumo a partir de meados de 2011, pode frustrar expectativas e cumprir o mesmo destino, ou seja, gerar calotes crescentes.

Segundo Amnon Levy, diretor executivo da Moody”s Analytics, e Pedro Castro, diretor associado na mesma companhia, a aceleração dos desembolsos para esse tipo de empréstimo em época de preços dos imóveis em alta embute um alto risco de perdas para a carteira dos bancos. Somente nos três primeiros meses deste ano, o volume emprestado para pessoas físicas nessa modalidade cresceu 7,3%. O saldo em final de março, de acordo com os últimos dados disponíveis no Banco Central, estava em R$ 273,9 bilhões – uma alta de 34% em 12 meses.

“Quando os preços estão em alta, muita gente compra para vender um ano ou dois depois, imaginando obter lucro fácil. Mas, se os preçoscaem, o cliente nãoconse-gue vender pelo que imaginou, e a conta não fecha. Então, deixa de pagar o financiamento”, diz Le-vy. Os preços estão desacelerando, o que pode melhorar a qualidade dos novos empréstimos – mas boa parte do estoque concedido no auge dos aumentos ficará comprometida. O índice FipeZap, criado em agosto de 2010 para monitorar preços de venda de imóveis em sete capitais brasileira, mostrou aumento de 2,7% nos primeiros três meses deste ano. Em 2012, esse aumento havia sido de 4,0% e em 2011 de 6,4%.

“Ao contrário do que muita gente imagina, dar crédito é mais arriscado quando a economia e/ou a inflação está alta do que quando a economia está desacelerando”, diz. “Em época de crescimento, há muita euforia, muita especulação. Já as pessoas que tomam empréstimo em tempos mais apertados normalmente são mais realistas, e tem mais chances de pagar”, acredita Castro.

“Os bancos que encontram seus próprios caminhos em vez de tomar a direção da manada são os que se saem bem”, diz Levy. Fugir de modalidades e/ou segmentos que tem risco mais alto não é o melhor caminho; o melhor é aprender a dar crédito de alto risco, administrando esse risco, diz .

De fato, os bancos brasileiros vem passando exatamente por isso: margens mais apertadas de ganho, devido à mudança promovida no mix de produtos das carteiras, saindo de créditos mais arriscados (mas com juros maiores) e indo para as teoricamente mais seguros, porém com ganhos menores. Há dois problemas nessa estratégia: primeiro, fazendo o que todos fazem, a disputa é maior; segundo, se a modalidade que é teoricamente menos arriscada e por isso, rende ganhos menores para os bancos, se revelar problemática também, a perda será maior.

Levy, que é diretor executivo da Moody”s Analytics em São Francisco, nos Estados Unidos, e responsável pela pesquisa e desenvolvimento de modelos de análise de risco de carteiras de crédito e balanços de instituições financeiras, fez outro alerta ontem, durante evento anual da companhia sobre riscos de carteiras de crédito, realizado em São Paulo: “O que os bancos precisam é melhorar seus sistemas de análise, integrando, por exemplo, o custo do capital empenhado para garantir os empréstimos concedidos – que é a parte exigida pelas regulamentações; e o custo do capital econômico, ou seja, aquele que o próprio banco empenha na operação. É preciso olhar para o passado e, principalmente, imaginar o futuro”, diz.

Levy admite que os controles de risco dos bancos brasileiros melhoraram, mas diz que ainda falta qualidade e quantidade de informações sobre empresas pequenas e médias, o que pode comprometer o desempenho das carteiras de empréstimos a esses clientes – especialidade de muitos bancos que atuam no “middle market.”

“Os bancos se transformaram em um negócio de TI. Coleta, organização e cruzamento de dados é crucial para o setor. É o que pode elevar à excelência sua competência principal: a gestão de riscos, “, afirma Maurice Skehan, consultor sênior de crédito na Moody”s Analytics no Reino Unido, que também esteve no evento em São Paulo. Para ele, só a tecnologia pode ajudar os bancos a enfrentar novos desafios e aproveitar novas oportunidades.

A Brookfield Incorporações registrou prejuízo líquido de R$ 47,7 milhões no primeiro trimestre. O valor é quase três vezes maior que o prejuízo líquido de R$ 16,31 milhões do mesmo período do ano passado.

A companhia reapresentou o balanço do primeiro trimestre do ano passado. Houve reapresentação porque a empresa distribuiu o impacto do ajuste de orçamento realizado no quarto trimestre de 2012 no resultado líquido dos trimestres anteriores do ano.

No primeiro trimestre do ano passado, a Brookfield havia reportado lucro líquido de R$ 4 milhões.

A cada divulgação trimestral de resultados, a companhia vai reapresentar o balanço do trimestre equivalente de 2012.

No primeiro trimestre, a receita líquida da companhia cresceu 28,2%, para R$ 741,96 milhões, na comparação com o indicador do balanço reapresentado de janeiro a março de 2012.

O lucro bruto teve queda de 14,9%, para R$ 100,403 milhões. Com isso, a margem bruta encolheu de 20,4% para 13,5%.

A queda da margem bruta foi a principal razão para o aumento do prejuízo da companhia no trimestre.

A piora da margem resultou do impacto dos ajustes de orçamento realizados pela Brookfield no ano passado. “Subestimamos o impacto dos ajustes de orçamento de 2012 ao longo do tempo”, diz o presidente da incorporadora, Nicholas Reade.

Conforme Reade, as margens da companhia começarão a ter melhora mais expressiva no segundo semestre e “benefício pleno”, a partir do ano que vem, das mudanças implementadas para aumentar o controle de execução, como a criação de departamento centralizado de orçamentos e compras.

As mudanças abrangem também reorganização da diretoria, em que todos os diretores executivos passaram a ter responsabilidade com abrangência nacional. Desde outubro, foram substituídos 30 gerentes de obra ou de produção por profissionais mais alinhados à empresa.

A companhia revisou para baixo sua meta de margem bruta a ser obtida até o quarto  trimestre de 2013 da faixa de  28% a 30% para o intervalo de 20% a 24%.

No trimestre, a margem bruta piorou também em função do mix de vendas de empreendimentos com rentabilidade menor e do impacto de R$ 10 milhões de custos adicionais incorridos de obras concluídas nos trimestres anteriores.

Houve contribuição ainda, para a queda do indicador, de R$ 120 milhões de outras receitas, referentes a serviços de construção prestados a terceiros e à faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida, cujas margens são mais baixas.

Conforme o diretor de relações com investidores da companhia, Luciano Guagliardi, não foi feita revisão de orçamento no primeiro trimestre por conta da implementação de novos sistemas especializados de orçamentos — Primavera e Hard Dollar.

No fim do primeiro trimestre, a relação entre dívida líquida e patrimônio líquido da Brookfield era de 56,5%, ante 50,2% em dezembro e 34,8% no fim de março de 2012. O volume de vencimentos de dívida corporativa da Brookfield, em 2013, foi reduzido de R$ 901 milhões para R$ 426 milhões

Comprar um apartamento está 25% mais barato em São José dos Campos (SP). Levantamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) mostra que nos últimos dois anos foi registrada uma queda no valor dos imóveis que atingiu até os empreendimentos de alto padrão.

Segundo o balanço, um apartamento de três quartos em um bairro nobre era comprado, em 2011, por até R$ 530 mil. Neste ano, o mesmo imóvel sai por R$ 400 mil, no máximo. Já o preço dos apartamentos de dois quartos, na região central, tinha há dois anos um custo máximo de 255 mil, mas consegue ser comprado neste ano por R$ 190 mil.

Os levantamentos têm como base o mês de janeiro de cada ano, último levantamento de 2013 divulgado pelo Creci. A pesquisa leva em consideração os negócios fechados no mercado, ou seja, apartamentos prontos e que foram vendidos no período da pesquisa.

Segundo especialistas, a queda no preço tem uma explicação: tem mais apartamentos à venda do que potenciais compradores. Há seis meses, último balanço divulgado pela Associação das Construtoras do Vale do Paraíba (Aconvap), havia mais de 4 mil imóveis disponíveis para a venda na cidade.

Segundo o coordenador de pesquisa do Creci no Vale, André Turci, a tendência é o que o valor continue a cair. Segundo ele, outro fator responsável por baratear o valor dos imóveis é a explosão de lançamentos registrada em 2010 que, segundo ele, foi acima da demanda do mercado. “Outro fator que contribuiu para essa oferta acima da demanda é que muita gente decidiu construir uma casinha para vender, principalmente imóveis mais simples que podem ser contemplados pelos programas do governo. Então, a oferta no mercado está muito grande”.

Avaliação
Eduardo Rigotti, presidente da Rede Imóvel Vale Metropolitana, que engloba oito imobiliárias, informou que essa mudança no mercado está fazendo com que os consumidores optem por comprar apartamentos usados. “É porque ainda existem construtoras cobrando um preço incompatível com o mercado”, afirmou.

Já o corretor de imóveis Silvio da Costa Manso disse que o momento está bom para quem deseja comprar a casa própria. “Tem imóvel sendo vendido com até 30% de desconto”, disse. Nenhum porta-voz da Aconvap quis comentar o assunto. A entidade só trata de imóveis em lançamento.

Não acreditem nas mensagens em placas e em anúncios de jornais que festejam 100% de unidades vendidas de prédios de apartamentos ou de salas comerciais. Esse é um dos golpes mais antigos e igualmente mais impunes envolvendo mercadores imobiliários, sobretudo em período de vacas magras.

Na Província do Grande ABC não faltam operadores dessa dissimulação pervertida. Fiz um teste ontem para não ter nenhuma dúvida sobre o embuste do 100% Vendido. Sabia que não perderia a viagem. A imaginação dos corretores de imóveis e as ordens dos empreendedores convergem para um mesmo destino: aquecer artificialmente o mercado para tentar sustentar as margens de rentabilidade. Que se danem os compradores incautos ou gananciosos.

Que vantagem Maria leva ante a propagação de que todas as unidades estariam vendidas? Não estariam os mercadores imobiliários a dar um tiro no próprio pé, porque os anúncios fanfarrões afastariam eventuais interessados? A ponderação é plausível mas não está sincronizada com a essência do negócio. Uma rede de corretores atua em sentido diverso, de agir ativamente no oferecimento de supostas últimas oportunidades que teriam emergido de alguma dificuldade de compradores que não confirmaram a reserva. Coisas assim.

Sem contar que o fetiche de pretender sair-se vencedor numa empreitada que parecia perdida é sempre uma boa pedida. Adquirir um imóvel cuja compra já teria sido impossibilitada pela chegada de alguém mais rápido e decidido é uma oportunidade que não se perde quando perder significa sentir-se frustrado. Os vendedores de imóveis sabem lidar muito bem com a psicologia de reconquistar o que deixou de ser conquistado por um vacilo qualquer.

Ainda outro dia um amigo de condomínio empresarial relatou um desses telefonemas de um empreendimento badaladíssimo mas que deverá ser mais um furo nágua na Província do Grande ABC entre outros motivos porque está em local aparentemente inapropriado, fora do eixo logístico-econômico. O conto do 100% Vendido foi desmascarado de imediato, mas o corretor não se deu por vencido nem advertido: argumentou que uma sobra de oferta emergiu por conta de desistência de última hora. Tudo conforme o script mais que batido, como conto do Vigário que, ainda, faz vítima.

Jogral especulativo

Tenho me dedicado tanto ao mercado imobiliário (assim como a outras temáticas) que nada mais me surpreende. Tanto que ao telefonar ontem para várias incorporadoras apenas para um teste rápido sobre a fidelidade da informação de integralidade de vendas, não esperava mesmo outra resposta. Os corretores, mesmo que distantes entre si, respondem em uníssono com a mesma frase de sempre, como se participassem de um jogral afinadíssimo: “Temos as últimas unidades à venda”.

Esperar que as entidades do setor imobiliário moralizem o comportamento das empresas e dos corretores na comunicação com os potenciais consumidores é desprezar as raízes que instalam a atividade à margem de qualquer tipo de restrição ética.

Palavra de quem sempre se opôs a um mecanismo também muito usual e igualmente deletério no setor editorial no que diz respeito à tiragem física das publicações. Passei alguns vexames públicos e privados por conta dos tempos de LivreMercado.  À pregação de que um produto vale pela qualidade e influência acima de possível tiragem escandalosamente turbinada, sofri oposição interna. Até me pespegaram o rótulo de ingênuo, porque a prática é generalizada. Só sosseguei quando introduzi o selo de garantia de tiragem auditada para valer, com gente séria, não combinada. Controlar auditoria é uma inventiva de quem quer passar a ideia de que não brinca com os números, quando, nesse caso, brinca-se duas vezes.

Sei lá se quem nasceu primeiro foi o ovo do 100% Vendido do mercado imobiliário ou a galinha de tiragens turbinadas de revistas e jornais, mas a prática é igualmente perniciosa porque induz a avaliações e conclusões que não condizem com a realidade e com as expectativas geradas a partir de quantidade, não de qualidade.

Há espalhados pela geografia da Província do Grande ABC empreendimentos imobiliários festejados em páginas de jornais como sucessos de venda mas que não passam de micos de luzes apagadas em quase todos os pavimentos. São estoques enormes que vão demorar um bocado para desovar.

O processo será lento e gradual provavelmente em proporção muito maior em relação à expectativa gerada de novos negócios no entorno. O Shopping Metrópole, em São Bernardo, passou por reforma e ganhou novas lojas por acreditar que o Domo garantiria uma demanda adicional de milhares de potenciais consumidores. Praticamente às moscas, o Domo deixou um rastro de intranquilidade.

Quem tiver fôlego para resistir à quebra da projeção de faturamento poderá usufruir dos novos moradores e dos novos empreendedores. Serão pelo menos cinco anos, no mínimo, para o encaixe entre expectativa e consumação. O caos viário naquela área será intensificado porque os administradores públicos não enxergam nada além de contrapartidas muitas vezes desqualificadoras à verticalização insana.

Vendendo ilusões

Os primeiros meses subsequentes ao lançamento do Domo, em 2007, foram marcados por anúncios de sucesso absoluto de vendas das unidades. Parte, apenas parte, era verdade. Investidores caíram no conto de que o complexo de serviços, apartamentos e entretenimento teria o reforço de duas marcas famosíssimas, a Petrobrás e a Rede Globo. Propagou-se que a Vênus Platinada teria uma unidade de negócios numa das torres mais destacadas do empreendimento. E se rivalizaria com uma torre comercialmente gêmea, que reuniria gente da pesada da Petrobrás, por conta do Pré-Sal na Baixada Santista.

Os mercadores imobiliários são animais incontroláveis na ânsia de fazer dinheiro. Quem mais sofre com isso são os pequenos empresários do setor, massacrados pelos grandes bem aninhados nos escaninhos do Poder Público Municipal. Qualquer tentativa de estabelecer diálogo sério permeado por liberdade crítica é interpretada como ofensa.

Mesmo os mais chegados ao setor na região, como é o caso do Diário do Grande ABC, são eventualmente renegados quando despertam à produção de matérias que fujam à tradição adocicada. Tanto que na edição de ontem do jornal, em matéria de manchete principal de primeira página, publicou-se o crescimento de reclamação de compradores de imóveis tanto na planta quanto em construção. Nem o Clube dos Construtores do Grande ABC, presidido por Milton Bigucci, nem o Secovi, o Sindicato da Habitação, da Capital, atenderam àquela reportagem.

Conhecendo como conheço o modus operandi dos magnatas imobiliários, provavelmente o Diário do Grande ABC terá dificuldades para publicar novas pesquisas da Associação Nacional dos Mutuários (ANM).

A desigualdade de tratamento da mídia aos agentes imobiliários está expressa na ocupação de espaços midiáticos da ANM e do Secovi, por exemplo. Tanto que a primeira é praticamente anônima, e a segunda referencial obrigatório à repercussão de qualquer informação sobre o setor. São o primo pobre e o primo rico — se querem entender melhor. Daí o 100% Vendido ter virado mantra pernicioso à sociedade, ludibriada pelos maus capitalistas.

Pela primeira vez em quatro anos, houve uma freada generalizada nos preços dos imóveis residenciais novos colocados à venda na cidade de São Paulo. No primeiro trimestre, o valor do metro quadrado dos lançamentos com um e dois dormitórios, os imóveis mais procurados, caiu 7,8% em relação a dezembro de 2012, revela pesquisa da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Isso significa que o metro quadrado de área útil de um imóvel de dois dormitórios, cotado em média a R$ 6,4 mil em dezembro, tinha recuado para R$ 5,9 mil em março. Nos imóveis de três e quatro quartos, a retração no primeiro trimestre foi de 5% e de 1%, respectivamente. “Provavelmente, a queda de preço reflete a dificuldade de venda, a falta de liquidez”, diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.

Promoções. O que se viu desde o fim de 2012 foi uma enxurrada de promoções inusitadas no mercado para impulsionar vendas e enxugar estoques. Em meados de março, a Cyrela, por exemplo, anunciou a venda de apartamentos de dois e três dormitórios em Santos (SP), com preço de 2010. “Foi a primeira vez que isso ocorreu”, diz Carlos Valadão, presidente da Eugênio Marketing Imobiliário.

A Cyrela diz que conseguiu fazer essa oferta porque se baseou no preço do terreno comprado naquele ano.

No mês passado, a Even cortou os preços de imóveis residenciais e comerciais, numa promoção, prorrogada até hoje, com descontos de até 30%.

Já a construtora Trisul, além de reduzir preços em até 25% de 800 imóveis desde 1.º de março, decidiu pagar as despesas com escritura e a mudança dos compradores. Segundo o diretor Ricardo Stella, não há desaceleração nas vendas. O que ocorreu foi um acúmulo pequeno de estoques provocado pelo aumento da oferta e pelo cancelamento de negócios. É que houve comprador que não conseguiu assumir o financiamento.

Ciclo. Após a explosão de preços e do boom de lançamentos em 2010 e 2011, Pompéia acredita que o mercado imobiliário esteja iniciando um ciclo de baixa. Segundo ele, as empresas calcularam mal o tamanho da procura e a participação dos investidores. Nos últimos tempos, parte importante das vendas foi para investidores. Agora, uma parcela desses compradores está pondo à venda os imóveis para reaver o dinheiro. Isso pressiona ainda mais os preços.

“Primeiro, houve uma redução da produção, que vimos em 2012. Agora, as empresas começam a baixar os preços, que estão voltando para um patamar mais real”, diz Pompéia. Para este ano, ele projeta queda de 10% no valor do metro quadrado. “Se considerarmos a inflação, a perda real com imóveis novos deve ficar entre 3% e 4%.”

Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, que reúne as empresas do setor imobiliário, é enfático: “O mercado vai indo muito bem, obrigado”. Segundo ele, não há redução de preços e o mercado imobiliário está “bastante” ajustado.

Os dados, porém, trazem incertezas. Pesquisa do próprio Secovi aponta que, no primeiro bimestre, o último dado disponível, o número de unidades vendidas na capital paulista caiu 12,7% em relação a igual período de 2012 e o total de lançamentos cresceu 16,8%. Petrucci diz que houve neste ano uma migração de vendas de fevereiro para março. Ele acredita que o desempenho do trimestre será melhor do que o do bimestre

Nem tudo são más noticias. Apesar de desaceleração nas agendas, os setores da construção civil ainda estão contratando.

Em um condomínio que nem começou a ser construído, as negociações têm ido bem. “Esse nós lançamos duas semanas atrás e vendemos 60% na semana do lançamento”, afirma o diretor da construtora, Marcos Bigucci.

Mas não tão bem como há três anos: “Na época do boom imobiliário isso era vendido em dois dias. Então você vê que está um pouco reduzido”, ressalta Bigucci.

A diferença também é sentida por quem está do outro lado balcão. Adriana Araújo compra imóveis para revender. Em 2010 vendeu o primeiro e teve lucro de 100%. Outro, que só ficar pronto em 2016, deve render um lucro menor. “Deve estar entre 40% e 50% na entrega do apartamento”, afirma a empresária.

Uma pesquisa da Fundação Getúlio Vargas com quase 700 empresas de construção mostra que a confiança no setor só tem piorado. Os índices de 2013 estão abaixo de todos os registrados desde setembro de 2010.

“A gente percebeu que a própria desaceleração da economia afetou a indústria da construção. Na verdade o setor ainda não conseguiu encontrar o caminho para retomar aquele crescimento de 2010, e passa por um período agora de readaptação, de queda na atividade e de reavaliação de projetos”, afirma o economista da CNI Danilo Garcia.

Para a indústria da construção, a contratação de mão-de-obra indica uma chance de recuperação. O setor ganhou 22 mil trabalhadores em março, uma alta de 0,65% na comparação com fevereiro.

“A construção civil deve crescer alguma coisa em 2013 como 3,5% sobre 2012, que também não foi um ano tão ruim. Ele cresceu quase 4% sobre 2011”, afirma o vice-presidente da Sinduscon-SP Eduardo Zaidan.

Mesmo sabendo que a fase não é das melhores, Adriana ainda acredita no mercado de imóveis. “Continua sendo um bom negócio, mas sem a mesma lucratividade”, afirma a empresária.

De acordo com o economista Samy Dana, especialista em mercado imobiliário, é melhor esperar um pouco para comprar imóveis.

Apesar da desaceleração no setor, os preços não caíram muito. O que algumas construtoras têm feito, principalmente quando sobram unidades, são promoções por tempo determinado.

Desta sexta-feira (3) ao próximo dia 5, a Caixa Econômica Federal realiza o Feirão da Casa Própria de São Paulo, no qual serão oferecidos 136.780 imóveis, sendo 54.883 novos ou ainda em construção, e 81.897 usados.

Embora número de habitações seja inferior ao oferecido em 2012, 218 mil, prevê-se que essa edição movimente um valor 20% maior que o do ano passado, de R$2,5 bilhões. Os preços dos imóveis variam bastante, de R$69,4 mil a R$1,67 milhão, mas quem realizar o financiamento durante o feirão pode começar a pagar somente em janeiro de 2014.

A Caixa, maior financiador do Brasil e responsável por mais de 70% do crédito habitacional, promete as menores taxas de juros do mercado, que variam de 7,7% a 8,85% ao ano mais a variação da TR para imóveis de até R$500mil e um prazo de até 360 meses.

O otimismo do banco se deve à avaliação de que o mercado de imóveis continua aquecido no país e a taxa de inadimplência “estável e baixa”. As atividades recentes da instituição corroboram essa expectativa, já que o volume de crédito contratado até 20 de abril apresentou uma alta de 39% e o número de imóveis negociados, um crescimento de 31%.

Tais fatos levaram o banco a elevar sua previsão de contratações de crédito imobiliário em 2013 de R$120 bilhões para R$126,5 bilhões, valor que representa um recorde histórico.

Entretanto, o mercado não parece partilhar dessa esperança de prosperidade. O mercado imobiliário dá mostras de saturação e muitas construções recentes já apresentam faltam de compradores.

Vale lembrar que, embora o sonho da casa própria seja recorrente entre os brasileiros e muitas pessoas destinem considerável parte de sua poupança à aquisição de imóveis, o crédito imobiliário apresenta o agravante de seu prazo, em geral, longo.

Assim, fica mais difícil, para essa modalidade, prever a capacidade do cliente de honrar suas obrigações ao longo de todo o período e, adicionalmente, considerar a possibilidade de choques na economia, que também podem afetar sua capacidade de pagamento.

Ao financiar um imóvel, o comprador está entrando em um compromisso de 30 anos, mais que a maior parte dos casamentos no Brasil –só que neste caso, em caso de separação, o banco leva integralmente o bem.

A economia brasileira dá mostras de passar por um período de maior inflação, dada a dificuldade do governo de permanecer abaixo do teto de sua meta.

Se essa tendência se mantiver, a capacidade de consumo e de pagamento dos devedores fica comprometida. A inadimplência atual das famílias gira em torno de 7,6%, mas, no ano passado, assustou os credores com sua alta.

O mercado do país é promissor e não surpreende que gere otimismo aos que nele investem. Mas sempre é necessário ter cautela na concessão de empréstimos, verificando as garantias e o perfil dos devedores para evitar a criação de eventuais bolhas imobiliárias.

Fonte: http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/9-empresas-listadas-com-maior-risco-de-liquidez-no-brasil

Brookfield

A construtora Brookfield (BISA3) tem um elevado risco de disponibilidade de caixa, aponta a Moody’s. A nota da empresa é Ba3, com perspectiva estável. Segundo os cálculos e estimativas da agência, a liquidez disponível nos próximos dois anos cobrem apenas 39% das dívidas a vencer no mesmo período e 64% para 12 meses. A geração de caixa livre em 2012 foi negativa em 1,027 bilhão de reais. As ações têm queda de 38,3% em 2013. A Moody’s pondera que os contratos com o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) garantem 3,6 bilhões de reais para a empresa, valor suficiente para cobrir os projetos em andamento.

Even

A Even (EVEN3), segunda construtora na lista, também apresenta um nível alto de risco de disponibilidade de caixa. Os recursos disponíveis nos próximos 24 meses garantem o pagamento de 59% das dívidas a vencer no mesmo período e 145% em 12 meses. A geração de caixa livre da empresa no ano passado foi de apenas 12 milhões de reais. O rating da empresa está em Ba3, com perspectiva estável. A Moody’s ressalta, contudo, que a necessidade de caixa é altamente mitigada pela disponibilidade sólida de fundos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). As ações têm desempenho estável em 2013.

PDG

A construtora PDG (PDGR3), que tem o rating Ba3 com perspectiva negativa, também tem um nível alto de risco de disponibilidade de caixa para honrar os pagamentos em 12 a 24 meses. A liquidez disponível para os próximos 24 meses cobre 65% das dívidas a vencer no período e 103% quando considerado o período de 12 meses. O fluxo de caixa da empresa foi negativo em 1,461 bilhão de reais em 2012. As ações têm queda de quase 31% em 2013.

A agência ressalta, contudo, que a fraca geração de caixa tem sido sustentada pela disponibilidade adequada de projetos sob o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pelo apoio dos acionistas, que capitalizaram a empresa com 800 milhões de reais no terceiro trimestre de 2012.

Rossi Residencial

A Rossi (RSID3) é a quarta construtora a aparecer na lista da Moody’s. De acordo com as estimativas da agência, o caixa disponível nos próximos 24 meses só é suficiente para cobrir 37% das dívidas a vencer no mesmo período e 60% em 12 meses. A geração de fluxo de caixa livre em 2012 foi negativa em 759 milhões de reais. A nota com a Moody’s é Ba2 e a perspectiva negativa. As ações da Rossi têm queda de 28% em 2013.

“O fraco perfil de liquidez da Rossi reflete a alta alavancagem e a baixa geração de caixa. O risco de refinanciamento é amplamente mitigado pela disponibilidade de empréstimos por meio do SFH e o apoio constante dos acionistas que aumentaram o capital em 500 milhões de reais durante o quarto trimestre de 2012”, pondera a Moody’s.

Viver

Com o rating B3 e perspectiva negativa, a construtora Viver (VIVR3) possui recursos nos próximos 24 meses capazes de cobrir 89% das dívidas no mesmo período e 68% em 12 meses. A geração de fluxo de caixa livre em 2012 foi negativa em 105 milhões de reais. As ações têm desempenho estável em 2013.

A Moody’s ressalta que, atualmente, a liquidez da Viver é fraca e terminou 2012 com apenas 183 milhões de reais em dinheiro. A empresa possui cerca de 300 milhões de reais em empréstimos aprovados junto ao SFH que cobrem aproximadamente 80% dos projetos em andamento.

A partir de amanhã estarei viajando para o exterior, passar alguns dias de férias na Europa. Portanto, a minha presença para moderação de comentários e postagem de novos tópicos será mais restrita, destinando um horário da noite europeu para ver o que acontece no blog (final de tarde no Brasil). Novos tópicos devem ser pedidos exclusivamente pelo formulário de contato, pois não poderei avaliar todos os comentários para saber o que aconteceu ou não. Usuários que não ainda não passam por validação automática só terão os comentários liberados no site quando eu tiver acesso para avaliação. Aos outros, atenção com o envio de reportagem com links, pois as mensagens irão ficar retidas. A grande maioria já sabe como burlar isto, então sigam os exemplos. Quaisquer reclamações de atitudes de usuários deverão ser feitas pelo contato. E só escrevam, aquilo que for realmente necessário, não poluindo o blog, e tornando o tópico presente pesado para leitura e carregamento. Bom proveito a todos.

Fonte: http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17399

O  bairro de Alphaville, em Barueri, está repleto de novos empreendimentos, especialmente, salas comerciais e espaços corporativos. Justamente por este fato, a taxa de disponibilidade, que significa aqueles imóveis que estão livres para locação, tem aumentado constantemente na região, seguindo o que já vinha acontecendo nos últimos anos.

Atualmente, a taxa de disponibilidade de locação, ou como os envolvidos do segmento gostam de dizer, a vacância, chega a 40%. E isso se deve, principalmente, aos altos valores cobrados pelos locadores. “Para locação o número é bem alto neste momento. A vacância de aluguel é de 40%.

Para vendas, existem muitas oportunidades, pois vários lançamentos estão sendo entregues. “Isso ocorre pelo fato de a venda não olhar a taxa de vacância”, avalia Aroldo Dutra Garcia, sócio diretor da imobiliária APriori Imóveis, localizada em Alphaville.

Este alto número, contudo, não é novidade para a região. Afinal, de acordo com um levantamento feito pela Colliers International Brasil, Alphaville fechou o quarto trimestre de 2012 com uma taxa de disponibilidade de 43,5%, muito semelhante à atual.  No ano anterior, a taxa também estava alta, mas menor que hoje em dia, tendo chegado a 34,3%.

“Esse número elevado tem acontecido pelo fato de existir muitas ofertas de salas comerciais. Alphaville está inchado de salas. Por isso, tem que esperar um pouquinho para que a saída seja maior. Tem mais oferta do que procura”, analisa Olinto Arrivabene, sócio gerente da Alpha Infinity. Hoje, o valor da locação do metro quadrado corporativo na região de Alphaville está entre R$ 53 e R$ 85.

Porém, ainda que o número esteja alto, os especialistas acreditam que, em breve, esse índice despencará. E há explicações cabíveis para isso. “O mercado de escritórios está com muitas ofertas, devido às condições de Barueri e Santana de Parnaíba, obviamente, puxadas totalmente por Alphaville. Todavia, em um prazo de no máximo três anos, essa vacância deve ser toda ocupada, porque a região oferece muitas oportunidades, não para de crescer e isso traz muitas empresas. A região é muito rica em diversos aspectos. E, por isso, fica nítido que será ocupada, diminuindo assim a taxa de disponibilidade nos próximos anos”, enfatiza o sócio diretor da APriori Imóveis.

Ué, se as construtoras afirmam que nem 10% eram investidores, por quê tanta reclamação ? Se você comprou para morar, não precisa se preocupar com isto não acham ?…

Fonte: http://jornaldehoje.com.br/infraestrutura-ruim-derruba-valor-dos-imoveis-em-natal/

O caos no trânsito em Natal, provocando dificuldades de deslocamento na região metropolitana e as deficiências do transporte coletivo, entre outros inúmeros problemas ligados ao crescimento urbano, tem produzido reflexos diretos na valorização dos imóveis novos ou na planta.

Construtoras com atuação nacional que impuseram nos últimos anos um preço mais salgado ao metro quadrado construído em regiões mais distantes das áreas tradicionalmente valorizadas da cidade estão encontrando dificuldades para comercializar as unidades ou manter ativos os clientes que assinaram os contratos de compra.

Nos empreendimentos fora de áreas tradicionais de alto coeficiente de adensamento, o resultado tem sido unidades prontas para morar, mas vazias, num período de muitas entregas de empreendimentos aos compradores. Não há números exatos desse encalhe – mas o que se nota é um aumento expressivo das “promoções”, indicando uma velocidade de vendas bastante reduzida.

Hoje, segundo corretores ouvidos pelo JORNAL DE HOJE, é comum encontrar clientes revoltados com o fato de terem adquirido um imóvel quatro ou cinco anos atrás e descobrir uma unidade no mesmo bloco sendo negociadas a preços iguais ou mesmo ligeiramente inferiores à época em que ele fechou o negócio.

No começo desse ano, em entrevista ao JH, a vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do RN, Larissa Dantas Gentile, comentou os valores desencontrados de alguns imóveis em fase de entrega e a necessidade de uma revisão baseada, segundo ela, no “bom senso”.

Nesta quinta-feira, Caio Fernandes, um dos principais players da área de compra e venda em Natal, confirmou que o problema é sério e interage com o gargalo da infraestrutura urbana da região metropolitana de Natal, cujas deficiências vêm depreciando consideravelmente os investimentos na área.

“Quem adquiriu imóveis em Nova Parnamirim e na Zona Norte, por exemplo, deve ter encontrado boas razões para o investimento na época, esperando, sobretudo, uma valorização… mas agora está gastando tempo e dinheiro para enfrentar congestionamentos diários quando sai de casa para o trabalho”, diz o empresário.

Comprar um imóvel na Grande Natal, de fato, virou uma tarefa bem mais complicada do que antigamente, quando bastava olhar e gostar para bater o martelo. Hoje, a variedade de empreendimentos e de “ofertas” lançadas no mercado exige do consumidor bem mais cautela que pode livrá-lo do pesadelo da má compra.

“Conhecer os fatores que valorizem ou depreciem um imóvel, a relação entre o preço do metro quadrado cobrado e do praticado pela região onde o imóvel está localizado, as vantagens oferecidas pelas áreas comuns dos empreendimentos, a posição do sol e até a distribuição dos pontos de ar condicionado – tudo isso deve ser levado em conta”, lembra Caio Fernandes. “O problema é que nem todo mundo sabe fazer essa conta”, completa.

Depois de viver os áureos anos da invasão do capital estrangeiro, nos primeiros cinco ou seis anos da década passada, quando negócios eram fechados diariamente por força de um câmbio que emprestava ao Euro um poder de compra muito maior que o Real, o mercado local foi o alvo de grandes construtoras e incorporadoras nacionais, com empreendimentos espalhados pelo País.

Inicialmente saudada como uma presença positiva na medida em que traziam inovações na forma de incorporar e vender, com o tempo notou-se que áreas mais distantes das tradicionais foram abertas com preços de metro quadrado incompatíveis com os que realmente deveriam ser cobrados. Vendidas a preços equivalentes aos praticados em áreas de alto nível de adensamento, essas áreas sofreram com a valorização artificial, provocando uma reação inversa do mercado.

“A preocupação agora, já que o mercado continua muito comprador, é restabelecer a credibilidade das ofertas para evitar o descrédito do consumidor”, afirma o empresário.

A farra dos aluguéis acabou. Acostumados a preços inflados nos últimos anos, no Grande Recife, os proprietários agora têm dificuldade em encontrar inquilinos. Diante da insistência de seus clientes colocarem no mercado preços muito altos, as imobiliárias e corretores agora repetem o conselho: ou o dono baixa o valor ou o imóvel fica vazio. Parece que a teimosia tem sido grande. No mercado está sobrando apartamento e flats para alugar.

Nos últimos anos ocorreu uma espécie de “febre de Suape”, que veio junto da rápida expansão nacional do setor imobiliário. O crescimento econômico virou bordão para justificar os preços de venda e aluguel em forte disparada. No caso das locações, o lucro ficou tão fácil que muitos proprietários tentavam até fechar contratos por períodos mais curtos, de seis meses, para conseguirem emplacar mais rapidamente um reajuste e acompanhar as altas.

Como resultado, de janeiro de 2012 até março passado, o Recife foi a capital brasileira pesquisada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) com a maior alta acumulada nos aluguéis, 17%. É mais que Belo Horizonte (15%), Rio de Janeiro (14%) e São Paulo (14%). A média nacional foi 13%.

O problema é que alta tem um limite bem objetivo, a renda do inquilino. E parece que essa barreira foi ultrapassada.

Diretor da Imobiliária Arrecifes, Petrus Mendonça é também professor de direito imobiliário e conselheiro federal dos conselhos nacional e local de corretores. “O mercado desacelerou forte. Muita gente ainda pensa em valores nas alturas. Por isso hoje sobra imóvel para alugar”, diz Petrus.

A teimosia dos clientes em manter preços altos fez algumas imobiliárias mais que dobrarem os apartamentos vagos. As empresas pediram para não ter os nomes associados aos números. Em uma, normalmente havia de 80 a 100 imóveis disponíveis. Hoje o número chega a 250. Na outra, a média era perto de 40 e agora o estoque fica perto dos 90 apartamentos vagos.

Samuel Marques, corretor de aluguéis da MG Imobiliária, não fala em números. Mas confirma o quadro. “Começou a sobrar muito apartamento. A gente fala com os proprietários, pede para eles baixarem preço, mas alguns não escutam. Um dois quartos no Rosarinho a R$ 1.600, por exemplo, já tem disponível.

A enfermeira Avani Cavalcanti é proprietária de um flat em Boa Viagem. Nos últimos dois anos, ela aproveitou a alta e costumava a emendar um aluguel no outro. Ela diz que já começou a baixar o preço de oferta para tentar acertar uma nova faixa de valores. “Estou sem alugar há dois meses”, conta.

Presidente do Sindicato das Empresas de Habitação Secovi), Luciano Novaes é também proprietário da Âncora Imobiliária. Para ele, o problema não é falta de demanda, mas o aluguel alto, que força até jovens voltarem a morar com os pais. “Tem gente que entendeu e já tenta acertar um novo preço. Outros continuam insistindo em um valor que não é real. O importante é proprietário e inquilino conversarem com uma administradora para enquadrar o imóvel em uma faixa de preços que corresponda à realidade do mercado”, afirma Novaes.

]]> http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/04/28/acabou-a-farra-dos-alugueis-jc-online/feed/ 718 http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/04/27/boladecristal-valorizacao-de-imoveis-deve-continuar-ate-2017/ http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/04/27/boladecristal-valorizacao-de-imoveis-deve-continuar-ate-2017/#comments Sat, 27 Apr 2013 15:01:02 +0000 Bolha Imobiliária http://www.bolhaimobiliaria.com/?p=1938 Reportagem bem antiga, mas válido para verificar os argumentos.

Fonte: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2291498/valorizacao-imoveis-deve-continuar-ate-2017

Comprar um imóvel na cidade de São Paulo ficou, em média, 92% mais caro desde o início de 2008. Isso quer dizer que aqueles que compraram um apartamento por R$ 100 mil há três anos, hoje conseguem vendê-lo por algo em torno de R$ 190 mil. Só nos últimos 12 meses, a valorização chega a quase 30%, tanto em São Paulo quanto nas outras capitais do País, de acordo com o índice Fipe Zap.

Apesar da forte alta verificada nos últimos anos, os preços devem continuar em ascensão por mais algum tempo, na avaliação do diretor executivo da Consul Patrimonial, Marcus Vinicius de Oliveira. Segundo ele, até 2017, a valorização deve ser impulsionada pela possibilidade de crescimento da economia e pelos investimentos que o País receberá.

Entretanto, a partir desta data, o Brasil não terá mais a expectativa de grandes investimentos produtivos – tanto internos quanto externos. “A margem psicológica de crescimento em função do pré-sal, da Copa do Mundo e da Olimpíada já terá passado”, afirma Oliveira.

Além disso, ele aponta que o déficit habitacional terá sido reduzido significativamente daqui a seis anos. “A classe baixa e classe média em ascensão já terão adquirido muitos imóveis”, diz. “A oferta, neste momento, já poderá estar um pouco acima da demanda por imóveis” continua.

De acordo com Oliveira, historicamente, locais que sediam Olimpíada tendem a viver após dois anos uma pequena crise no setor – com mais oferta e menos demanda. “A China neste momento já vive uma desvalorização imobiliária e o Brasil avança para atingir um pico antes da queda dos preços”, acredita. “Mas isso não significa que o mercado imobiliário não continuará se desenvolvendo. A valorização por metro quadrado é que terminará e o valor se estabilizará por um novo período. Novos ciclos ocorrerão em seguida”, continua.

Depende das regiões

Para o coordenador do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil e professor do FGV Management, Pedro Seixas Corrêa, já é possível notar uma certa estabilização nos preços dos imóveis, que avançaram de forma rápida nos últimos anos. Mas isso também depende do tipo de imóvel e da região onde ele se encontra.

“Em alguns mercados, por conta do desequilíbrio entre a oferta e a demanda, os preços ainda podem valorizar por mais um tempo, pode ser que até 2017 mesmo”, aponta o professor. Ele cita como exemplo a cidade do Rio de Janeiro, que sediará os Jogos Olímpicos de 2016, além de jogos da Copa do Mundo de 2014, e que possui boas perspectivas de investimentos e crescimento por conta do pré-sal.

Entretanto, em outros locais, já é possível notar uma manutenção dos preços ou até mesmo sinais de arrefecimento. “Há regiões que ainda apresentarão alta, mas já há uma certa estabilização geral”, diz Correia.

Segundo ele, os imóveis comerciais é que devem apresentar uma melhor alternativa de investimento. “Isso porque ainda existe uma demanda não atendida por estes imóveis que deve continuar nos próximos anos”, diz.

Alternativas de investimentos em imóveis

O diretor executivo da Consul Patrimonial ressalta que, para aqueles que querem investir em imóveis, existem alternativas além da compra direta do bem. Um exemplo são os fundos de investimentos imobiliários.

“Esta é a melhor opção para quem quer aproveitar o ‘boom’ do mercado e não quer ter o trabalho de procurar um imóvel, negociá-lo, acertar as questões contratuais e ainda ter problemas com inquilinos”, afirma. “Basicamente, um fundo deste tipo é a divisão do empreendimento em cotas e cada pessoa pode comprar uma ou mais”, explica.

Além disso, ele ressalta a segurança deste tipo de investimento. “Pela norma da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), somente uma instituição financeira pode fazer esta administração, o que reduz consideravelmente qualquer risco de golpe ou calote”, diz o especialista.

Entre as principais vantagens deste tipo de fundo, está a ausência de tributação para os rendimentos obtidos com o aluguel do imóvel e a possibilidade de diversificação do portfólio imobiliário com poucos recursos. A compra e venda das cotas é feita por meio da corretora de valores. Por isso, é preciso ter cadastro em uma para conseguir fazer estas transações.

Fonte: http://traderbrasil.wordpress.com/2011/03/25/mercado-imobiliario-um-investimento-sem-retorno/

Autores: Samy Dana e Vítor Possebom

Nos últimos anos, a estabilidade macroeconômica possibilitou que muitos brasileiros não apenas melhorassem seus padrões de consumo, mas também começassem a investir seu capital em ativos reais e financeiros. Por esse motivo, muitos mercados se expandiram e, em especial, o setor imobiliário atraiu grande volume de investimentos. Uma consequência desse maior fluxo de capitais foi o expressivo aquecimento do mercado imobiliário brasileiro.

Prova desse fato é que, entre janeiro de 2008 e fevereiro de 2011, o preço dos imóveis elevou-se 82,8% de acordo com o Índice FIPE-ZAP, representando um ganho real de 55,8% ante o IPCA, que variou 17,3% no mesmo período. Logo, pode-se dizer que investir no mercado imobiliário é um grande negócio. Será que essa conclusão é mesmo verdadeira?

A resposta para esta última afirmativa é um sonoro não. Ao se comprar um imóvel como investimento deve-se pensar em sua taxa de retorno, conhecida também como taxa de aluguel, que pode ser expressa como o valor do aluguel sobre o preço do imóvel – por exemplo, se o imóvel tem o valor de R$ 200 mil e o aluguel tem o valor de R$ 800, a taxa de aluguel é 800/200 mil = 0,40%. Esta é, mesmo com o mercado extremamente aquecido, bastante baixa, como os dados simples e de fácil acesso podem mostrar. Ao entrar em movimentados sites de anúncios de imóveis, percebe-se que essa taxa de retorno alcança, para imóveis novos, valores próximos de 0,35% em bairros nobres de São Paulo.

Considerando que o CDI, o ativo livre de risco brasileiro, remunerou 0,84% em fevereiro e a poupança, aplicação com o menor retorno no Brasil, paga 0,5% mais TR, totalizando 0,60% em fevereiro, por que um investidor racional investiria em um mercado com risco significativo e baixa liquidez, como o imobiliário, para conseguir um retorno menor ao de aplicações praticamente sem risco?

Ademais, a taxa de retorno no mercado imobiliário está, na realidade, em acentuada queda durante os últimos anos. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis subiu 82,8%, enquanto que o aluguel, no mesmo período, subiu apenas 49,6%, segundo o índice FIPE-ZAP. Dessa forma, percebe-se que a taxa de retorno caiu aproximadamente 33,20% em pouco mais de dois anos! Sendo assim, cabe perguntar: por que os agentes continuam a investir em um mercado com taxa de retorno menor que a livre de risco e, ainda por cima, declinante?

Todavia, muitos dirão que a análise acima ignorou um aspecto importante do investimento imobiliário: os ganhos de capital. De fato, não foi feita nenhuma consideração acerca deles, que, atualmente, são grandes e expressivos. Logo, quem hoje investe em imóveis aposta no aumento dos preços e, com isso, na elevação de seus lucros. Mas esse comportamento não é semelhante a comprar na alta? Isto é, os investidores não estão desrespeitando o mais
simples mandamento do mercado financeiro, que é “comprar na baixa para vender na alta”?

Além disso, não é esse comportamento de comprar um ativo na esperança de preços maiores no futuro uma característica tão típica da especulação e de suas bolhas?

De fato, atualmente se vê no Brasil uma típica bolha imobiliária. Essa conclusão é verdadeira,pois o valor de um ativo financeiro está na sua capacidade de geração de fluxos de caixa futuros. Se a taxa de aluguel é consideravelmente menor que a taxa da poupança, este ativo deve estar sobrevalorizado. Contudo, a lógica da bolha é que, apesar do ativo não valer o que estão pedindo, o agente econômico compra com a expectativa de que o ativo irá valer mais no
futuro, pois ele acredita que amanhã aparecerá um louco que pagará um preço ainda mais irreal do que aquele que ele pagou hoje.

É esse descolamento da realidade e essa loucura que faz com que toda bolha deixe de existir em algum momento. É inevitável que isso ocorra também no Brasil. Quando isso ocorrer, os vários investidores e especuladores que compraram imóveis na expectativa de grandes ganhos de capital encontrarão apenas enormes perdas de capital. Ainda pior, uma crise imobiliária pode causar grandes danos a todo o setor financeiro e a toda a economia real,como ocorreu nos Estados Unidos, que ainda se recuperam, de forma tímida e manca, da queda do preço dos imóveis em 2007 e 2008. A lição de toda essa análise é bastante simples: os retornos do mercado imobiliário são baixos, como comprovam os dados, e extremamente arriscados, como bem notaram os americanos. Por essa razão, se você tem algum capital, não invista em imóveis. Faça uma aplicação mais rentável e de maior liquidez. Ou seja, imóveis atualmente não são investimentos! São bens de consumo, que devem ser comprados por razões muito distintas da eficiência financeira, tais como satisfazer o sonho da casa própria ou a sensação de segurança pessoal que o imóvel próprio pode fornecer.

*Samy Dana é PhD em Finanças e Professor da FGV-EESP e Vítor Possebom é graduando em Economia pela FGV-EESP e analista da Consultoria Júnior de Economia. Esta seção não
se responsabiliza por operações decididas a partir das informações e opiniões divulgadas neste artigo.

A indústria da construção civil completou, em março, um ano sem registrar crescimento, informou nesta quarta-feira a Confederação Nacional da Indústria (CNI). No mês passado, informou a confederação, o nível de atividade do setor caiu pelo quinto mês consecutivo, com o indicador alcançando 48,9 pontos, influenciado pelas pequenas e médias empresas. Os dados fazem parte da Sondagem Indústria da Construção. Os indicadores da CNI variam de 0 a 100 e valores abaixo de 50 indicam queda da atividade ou atividade abaixo da usual.

A sondagem destaca que o desaquecimento da indústria da construção fica claro no indicador de atividade em relação ao usual, que em março foi o menor da série e atingiu 45,2 pontos, abaixo dos 50 pontos. Já o indicador que mede a capacidade de operação das empresas do setor ficou estável em 70%, mesmo nível de março do ano passado. Mas a CNI constatou que o número de empregados vem mostrando redução desde novembro de 2012. No mês passado, o indicador atingiu 48 pontos ante aos 51,7 registrados em março de 2012.

A margem de lucro – nesse caso, o levantamento é trimestral – foi considerada insatisfatória, com 44,7 pontos ante os 47 pontos do primeiro trimestre de 2012. O preço das matérias-primas, cujo indicador também é feito a cada três meses, assinalou 62,7 pontos ante aos 60,2 pontos do intervalo de outubro e dezembro de 2012.

Segundo a sondagem, a elevada carga tributária é um dos principais problemas, e foi apontada por 50,8% dos empresários, além da falta de trabalhador qualificado, assinalada por 42,5%, e do alto custo da mão de obra, com 34,5%. Por outro lado, existe otimismo no setor, embora os indicadores sejam inferiores aos de abril do ano passado. Neste mês, informou a CNI, o indicador das perspectivas para nível de atividade registrou 58,7 pontos, ante 60,3 pontos em abril de 2012. Em relação a novos empreendimentos e serviços, o indicador ficou em 59,2 pontos, menos do que os 60,5 pontos de abril do ano passado.

A Sondagem Indústria da Construção foi feita entre os dias 1º e 11 de abril com 424 empresas de todo o País, das quais 136 são de pequeno porte, 195 médias e 93 de grande porte.

http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/04/19/numero-de-unidades-lancadas-registrou-queda-de-94-pesquisa-ademi/#comment-183096

Peguei o Cement Index Guy!

No Brasil 75% do cimento é para Construção Civil

http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/04/19/numero-de-unidades-lancadas-registrou-queda-de-94-pesquisa-ademi/#comment-182930

Na China, 15%

http://www.bocigroup.com/pub/sc/vision/yjbg/201105/P020110526414041955721.pdf

De acordo com o Ricardo Amorim, nosso consumo per capita é de 350 m3

http://ricamconsultoria.com.br/news/artigos/economia-sem-economes-ricardo-amorim-artigo-sobre-bolha-imobiliaria

“analisei o consumo anual de cimento, per capita, em cada país no ano em que a bolha estourou. Não encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400 Kg per capita. Na Espanha, passou de 1.200 Kg e há casos, como na China atual, de consumo ainda superior, 1.600 Kg, sem estouro de bolha. No Brasil, minha estimativa é de que hoje estamos em 349 Kg.”

Acontece que nos nossos 350 kg, 3/4 são para construção civil = 260 kg

Os 1600 kg da China, apenas 15%= 240 kg

Portanto, nos já temos um consumo per capita de cimento PARA CONSTRUÇÃO CIVIL maior que o da China!

E mesmo para este nível mínimo que ele encontrou (400 kg), se o país de onde ele tirou estes dados tem menos de 65% do cimento empregado na construção civil nós já passamos ele!

E agora, Ricardo Amorim!?

Não contavam com a minha astúcia!!

Realizar uma critica ao Jornal de Londrina que está tentando apagar o fogo da matéria do tópico do fim de semana.

O que acham da gente sugerir o Samy Dana no “Em pauta” da Globo News ?

Agora, o poder é de vocês !

Fonte: http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/2013/04/22/a-ilusao-do-investimento-em-imoveis/

Já não é mais novidade que o mercado imobiliário brasileiro está, na maior parte dos casos, praticando preços de venda absurdamente acima do esperado, afugentando parcela de seus compradores.

Ao que parece, a ilusão de segurança oferecida pelo imóvel como forma de investimento já não é mais tão significativa como num passado bastante recente. Mas será que o setor imobiliário era mesmo tão seguro quanto parecia?

Os anúncios sempre venderam a imagem de apartamentos e salas comerciais como negócios extremamente lucrativos e com pouca margem para perdas. O investidor amador, encantado com tamanha rentabilidade, aporta seu capital em um destes produtos, mas logo nota que o dinheiro não vem tão fácil assim.

A verdade é que os reais investidores do ramo, incorporadoras e construtoras, contam com financiamentos de longo prazo e equipes de vendas prontas para atender aos clientes praticamente 24 horas por dia, e ainda assim pode ter dificuldades em muitas negociações por conta dos custos elevados envolvidos nas transações.

Qualquer modalidade de investimento, especialistas dedicam-se exclusivamente a seus negócios, e ainda assim são poucos os que conseguem obter grandes rendimentos. Por isso, o investidor despreparado deverá sempre ter cautela e saber que sua chance de insucesso é alta, pois o risco, independentemente do mercado, sempre existirá.

De todo modo, após anos de alta nos preços, parece que agora a tendência é de desaceleração.

Conforme dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP), de 2011 para 2012 o volume de vendas de imóveis usados caiu em 18%, e o Sindicato da Habitação (Secovi-SP), em pesquisa recente, registrou queda de 8,6% no volume de vendas de imóveis novos na comparação de fevereiro 2013 com o mesmo mês no ano anterior.

Corretoras e construtoras também captaram esta queda, e, apesar de manterem os preços anunciados em ascensão, já começam a oferecer descontos na venda de casas e apartamentos, e têm se mostrado cada vez mais abertas a negociações.

As liquidações chegam a abater 25% do valor total do imóvel na cidade de São Paulo. Apartamentos há poucos meses lançados por R$350.000,00 hoje estão sendo oferecidos por R$275.000,00.

Seja como for, qualquer investidor amador, mesmo com a desaceleração, deverá, antes de aportar seu capital em um produto imobiliário, avaliar diferentes formas de investimento para certificar-se que obterá o retorno desejado.

Fonte: http://www.jornaldelondrina.com.br/online/conteudo.phtml?tl=1&id=1365335&tit=Bolha-imobiliaria

Uma bolha especulativa, em qualquer setor, sempre traz danos para todo o sistema financeiro. Por isso, é com cautela que se deve analisar os números. A imprensa precisa achar o justo meio entre a análise fria dos estudos, buscando antecipar uma movimentação no mercado para evitar que o leitor seja o último a saber e, com isso, perca dinheiro, e o cuidado de não ser precipitada ao dar informações que possam ocasionar perdas gratuitas.

Na semana passada, o JL trouxe a primeira análise local que mostra uma estabilização no valor do metro quadrado do imóvel usado em Londrina. Fato inédito em anos. Desde o fim do ano passado, quem investiu em imóveis não ganhou dinheiro até o momento. Na verdade, há chances de ter perdido se descontada a inflação do período. Se é uma tendência duradoura, da estagnação, só se poderá analisar com os próximos levantamentos.

O fato inegável, no entanto, é que a cidade apresenta um estoque recorde de imóveis à venda. Em março de 2012, havia 3,1 mil imóveis disponíveis. Este ano, são 6,7 mil. O mais básico dos conceitos econômicos mostra que quando há muita oferta de um bem sobra pouco espaço para elevação de preços. O caminho inverso é o mais lógico.

Fonte: http://www.jornaldelondrina.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1364606&tit=preco-de-imoveis-atinge-teto-com-estoque-recorde

Em cinco anos, a oferta de imóveis usados para venda em Londrina cresceu 181,76%. Em março de 2009, a oferta mensal era de 2.385 imóveis e, em março deste ano, a média saltou para 6.720 unidades, entre residenciais, comerciais e terrenos. Os responsáveis pelo aumento foram o financiamento acessível e o grande número de lançamentos de edifícios na cidade. Os números são baseados na pesquisa mensal realizada pelo Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), órgão do Secovi-PR.

No primeiro trimestre de 2013 foram ofertados em Londrina uma média de 6.540 imóveis usados para venda – 114,84% acima da média registrada no mesmo período de 2012 (3.044). A oferta de imóveis residenciais ficou 122,14% maior, passando da média de 2.447 casas e apartamentos em 2012 para 5.436 em 2013. Já a oferta dos comerciais cresceu 88,31%, passando de 154 imóveis no primeiro trimestre de 2012 para 290 no mesmo período deste ano.

Já a média dos preços por metro quadrado nos três primeiros meses de 2013 cresceu 10,56% para os imóveis residenciais – passando de R$ 1.891,31 no primeiro trimestre de 2012 para R$ 2.091,07 nesse ano – e 62,91% para os comerciais, que cresceram de uma média de R$ 1.193,90, em 2012, para R$ 1.945,09, em 2013.

No balanço divulgado nesta semana pelo Inpespar/Secovi, os valores praticados por metro quadrado nos três primeiros meses de 2013 tiveram pouca variação entre um mês e outro, com uma leve queda de 0,02% no preço dos imóveis residenciais entre janeiro e março (de R$ 2.091,10 para R$ 2.090,68) e uma queda pouco maior, de 4,56%, nos imóveis comerciais no mesmo período (de R$ 2.006,61 para R$ 1.914,96 o metro quadrado).

De acordo com Luiz Fernando Gottschild, presidente do Inpespar, o aumento da oferta de imóveis usados em Londrina é reflexo do grande crescimento da construção civil nos últimos anos. “E o financiamento acessível levou muita gente a comprar imóveis novos. Com o imóvel novo na mão, coloca o antigo à venda.” Segundo ele, os preços com ligeira queda registrados no primeiro trimestre são resultado da acomodação do mercado. “Quanto maior a oferta, o preço tende a cair.”

Isso, para ele, não significa que o mercado entrará em recessão. “O que aconteceu é que, depois de anos de demanda reprimida, quem tinha um imóvel usado para vender estava cobrando preço praticamente equiparado ao de um novo. Agora chegou a um patamar que não dá para ir além. A tendência é que haja um equilíbrio.”

Segundo o professor de economia e administração da Faculdade Pitágoras e da UFTPR de Londrina, Marcos Rambalducci, os dados apontam que está ocorrendo uma aparente desacelaração no mercado imobiliário londrinense. “A velocidade das vendas dos imóveis novos vem caindo nos últimos meses. E isso começa a refletir agora, no mercado de usados que, de uma forma ou outra, acompanha.”

Segundo Rambalducci, é preciso observar atentamente o mercado nos próximos meses. “Pode ser um simples ajuste. Mas é bom lembrar que o nível de endividamento do brasileiro já chegou ao limite e, mesmo com uma demanda reprimida por habitação, pode ser que o cidadão não consiga adquirir um imóvel.”

Mercado de novos segue firme

O presidente do Sindicato das Indústrias da Construção Civil, Gérson Guariente Júnior, diz que não pode opinar sobre o mercado de imóveis usados, mas garante que o mercado de novos está estável. “Os resultados do primeiro trimestre deste ano foram bons, bem melhores que o do último trimestre de 2012, com as vendas de janeiro e fevereiro aquecidas.” Segundo ele, Londrina ainda está em uma situação confortável em relação a outras cidades brasileiras, onde a oferta já superou a demanda. “Em algumas cidades, estão tendo que fazer liquidação. Aqui, estamos longe disso.”

Ele reconhece que a situação não é “excepcional” como a do final de 2010 e primeiro semestre de 2011, mas que as construtoras estão conseguindo vender tudo o que estão colocando no mercado, com vendas constantes e “em uma situação de equilíbrio”, o que permite confirmar os lançamentos planejados. “Não temos sobressaltos à vista”, garante.

Fonte: http://www.ademi.org.br/IMG/pdf/doc-1493.pdf

A tabela e o gráfico a seguir mostram o comportamento dos lançamentos imobiliários na cidade do Rio de Janeiro, no período de janeiro de 2012 a janeiro de 2013

Em janeiro de 2013 foram lançados 3 empreendimentos residenciais na cidade do Rio de Janeiro, totalizando 42 nova unidades, a saber: 10 no Recreio, 9 no Méier e 22 em Vargem Pequena.

Comparando janeiro de 2012 com janeiro de 2013 observamos que o número de unidades lançadas no mês registrou uma queda de 94%. Em janeiro de 2012 foram lançadas 670 novas unidades e em janeiro de 2013, 42. O mês com o maior número de unidades lançadas entre janeiro de 2012 e janeiro de 2013 foi dezembro de 2012 com 2.810 unidades, já o mês de janeiro de 2013 foi o mês com menos unidades lançadas em todo o período.

As unidades disponíveis são referentes ao número de unidades em estoque somadas aos lançamentos e as unidades distratadas. Em janeiro de 2013, a pesquisa ADEMI de vendas registrou a participação de 310 empreendimentos. Embora esse número tenha sido maior do que o computado em janeiro de 2012, 283 empreendimentos, as unidades disponíveis tiveram um recuo de 22%, a saber: 14.431 unidades disponíveis em janeiro de 2012 e 11.258 em janeiro de 2013.

Analisando o número de unidades disponíveis ao longo dos meses, no período de Janeiro de 2012 a Janeiro de 2013, verifica-se que março de 2012 foi o mês com maior estoque de unidades disponível para venda, 14.491 unidades, conforme ilustra o gráfico a seguir.

Do total disponibilizado para a venda, foram escrituradas 603 unidades. Comparando janeiro de 2013 com janeiro de 2012, verifica-se que as unidades vendidas registraram uma queda de 34%. O mês que teve o maior número de unidades escrituradas em todo o período de Janeiro de 2012 a Janeiro de 2013 foi o mês de maio de 2012, com 2.169 unidades.

O gráfico a seguir mostra o comportamento do índice de Vendas Sobre Oferta de janeiro de 2012 a janeiro de 2013. O VSO total do mês de janeiro de 2012 foi 6,3%, enquanto que o de janeiro de 2013 foi 5,4%.

A Justiça mineira acolheu o plano de recuperação da Construtora Lider, tradicional empresa do ramo de edificações de alto padrão em Minas Gerais, aprovado em assembleia de credores no mês passado. A empresa apresentou o pedido de recuperação judicial no Fórum Lafayette, de BH, em 16 de abril do ano passado, sob o argumento de que foi afetada pelas dificuldades financeiras do setor da construção civil nos três anos anteriores. Naquele momento, parte expressiva da dívida tinha vencimento em curtíssimo prazo, de 30 a 60 dias. A medida judicial teve como objetivo um plano de reestruturação envolvendo a renegociação dos débitos a prazos mais dilatados.

Com uma dívida de R$ 67,5 milhões, a empresa negociou deságio de 70% para pagamento aos bancos, que detêm cerca de 60% do montante total, além de um prazo de 35 meses de carência contados a partir da data de homologação da proposta, no último dia 3. Idênticos desconto e carência foram acertados com os credores quirografários, aqueles que não têm garantias reais relativas ao crédito. Os fornecedores serão os primeiros a começar a receber, daqui a seis meses, em 24 parcelas mensais e consecutivas.

Para os demais credores, o plano determina carência de 36 meses para quitação. A Construtora Liderança, braço do grupo Lider, que também tem créditos a receber, foi incluída no planejamento para pagamento com carência de 48 meses. O acerto com os bancos será feito em 60 parcelas mensais, passado o prazo de carência. O juiz Sálvio Chaves, titular da 2ª Vara Empresarial da comarca de Belo Horizonte, considerou que a documentação contábil apresentada a perito judicial , com a aprovação da maioria dos credores, torna factível a recuperação. No despacho, ele destacou que segundo a documentação os salários e encargos sociais dos empregados estão em dia.

Fôlego para negócios

Fundador da construtora, há 42 anos, o engenheiro Carlos Carneiro Costa disse, ontem, que a decisão da Justiça põe fim ao impasse, num momento em que a empresa negocia parcerias para novos empreendimentos.

“Será uma nova fase. Estamos procurando novos negócios e também temos recebidos ofertas”, afirmou. Nos próximos dois anos, a Lider ficará sob fiscalização do Judiciário para cumprimento do plano de recuperação judicial, por meio da atuação de uma administradora nomeada pela Justiça, Cecília Elizabeth Moreno, a quem cabe a função de fiscal, sem ingerência na gestão da empresa. Foram realizadas duas assembleias de credores para apresentação da proposta da construtora, lançada em julho de 2012, informou o advogado José Murilo Procópio de Carvalho, que representa a Lider.

Durante as assembleias, a proposta ficou sujeita à negociação entre as partes. “Se não fosse a aprovação do plano de recuperação, a Lider, que é uma companhia saudável e tem histórico de obras entregues no prazo, iria irremediavelmente a processo de falência”, disse Procópio de Carvalho. A Lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, regula a recuperação judicial, em lugar da antiga concordata, dando às empresas enquadradas no benefício o direito à concessão de prazos e situações especiais para o pagamento de dívidas vencidas e a vencer. A regulamentação permite soluções como cisão, fusão, incorporação, cessão de cotas de capital, arrendamento, aumento de capital e oferta de bens em pagamento.

À Justiça, a Lider informou ter capital social de R$ 89,586 milhões e um quadro de 2,5 mil empregados. A construtora declarou ter erguido mais de 3 milhões de metros quadrados tendo como parceiras empresas incorporadoras em Minas Gerais, São Paulo, Brasília e Cabo Frio. O pedido de recuperação judicial mencionou na relação de ativos fazenda na Bahia, terrenos em BH, Brasília, no Espírito Santo e na Bahia.

A venda de imóveis novos na cidade de São Paulo teve queda de 8,6% na comparação entre fevereiro de 2012 e fevereiro de 2013, segundo levantamento divulgado nesta terça-feira (16) pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Foram vendidas 1.927 unidades no segundo mês do ano. Em relação a janeiro, o número representou alta de 127,2%.

As vendas de imóveis em fevereiro totalizaram R$ 875,5 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV). Esse resultado, descontada a inflação, representou queda de 12,9% em relação ao mesmo mês do ano passado e alta de 114,4% em relação a janeiro.

Os lançamentos residenciais, por sua vez, alcançaram 1.816 unidades na cidade, em fevereiro. O resultado superou em 25,7% o de fevereiro de 2012 e em 175,2% o número de unidades lançadas em janeiro último.

O estudo do Secovi-SP mostrou também que a oferta de imóveis ficou no mesmo patamar na capital paulista, na comparação mensal, com disponibilidade de 20.125 unidades. A velocidade de vendas, medida pelo índice VSO, ficou estável, em 56,7% no segundo mês do ano.

Acumulado do ano
No acumulado de 2013, a venda de imóveis novos em São Paulo somou 2.775 unidades, desempenho 12,7% abaixo do registro no primeiro bimestre do ano passado.

Os lançamentos ficaram 16,8% acima do registrado no acumulado de janeiro e fevereiro de 2012, com 2.476 unidades. “Este cenário mostra que a evolução das vendas neste ano está dentro da normalidade”, afirmou em nota Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

Região Metropolitana
Considerada a Região Metropolitana de São Paulo, as vendas de imóveis novos alcançaram 5.437 unidades no primeiro bimestre, em alta de 11,2% na comparação com o acumulado de janeiro a fevereiro de 2012.

Em termos de lançamentos, também houve alta no número referente à Região metropolitana. Com 3.844 unidades lançadas, o primeiro bimestre mostrou alta de 29,4% em relação ao total lançado em igual periodo de 2012.

O Secovi avalia que o desempenho mostra uma migração dos empreendimentos para cidades vizinhas à capital paulista.”‘Provavelmente, a atividade imobiliária esteja migrando para as cidades vizinhas por conta dos entraves burocráticos verificados há algum tempo na cidade de São Paulo”, disse em nota Emílio Kallas, vice-presidente de incorporação e terrenos urbanos do Secovi-SP.

Um esquema de empresas de fachada, parte delas registrada no mesmo endereço e controlada por um grupo de ex-funcionários do Ministério das Cidades, abocanha cada vez mais contratos para construção de casas populares destinadas às faixas mais pobres da população. No centro da história está a RCA Assessoria em Controle de Obras e Serviços, empresa com sede em São Paulo e três sócios: Daniel Vital Nolasco, ex-diretor de Produção Habitacional do Ministério das Cidades até 2008 e filiado ao PCdoB; o ex-garçom do ministério José Iran Alves dos Santos; e Carlos Roberto de Luna. A RCA funciona numa sede modesta, mas apresenta números invejáveis para quem está no setor há tão pouco tempo. Alardeia atuar em 24 estados e mil municípios, e garante que entregou 80 mil casas. Hoje, estaria à frente da construção de 24 mil unidades. O faturamento milionário da RCA virou alvo de disputa judicial, que expõe supostas conexões da empresa com o PCdoB. Até a ex-ministra da Casa Civil Erenice Guerra tem o nome citado.

A RCA dá consultoria a prefeituras e beneficiários, e atua como correspondente bancário de sete pequenas instituições financeiras autorizadas a repassar verbas federais nos programas de casas populares para cidades com menos de 50 mil habitantes. Atuou no Programa Social de Habitação (PSH) e agora opera no seu sucessor, o Minha Casa. Até aí, tudo dentro da normalidade. Mas a RCA faz mais: consegue ao mesmo tempo ser representante do agente financeiro, tocar construções e também medi-las e fiscalizá-las.

Para isso, usa uma rede de empresas que os sócios e os funcionários registraram em seus nomes e cujos endereços ou são na sede da RCA, em São Paulo, ou na casa de parentes.
O site da empresa dava o exemplo de como a RCA frauda o processo de seleção de construtoras que vão executar obras financiadas com recursos federais e encomendadas por prefeituras. Para contratar uma construtora responsável pela execução de obras no Espírito Santo, lançou um edital de convocação em dezembro de 2012. O site convocou os interessados e dias depois divulgou os vencedores. Duas foram selecionadas. Uma delas é a JB Lar. Tudo como manda o figurino. Não fosse um detalhe: o endereço da JB Lar é o mesmo da RCA, a Avenida Brigadeiro Luiz Antônio 4.553. A JB Lar foi habilitada para construção de 95 casas no Espírito Santo. Na sexta-feira, após ser procurada pelo GLOBO, a RCA tirou do ar o link “Editais” do seu site.

Disputa pelo faturamento da empresa

O esquema de empresas de fachada está narrado numa ação na Justiça de São Paulo. Nela, Fernando Lopes Borges — outro ex-servidor do Ministério das Cidades, que seguiu na Secretaria Nacional de Programas Urbanos até ser exonerado por abandono do cargo em 2010 — apresenta-se como sócio oculto da RCA. Ele era representado no negócio pelo irmão Ivo, já falecido. E a disputa pelo faturamento da empresa começou justamente após a morte de Ivo.

Num acordo prejudicial, Fernando chegou a receber pouco mais de R$ 1 milhão da RCA. Mas quer mais e briga na Justiça. Na ação, afirma, sem apresentar provas, que o desvio de recursos do Minha Casa Minha Vida teria começado com Erenice Guerra. Ela teria articulado a entrada de bancos privados na operação do programa em pequenos municípios. Segundo o denunciante, teria direito a R$ 200 por casa construída. Fernando sustenta na ação que o negócio chegaria a render R$ 12 milhões.

Ele diz que o PCdoB desde 2005 receberia dinheiro desviado para a construção de casas populares do Programa de Subsídio Habitacional (PSH), que foi absorvido pelo Minha Casa Minha Vida. Procurado, Fernando sustentou que a RCA está envolvida em irregularidades nos programas federais do Ministério da Cidades, mas não quis confirmar as denúncias contra Erenice e o PCdoB. No processo, Fernando mostra uma troca de e-mails entre Carlos Luna, da RCA, e o escritório Trajano & Silva, que foi fundado por Erenice. Eles tratam da retirada do sócio Ivo e do valor que deveria ser pago a Fernando.

O esquema incluiria a construtora Souza e Lima Engenharia, que pertence ao ex-engenheiro e ao ex-gerente-geral da própria RCA. Essa empresa fez casas no Maranhão para o Minha Casa Minha Vida em contratos geridos pela RCA. Outra empresa de pessoas próximas prestou o mesmo serviço. A Martins MA Engenharia — que hoje pertence ao cunhado de Daniel Vital Nolasco — também construiu casa para a RCA.

Na ação, Fernando reclama a sociedade nas empresas de assessoria cadastral Artifício, Setorial, Sigma e Marketplan. Todas seriam do grupo RCA. As três primeiras têm Nolasco como sócio. José Iran é um dos donos da última. O grupo tem participação em outras empresas. Carlos Luna e José Iran são donos da Superdata. Luna é um dos sócios da LL Engenharia. Fernando relata no processo que há contratos com a DJC/Naza Engenharia, que seria responsável pela construção de oito mil casas. Essa empresa seria de Divaildo, irmão de Celma Casado Silva. Ela foi exonerada em fevereiro deste ano da Secretaria de Habitação do Ministério das Cidades. Segundo o órgão, ela foi exonerada a pedido.

Imóveis novos e usados vendidos com descontos de até 15%, redução que pode ser bem maior no caso de imóveis de alto padrão. Essa é a realidade atual do mercado imobiliário em Goiânia, depois que as vendas desaceleraram nos últimos meses. Com isso, as incorporadoras diminuíram os lançamentos e algumas fazem promoções para reduzir os estoques. Proprietários que querem vender um imóvel também já baixaram os preços, o que pode indicar um bom momento para comprar.

Há alguns meses, o empresário Marcelo Lopes tenta vender um apartamento de três quartos, com duas vagas de garagem e área de lazer completa, no Setor dos Afonsos. Para facilitar o negócio, ele conta que baixou o preço de R$ 210 mil para R$ 190 mil. Marcelo recusou propostas de menor valor e acredita que essa dificuldade atual é causada por investidores especuladores, que querem pagar muito baixo agora para ganharem muito em outro momento. Para ele, não há razão para uma queda tão grande, já que o imóvel está numa região com boa estrutura e excelente expectativa de valorização futura.

De acordo com o sócio-proprietário da Líder Imobiliária, Marcos Miguel Manso, algumas incorporadoras que querem fazer caixa também investem em algumas promoções. Ele deu o exemplo da Brookfield, que recentemente reduziu em 15% o preço de algumas unidades de dois empreendimentos construídos no Parque Amazônia. Com isso, o preço médio caiu de R$ 150 mil para R$ 130 mil.

NEGOCIAÇÃO

Quem comprou para revender, agora também precisa negociar muito o preço se quiser ter liquidez rápida. “Hoje, como 90% das vendas são por financiamento, quem precisa de dinheiro rápido tem de negociar”, explica Marcos.

A Toctao Rossi também reduziu os preços de sobrados num condomínio no Setor Negrão de Lima. Na promoção, o preço caiu de R$ 302,5 mil para R$ 263 mil. Isso significou uma redução de R$ 400 no preço do metro quadrado, que caiu de R$ 2,8 mil para R$ 2,4 mil.

“Com isso, todas as unidades do estoque remanescente foram vendidas”, conta a gerente de lançamentos da Pólo Imóveis, Rosângela Bittencourt. Para ela, os preços no mercado em geral realmente pararam de subir por causa da boa oferta, o que fez as incorporadoras reduzirem o número de lançamentos em 2012.

Um lançamento da EBM, no Setor Bueno, realizado em 2012, já teve unidades vendidas com uma redução de R$ 637 mil para R$ 520 mil, segundo o corretor Flávio Fernandes Junqueira. De acordo com ele, a maior dificuldade é vender lançamentos. “Hoje, imóvel fora do preço não vende, pois há uma adequação do mercado. Quem tem compromissos, vende pelo preço que o cliente pode pagar”, afirma o corretor.

Mercado só recompõe os custos.

Depois de um período de aquecimento de preços, que vinha desde 2005, hoje o mercado vive um período de estabilidade, após alcançar valores satisfatórios. Por isso, para o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi Goiás), Marcelo Baiocchi, o momento atual não é de reajuste de preços, apenas de recomposição de custos.

Segundo ele, algumas incorporadoras realmente fazem promoções para reduzir estoques, assim como todo comércio, mas isso não é nada preocupante para o mercado. “O mercado de usados é mais livre, ficando sujeito apenas a oferta e demanda, e não de custos, como no caso dos imóveis novos. Por isso, é natural que haja mais negociação”, explica . Para ele, a boa oferta de linhas de crédito para compra de usados também tem ajudado.

O presidente da Ademi-Goiás, Ilézio Inácio Ferreira, reconhece que o mercado imobiliário, que teve seu apogeu em 2011, agora vive um período de menos lançamentos e vendas. Porém, o número de unidades ofertadas também vem caindo por causa do menor número de lançamentos, o que ajudou a equilibrar mais o mercado. Agora, em 2013, a expectativa é de retomada no próximo quadrimestre. De acordo com ele, algumas promoções foram feitas por empresas que devem deixar de atuar no mercado local.

VALORIZAÇÃO

Para o gerente de vendas da Adão Imóveis, Antônio Alissom Barros de Carvalho, algumas empresas trabalham com as chamadas tabelas over price, ou seja, colocam um preço mais alto para poderem praticar grandes descontos depois. Ele garante que as vendas na imobiliária continuam aquecidas.

“Conseguimos vender 70% de um empreendimento e 100% de outro com apenas um mês de lançamento”. Para Alissom, o metro quadrado em Goiânia ainda tem muito o que valorizar, pois tem atraído investidores de Brasília, Campo Grande e Cuiabá.

Para o gerente de revenda da Provenda, Alceu Coelho Cardoso, o mercado realmente está mais lento e a saída é negociar mais. Por causa disso, os clientes aceitam reduzir os preços em até 10%. Alceu acredita que quem comprou para investir, agora não está tendo um retorno tão grande como esperava.

Outro problema do mercado, segundo ele, são as unidades devolvidas, principalmente por pessoas que compraram na planta e não conseguiram o financiamento bancário. “Já estamos com nove revendas em um único prédio”, conta.

Incertezas da economia preocupam comprador

Para tentar encontrar comprador, o proprietário de uma cobertura nova, de 320 metros quadrados no Parque Flamboyant, reduziu o preço de tabela do imóvel de R$ 1,25 milhão para R$ 850 mil. Responsável pelo negócio, o corretor Luciano Alex do Nascimento diz que vendas realmente estão estagnadas, depois do boom nos últimos anos, quando os preços subiram de forma desenfreada.

Para Luciano, muita gente está segurando dinheiro por causa de incertezas em relação à economia. Ele lembra que até as construtoras recuaram com os lançamentos, o que reduziu a oferta no mercado. “Tenho áreas onde o proprietário quer 100% de parceria com a incorporadora para verticalizar e não encontra interessados”, destaca.

LANÇAMENTOS

Os lançamentos de empreendimentos, que antes aconteciam praticamente todo fim de semana, agora são raros. A Pesquisa Mercado Imobiliário, divulgada pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-GO), indica uma queda de quase 50% em 2012. De acordo com o corretor, diante deste cenário, o mercado se voltou mais para loteamentos, nos quais a valorização é mais certa e não há despesas com imóvel fechado, como a taxa de condomínio.

O gerente de vendas da Líder Imobiliária, Wander Morais, conta que alguns imóveis estão à venda desde outubro do ano passado. “Hoje, há mais oferta que procura”, garante. Por causa disso, ele conta que para os apartamentos, onde há cobrança de condomínio, a negociação ficou mais fácil e os preços caíram mais. O gerente dá o exemplo de um apartamento de três quartos no Jardim Goiás, que teve o preço reduzido pelo proprietário de R$ 550 mil para R$ 480 mil. “Quando o pagamento é à vista, a negociação é ainda mais fácil”, garante.

ENDIVIDAMENTO

O proprietário da Barreto Imóveis, Rodrigo Paulus Barreto, também confirma a desaceleração do mercado. Para ele, uma das causas do problema é o endividamento do consumidor, depois do grande volume de vendas em anos anteriores, inclusive de imóveis, o que afetou o mercado de usados.Para acelerar a venda, Rodrigo Barreto conta que muitos proprietários já estão baixando seus preços.

Para empresas, setor passa por acomodação

Rodrigo: cliente deve saber escolher a incorporadora

Para o corretor Fernando Chaves, o mercado está travado pelo excesso de oferta e poucos negócios. Com isso, a tendência é realmente de estabilidade ou baixa nos preços. “Muita gente tem projeto aprovado para lançar e espera o mercado evoluir”, explica. Segundo ele, as construtoras travaram os lançamentos principalmente para a classe média, que está com a renda comprometida com dívidas, e muitas partiram para loteamentos.

Mas, para as empresas do setor de incorporação, o mercado passa por um período de acomodação de preços, o que é considerado normal. O superintendente de incorporação da Brookfield Incorporações, Carlos Eduardo Fernandes, explica que as promoções acontecem com empreendimentos em fase de lançamento, quando algumas unidades limitadas são ofertadas com preços diferenciados em ações promocionais para prestigiar os primeiros clientes.

Segundo ele, alguns produtos também são colocados nos feirões com preços diferenciados. Geralmente, são unidades de estoque de alguns empreendimentos já vendidos ou unidades devolvidas por clientes. “Muitos destes empreendimentos cumpriram sua viabilidade econômica e conseguimos margens para ofertá-los com preços promocionais”, explica. A Brookfield prepara vários lançamentos para este e os próximos meses.

VALORIZAÇÃO

O diretor comercial da EBM Incorporações, Rodrigo Meirelles, explica que as unidades colocadas em promoção tiveram o preço inicial de R$ 350 mil e 100% do empreendimento foi vendido. Segundo ele, a promoção aconteceu para uma unidade que foi retomada.

Rodrigo afirma que as promoções são uma prática normal de mercado. Entre 2005 e 2010, lembra, o mercado cresceu fortemente por conta de uma junção de fatores, como queda no desemprego, aumento da renda e mais acesso a financiamento. Além disso, muitos incorporadores abriram capital e houve uma maior pressão por produção.

Para ele, os preços devem continuar subindo, pois os financiamentos continuarão favorecidos pelo aumento dos recursos da poupança e pela redução dos juros. “Mas o comprador deve escolher imóveis de boas incorporadoras para evitar problemas futuros. Agora, será a vez dos profissionais, com uma seleção natural de mercado”, prevê.

SEGUNDO ELE, A VALORIZAÇÃO MÉDIA CHEGOU A 18% EM 2012, O QUE NÃO DEVE SE REPETIR ESTE ANO. MESMO ASSIM, ELE ACREDITA QUE O RETORNO AINDA DEVE SER MELHOR QUE OUTROS TIPOS DE INVESTIMENTO. “HÁ UMA ACOMODAÇÃO, MAS LONGE DE UMA RECESSÃO”, AFIRMA.

O gerente de lançamento da Provenda, Claudinei Gomes, diz que o mercado continua aquecido para lançamentos. As exceções são empreendimentos que não tiveram uma boa estratégia de mercado, como uma boa localização, e as empresas criaram situações para liquidação. Mas ele reconhece que o retorno do investimento não é mais o mesmo de anos anteriores.

Isso porque há uma grande oferta à venda por parte de pessoas que compraram no boom do mercado imobiliário. O retorno para locação, por exemplo, está em 0,7%, e não em 1% como antes. Porém, sempre há comprador. “A diferença é que, com a grande oferta, o cliente está pesquisando mais”.

O nome já diz tudo, podem discutir de tudo que esteja relacionado a nossa economia, já que nossos economistas são os melhores, e tem mostrado a realidade mascarada do Brasil. De acordo com alguns relatos, as melhores discussões tem aparecido em tópicos deste tipo.

Vamos abordar algumas situações.

Vejam o relato do leitor thiago fm, mostrando indiretamente os absurdos do mercado imobiliário.

No programa do Luciano Huck agora há pouco na Globo, vendo um quadro que ele dá carona pras pessoas e entra um corretor. Assunto vai, assunto vem o Luciano pergunta quantos apartamentos o caro vendeu esse ano.

- Esse ano nenhum…KKKKKKK

Depois o Luciano pede pro cara fazer um anúncio qualquer de imóvel:

Bla, bla 70 metros pronto pra morar R$ 850.000,00

O Luciano olha pro cara com surpresa:

850 K?? 70 metros?? Tá muito caro pro Rio!

O público do Caldeirão não tem condição de comprar nesse preço.

O corretor rebate:

É a média do mercado!! KKKKKKKKKKKK

Estou morrendo de rir aqui kkk
Não é a toa que não vendeu nenhum e está pegando van na rua!! kkk

Aqui está o link para o pessoal ver esta cena:

Fonte: http://tvg.globo.com/programas/caldeirao-do-huck/O-Programa/noticia
/2013/04/huck-e-famosos-descobrem-tipos-divertidos-no-vou-de-van.html

E lembrando, o nosso primeiro vídeo de disseminação da bolha imobiliária na internet. Cheguei a conclusão que identificar distorções na economia é tão simples, que no próximo vídeo vou colocar meus cachorros para explicar sobre a bolha imobiliária. Domingão vai ser longo…

Fonte: http://ricamconsultoria.com.br/news/artigos/palestra_mercado_imobiliario#comment-4070

Desde 2008, quando surgiram os primeiros comentários de bolha imobiliária em vias de estourar no Brasil, tenho analisado evidências históricas e internacionais, refutando até aqui tais alegações e concluindo que, provavelmente, os preços continuariam a subir.

De acordo com a consultoria britânica Knight Frank, entre os 53 países com os maiores mercados imobiliários globais, o Brasil teve em 2012 a maior alta de preços de imóveis residenciais: 13,7% em média. Resolvi atualizar e expandir meus estudos.

Há um ano, usei o consumo anual per capita de cimento como estimativa do grau de aquecimento da atividade no setor imobiliário em momentos de estouro de bolhas em vários países. Hoje, pelas minhas contas, este indicador chegou a 361Kg no Brasil. No ritmo médio de crescimento dos últimos 10 anos, que foi de 5% a.a., em apenas dois anos atingiríamos o nível mais baixo de estouro de bolhas, que é de 400Kg, o que sugeriria cautela. Por outro lado, o nível máximo de consumo de cimento antes bolhas estourarem, em alguns casos passou de 1.600Kg anuais per capita. Para chegar a este patamar, o Brasil levaria mais 80 anos. Por este parâmetro, poderíamos estar entre 2 e 80 anos do estouro de uma bolha. Pouco se conclui.

O segundo indicador importante é o total de crédito imobiliário disponível. Crédito permite que mais gente compre imóveis, aumentando a procura por eles e elevando seus preços. No Brasil, apesar do crescimento dos últimos anos, ele ainda é de apenas 7% do PIB, muito distante dos 50% do PIB que costuma ser o mínimo quando bolhas imobiliárias estouram. Mesmo considerando-se uma expansão ao ritmo dos dois últimos anos, que foi de 1,4% do PIB ao ano, o mais rápido da nossa história, levaríamos mais de 30 anos para chegar a 50% do PIB. Sinal de tranquilidade.

Por fim, como anda a capacidade de pagamento dos brasileiros? Levando em conta preços dos imóveis em relação à renda no mundo, chama a atenção a grande dispersão entre as maiores cidades brasileiras, com algumas entre as mais caras e outras entre as mais baratas.

Das 50 cidades mais caras do planeta, 49 estão em países emergentes, incluindo quatro no Brasil: Brasília (10ª), Rio de Janeiro (25ª), Belo Horizonte (43ª) e Porto Alegre (45ª). Por outro lado, Salvador não está mais entre as 100 mais caras do mundo, Fortaleza é uma das únicas 10 cidades entre as 50 mais baratas do mundo que não estão nos EUA, e Campinas também está entre as 100 mais baratas. Entre os 385 maiores mercados imobiliários globais, a classificação média das 11 cidades brasileiras incluídas foi 124ª, sugerindo que o mercado brasileiro como um todo está um pouco mais caro do que a média, mas distante dos mais caros do planeta. Entre os mercados emergentes, o Brasil está mais barato do que a média.

Outro aspecto favorável é que um menor percentual da renda necessário para pagamento mensal de hipotecas sugere que no Brasil temos melhor capacidade de honrar dívidas.  Além disso, comparando o preço de compra de imóveis com o custo de alugá-lo, constata-se que no Brasil alugueis elevados estimulam compras mais do que no resto do mundo. Por fim, a desvalorização do real barateou os imóveis no Brasil para compradores estrangeiros.

Em resumo, ainda que algumas cidades sugiram mais cautela, para o país como um todo, continuam valendo as conclusões do ano passado. Altas modestas ou manutenção de preços são prováveis na maioria dos casos e o risco de estouro imediato de uma bolha imobiliária nacional ainda é baixo. Se você está na esperança dos preços despencarem para comprar, espere sentado. Segundo Platão, coragem é saber o que não temer

Fonte: http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html

A escassez dos terrenos e a boa quantidade de estoques ainda disponível no mercado causaram o primeiro impacto nos valores dos imóveis novos em São Paulo.

Segundo levantamento da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), obtido com exclusividade pelo ZAP Imóveis, os preços dos lançamentos no primeiro bimestre de 2013 tiveram queda de 9,4% em relação ao mesmo período do ano passado.

Em números absolutos, o preço médio ponderado do metro quadrado dos prédios recém-construídos na região metropolitana de São Paulo (representada pela Capital e mais 38 municípios) caiu de R$ 6.011,09 para R$ 5.447,54.

“Vai acontecer isso mesmo em 2013. O mercado imobiliário está com um problema de liquidez, não está conseguindo vender. Ainda há uma grande quantidade de unidades construídas a serem vendidas e que precisam de mais tempo para serem consumidas. Então, vemos incorporadoras oferecendo grandes descontos nestes imóveis encalhados para desovar. E, este cenário, interfere nos preços dos lançamentos”, analisou Luiz Paulo Pompéia, presidente da Embraesp.

A tipologia de três dormitórios foi a que mais contribuiu para esta redução geral dos valores, com queda de 17,6% nos valores cobrados.

Apesar de ter dobrado a quantidade de apartamentos com este perfil nos dois primeiros meses do ano (passou de 496 para 1.035 unidades), o preço médio do metro quadrado destes imóveis reduziu para R$ 5.584,79, após registrar R$ 6.777,07 no mesmo intervalo de 2012.

Os apartamentos com dois dormitórios também tiveram uma boa retração no período, de R$ 4.664,03 para R$ 4.166,32.

“Os imóveis com três dormitórios, por exemplo, tiveram também uma grande redução nos tamanhos. A área útil média deste perfil caiu de 92,70 m² em 2012 para 78,86 m² neste ano. Então, cai o padrão, cai o preço”, completou Pompéia.

Este cenário de apartamentos menos caros, no entanto, não significa que todas as tipologias ficaram mais baratas. Isso acontece porque o preço médio ponderado leva em consideração a metragem dos bens e a quantidade de unidades lançadas no período com aquele perfil.

Por isso, os imóveis de quatro dormitórios registraram o maior aumento na comparação com os preços do primeiro bimestre do ano passado. A maior tipologia do mercado alcançou o patamar médio de R$ 10.030,41 por metro quadrado, bem acima dos R$ 8.304,15 anotados em 2012.

Ainda segundo o levantamento, apesar da queda nos preços, a quantidade de imóveis novos em São Paulo aumentou entre os meses de janeiro e fevereiro. Em 2013, foram 88 lançamentos, com 3.844 unidades, superando os 56 edifícios e as 3.156 unidades levantadas no igual período do ano passado.

A construtora Aires Costa Ltda. está proibida de comercializar imóvel ou fazer qualquer tipo de publicidade no Distrito Federal. A decisão é da 19ª Vara Cível de Brasília, que concedeu liminar acatando o pedido de ação civil pública movida pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT), em virtude de “inúmeras irregularidades apuradas” no inquérito. A multa diária pelo descumprimento da decisão é de R$ 10 mil.

A Aires Costa, cujo nome fantasia é Elo Construtora e Incorporadora, está envolvida em um escândalo que lesou 500 famílias que compraram imóveis em um dos cinco empreendimentos da empresa em Águas Claras. Os proprietários de unidades nos prédios Golden Parque, Quálitas, Portal do Parque, Cristal do Parque e Mirante do Parque ainda não receberam a escritura ou mesmo o apartamento no prazo combinado. O Golden Parque, por exemplo, só ficou na estrutura básica. Isso ocorreu porque a construtora praticou um tipo de golpe parecido com o da Encol, que lesou 43 mil famílias em todo país.

O Ministério Público iniciou uma investigação contra a Aires Costa no fim de 2011, depois de receber várias denúncias contra a empresa. Em fevereiro do ano passado, realizou uma audiência pública para ouvir os dois lados da questão e recomendou aos mutuários pararem de pagar as prestações porque o prejuízo era inevitável. Depois disso, abriu uma ação civil contra a companhia e o seu proprietário, Ricardo Martins Soares. O processo foi protocolado em 13 de março deste ano e a liminar suspendendo a comercialização foi concedida pela Justiça 9 dias depois. Procurado por telefone, o empresário não retornou a ligação da reportagem do Correio até o fechamento desta edição.

Indenização
O autor da ação civil, o promotor Guilherme Fernandes Neto, da 4ª Promotoria de Justiça de Defesa do Consumidor, além de pedir a proibição da comercialização de novos imóveis pela Aires Costa, quer que as famílias lesadas recebam indenização de R$ 14 milhões por danos morais, assim como o ressarcimento das prestações pagas pelos compradores, reposição dos danos negativos (lucros cessantes), no valor equivalente à locação de imóvel semelhante ao que deveria ter sido entregue no prazo previsto em contrato.

Infelizmente, o caso da Aires Costa é muito mais comum do que se imagina. Em outro escândalo recente, a construtora JMartini lesou mais de 1,1 mil famílias no DF em 11 empreendimentos. O proprietário, Argemiro José Martini, e outros cinco acusados foram condenados, em 1º de março, a quase 40 anos de prisão (soma de todas as condenações). Foram feitas 43 acusações pelo promotor Fernandes Neto e a juíza Ana Claudia de Oliveira Costa Barreto, da 5ª Vara Criminal de Brasília, acatou 42, menos uma: formação de quadrilha.

Fonte: http://brasileconomico.ig.com.br/noticias/bolha-imobiliaria-deve-chegar-em-tres-anos_130610.html

Especialista alerta para a necessidade do governo encontrar um ponto de equilíbrio para a taxa básica de juros, pois quando precisar aumentar a Selic consideravelmente, os brasileiros não conseguirão pagar suas dívidas.

Fonte: http://londrina.odiario.com/londrina/noticia/735816/prejuizo-com-golpe-de-construtora-pode-chegar-a-r$-60-milhoes/

O prejuízo com o possível golpe da construtora Iguaçu do Brasil, em Londrina, pode chegar a quase R$ 60 milhões, segundo estimaram as próprias vítimas na noite de quarta-feira (3). Cerca de 300 pessoas participaram da reunião que buscou levantar dados e mais informações sobre o caso, que culminou para a prisão do proprietário e procurador da contrutora, o ex-prefeito de Mandaguari (69 km de Londrina), Carlos Alberto Campos de Oliveira e outras quatro pessoas.

O comerciante, Eduardo Tomazetti, foi um dos primeiros a se mobilizar para denunciar as irregularidades que envolvem a compra e venda de imóveis pela construtora. Além de atrasos nas obras, estão sob análise a falta de documentos e alvarás para as construções e pagamentos com cheque sem fundos.

Tomazzeti foi quem procurou organizar o grupo de pessoas que se sentiram lesadas. Ele disse que a previsão era de juntar pelo menos 100 pessoas na noite anterior, no entanto, outras 200 apareceram com casos diferentes. “Tinha gente do Mato Grosso, de Cianorte, do Rio de Janeiro, de São Paulo”, lembrou. O comerciante contou que o encontro foi forte e que pessoas chegaram a passar mal ao tomar conhecimento do prejuízo obtido com as negociações com a empresa.

“Teve gente que deu carro, apartamento, máquinas. Gente que deu R$ 1 milhão nesses empreendimentos. Não foi fácil”, revelou. As pessoas foram separadas em grupos e por cada empreendimento para facilitar as conversas. A intenção da maioria é mover uma nova ação contra a construtora – uma outra foi ajuizada pelo Ministério Público na última terça-feira (2).

“Eu particularmente pretendo mover uma ação individual. Mas há a intenção da maioria é um processo coletivo, pendindo a nulidade de vendas e em alguns casos a reintegração de posse dos terrenos que foram vendidos”, disse.

No caso de Tomazetti, o dano foi descoberto devido à demora na entrega da casa adquirida para sua filha. “Como o andamento da obra estava muito lento resolvi fazer a denúncia. Claro que pedi meu dinheiro de volta e o proprietário me enrolou e não obtive nada. Cheguei a ir na prefeitura, no Crea e vi que tudo estava irregular. Foi quando busquei o Gaeco”, contou.

Na segunda-feira (1º), o Grupo Especial de Combate ao Crime Organizado, em conjunto com a Promotoria de Defesa dos Direitos do Consumidor, deflagrou a Operação Casa de Papel. Na ocasião foram presos o ex-prefeito municipal, um casal usados como “laranjas”, Carlos Alberto Borges e Cristiana Crispim, ambos de 24 anos, e os funcionários Gustavo Jacometo Bertolini e Émerson Arantes Barison.

O casal foi posto em liberdade após colaborar com as investigações. Já os demais permanecem detidos em Maringá e em Londrina. De acordo com o Gaeco, caso sejam confirmadas as irregularidades, os envolvidos no caso deverão responder pelos crimes de estelionato, formação de quadrilha ou bando e falsidade ideológica.

Oitivas

O Gaeco iniciou nesta quinta-feira (4) as oitivas dos acusados e vítimas na Operação Casa de Papel. Até as 14h45 não havia informações sobre os depoimentos. Os promotores e o delegado Alan Flore não puderam atender as chamadas do portal odiario.com.

Os preços dos imóveis na cidade do Recife estão deixando para trás a curva de ascendência vertiginosa que dominou o mercado imobiliário local nos últimos anos. Pelo terceiro mês consecutivo, comprar um imóvel na capital pernambucana ficou, relativamente, um pouco mais fácil. Tanto que o valor cobrado pelo metro quadrado apresentou uma leve queda de 0,6% no mês de março, de acordo com índice FipeZap, medido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Em fevereiro, o preço do metro quadrado na cidade já havia desacelerado e atingido 1% de queda. No primeiro trimestre deste ano, a redução foi de 0,5%. Pelas estatísticas da Fipe, o consumidor que comprou um novo imóvel no Recife, em março, pagou uma média de R$ 5.089 pelo metro quadrado. Nos últimos 12 meses, o índice apresentou uma variação de 7,5%. Comparado ao mesmo período de 2012, o preço dos imóveis registrou queda de 0,8%, em março. Em relação ao primeiro trimestre do ano passado, no entanto, a alta havia sido de 9%.

Embora os números da Fipe apresentem uma possível tendência de redução nos preços dos imóveis, fontes do mercado imobiliário local não acreditam que os valores tendem a baixar. “Os preços dos apartamentos não caíram, mas também não estão subindo de forma tão brusca como ocorreu nos últimos dois anos. Aquela curva de ascendência exorbitante de preços agora está mais branda, em ritmo menor. Diante da defasagem de preços e ofertas que havia, o mercado continua se valorizando”, explica Roberto Rios, diretor executivo da Imobiliária Eduardo Feitosa.

Vale destacar que o panorama dos preços dos imóveis no Recife ensaia uma queda desde janeiro passado, quando o índice FipeZap indicou uma leve queda de 0,2%. Embora tímida, a redução é animadora, já quem em 2012 a valorização do metro quadrado na cidade atingiu 13,7%, a maior do país registra pela Fipe na época. O índice é desenvolvido e calculado pela Fipe em parceria com o portal ZAP imóveis, e acompanha o preço médio de apartamentos prontos com base em anúncios da internet em 16 cidades brasileiras (até janeiro eram apenas sete capitais).

Demais cidades

De todas as cidades pesquisadas pela Fipe, duas registraram as maiores quedas nos preços dos imóveis em março: Brasília (DF), com redução de -0,1% e Fortaleza, com -0,6%. As maiores altas, segundo o índice, ocorreram em Florianópolis (2,1%) e no Rio de Janeiro (+1,3%). O preço médio do metro quadrado anunciado ficou entre R$ 8.941 (Rio de Janeiro) e R$ 3.494 (Vila Velha). Em São Paulo, o valor foi de R$ 7.040 e a média das 16 cidades analisadas foi de R$ 6.612.

Além da redução observada no Recife, houve estabilidade em Salvador (0,0%). Nas demais capitais pesquisadas, os índices se mantiveram praticamente estáveis. Nas capitais Porto Alegre, Curitiba e Belo Horizonte, inclusive, o percentual foi igual: 1,2%. Em relação ao acumulado do ano, Fortaleza apresentou a maior variação, com 5,6%, seguida de Florianópolis (5,3%) e Rio de Janeiro e Belo Horizonte, empatados com 3,7%. A média nacional registrada foi de 2,8%.

Fortaleza também liderou a lista das maiores variações nos últimos 12 meses, já que o índice FipeZap apontado foi de 15,2%, seguida de Niteroi (RJ), que cravou 15% de alta. Depois, apareceram Rio de Janeiro (14,6%) e São Paulo (14,4%), São Caetano do Sul (11,9%), São Bernardo do Campo (10,8%) e Salvador (9,7%).

Desde o ápice do boom da construção civil, em 2010, até o final do ano passado e início deste ano, o volume de vendas de imóveis novos em Belo Horizonte caiu 84,2% – queda que foi acompanhada, embora em ritmo bem menor, pelas taxas de juros de financiamentos. Com menos compradores, os bancos e financeiras reduziram os juros, de fevereiro para março, em 27,21% para imóveis construídos e 38,46% para imóveis na planta, segundo dados do Ipead/UFMG.

A valorização anual nos preços dos imóveis residenciais, que encostou em 20% em 2010, despencou para 3,6% na virada deste ano. Também houve redução no número de lançamentos. Em dezembro de 2011, foram 563 imóveis lançados e, em dezembro do ano passado apenas 72. Hoje, embora os preços dos imóveis estejam subindo num ritmo menor, a variação ainda supera em quase 2 pontos percentuais a inflação dos últimos 12 meses. A variação foi de 8,25% enquanto a inflação acumulada nos últimos 12 meses atingiu 6,31%.

Esse cenário, de juros e vendas caindo e de preços ainda altos, sinaliza uma acomodação do mercado e um momento de equilíbrio, após anos de euforia. “O fato é que está acontecendo uma acomodação nos preços e no setor. Tudo agora está em um ritmo normal: a demanda, a velocidade das vendas e as contratações”, avalia o coordenador sindical do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Daniel Furletti.

O consultor e professor de Finanças do Ibmec-MG Eduardo Coutinho lembra que os movimentos nas taxas de juros ultrapassam a lei de oferta e procura do próprio mercado. “Além de o governo ter criado uma política habitacional muito forte, há uma ação de queda de juros tanto da taxa básica (Selic) quanto dos índices cobrados pelos bancos públicos”. Para ele, não há mistério para entender o atual retrato do mercado imobiliário na capital: acomodação após período de explosão.

O desafio, de acordo com o especialista, é tentar antecipar os próximos meses. “Com os juros caindo, as vendas caíram e a alta de preços desacelerou. Com a alta dos juros, é difícil imaginar o que pode acontecer com os preços dos imóveis”, diz. Para ele, o Banco Central deverá aumentar a Selic para conter a inflação, o que deverá trazer reflexos para o setor.

Atividade está em desaceleração

Em busca de uma resposta mais precisa para a dúvida sobre se o Brasil vive ou não uma bolha imobiliária, o Banco Central (BC) divulgou ontem, pela primeira vez, um novo índice que apontou moderação na valorização dos imóveis no Brasil. De acordo com o BC, os dados do novo indicador reforçam a avaliação de que não há bolha no mercado imobiliário.

O fenômeno conhecido como bolha acontece quando os preços crescem e depois perdem valor de maneira radical, provocando uma desorganização do sistema. O indicador do BC mostrou que alta dos preços desacelerou de 20% em 2010 para uma taxa anual de 3% em janeiro de 2013. Na avaliação do diretor do BC Anthero Meirelles, o patamar atual dos preços se encontra “equilibrado”. Segundo ele, o índice vai ajudar o BC a fazer uma análise sobre a variação na estrutura de preços dos imóveis no Brasil e auxiliar na definição de políticas prudenciais.

Com redução no número de lançamentos, de unidades vendidas e aumento dos estoques de imóveis ao longo de 2012, o setor de construção teve um ano difícil, segundo levantamento feito pela Austin Rating a pedido do G1, com base nos resultados divulgados por 12 construtoras listadas na Bolsa.

A redução do número de vendas e a elevação do estoque apontam que houve desaceleração do mercado, segundo o analista da Austin Rating Felipe Queiroz. “Como setor, o desempenho das construtoras foi negativo em 2012. As construtoras tiveram um nível aquém do esperado. O faturamento total recuou 30%, o resultado financeiro teve queda forte e o setor deixou de apresentar lucro para apresentar resultado negativo”, diz.

O número de unidades lançadas caiu 42,3% em 2012 em relação a 2011: foram 95,5 mil. Segundo Queiroz, a forte desaceleração tem impacto direto no desempenho do setor. As vendas do conjunto de empresas também caíram mais de 20% em volume e em unidades. As vendas contratadas caíram 27,4%, para R$ 26,2 milhões. O número de unidades vendidas caiu 23,4%, para 108,6 mil.

As vendas recuaram numa proporção menor do que as unidades lançadas, mas mesmo assim as empresas não conseguiram desovar o estoque, que acabou aumentando. O estoque dobrou em unidades, de 4,4 mil para 9,3 mil unidades, uma alta de 112,9%. Em valor, o estoque aumentou 42,6%, de R$ 10 bilhões para R$ 14,3 bilhões.

O desempenho negativo, segundo Queiroz, está atrelado principalmente ao menor ritmo do crescimento do volume de crédito e ao aumento dos preços dos imóveis. Um dos indicadores de que os preços subiram é o VGV (Valor Geral de Vendas) dos lançamentos, que subiu 13,2%, de R$ 17 bilhões para R$ 30,6 bilhões. “Isso significa que ou estão criando imóveis com valor agregado maior ou há valorização do metro quadrado, alta no preço”, aponta Queiroz.

No conjunto, esse grupo de construtoras reverteu o lucro obido em 2011, de R$ 1,87 bilhão, para um prejuízo de R$ 1,42 bilhão em 2012.

Para Queiroz, os números do conjunto de empresas mostram que o boom no setor imobiliário vem desacelerando, apesar do número de unidades vendidas ainda ser considerável, acima de 108 mil.

Logo abaixo da noticia de agora, também postei a noticia de 2012 para vocês compararem.

Fonte: http://achadoseconomicos.blogosfera.uol.com.br/2013/04/03/sao-paulo-tem-9-vezes-mais-corretores-do-que-residencias-vendidas-por-mes/

O boom imobiliário gerou tamanha expectativa no mercado de trabalho que o número de corretores praticamente triplicou desde 2004 na cidade de São Paulo. No entanto, os lançamentos cresceram bem menos, de modo que hoje já existem nove corretores para cada residência vendida por mês.

Ao final de 2004, havia na cidade 13,6 mil corretores ativos, segundo o Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis); atualmente, eles são 38,4 mil. Já o número de lançamentos comercializados no ano passado foi apenas 33% superior ao registrado em 2004, passando de 20,2 mil para 27 mil, de acordo com o Secovi-SP, o sindicato que reúne empresas do setor.

Se olharmos ano a ano, veremos que, de 2004 a 2007, o número de lançamentos comercializados subiu bem, até chegar a 36,6 mil, mas depois perdeu força. Já o contingente de corretores continuou aumentando.

No ano passado, foram comercializados 27 mil lançamentos, segundo o Secovi-SP, e 22,6 mil unidades usadas, de acordo com uma projeção do Creci-SP. Na média, são 4,1 mil residências vendidas por mês.

O número de unidades usadas vendidas por estar subestimado por causa da informalidade e pelo fato de a pesquisa captar apenas o comércio intermediado por imobiliárias. Negócios fechados direto com o proprietário não entram. No entanto, não há um levantamento sistemático mais preciso que este atualmente.

Mercado disputado

É verdade que vender residência não é o único trabalho de um corretor. Eles também ganham com aluguel e com a comercialização de propriedades comerciais.

Mesmo assim, servem para dar uma ideia de como está acirrada a competição entre os corretores que vendem residências.

“Muitos corretores se credenciam para trabalhar em um lançamento, mas depois não seguem carreira”, afirma Germano Leardi, diretor de relações institucionais da rede de imobiliárias Paulo Roberto Leardi.

Ele acredita, ainda, que parte do aumento do número de corretores credenciados é explicada pela regularização de profissionais que já vinham atuando de modo informal.

Para ele, a concorrência força os corretores a se especializarem. A empresa chegou a abrir um curso, hoje com 350 alunos, sobre o mercado imobiliário, inclusive com disciplinas como fotografia e matemática financeira.

Segundo José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP, há corretores que se inscrevem no Creci apenas para fazer negócios eventuais e não dão continuidade à profissão. Na opinião dele, “o mercado precisa de muito mais corretores”.

MERCADO BIPOLAR

Vamos relembrar esta reportagem do ano de 2012, onde o Creci-SP com suas análise do índice de Cimento, diziam que faltavam 30 mil corretores…

Faltam 30 mil corretores de imóveis na cidade de SP – 14/05/2012

Fonte: http://blogs.estadao.com.br/jt-seu-bolso/faltam-30-mil-corretores-de-imoveis-na-cidade-de-sp/

O mercado imobiliário da cidade de São Paulo precisa de mais 30 mil corretores. A estimativa é do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado (Creci-SP). A falta de profissionais para essa função é consequência do bom momento que vive o setor, cujas vendas se mantêm em alta. O salário médio para quem escolher a carreira é atrativo: cerca de R$ 6 mil.

“O mercado está carente de corretores de imóveis. E o momento bom para trabalhar no setor vai continuar ainda por um tempo”, afirma Aparecido Viana, presidente da Viana negócios imobiliárias.
No primeiro trimestre deste ano foram 5,4 mil unidades novas vendidas na capital – número 26,6% maior que no mesmo período de 2011, quando foram negociadas 4,3 mil. Isso apesar de o primeiro trimestre ser o menos movimentado do ano por conta de gastos com IPTU, IPVA e matrícula escolar, por exemplo. “Isso quer dizer que espera-se um movimento ainda maior na segunda metade do ano”, diz Roberto Akazawa, economista do Sindicato da Habitação (Secovi).

A remuneração mensal média de quem trabalha como corretor em São Paulo gira em torno de dez salários mínimos (R$ 6.220). Mas para iniciar na profissão, o interessado tem de fazer um curso técnico e se credenciar no Creci. “É um investimento que ele faz em uma carreira que pode ser muito promissora, afirma Aparecido Viana. Segundo ele, o custo para se qualificar pode ser de R$ 1 mil. A duração para um curso presencial é de 18 meses e, enquanto estuda, o candidato tem a possibilidade de estagiar em uma imobiliária.

A motivação para passar por tudo isso vem do fato de um corretor mais experiente chegar a ganhar R$ 30 mil por mês, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP. E a boa notícia é que o mercado absorve pessoas com diferentes históricos profissionais e não há restrição de idade. “Já vi advogados, médicos veterinários, jornalistas, fisioterapeutas, pessoas formadas em todo tipo de curso que começam na carreira”, afirma Viana Neto.

Antes de começar, no entanto, é importante que o corretor saiba que, apesar de a profissão poder remunerar muito bem, é inconstante. “Haverá meses nos quais ele poderá não vender nada”, ressalta Viana Neto. O corretor não ganha um salário fixo, só uma porcentagem do que vende. Normalmente um iniciante ganha de 0,85% a 1% do valor do imóvel vendido. “Podemos calcular uma renda por volta de R$ 2 a R$ 4 mil por mês”, diz Viana Neto.

Rosimeire Costa, de 49 anos, que estuda para ser corretora e ainda faz estágio, está ciente da inconstância da renda nessa área. A estratégia dela é ter uma reserva para começar no setor. “A pessoa pode levar de três a seis meses para fazer a primeira venda”, diz. Ela sempre trabalhou na área de finanças e vendas. “Quis entrar para esse setor pela flexibilidade de horários.”

Os passos seguintes à função de corretor são coordenador de plantão, gerente de equipe, superintendente e diretor comercial. “Para crescer, o profissional tem de se tornar alguém em quem as pessoas confiam”, diz Viana Neto.

http://globotv.globo.com/globo-news/jornal-das-dez/v/banco-central-ve-sinais-de-estabilizacao-no-valor-de-imoveis/2497072/

Em seguida, o relatório do Banco Central sobre a desaceleração da valorização dos imóveis. Na minha opinião, estabilização não significa que o risco de bolha está afastado, acredito que a situação tende a piorar com a queda dos preços.

Fonte: http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/04/valorizacao-de-imoveis-desacelera-no-pais-diz-banco-central.html

Relatório divulgado nesta quarta-feira (3) pelo Banco Central mostra que a valorização de imóveis residenciais no Brasil está em desaceleração e caminha para uma estabilidade. Nos últimos 12 meses até janeiro de 2013, essa valorização foi de cerca de 3%, de acordo com a autoridade monetária.

O levantamento tem como base o valor da garantia nas operações de crédito imobiliário, ou seja, o preço do imóvel estimado pelos bancos na hora de conceder financiamento para a sua compra, nas principais regiões metropolitanas do país.

Segundo o Relatório de Estabilidade Financeira, houve um ciclo de valorização dos imóveis no país a partir de meados de 2005 e que atingiu seu pico entre meados de 2009 e início de 2011. Ao longo desse período de aproximadamente um ano e meio, o preço de casas e apartamentos aumentou a taxas anuais de quase 20%.

Esse movimento, de acordo com o Banco Central, foi resultado de maior facilidade de acesso ao crédito imobiliário, além de redução nas taxas de juros desses financiamentos e aumento da renda dos brasileiros. Tudo isso levou a uma alta na demanda por imóveis e, consequentemente, os preços dispararam.

Ainda de acordo com o BC, a partir do início de 2011 a taxa de valorização começa a cair e, nos últimos 12 meses até janeiro de 2013, ela ficou, na média, em 3% ao ano. De acordo com o diretor de Fiscalização do Banco Central, Anthero Meirelles, essa desaceleração aponta para um equilíbrio entre a oferta e procura no mercado.

Meirelles afirmou ainda que o levantamento mostra que não há bolha no mercado imobiliário brasileiro e, consequentemente, não há risco para as instituições financeiras que financiam os imóveis.

“O preço dos imóveis no Brasil era historicamente baixo e houve uma correção. Agora, essa valorização se acomodou e está crescendo em patamar sustentável”, disse Meirelles.

Um lote vago com mato alto é tudo que existe no terreno onde deveria ser entregue um prédio com 96 apartamentos no bairro Castelo, região da Pampulha, em BH. Ao invés das chaves neste mês, os moradores receberam um calote da construtora, e agora tentam reverter o prejuízo na Justiça.

O advogado Gustavo Prado comprou o imóvel na planta em 2009.

— Eu já paguei 60 prestações desde agosto de 2009, antecipei inclusive um ano para pagar sem juros.

Bruno Medeiros, funcionário público, gastou R$ 130 mil

— O próprio Ministério Público nos alertou que a empresa não estava bem e que em um primeiro momento poderia abrir as contas da empresa e manter esse canal de diálogo

Há quatro anos, Emiliene Muniz e o noivo planejam comprar a casa nova.

— Organizamos, planejamos, e agora estamos em uma situação em que não temos onde morar. Vamos morar de aluguel ou na casa de parentes.

Outra cliente da empresa, Gláucia Teixeira, reclama da falta de respostas.

— Tudo que você investe e consegue durante uma vida coloca em uma empresa que tinha credibilidade e está aqui sem receber nada, onde foi parar esse dinheiro, se vai ser devolvido pra mim.

A reportagem entrou em contato com a empresa, mas não obteve qualquer resposta sobre a situação do empreendimento ou sobre o investimento dos clientes.

Fonte: http://g1.globo.com/jornal-nacional/videos/t/edicoes/v/cobranca-considerada-irregular-surpreende-familias-que-compraram-imoveis-na-planta/2492878/

Uma cobrança considerada irregular pelos órgãos de defesa do consumidor tem surpreendido famílias que compram imóvel na planta. Quem explica é o repórter Ismar Madeira.

O prédio está inacabado e Carolina Furtado de Mendonça teme que continue assim. Ela comprou o apartamento na planta e conta que, alegando falta de dinheiro, a construtora propôs um aditivo, uma alteração no contrato, para acabar a obra. A mudança traria um aumento de R$ 175 mil no valor do imóvel.

“Eu achei essa proposta bem indecorosa. É difícil para a gente aceitar uma proposta dessas porque a gente não tem certeza que esse dinheiro vai ser aplicado nessa obra e que esse prédio vai ficar pronto”, diz Carolina.

Para o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB, Kênio Pereira, há empresas desrespeitando cláusulas contratuais com a intenção de obter mais lucro, de olho na supervalorização dos imóveis nos últimos anos.

“Tem situações que o imóvel foi negociado por R$ 400 mil em 2009 e que será entregue em 2014, por exemplo, valendo R$ 800 mil, ou seja, uma cobrança ilegal que consiste, no caso, numa extorsão ou até uma chantagem”, afirma.

Em Belo Horizonte, os processos contra quatro grandes construtoras aumentaram mais de 800% de 2010 a 2012.

O consumidor deve ficar muito atento na hora de renegociar com a construtora. Ele não é obrigado a fazer antecipações de pagamentos, nem atualizações de valores do imóvel ou de prestações, se elas não estiverem previstas no contrato.

Luiz Henrique Machado aceitou outro tipo de aditivo: ele não terá que pagar a mais, e sim antecipar R$ 150 mil que só seriam cobrados depois da entrega do imóvel: “Apesar da frustração eu acredito ainda na entrega desse apartamento”, ressalta.

O prédio de Juracy Valente Filho era para estar pronto até o dia 31 de janeiro deste ano, mas não saiu do chão. Depois de quitar quase metade do valor do apartamento, ele parou de pagar as prestações. Para renegociar o que ainda falta, a empresa propôs um aditivo que suspenderia um direito dele: a multa de R$ 2 mil por mês pelo atraso na entrega das chaves.

“Não vou assinar. Além de ter o prejuízo do tempo, da demora da entrega do imóvel, ainda vou ter o prejuízo de não ser ressarcido pelo atraso muito grande da obra”, ele reclama.

Fonte: http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92Q06C20130327

O braço de gestão de fundos da seguradora britânica Standard Life vendeu seus dois últimos ativos imobiliários no Brasil, afirmando que os aluguéis de escritórios no médio prazo podem se estabilizar ou recuar diante do aumento de oferta de espaços.

O Standard Life Investments Select Property Fund informou que vendeu os edifícios Madison e Bela Paulista, ambos em áreas nobres da cidade de São Paulo, comprados em 2010 por 52 milhões e 54 milhões de reais, respectivamente. O primeiro foi vendido por 96 milhões de reais e o segundo por 85 milhões de reais.

Os prédios foram vendidos para gestor nacional de fundos, informou a empresa em comunicado à imprensa.

As vendas são o mais recente sinal de resfriamento do mercado imobiliário do Brasil, onde preços de residências e escritórios dispararam na última década em meio a um rápido crescimento econômico, crédito barato e aumento de salários.

Preços de escritórios em São Paulo são agora comparáveis aos de imóveis situados no centro financeiro de Londres, uma das regiões mais caras do mundo, segundo levantamento da companhia de serviços imobiliários CBRE.

As vendas também adicionam evidência sobre a posição mais cautelosa de investidores estrangeiros sobre a economia do Brasil, que pode crescer menos de 3 por cento em 2013, pelo terceiro ano consecutivo.

“Esperamos que o aumento de oferta de escritórios em São Paulo leve a crescimento de aluguéis negativo ou nulo no médio prazo”, disse Andrew Jackson, gestor do Standard Life Investments Select Property.

“Isto, de forma alguma, significa que excluímos novos investimentos no Brasil no futuro. Continuaremos a monitorar oportunidades e a tomar decisões baseadas em nossa pesquisa sobre o país”, acrescentou.

Após uma série de reclamações dos clientes por obras inacabadas e diversas ações judiciais impetradas contra a Construtora Falcão, nesta segunda-feira (25) o Juiz Henrique Gomes de Barros Teixeira, da 3ª Vara Cível da Capital, decretou a falência da empresa. Os advogados da construtora têm 15 dias, contados a partir da publicação da decisão, para entrar com recurso.

De acordo com o juiz, a ação que resultou na decisão de falência foi impetrada ainda no ano passado por três credores e foi reforçada por pelo menos três associações de clientes que não receberam seus apartamentos porque a construção dos prédios não foi concluída.

Teixeira ressalta que a empresa passa agora a ser gerida por um administrador judicial que vai averiguar quais são os débitos existentes e irá quitá-los para, em seguida, encerrá-la. Enquanto isso, as associações, que já tomaram posse dos empreendimentos, retomam as obras por conta própria.

A empresa ainda pode recorrer da decisão por meio de um agravo de instrumento, que deve ser registrado 15 dias após a publicação da decisão no Diário de Justiça Eletrônico.

Construtora respondia a quase 30 processos na Justiça

Em 2011, a promotoria de Defesa do Consumidor conseguiu na Justiça o bloqueio de bens da construtora, além da quebra de sigilo bancário e fiscal dos sócios da empresa.

Um ano depois, em decisão do juiz Orlando Rocha Filho, da 5ª vara Cível da Capital, publicada no Diário de Justiça Eletrônico, os proprietários dos apartamentos do Residencial Ametista V conseguiram na Justiça que a construtora fosse destituída da condição de incorporadora do empreendimento. A decisão deu direito aos proprietários de tomarem o imóvel para si, podendo contratar uma empreiteira a sua escolha para concluir as obras.

Leia também: Justiça transfere obra da Falcão para os proprietários

Um levantamento feito pelo Tribunal de Justiça de Alagoas (TJ/AL) no ano passado revelou que o empresário Sérgio Barros Falcão, encontrado morto com um tiro na boca em seu apartamento na orla de Boa Viagem, em Recife (PE), respondia a 27 processos na Justiça alagoana sob a acusação de aplicar “calote” em compradores de apartamentos que estavam sendo erguidos pela Construtora Falcão, de sua propriedade. Os processos impetrados contra a empresa pedem indenizações por danos materiais, morais e a rescisão do contrato.

Leia também: Sérgio Falcão respondia a 27 ações na Justiça alagoana por calote contra mutuários

Fonte: http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92Q00S20130327

A Rossi Residencial divulgou nesta quarta-feira que encerrou 2012 com prejuízo líquido de 206 milhões de reais, no primeiro resultado anual negativo registrado pela companhia, que afirmou ter concluído processo de reestruturação e que retomará a rentabilidade neste ano.

Apenas no quarto trimestre, a companhia sofreu um prejuízo líquido de 338,4 milhões de reais, atingida por queda de 55,5 por cento na receita líquida, em meio ao cancelamento de projetos menos atraentes e “saneamento” de carteira de cliente.

Analistas consultados pela Reuters esperavam resultado trimestral para a Rossi entre prejuízo de 38 milhões de reais e lucro de 52 milhões.

Além da queda na receita, a companhia apurou aumento de 43 por cento nas despesas operacionais no quarto trimestre em relação ao mesmo período de 2011, enquanto o resultado financeiro negativo aumentou de 12,7 milhões para 73,7 milhões de reais.

“Asseguro que o processo de revisão e ajuste da empresa está encerrado, e que, a partir desse ano, retomaremos o caminho da rentabilidade operacional”, afirmou no balanço o presidente da Rossi, Leonardo Diniz.

“Estamos certos de que já no início deste ano a empresa retomará o caminho da rentabilidade, com mais segurança e maior controle de nossos processos”, acrescentou o executivo.

A empresa informou que deve detalhar em breve plano para o triênio de 2013 a 2015, mas divulgou no balanço que tem meta de atingir relação dívida líquida sobre patrimônio líquido de 85 a 95 por cento em 2013.

Entre os pontos que a Rossi vai focar no plano trienal estão lançamentos atrelados à capacidade de geração de caixa, redução do nível de atividades e estabilização do crescimento, diminuição da diversificação de produtos e foco nos empreendimentos mais rentáveis. A companhia também afirmou que quer zerar sua dívida líquida corporativa em três anos.

A Rossi encerrou 2012 com endividamento líquido de 2,83 bilhões de reais e disponibilidades financeiras de 1,696 bilhão.

Análise do resultado feita pelo leitor CA

A Rossi comemorou o recorde histórico de entregas, de 18.000 unidades em 2.012.

As vendas brutas, no comparativo do total do ano de 2.012 com 2.011, caíram em 30%, já no comparativo do 4T2012 com 4T2011, a queda foi de 58%.

A receita liquida caiu 4% de 2.011 para 2.012, mas comparando o 4T2011 c/ 4T2012, a queda foi de 55%.

As rescisões (distratos) foram de R$ 1,3 Bilhões só no 4T12, comparado a R$ 500 Milhões no 4T11, ou seja, um crescimento de 160% nos distratos.

Justificativa da Rossi para distratos é de que parte do valor deve-se a reavaliação destes imóveis ao voltarem para estoques. Maioria dos distratos foi no segmento econômico.

Dentre os distratos ainda, a maioria foi para imóveis lançados entre os anos de 2.009 e 2.010.

Ainda, a Rossi afirma ter antecipado os distratos, ou seja, assim que percebida a incapacidade dos clientes para adquirir financiamentos ou incapacidade de pagamento durante construção, antecipava a rescisão, afirmaram ser estratégia para reduzir inadimplência.

O estoque cresceu, de R$ 3.083 M no 4T2011 p/ R$ 3.761 M no 4T2012 (crescimento de 22%), com informação de que R$ 539 K equivalem a reavaliação a valor de mercado.

Endividamento liquido sobre patrimônio liquido foi de 123,3%.

Rossi informa que não focará mais no segmento econômico e focará em praças com melhores resultados, ou seja, até aqui é a única que assumiu reduzir lançamentos para 2.013.

Objetivo da empresa é obter maior rentabilidade e reduzir endividamento liquido sobre patrimonio liquido para algo entre 85% e 95% até o final de 2.013.

Analisando informações da Rossi:

1) Endividamento liquido sobre Patrimonio Liquido: como o volume de distratos aumentou 160% em R$ no comparativo do 4T12 com 4T11, ajudando a aumentar estoque, esta proporção do endividamento liquido sobre patrimônio liquido caiu, quando comparada ao 3T2012, no entanto, conforme aconteceu na Gafisa, o motivo de ter caído foi o pior possível, ou seja, ao invés de gerar caixa e pagar dívida, caiu porque subiu estoque, ou seja, prejudicou ainda mais a liquidez da empresa ;

2) Sobre a Rossi ter desistido do segmento econômico, a explicação dada por eles e que parece fazer sentido, é que foi neste segmento que observaram o maior volume de distratos, dentre o total que tiveram que já foi muito elevado. Isto pôde ser percebido analisando os períodos de lançamento anteriores a 2.012, ou seja, algo consistente ao longo do tempo. Em função disto, embora com menor valor unitário, é o segmento que possui um dos maiores estoques em R$. Só como referência, nos 2 anos de lançamento que tiveram o maior volume de distratos em 2.012, que foram os lançamentos de 2.009 e 2.010, os distratos só do segmento econômico (são 3 segmentos) foram de 90% e 67% em relação ao total de distratos deste período.

3) Os 2 pontos acima, mas principalmente a situação atual de endividamento e expectativas quanto a mercado imobiliário, fizeram com que a Rossi decidisse diminuir de tamanho, para buscar lucratividade focando nas praças que tem melhor resultado e também abandonando segmento ecônomico. Óbvio que proporcionalmente seus custos fixos terão que cair muito mais.

4) Sobre o lucro ou prejuízo, a Rossi teve prejuízo de R$ 205 milhões no ano. No 4T2012 eles tiveram prejuízo de R$ 338,3 milhões, ou seja, até antes do 4T2012 eles vinham com lucro. Foi a primeira vez na história da Rossi que tiveram prejuízo no resultado anual

Fonte: http://www.valor.com.br/empresas/3062554/pdg-tem-prejuizo-liquido-de-r-21-bi-em-2012-e-de-r-17-bi-no-4tri

A PDG Realty registrou prejuízo líquido de R$ 2,177 bilhões em 2012, ante lucro de R$ 708 milhões no ano anterior, conforme demonstração de resultados divulgada há pouco pela empresa. No quarto trimestre de 2012, a PDG teve prejuízo líquido de R$ 1,786 bilhão, ante perda líquida de R$ 19,808 milhões no mesmo período de 2011.

A receita operacional líquida caiu 84% no quarto trimestre, para R$ 278,118 milhões, ante R$ 1,758 bilhão do mesmo período do ano anterior. No ano de 2012, a receita operacional líquida recuou 36%, para R$ 4,358 bilhões, ante R$ 6,822 bilhões de 2011.

Os custos dos imóveis vendidos cresceram 3% em 2012, para R$ 5,165 bilhões, ante R$ 5,023 bilhões de 2011. No quarto trimestre de 2012, os custos dos imóveis vendidos cresceram 4%, para R$ 1,496 bilhão, ante R$ 1,433 bilhão do mesmo trimestre de 2011.

A empresa teve prejuízo bruto de R$ 1,218 bilhão no quarto trimestre de 2012, ante lucro bruto de R$ 325,318 milhões no mesmo período de 2011. Em 2012, o prejuízo bruto foi de R$ 806,957 milhões, ante lucro bruto de R$ 1,799 bilhão no ano anterior.

Fonte: http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92Q00W20130327

A PDG Realty apurou um prejuízo líquido de 1,79 bilhão de reais no quarto trimestre de 2012, ampliando o resultado negativo de 19,8 milhões de reais obtido um ano antes, em meio a uma detalhada revisão de orçamentos e ajustes contábeis.

A construtora e incorporadora realizou, ao longo de 2012, uma ampla reestruturação das operações, a fim de retornar à rentabilidade.

Conforme o balanço divulgado na noite de terça-feira, uma revisão nos orçamentos de obras resultou em custos adicionais da ordem de 1,4 bilhão de reais, com reversão de 1,1 bilhão da receita líquida.

Além da revisão de orçamentos de obras, a companhia realizou ajustes contábeis diversos que somaram 506 milhões de reais.

De outubro a dezembro, o Ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) da empresa ficou negativo em 1,357 bilhão de reais, revertendo geração de caixa operacional de 281,97 milhões em igual etapa de 2011.

Em termos operacionais, a PDG realizou lançamentos de 255 milhões de reais no último trimestre de 2012, quase dez vezes menos que o total lançado um ano antes, sem considerar a fatia de parceiros nos projetos.

Já as vendas contratadas ficaram em 623 milhões de reais nos três meses até dezembro, contra cerca de 2 bilhões de reais no mesmo intervalo do ano anterior.

Com isso, a companhia viu a receita líquida cair 84 por cento ano a ano, para 278,1 milhões de reais no quarto trimestre.

Dizem que mestres do xadrez são capazes de visualizar o tabuleiro três movimentos a frente. Que tal tentarmos o mesmo para o mercado imobiliário?

Movimento 1: A política monetária expansionista dos últimos anos tem mantido a taxa de juros em níveis artificialmente baixos. Concomitante a isso, tem ocorrido vigorosa expansão do crédito, mesmo a setores da população com duvidosa capacidade de pagamento. Lembramos ainda que boa parte do crédito no brasil é direcionado ao mercado imobiliário. A política fiscal também é claramente expansionista, direcionando inclusive muitos recursos para o mercado de construção civil, com destaques para programas como o Minha Casa Minha Vida, e a construção de estádios para a Copa do Mundo. Tais políticas públicas estão criando uma bolha no mercado imobiliário: o crédito barato estimula artificialmente a demanda por mais imóveis, cada vez a preços mais altos, e os gastos do governo pressionam ainda mais os custos do setor de construção. Não é o mercado que está criando a bolha. A bolha imobiliária no Brasil está sendo criada por uma combinação de políticas monetárias e fiscais expansionistas, que direcionam vultosos recursos para o setor imobiliário.

Movimento 2: As taxas de juros internacionais estão num patamar mínimo histórico, quando estas aumentarem o Brasil será obrigado a fazer o mesmo. O aumento das taxas de juros criará consideráveis dificuldades ao setor imobiliário brasileiro por pelo menos dois motivos: a) torna inviáveis economicamente determinados projetos que antes eram viáveis. Isso não só diminui a oferta do setor de construção civil, mas também acarreta prejuízos ao setor. Afinal, empreendimentos que já começaram terão que ser suspensos ou reavaliados; e b) como a esmagadora maioria dos contratos de financiamento imobiliário é pós-fixada, isto implica que um aumento nas taxas de juros aumenta o valor das parcelas a serem pagas durante o financiamento. Ou seja, aumenta a chance do mutuário não ser capaz de honrar com suas dívidas e tornar-se inadimplente. O aumento da taxa de juros irá fazer explodir a bolha no mercado imobiliário brasileiro.

Movimento 3: A Taxa Referencial (TR) é o segredo! Quando se assina um financiamento imobiliário, na esmagadora maioria dos casos a taxa de juros é representada por X% + TR. O X% representa a taxa de juros fixa (no Brasil geralmente entre 7% e 12%). Ou seja, esta parte não muda. Contudo, a TR é variável!!! No momento, ninguém presta atenção na TR pois hoje ela está em 0% (ou muito próximo disso). Quando os juros subirem, a Caixa Econômica Federal vai ter que repassar isso aos mutuários. A única maneira de se fazer isso é mexendo na TR. Alguém realmente acredita que num ambiente de crise o governo vai aumentar a TR na proporção correta? O mais provável é que o governo jogue essa perda toda para o Tesouro Nacional!!! Isto é, a bolha imobiliária vai explodir, mas quem comprou imóvel também não irá pagar toda conta. Parte dessa conta será paga pelo Tesouro (ou seja, por todos os contribuintes). Acha que estou falando besteira, então te pergunto: se lembra do antigo Banco Nacional de Habitação (BNH)? O que estou dizendo já ocorreu no passado, quando várias famílias compraram inclusive imóveis na praia e não pagaram por seu custo integral.

Fonte: http://urbanidades.arq.br/2008/09/o-que-e-especulacao-imobiliaria/

Este é um termo muito utilizado em praticamente todas as considerações sobre os problemas das cidades atualmente. No entanto, tenho percebido que não são muitas as pessoas que conseguem definir com clareza o que seja especulação imobiliária. Na maioria dos casos, elas associam o termo à construção de prédios em altura e, mais especificamente, a uma intensa ocupação do solo urbano. Mas será que é isso que significa especulação imobiliária?

Campos Filho (2001, p. 48) define especulação imobiliária, em termos gerais, como

[...] uma forma pela qual os proprietários de terra recebem uma renda transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente através de investimentos públicos na infra-estrutura e serviços urbanos[...].

A especulação imobiliária, portanto, caracteriza-se pela distribuição coletiva dos custos de melhoria das localizações, ao mesmo tempo em que há uma apropriação privada dos lucros provenientes dessas melhorias.

Terreno à espera de valorização em Campo Grande MS. À esquerda é possível ver sua localização central  (em amarelo estão destacadas as duas principais avenidas da cidade). Fonte: google Earth

A FORMA BÁSICA DA ESPECULAÇÃO

Mas o que isso quer dizer? Como é possível “melhorar” uma localização se ela não pode ser mudada? Afinal de contas, um terreno é um bem imóvel. Essas melhorias que acabam valorizando os terrenos podem dar-se de muitas formas; as mais comuns referem-se à provisão de infra-estrutura (água, esgoto, energia), serviços urbanos (creches, escolas, grandes equipamentos urbanos) e às melhorias realizadas nas condições de acessibilidade (abertura de vias, pavimentação, sistema de transporte, etc.).

Esquema básico de funcionamento da especulação imobiliária. Elaboração: Renato Saboya.

Tais melhorias, quando realizadas no entorno de um terreno, acabam agregando-lhe maior valor. Terrenos com boa infra-estrutura são mais caros que terrenos sem nenhuma infra-estrutura. O mesmo vale para a pavimentação das vias. Outro caso relativamente comum é o de terrenos que não são muito bem localizados, até que uma nova avenida ou rua importante é aberta, melhorando suas condições de acessibilidade. Seu preço, por consequência, acaba aumentando quase que instantaneamente.

Outra forma de melhoria da localização acontece pelo simples acréscimo de novas edificações no seu entorno, o que por si só torna sua acessibilidade melhor em relação ao conjunto da cidade. Em outras palavras, a ocupação por atividades (residenciais, comerciais, etc.) ao redor de um terreno torna-o mais próximo – e portanto com maior acessibilidade – a uma nova gama de possibilidades de interação com o resto da cidade.Essa possibilidade de interação, por sua vez, é um aspecto valorizado pelas pessoas no momento de escolher um determinado local e, por isso, acaba também contribuindo para o aumento do preço do solo.

POR QUE A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA É INJUSTA?

Como vimos, o que se chama de “melhoria” de uma localização é o processo através do qual a qualidade da localização de um terreno em relação à disponibilidade de infra-estrutura e a outros terrenos (e portanto a outras atividades e centros de interesse) é aumentada. Dessa forma, os terrenos chamados “de engorda” ficam vazios, à espera de que o desenvolvimento da cidade se encarregue de valorizá-los, sem que nenhum investimento tenha sido feito pelo proprietário (a não ser, é claro, o IPTU, que no entanto é irrisório comparado à valorização da terra). Todo o investimento foi feito pelo Poder Publico, principalmente no caso das infra-estruturas,  e por outros proprietários privados.

Para entender esse ponto de vista, é interessante fazer uma comparação: imagine um empreendedor qualquer, que queira ter lucro através da realização de uma determinada atividade. Para conseguir isso, ele tem que investir uma certa quantia de capital e correr um risco, proporcional à probabilidade de o negócio dar certo ou não. Os ganhos, por sua vez, também serão proporcionais ao risco corrido. Ele presta um serviço que, de uma maneira ou de outra, é útil à coletividade e, em troca desse serviço prestado, recebe sua compensação financeira. Nesse processo, ele gera empregos e movimenta a economia.

Por outro lado, o especulador imobiliário que investir a mesma quantia de capital em um terreno ocioso não está contribuindo em nada para a sociedade. Não gera empregos, não presta nenhum tipo de serviço, e pior: ainda traz inúmeros prejuízos para a coletividade, conforme será visto mais adiante. Ainda assim, por causa da valorização imobiliária conseguida através de investimentos feitos por outros setores da sociedade, alcança lucros muitas vezes bastante grandes.

A DISPERSÃO URBANA E A ESPECULAÇÃO

Outra maneira de “melhorar” a localização de uma área é melhorar a qualidade dessa localização em relação ao resto das áreas disponíveis no mercado, através do acréscimo de novas áreas que sejam piores que elas. Assim, às vezes o preço de um determinado terreno sobe sem que haja nenhuma modificação no seu entorno. Isso acontece porque loteamentos são criados nas piores localizações, normalmente na periferia, isolados do tecido urbano e em condições precárias de infra-estrutura. Entretanto, mesmo esses loteamentos têm que, no mínimo, cobrir seus gastos de produção e conferir algum lucro ao empreendedor, definindo, portanto, os menores preços do mercado de terras.

Especulação imobiliária decorrente da “periferização”. Elaboração: Renato Saboya.

Com isso, o “ranking” de localizações é rearranjado, pela introdução, na sua base, de uma nova “pior” localização. As outras localizações, por consequência, passam a ser mais valorizadas, por estarem agora mais “distantes” da pior localização e mais próximas das áreas mais interessantes da cidade, ao menos em comparação com essas novas áreas que agora passaram a fazer parte do tecido urbano. Quando um terreno deixa de ser uma das piores localizações, pela adição de novas piores localizações, seu preço sobe automaticamente.

Na maioria das vezes, esse mecanismo está associado também à forma mais básica da especulação imobiliária, uma vez que deve ser feita provisão de infra-estrutura para atender a essas piores localizações, e que essa infra-estrutura acaba passando pelos terrenos mais bem localizados, valorizando-os ainda mais.

OS PROBLEMAS URBANOS GERADOS PELA ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA

Apesar de gerar lucro para alguns poucos investidores, a prática da especulação imobiliária é extremamente prejudicial para as cidades. Por causa dela, os tecidos urbanos tendem a ficar excessivamente rarefeitos em alguns locais e densificados em outros, gerando custos financeiros e sociais. A infra-estrutura, por exemplo, é sobrecarregada em algumas áreas e subutilizada em outras, tornando-se, em ambos os casos, mais cara em relação ao número de pessoas atendidas.

As dificuldades de deslocamento da população de mais baixa renda, especialmente nas grandes cidades, também é, em grande parte, decorrente dessa lógica especulativa, que aumenta as distâncias entre habitação e empregos. A urbanização de “piores” localizações empurra a ocupação para lugares cada vez mais distantes, e com isso as distâncias que os novos moradores têm que percorrer acabam aumentando.

Outra possível consequência da retenção especulativa de imóveis é a dificuldade de deslocamento gerada pela escassez de vias e de possíveis caminhos para quem se desloca. Isso acontece quando os terrenos ociosos são grandes, e impedem o surgimento de conexões entre áreas da cidade pelo fato de não estarem parcelados. Todo o fluxo, portanto, precisa desviar-se dessas glebas, causando estrangulamento em alguns pontos e concentração excessiva de tráfego em algumas poucas ruas.

POSSÍVEIS SOLUÇÕES

Diante da constatação desse problemas advindos da especulação imobiliária, alguns instrumentos urbanísticos vêm sendo utilizados para tentar coibi-la, com destaque especial para aqueles regulamentados pelo Estatuto da Cidade.

O IPTU progressivo no tempo, por exemplo, permite ao poder público sobretaxar aqueles imóveis que não estiverem cumprindo sua função social, isto é, que estiverem sendo subaproveitados em áreas que possuam infra-estrutura.

A outorga onerosa do direito de construir busca recuperar parte dos investimentos do poder público em infra-estrutura decorrentes do aumento de densidade acarretado por aquelas edificações cuja área ultrapasse a área do terreno (coeficiente 1).

A contribuição de melhoria permite que o poder público cobre dos proprietários beneficiados por obras de melhoria urbana o valor do investimento.

Entretanto, a aplicação de tais instrumentos nem sempre são implementadas, mesmo com a nova leva de planos diretores participativos, principalmente por causa de hábitos e crenças há muito tempo arraigados na cultura do brasileiro. Como explicar a alguém que sempre viu seus pais e avós segurando a venda de terras para esperar os melhores preços que agora ele não poderá mais fazer isso, sob pena de pagar mais impostos? Tarefa difícil, mas que deve ser levada a cabo paulatina e constantemente, para que seja possível modificar essa mentalidade e criar cidades mais justas para todos.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

CAMPOS FILHO, Candido Malta. Cidades brasileiras: seu controle ou o caos. 4 ed. São Paulo: Studio Nobel, 2001.

A incorporadora Tecnisa encerrou o quarto trimestre de 2012 com prejuízo de R$ 105,7 milhões, mais que o triplo das perdas de R$ 32 milhões registradas um ano antes. O resultado, mais uma vez, foi arranhado por revisões de custos das obras em andamento.

A receita caiu 3,9% no período, para R$ 307,4 milhões, refletindo tanto a queda nos lançamentos quanto nas vendas. Mas o principal impacto veio dos custos. O processo de auditoria dos projetos executados com parceiros mostrou em estouro de R$ 97 milhões no orçamento.

O lucro bruto caiu 57,5%, para R$ 14 milhões e a margem bruta ajustada (excluindo os efeitos dos encargos financeiros apropriados ao custo dos imóveis) recuou 5,2 pontos percentuais em relação ao quarto trimestre de 2011, para 15,1%.

As despesas operacionais subiram 55,8%, para R$ 113,2 milhões e contribuíram para a queda na última linha do balanço. O lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda, na sigla em inglês) ficou negativo em R$ 90 milhões, duas vezes maior que as perdas operacionais de R$ 34 milhões um ano antes. Com o ajuste dos encargos financeiros, o Ebitda foi de R$ 58 milhões.

No ano, a Tecnisa registrou prejuízo de R$ 171 milhões, contra lucro de R$ 144,4 milhões em 2011. A receita caiu 13,5% em 2012, para R$ 1,36 bilhão.

Comprar um imóvel não é garantia de ter um lugar para morar no prazo estipulado pela construtora para a entrega das chaves. É preciso ter paciência, já que o tempo médio de atraso é de dois anos. E as reclamações vem crescendo, segundo o presidente da Associação de Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMMMG), Silvio Saldanha. “No primeiro bimestre deste ano, o número de pessoas que procuraram a associação dobrou em relação ao mesmo período do ano passado”, diz.

Ele explica que 80% dos problemas relativos às construtoras são de atrasos na entrega do imóvel. O dirigente observa que antes de 2009, quando o cenário da construção civil era diferente, o tempo médio de atraso era de um ano. “A partir deste ano, a atividade começou a crescer de forma mais expressiva. O crédito ficou mais fácil, a renda da população aumentou e o governo facilitou o acesso com o programa Minha Casa, Minha Vida”, analisa.

A gerente financeira Elizabeth Aparecida Paz espera seu apartamento, que deveria ter ficado pronto em dezembro do ano passado, mas cuja obra foi paralisada na fase de fundação. Ela comprou da Habitare, em abril de 2010. “Eu vendi o meu apartamento para comprar outro. Estou pagando aluguel e o dono do imóvel me pediu o apartamento. Ele até me ofereceu o imóvel, só que não tenho dinheiro para comprar outro”, diz.

Elizabeth decidiu adquirir um apartamento do condomínio Castel del Monte, no bairro Gutierrez, região Oeste de Belo Horizonte, por causa do pai, que tem 90 anos e está com dificuldades de locomoção. “O meu prédio tinha escada. Assim, decidi comprar em outro com elevador, e que fosse no mesmo bairro”, diz.

Ela explica que telefona sempre para a empresa, mandou e-mails e foi ao Procon, mas não conseguiu uma solução. A Habitare, segundo ela, chegou a cogitar uma permuta, mas isso ficou só na promessa. “E o apartamento já foi quitado em março de 2011″, diz. Por meio de nota enviada à reportagem, a construtora informa apenas que está “realizando uma reorganização interna” para “ganhar eficiência, em especial, na execução das obras”.

Dois anos esperando. O bancário A.T, que pediu para que seu nome não fosse divulgado, recorreu à Justiça para tentar solucionar o problema com a construtora Tenda. “Comprei o apartamento em novembro de 2009. A entrega estava prevista para novembro de 2011, mas até agora nada”.

Cansado de esperar, procurou ajuda na Associação de Mutuários e entrou na Justiça. “A sentença foi favorável para os aluguéis. Pedimos também o congelamento do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que é o índice de reajuste”, diz. O bancário conta que a informação que ele obteve é que a entrega do empreendimento só deve ocorrer em 2014.

A construtora Tenda informou, em nota, que o empreendimento de Santa Luzia, na região metropolitana de Belo Horizonte, está com as obras em andamento. “Os atrasos foram decorrentes da espera por licenciamentos técnicos necessários e hoje estão 100% regularizados”, diz a nota. Conforme a companhia, as unidades devem ser entregues em janeiro de 2014.

JUSTIFICATIVA

Entrega no prazo é um desafio para o segmento

O atraso na entrega das obras, segundo nota divulgada pela Habitare Construtora e Incorporadora S.A, é considerado um desafio para o setor, em razão das conjunturas do mercado. A empresa frisou que está realizando uma reorganização interna com o objetivo de implementar ações para ganhar eficiência, em especial, na execução das obras.

O engenheiro Felipe Wagner Abreu pensa que, se as construtoras alegam dificuldades para entregar no prazo, não deveriam lançar mais empreendimentos. Ele comprou um apartamento do condomínio Bora Bora, da construtora Viver (ex-Inpar), na Lagoa dos Ingleses, em Nova Lima, em 2010. A previsão era que as obras estariam concluídas neste ano. “Só que a empresa não concluiu sequer a terraplenagem. Sou recém-casado e estou morando num imóvel do meu sogro”, ressalta.

Abreu entrou na Justiça, assim como o cabeleireiro Juracy Corrêa. No caso dele, a construtora foi a Dínamo e o condomínio, o The Place, no bairro Castelo, região da Pampulha, em Belo Horizonte. “Pedi a rescisão contratual”, diz. O advogado Kênio Pereira, especialista em direito imobiliário, afirma que a saída, na maioria dos casos, é mesmo a via judicial. “Comprar imóvel na planta requer o triplo de cuidado”, frisa. (JG)

O secretário municipal de Fazenda, Guilherme Müller, afirmou, em entrevista, que a inadimplência de 73% no pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em terrenos de Cuiabá está diretamente relacionada à especulação imobiliária.

De acordo com dados da Prefeitura, hoje são 51.028 terrenos em Cuiabá. O número representa 24% de todos os imóveis que o Município possui.

“São locais usados em sua grande parte para a especulação imobiliária. O dono não mora nele, não depende dele para viver e, enquanto não vende ou não constrói nada ali, também não paga o imposto. É um problema crônico e o índice de inadimplentes é muito elevado”, afirmou.

Segundo Müller, caso 100% dos proprietários efetuassem o pagamento da alíquota, a arrecadação da Secretaria de Fazenda chegaria a pouco mais de R$ 65 milhões.

Somada à arrecadação predial – que inclui 154.158 imóveis residenciais ou comerciais – o IPTU estaria na casa dos R$ 158,3 milhões. A estimativa real, no entanto, é de R$ 85 milhões.

“Nesse sentido, temos uma perda de R$ 73 milhões, número muito alto e que pretendemos diminuir com políticas cada vez mais incisivas de cobrança. O ideal é que os não pagadores dos terrenos representassem, no máximo, 28%”, disse.

Entre as medidas para diminuir o número de inadimplentes, está a inclusão em serviços de proteção ao crédito, como o Serasa ou o SPC.

“Hoje, qualquer um precisa do crédito para comprar e é nesse ponto que queremos pegar os infratores. O IPTU acaba se tornando um problema grande, que poderia ser resolvido com programação. Assim como o material escolar no começo do ano é programado, assim deveria ser o IPTU”, avaliou.

Valores

Para o secretário de Fazenda, o Imposto Predial e Territorial Urbano em Cuiabá tem uma das alíquotas mais baratas do Brasil e não representa um valor final tão caro.

Com a medida adotada pelo prefeito Mauro Mendes (PSB), que barrou o aumento de 25% do imposto sancionado pela gestão anterior, de Chico Galindo (PTB), a alíquota será de 0,4% para imóveis prediais e 2% para terrenos.

A conta final para o contribuinte, no entanto, deverá apresentar um número superior ao do ano passado. O valor se deve a atualização da inflação, de 5,45%.

Segundo a Prefeitura, dos 158.154 imóveis prediais, 134.402 (85%) são residenciais e 23.752 (15%) são comerciais.

Do total de residenciais, 58% terão um valor máximo de IPTU de R$ 400; 32% de R$ 200. Já nos comerciais serão 52% com tarifa máxima de R$ 400. No caso dos terrenos, 70% pagam no máximo R$ 400.

Fonte: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2705035/alta-exagerada-dos-precos-faz-vendas-imoveis-recuarem

A venda de imóveis usados na cidade de São Paulo caiu 4,61% no mês de janeiro de 2013, frente a dezembro de 2012. As quedas foram ocasionadas pela alta exagerada de preços do metro quadrado e pela fraca demanda típica das férias de verão, segundo dados da pesquisa divulgada pelo Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) na última terça-feira (19).

Os imóveis mais caros vendidos em janeiro foram os de padrão standard com até sete anos de construção, registrados na zona B (Alto da Lapa, Brooklin, Granja Viana e Consolação). O metro quadrado deste tipo de imóvel nessa região foi de R$ 8.750.

Por zonas, a que apresentou maior número de vendas foi a Zona D (Água Rasa, Aricanduva, Casa Verde e Jaguaré), com 24,6%. Já a Zona E, que é composta por bairros como Brasilândia, Campo Limpo, Itaquera e Cidade Dutra, foi a com menor quantidade de vendas (14,29%).

Preferências
No primeiro mês do ano, foram vendidos mais apartamentos do que casas, 66,67% e 33,33%, respectivamente.

Sobre o valor do imóvel, é possível perceber na Capital a preferência por aqueles acima de R$ 200 mil – que tiveram 86,07% de participação, de acordo com a tabela abaixo:

Fonte: http://oglobo.globo.com/imoveis/que-leblon-que-nada-castelo-em-nova-york-esta-venda-por-us-1-milhao-7878942

Se você está pensando em pagar R$ 2 milhões por um dois quartos no Leblon, saiba que por esse mesmo valor você pode morar num castelo no interior de Nova York. A construção, que tem área de 3,34 mil metros quadrados, está sendo ofertada por US$ 1 milhão, ou seja, R$ 1,9 milhão, informa o site Curbed. Ela foi erguida em 1895 para a Guarda Nacional de Amsterdã. O futuro dono desta propriedade talvez tenha que investir tempo e um bom dinheiro para adaptá-la às atividades residenciais. Mas se já foi possível transformar caixa d´água e avião abandonado em moradias, por que a antiga sede de uma Guarda Nacional não poderia virar um lar doce lar? Fica a dica!

Fonte: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1248744-venda-de-imoveis-novos-cai-206-na-cidade-de-sao-paulo.shtml

A venda de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo caiu 20,6% em janeiro em relação a igual mês de 2012, divulgou nesta terça (19) o Secovi-SP (sindicato das empresas do setor imobiliário). Segundo a entidade, em janeiro deste ano, 848 unidades foram vendidas.

Em relação aos lançamentos, também houve queda. De acordo com a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), foram lançadas 660 unidades, contra 674 imóveis em janeiro do ano passado, o que representou recuo de 2,1%.

O segmento de dois dormitórios teve a maior participação nas vendas, com 54,4% no total de unidades vendidas no mês. As unidades de três dormitórios ocuparam a segunda colocação, com 21,9%.

O VGV (Valor Global de Vendas) foi de R$ 405,9 milhões, queda de 22,6% em relação a janeiro de 2012.

GRANDE SÃO PAULO

A Grande São Paulo, representada pela cidade de São Paulo e mais 38 municípios, começou o ano com a venda de 2.150 imóveis novos residenciais em janeiro –crescimento de 11,5% diante do mesmo mês de 2012.

Comparado a dezembro, porém, houve recuo de 71,6%.

A cidade de São Paulo representou 39,4% do total de lançamentos, e o restante foi comercializado nas demais cidades (60,6%).

No segundo semestre de 2012, a participação de São Paulo tinha sido de 49,5%, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

“Isso demonstra a mudança da relação entre as cidades.”

No mês, os lançamentos residenciais na Grande São Paulo totalizaram 1.398 unidades, uma alta de 79,7% em relação ao volume lançado em igual mês do ano passado.

As vendas na região superaram os lançamentos em 752 unidades, com consequente consumo de estoque.

Com os juros do financiamento habitacional nos patamares mais baixos dos últimos dez anos, adquirir um financiamento ficou mais fácil e menos dispendioso. Porém, moradores de grandes capitais enfrentam outro dilema: com a alta de preços, não é fácil encontrar um imóvel que caiba no bolso.

Dos 11,2 milhões de moradores de São Paulo, 6,3 milhões possuem renda, mas, desses, apenas 8,7% têm condições de financiar sozinhos um imóvel de R$ 300 mil (dando R$ 90 mil de entrada), pois ganham acima de 10 salários mínimos (cerca de R$ 6.800), segundo o IBGE.

Simulação feita pelo economista José Dutra Vieira Sobrinho mostra que, para financiar um imóvel de R$ 300 mil reais, com 10% de entrada (R$ 30 mil), é preciso ter uma renda mensal comprovada de R$ 8.980. Se a entrada for de 30%, então a renda exigida cai para R$ 6.984 (veja no quadro abaixo).

O limite existe porque o comprador pode comprometer, no máximo, 30% de seu salário com as prestações.

Levantamento feito pela Geoimovel mostra que, com alta de 113% no valor dos imóveis em SP nos últimos cinco anos, são cada vez mais raros os lançamentos inferiores a R$ 300 mil. Se, em 2010, 54% valiam menos do que isso, no ano passado, esse percentual caiu para 32%.

“A recuperação de preços dos imóveis nos últimos anos foi muito maior do que a recuperação dos salários. Agora as pessoas precisam adequar suas necessidades a uma nova realidade”, afirma Celso Petrucci, economista do Secovi-SP (sindicato da habitação). “Em pouco tempo estaremos todos morando em apartamentos de 25 m².”

PERIFERIA

“Em São Paulo, no Rio e em Brasília, imóveis abaixo de R$ 200 mil só existem na periferia da periferia”, afirma Luiz Paulo Pompeia, presidente da Embraesp.

O programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal, subsidia apartamentos com juros inferiores aos praticados pelo mercado e, portanto, exige do comprador uma renda menor. Porém, contempla apenas unidades de até R$ 190 mil. Acima disso, os juros médios cobrados variam de 7% a 9% ao ano.

Sempre existiu no Brasil um impulso a favor da aquisição de imóveis, relacionado ao sonho da casa própria e à crença de que representam segurança financeira.

Sabendo disso, instituições saíram no lucro oferecendo crédito imobiliário em larga escala, com financiamentos caros e prolongados.

A concessão de empréstimos era bastante rigorosa. As instituições financeiras, preocupadas com a inadimplência, exigiam incontáveis pré-requisitos para emprestar.

Há pouco mais de dez anos, financiava-se um imóvel de R$ 150 mil com parcelas mensais de R$ 3.300. Hoje, com maior facilidade de crédito e com prazos maiores, parcela-se R$ 425 mil com os mesmos R$ 3.300 por mês.

O mercado atual parece mais vantajoso, mas a realidade é que os preços dos imóveis subiram, e o lucro, que antes era dos bancos, foi transferido para as construtoras: imóvel que há dez anos custava R$ 150 mil agora pode valer mais de R$ 600 mil.

Mesmo com as taxas atuais, financiar um imóvel pode significar pagar mais do que o dobro de seu valor inicial. Um apartamento de R$ 500 mil, quando financiado com entrada de 10% mais 360 parcelas (30 anos) com 0,72% de juros mensais passa a ter o valor final de R$ 1,2 milhão.

Porém, o mercado imobiliário brasileiro tem apresentado desaceleração nas vendas. Especuladores estão começando a vender seus imóveis nos valores atuais com medo de uma queda abrupta de preços em breve.

Ainda há muitos que querem rendimentos maiores e não aceitam vendê-lo a um valor igual ao que pagaram.

Eles sofrerão dificuldades em breve. Mesmo aos olhos do consumidor que busca o imóvel próprio, já não é tão atraente adquiri-lo aos preços atuais. Com uma taxa de aluguel próxima a 0,3%, tem valido mais a pena deixar o dinheiro na poupança -que paga 0,4%- do que comprar um apartamento.

Os valores estão quase batendo no teto, e depois dele vem o abismo. Quem estiver pronto poderá salvar um pouco de capital para aplicar em outras formas de investimento no futuro, mas os mais teimosos e gananciosos poderão ter de enfrentar, em breve, um longo e tenebroso inverno financeiro.

Em mais um dia de queda para o Ibovespa, quem chamou a atenção na ponta negativa foram as ações das imobiliárias, que tiveram forte queda nesta sexta-feira (15) após fraco resultado da MRV Engenharia (MRVE3), apresentado na véspera.

O mercado já tinha uma expectativa ruim para o balanço, algo que se concretizou e levou os papéis da empresa para seu terceiro pregão seguido de queda. Com recuo de 7,79%, aos R$ 9,83, os ativos da construtora lideraram as perdas do índice e atingiram seu menor patamar desde novembro do ano passado. No mês, as ações já acumulam desvalorização de 22,60%.

Acompanhando o movimento, a Gafisa (GFSA3), que também não empolgou em seu resultado apresentado na segunda, foi a segunda pior empresa do Ibovespa nesta sessão, com queda de 7,02%, para R$ 3,71 e atingindo sua mínima desde novembro do ano passado. Seguindo, a Brookfield (BISA3, -4,51%, R$ 2,75), a Rossi (RSID3, -4,22%, R$ 3,18) e a PDG Realty (PDGR3. -1,02%, R$ 2,90) também tiveram fortes quedas.

Fora do índice, as ações da EzTec (EZTC3, -1,74%, R$ 25,93), Helbor (HBOR3, -1,14%, R$ 12,19), JHSF (JHSF3, -2,44%, R$ 7,59), Cyrela (CYRE3, -2,42%, R$ 16,50) e Tecnisa (TCSA3,-3,45%, R$ 8,68) seguiram a mesma tendência. Com esse movimento dos papéis, o IMOB, índice que acompanha as ações das empresas dos setores de construção e de shopping centers, fechou o dia com perdas de 2,51%, aos 844 pontos, sua pior pontuação desde outubro de 2012.

Segundo o analista Felipe Silveira, da corretora Coinvalores, a queda das ações de construção civil está atrelada à combinação entre um início de temporada ruim do setor e o ambiente macroeconômico desfavorável por conta da inflação. Além disso, as projeções para o setor neste início de ano seguem ruins.

Resultados fracos em 2012

No início da semana a Gafisa divulgou seus números de 2012 e apresentou prejuízo. No quarto trimestre, as perdas foram de R$ 98,9 milhões, totalizando R$ 124,5 milhões no acumulado de 2012. Entretanto, estes números mostram certa evolução frente ao prejuízo de R$ 844,9 milhões em 2011.

A Planner Corretora ainda não recomenda a ação GFSA3 como uma opção de investimento, já que, mesmo com alguma melhora observada nos números, a situação financeira da empresa e os ajustes que ainda necessita fazer deverão limitar sua capacidade de recuperação para um nível mais atrativo. Além disso, aponta a equipe de análise, o setor passa por uma acomodação no ritmo de lançamento e vendas.

Já o balanço da MRV, apresentado na noite de quinta-feira, mostrou um lucro líquido 30,6% menor do que o reportado em 2011, ficando em R$ 528 milhões. No quarto trimestre também houve queda em relação ao mesmo período de 2011, indo de R$ 209 milhões para R$ 115 milhões – variação negativa de 44,9%. De acordo com a média dos analistas, calculada pela Reuters, o número do quarto trimestre ficou mais de 20% abaixo do que era esperado.

Segundo a equipe de análise da XP Investimentos, a redução na receita está relacionada com o nível mais baixo de lançamentos no trimestre. Outro fator negativo foi a queda na margem bruta (lucro bruto/receita líquida), que refletiu o aumento dos custos na fase final de construção, as despesas com juros e melhorias de condições de trabalho. “Embora isso possa melhorar com os projetos mais recentes, não esperamos que as margens voltem aos níveis anteriores”, avaliam os analistas.

Próximos resultados devem conitnuar ruins

Os dados ruins das duas empresas também criaram perspectivas ruins para o resto do setor. Na próxima semana, a Cyrela e a Helbor irão apresentar seu balanço, enquanto a última semana do mês será o destaque, com mais 4 companhias divulgando seus números.

“O balanço da Gafisa já esperavamos que viesse ruim, por conta da reestruturação que a empresa está passando. Por isso, o que acontece com a empresa precisa ser analisado um pouco separado do setor. Mas no caso da MRV, sim, essa traz grande apreensão para o restante dos números”, disse Silveira.

Apesar do temor com o setor em geral, o analista ressalta que a EzTec e JHSF – empresas mais voltadas a classe de renda mais alta – devem conseguir escapar desse cenário ruim, mostrando ganhos em execução e margem.

Fonte: http://www.bandab.com.br/jornalismo/geral/especialista-diz-que-preco-dos-imoveis-nao-deve-cair-nos-proximos-meses-51109/

Recentemente, diversos veículos noticiaram que o valor do imóvel deve diminuir nos próximos meses, mas Rogério Santos, CEO da RealtON – primeiro outlet de imóveis do mundo – não concorda com essa previsão, em informação divulgada por sua assessoria de imprensa nesta terça-feira (12).

“Três itens estão intrinsecamente ligados ao valor dos imóveis: insumos, tais como, aço e cimento, salário dos trabalhadores da área da construção civil e terreno, que por sua vez pode significar até 30% do valor final do imóvel. Até o momento não existem evidências de que o preço desses itens baixem nos próximos meses”, diz Rogerio Santos, CEO da RealtON.

Segundo Rogerio, nos últimos dois anos, a procura por imóveis cresceu vertiginosamente por conta da oferta de crédito, contudo, atualmente os clientes estão cada vez mais criteriosos. A fase da euforia pelo crédito em abundância acabou.

“Hoje, o consumidor está muito mais criterioso com suas compras. O seu grau de preocupação e de interesse vai desde a satisfação de outros clientes com aquele incorporador até a busca minuciosa sobre o histórico de entrega de outros empreendimentos e qualidade de atendimento E isso faz com que, em alguns casos, o processo decisório da compra se estenda. Diversos compradores passam mais de 6 meses levantando informações antes de adquirir um imóvel. Às vezes, esse tempo pode ser demasiado, afinal trabalhamos com descontos que têm tempo limitado, logo o cliente acaba perdendo o negócio”, diz Santos.

Também atrelada a essa questão, é importante ressaltar que a taxa de endividamento no país cresceu, o que, consequentemente, restringe novas tomadas de crédito.

“O que eu vejo é um equilíbrio entre oferta e procura e não a diminuição do valor do imóvel. Pelo contrário, acreditamos que o valor do imóvel continuará a subir, principalmente se os estoques escoarem e diminuírem os lançamentos. E a velha lei da oferta e da procura”, finaliza o CEO da RealtON.

Sana estuda hotéis na Europa, Moçambique, Marrocos ou Gana

Fonte: http://www.dinheirovivo.pt/Empresas/Artigo/CIECO114598.html

O Brasil, um mercado que tem sido procurado pelos vários hoteleiros portugueses para se expandir, é que não parece estar para já nos planos deste grupo.

“O Brasil agora é complicado porque, por causa da bolha imobiliária, os preços estão muito altos”, rematou.

Lucro da MRV recua no 4o tri e fica abaixo das estimativas

Fonte: http://www.infomoney.com.br/mrvengenharia/noticia/2701677/lucro-mrv-recua-tri-fica-abaixo-das-estimativas

De outubro a dezembro, a companhia mineira teve lucro líquido de 115 milhões de reais, queda de 44,9 por cento sobre o resultado um ano antes

No fechado de 2012, o lucro recuou 30,6 por cento, a 528 milhões de reais.

Fonte: http://www.jornaldelondrina.com.br/imoveis/conteudo.phtml?tl=1&id=1353006&tit=oferta-de-imovel-usado-cresce-e-preco-recua-mostra-pesquisa-do-secovi

A oferta de imóveis usados para venda, em Londrina, cresceu 3,91% no mês de fevereiro em relação a janeiro deste ano e 112,78% em relação a fevereiro de 2012. No total, foram disponibilizados para venda, no mês passado, 6.575 imóveis entre residenciais, comerciais e terrenos, contra 6.327 em janeiro deste ano e 3.090 em fevereiro do ano passado. O preço médio por metro quadrado, no entanto, se manteve estável para os imóveis residenciais (+0,01%) e caiu 3,73% para os imóveis comerciais e de 0,92% para terrenos, entre janeiro e fevereiro deste ano. Os dados são da pesquisa mensal realizada pelo Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpesp) do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi).

No mês passado, o preço médio por área dos imóveis residenciais comercializados estava cotado em R$ 2.091,45 enquanto, em janeiro, estava em R$ 2.091,10. Em relação ao mesmo período de 2012, quando estava cotado a R$ 1.870,46, crescimento de 11,81%. Preço do apartamento de três quartos, tipo de imóvel mais oferecido em fevereiro, também se manteve estável, com variação de 0,01%, custando R$ 2.248,13 por metro quadrado contra R$ 2.247,83 em janeiro.

Já para os imóveis comerciais, o preço médio por metro quadrado registrado em fevereiro foi R$ 1.931,71 contra R$ 2.006,61 em janeiro. Em relação ao mesmo mês de 2012, quando o preço médio estava em R$ 1.749,51, em um crescimento de 10,41%. A casa comercial foi o imóvel mais ofertado em fevereiro deste ano e teve queda de 4,23% no preço por metro quadrado, passando de R$ 2.284,31 em janeiro para R$ 2.187,59 em fevereiro deste ano. Já nos terrenos, o preço médio passou R$ 366,86 o metro quadrado em janeiro para R$ 363,45 em fevereiro. Em relação ao mesmo período do ano passado, quando era comercializado a R$ 298,01, o aumento foi de 21,95%. A variação dos preços médios ofertados nos últimos 12 meses ficou em 5,05% para imóveis residenciais, 3,68% para os comerciais e 21,95% para os terrenos.

O diretor do Secovi Marcos Moura explica a queda de preços com a sazonalidade do mercado. “É normal pelo começo de ano, que muita gente tira férias, tem um monte de impostos a pagar e vão adiando as decisões para março. A partir de agora é que a economia começa a trabalhar”, diz. Ele minimiza a queda nos preços. “Se analisarmos o valores praticados em novembro e dezembro, que teve uma boa alta, vemos a queda não foi acentuada”, diz.

O presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis de Londrina e Região (Sincil), Marco Antônio Bacarin, concorda com a sazonalidade, mas reconhece que mercado está um pouco desaquecido em função da economia nacional. “Com um PIB que cresceu menos de 1%, é normal uma pequena retração. Ainda mais que a oferta cresceu, já que as construtoras costumam programar as entregas dos imóveis novos no final do ano”, afirma. Segundo ele, o setor em Londrina está mais aquecido que outros locais e até outras áreas do comércio. “Essa flutuação é normal. Só vamos começar a nos preocupar se ela começar a se repetir daqui para frente, mais um ou dois meses”, explica.

Preços estáveis na locação

Na locação, houve um recuo de 2,25% na oferta de imóveis em fevereiro deste ano. No total foram ofertados 2.646 imóveis residenciais e comerciais contra 2.707 em janeiro deste ano. Mesmo assim, o número é 62,63% que o ofertado em fevereiro de 2012, 1.627 imóveis.

Já os preços se mantiveram praticamente estáveis entre os meses de janeiro e fevereiro deste ano. Para os imóveis residenciais, a variação de preço foi de 0,77% enquanto para os imóveis comerciais, 1,37%. O apartamento de três quartos – o imóvel residencial mais oferecido – registrou preço médio por metro quadrado de R$ 11,77 em fevereiro contra R$ 11,47 em janeiro deste ano. Em relação ao preço praticado em fevereiro de 2012, R$ 9,64, o crescimento foi de 22,09%.

Nos imóveis comerciais, o conjunto comercial – o mais ofertado – passou de R$ 18,17 o metro quadrado em janeiro para R$ 18,37 em fevereiro deste ano, em crescimento de 1,10%. Já em relação a fevereiro de 2012, quando se praticava R$ 13,08 por metro quadrado, o crescimento foi de 40,44%.

Com os altos preços dos imóveis em algumas regiões do país, brasileiros têm se sentido atraídos por imóveis vendidos no exterior. A cidade de Miami, na Flórida, é um dos principais focos de atenção. Um condomínio de luxo na cidade com uma marina particular e com previsão para inauguração em 2015 já teve 25% de suas unidades compradas por brasileiros, o equivalente a 120 apartamentos. Os preços dos apartamentos no condomínio partem de 600 mil dólares (1.174.200 reais pela cotação do dia 11 de março de 2013), que é o valor de um apartamento de dois dormitórios com 177 m². Nesta faixa de preço seria possível comprar um apartamento usado de 110 m² em Ipanema, no Rio, ou um de 155 m² no bairro de Higienópolis, em São Paulo.

Além do preço de um imóvel antigo em um bairro luxuoso do Rio de Janeiro ou de São Paulo se equiparar ao de alguns novos em Miami do mesmo tamanho ou mesmo maiores, a atração pelos imóveis americanos também pode ser atribuída ao fato de a estrutura de lazer nos imóveis brasileiros mais antigos deixar a desejar em relação à de imóveis como os do condomínio Marina PalmsYacht Club & Residences.

Além da marina particular, o condomínio terá serviço de mordomo, piscina de borda infinita, jardim e extensa área verde com vista para os barcos que entram e saem do canal. Serão duas torres com 234 apartamentos e cada uma terá uma academia de ginástica, salas de massagens, estúdios para aulas privadas, café, sala de brinquedos, além de acesso seguro e manobristas 24 horas. Além disso, os apartamentos já vêm com armários na cozinha e banheiros, eletrodomésticos e granitos e mármores nas bancadas.

E se aqui no Brasil o serviço de marina deve ser pago à parte, no condomínio em Miami o serviço está incluído na taxa de condomínio mensal e oferece supervisão do deck central onde funcionará o concierge, serviços de preparação dos barcos e de manutenção, e outras facilidades como serviço de abastecimento, loja de conveniência e wi-fi nas docas.

O condomínio no Marina Palms terá um custo de 50 centavos de dólar por pé quadrado. Ou seja, um apartamento de 1.904 pés quadrados (ou 177 m²), terá condomínio mensal de 952 dólares, taxa que no Brasil, em muitos casos, equivale apenas ao valor do condomínio, sem contar os custos de marina, que em território nacional costumam partir de 460 reais.

Confira na tabela abaixo a comparação entre os imóveis na faixa de 1,2 milhão de reais no condomínio Marina PalmsYacht Club & Residences, em outros imóveis de Miami, em São Paulo e no Rio de Janeiro. Vale ressaltar que a comparação foi feita com bairros luxuosos do Brasil, para que fossem estabelecidos paralelos entre imóveis buscados pelo mesmo perfil de comprador.

Perfil do comprador

Segundo Leo Ickowicz, presidente da Elite International Realty, imobiliária sediada em Miami, o interesse dos brasileiros por imóveis em Miami ganhou força depois da crise imobiliária nos Estados Unidos, em 2008, que ocasionou uma queda nos preços. “Apesar dos preços terem subido nos últimos anos, ainda se encontram por volta de 10% abaixo do valor pré-crise”, afirma.

Ele explica ainda que, diferentemente do que ocorreu no final da década de 1990, quando a compra de imóveis era especulativa, hoje muitos brasileiros têm comprado imóveis nos Estados Unidos para morar e para lazer.

Segundo dados da Elite, os brasileiros que adquirem imóveis para alugar nos Estados Unidos costumam gastar entre 250 mil e 300 mil dólares em um apartamento de 80 a 90 m². Este perfil de imóvel corresponde a 40% das compras de brasileiros na imobiliária.

Aqueles que compram imóveis para lazer e frequentam o imóvel esporadicamente pagam entre 300 mil e 1 milhão de dólares em residências de 140 a 150 m² (30% dos clientes da corretora). E os que pagam mais de 1 milhão de dólares, costumam comprar imóveis de 500 m² para morarem por alguns meses. Geralmente são empresários ou aposentados.

No geral, segundo a imobiliária, os clientes brasileiros que mais compram imóveis na cidade são empresários bem sucedidos e aposentados com alta renda que compram casas e apartamentos à beira da praia e vivem entre o Brasil e os Estados Unidos. Ainda segundo a Elite, alguns brasileiros também estão descobrindo outro nicho do mercado imobiliário local, que são os imóveis comerciais, que oferecem taxa média de rendimento de cerca de 7% ano.

Os brasileiros que compraram imóveis do condomínio Marina especificamente, segundo George Helmstetter, diretor executivo do The DevStar Group, grupo responsável pelo empreendimento em parceria com o The Plaza Group,  possuem alto poder aquisitivo. “E entre todos os compradores, brasileiros e de outras nacionalidades, cerca de 90% estão comprando o apartamento para uso próprio e 10 % para investimento. E a maioria deles tem barcos”, afirma.

Fonte: http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPE92B00Z20130312

A construtora e incorporadora Gafisa encerrou o quarto trimestre com resultado abaixo do esperado, mas melhor que o desempenho registrado um ano antes, quando a empresa tomou medidas para reestruturar suas operações pressionadas pela subsidiária Tenda, voltada ao segmento econômico.

A companhia teve prejuízo líquido de 98,9 milhões de reais nos três últimos meses de 2012 ante resultado negativo um ano antes de 818,5 milhões de reais. Analistas consultados pela Reuters esperavam um resultado entre prejuízo de 27 milhões de reais e lucro de 44,7 milhões de reais.

A empresa divulgou uma geração de caixa medida pelo lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) negativa em 20,1 milhões de reais de reais ante 555,2 milhões de reais negativos no quarto trimestre de 2011 e expectativa de analistas de 141,9 milhões de reais.

No período, a margem Ebitda ajustada passou de -144 por cento para 3,6 por cento. Excluindo a Tenda, a margem teria sido de 13 por cento, segundo o balanço.

Para 2013, a Gafisa informou que espera uma margem Ebitda ajustada entre 12 e 14 por cento.

A construtora teve lançamentos totais de 1,489 bilhão de reais no quarto trimestre ante 582 milhões nos três últimos meses de 2011 e 451,9 milhões no terceiro trimestre do ano passado.

Já as vendas contratadas somaram 905,2 milhões de reais, crescimento em relação aos 338,4 milhões do quarto trimestre do ano anterior e aos 689,3 milhões de reais do período entre julho e setembro de 2012.

A expectativa da construtora para lançamentos em 2013 é de entre 2,7 bilhões e 3,3 bilhões de reais, dos quais entre 1,15 bilhão e 1,35 bilhão de reais de Gafisa, 1,3 bilhão e 1,5 bilhão do segmento de alto padrão Alphaville e 250 milhões a 450 milhões em Tenda.

“Os lançamentos do ano de 2012 totalizaram 2,95 bilhões de reais, uma diminuição de 16 por cento quando comparada a 2011. Os resultados representam 99 por cento do ponto máximo da estimativa de lançamentos para o ano, de 2,4 bilhões a 3 bilhões de reais”, afirmou a Gafisa no balanço.

Segundo a empresa, as vendas consolidadas sobre oferta chegaram a 20 por cento, ante 8,8 por cento no quarto trimestre de 2011.

A companhia registrou receita líquida de 920,82 milhões de reais no quarto trimestre, numa queda de 13 por cento sobre o trimestre anterior, “devido principalmente à menor venda de estoque de unidades remanescentes” após a empresa ter suspendido lançamentos da Tenda.

“Tendo conseguido controlar o ciclo operacional e financeiro, a marca Tenda está posicionada para voltar a lançar empreendimentos no primeiro semestre de 2013. Os primeiros projetos estão programados para ser lançados em São Paulo e na região Nordeste, onde foram apresentados desempenhos superiores”, afirmou a Gafisa no balanço.

A companhia encerrou 2012 com dívida líquida de 2,558 bilhões de reais ante 3,245 bilhões de reais no quarto trimestre de 2011. Enquanto isso, o caixa passou de 983,7 milhões de reais para 1,68 bilhão.

Em janeiro de 2008, quem procurava imóvel para comprar no Rio pagava, em média, R$ 3.851,18 pelo metro quadrado, segundo dados do FipeZap, que pesquisa os preços dos imóveis anunciados na cidade. Hoje, esse valor gira em R$ 8.636,39. Um salto de 124,2%. No caso do aluguel, o aumento foi menor. Mas não menos significativo. Enquanto há cinco anos, a locação média do metro quadrado na cidade custava R$ 23,74 (ou R$ 2.374 para alugar um imóvel de 100 metros quadrados), hoje ela está em R$ 39,21 (ou R$ 3.921 pelo mesmo apartamento de 100 metros quadrados), em alta de 65,2%. Mas e os salários, considerando-se que o governo tem apostado na compra da casa própria como um instrumento de crescimento econômico?

Segundo dados do IBGE, em janeiro de 2008 a renda média do trabalhador da Região Metropolitana do Rio era de R$ 1.519,65. Em janeiro deste ano, esse valor passou para R$ 1.902,80, ou 24,2% a mais. Ou seja, em cinco anos, o metro quadrado do imóvel para compra e venda no Rio subiu quatro vezes mais que a renda média do trabalhador. E o metro quadrado do aluguel, mais do que o dobro. Na prática, isso quer dizer que mesmo com a redução de juros verificada neste período, quem deixou para comprar imóvel agora vai ter uma dificuldade muito maior para financiar.

— Não existe redução de juros capaz de compensar a valorização que os imóveis tiveram nesse período — diz o economista Gilberto Braga, professor do Ibmec. — De 2008 para cá, os juros caíram de 10% a 15%, o que é muito inferior ao aumento do metro quadrado.
A pedido do Morar Bem, Braga fez uma simulação usando os preços médios de um três-quartos no Leblon divulgados pelo Sindicato da Habitação (Secovi-Rio). Enquanto em janeiro de 2008, o imóvel custava R$ 680 mil, hoje ele gira em torno dos R$ 2,5 milhões. Assim, se alguém financiasse este imóvel em 30 anos com juros de 10%, pagaria prestação mensal de R$ 5.761,47, a partir de 2008. Hoje, considerando o novo preço e taxa de 9%, essa prestação seria de R$ 20.083,25 — 248% a mais.

— Em 2008 já se falava em preços proibitivos, mas quem comprou fez o melhor investimento da vida, porque a valorização foi muito superior ao dos ativos financeiros de médio e baixo riscos. O mercado imobiliário explodiu, e o financeiro mergulhou numa crise que ainda faz estragos. Muitos dos que tinham condições e não compraram devem se arrepender, pois não conseguiriam comprar agora — avalia Braga.

No Leblon, aluguel aumentou até 233% em cinco anos

Diretor de Business Intelligence do Zap, Caio Graco Bianchi lembra que a supervalorização dos imóveis no Rio foi motivada por uma série de fatores: maior acesso ao crédito, redução dos juros, investimentos em infraestrutura capitaneados pelos grandes eventos esportivos e a estabilidade econômica.

— No Rio especificamente, havia tremenda limitação de financiamento. Quando o acesso ao crédito se tornou mais fácil, a mesma renda passou a comprar mais e isso ajudou a elevar os preços. Nos bairros em que há menos ofertas, os valores ficaram proibitivos.
Esse movimento acabou se refletindo nos valores dos aluguéis, que também passaram por forte alta nos últimos cinco anos.

— O aluguel subiu acompanhando o mercado imobiliário. Mas ele está sujeito também às questões de mobilidade da cidade, que passa por um momento complicado nesse setor. Em bairros como Copacabana, que têm Metrô e muitas linhas de ônibus, a locação fica ainda mais cara — diz Braga.

Esse salto nos preços dos aluguéis foi notadamente mais forte em alguns bairros da Zona Sul da cidade. Pegando como exemplo os preços médios para locação de um imóvel de três quartos no Leblon, em janeiro de 2008 e deste ano, percebe-se um aumento de 233%: de R$ 2.760 para R$ 9.162.

— Quando nós comparamos esse valor com o aumento da prestação do financiamento de um imóvel do mesmo tipo, que subiu 248% no período, percebemos que a diferença nos aumentos é mínima em termos percentuais — analisa o economista Gilberto Braga, do Ibmec. — Isso confirma que morar em bairros nobres do Rio ficou bem mais difícil. O luxo está muito caro.

Procura na Zona Sul segue aquecida

Ainda assim, a procura por esses imóveis, tanto para compra quanto para locação, continua aquecida e, segundo dados do Zap Imóveis, até cresceu no último ano. Na chamada Zona Sul 1, que reúne os bairros de Ipanema, Leblon, Gávea, Lagoa, Jardim Botânico, São Conrado, Copacabana e Leme, a busca por imóveis aumentou 32% no ano passado. Enquanto em janeiro de 2012, as buscas por imóveis nessas regiões representavam 19,05% dos contatos realizados com os vendedores do portal, em dezembro, elas totalizaram 25,15%, um patamar que não era atingido desde dezembro de 2010.

— Não há como saber se esses negócios foram fechados ou não. Mas o fato é que o interesse nessa região continua crescendo e, com isso, os preços seguem em alta. Até porque a oferta nessa região ainda é pequena — diz Caio Graco Bianchi, diretor de Business Intelligence do Zap.

Na chamada Zona Sul 2, que reúne os bairros de Humaitá, Botafogo, Urca, Laranjeiras, Cosme Velho, Flamengo, Glória e Catete, a procura também cresceu: de 11,66% em janeiro do ano passado para 14,71% no mês de dezembro. Já na Barra da Tijuca, a procura se manteve praticamente estável, indo de 19,16% para 19,88%.

— Em meados de 2011, a gente até percebeu um aumento na busca por imóveis na Zona Norte, e na região de Jacarepaguá e Grande Méier, enquanto nas Zonas Sul 1 e 2 houve queda. Talvez tenha sido uma reação ao patamar proibitivo de preços dos imóveis nas zonas mais caras — avalia Bianchi.

Para o executivo, a retomada do interesse nesses bairros ano passado pode ser explicada pela desaceleração na alta dos imóveis, já que em lugares como Leblon e São Conrado os aumentos dos preços foram menores do que a média da cidade em 2012, que fechou o ano em 15%.

Fonte: http://www.otempo.com.br/noticias/ultimas/?IdNoticia=222001,OTE

Quem está aguardando um recuo no preços dos imóveis na capital para realizar o sonho da casa própria neste ano pode repensar seu plano. É que, segundo especialistas, 2013 não será um ano de baixa no valor, apesar do recuo de 27,11% na venda de apartamentos no ano passado frente 2011, conforme pesquisa do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG).
No ano passado foram comercializadas 2.716 unidades em Belo Horizonte, enquanto que, em 2011, foram 3.726 vendidas.

O professor do curso de MBA em gestão de negócios imobiliários e da construção civil da Fundação Getúlio Vargas (FGV/IBS), Paulo Porto, aposta na acomodação de preços na capital pelos próximos dois anos, fruto da redução do número de lançamentos. “Em termos de volume de vendas, a redução deve ficar na casa dos 5%”, diz.

O diretor da área imobiliária do Sinduscon-MG, Bráulio Franco Garcia, também disse acreditar na estabilidade. “Não há espaço para queda nos preços. Afinal, os terrenos continuam caros em Belo Horizonte e o custo da construção aumentou. Vidro, alumínio, aço e concreto foram alguns insumos que tiveram alta, e a mão de obra está cara”, analisa.

Ele afirma que o cenário para o mercado imobiliário na capital não vai sofrer alteração. “É um mercado restrito, represado. Para conseguir preços melhores, a saída são as cidades do entorno de Belo Horizonte, onde há mais lançamentos. É o jogo do mercado, oferta e demanda”, observa. Ele destaca que os lançamentos tiveram redução de 29,04% em 2012 frente 2011.

Fonte: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1240075-financeira-lanca-hipoteca-pre-aprovada-de-ate-60-do-valor-do-imovel.shtml

Emprestar dinheiro dando a casa como garantia. Desabituado com a modalidade hipotecária de crédito, o brasileiro costuma se assustar com uma das formas de financiamento mais populares do mundo. Para bons pagadores, no entanto, a hipoteca permite levantar dinheiro com juros baixos.

A Brazilian Mortgages, empresa do grupo PanAmericano (sociedade do BTG Pactual com a Caixa Econômica Federal) lançou uma hipoteca com crédito pré-aprovado de até 60% do valor do imóvel, que fica alienado em nome do banco.

A pessoa usa o dinheiro quando quiser e se, de fato, precisar. As taxas de juros são de 1,10% ao mês mais a correção pelo IGP-M –menor do que o crédito pessoal, que têm juros acima de 3%, e do que o consignado, com taxas entre 1,5% e 2,5%.

Nas demais hipotecas, o dinheiro é liberado imediatamente após o processo de análise e alienação do imóvel, que sai em uma semana. Se a pessoa precisar de mais dinheiro, tem de repetir todo o processo de novo.

Especializada em financiamento imobiliário, a BM foi pioneira no país a trabalhar com hipotecas ainda em 2007. Desde então, já emprestou mais de R$ 1 bilhão.

“Não se trata de um cheque especial para emergências. É um dinheiro para se usar em oportunidades de negócio. Percebemos que o cliente usa esse dinheiro com sabedoria. É para estudar, investir num negócio da família… Ele coloca um dinheiro que está imobilizado a serviço dele”, disse Fabio Nogueira, diretor da Brazilian.

Além da BM, fazem hipoteca de imóveis o Santander, o HSBC, a Caixa e as companhias hipotecárias Barigui e Intermedium. Todas trabalham na modalidade clássica de liberação imediata.

Com exceção do Santander, que só tem taxa prefixada, os demais trabalham com juros pós-fixados, em que incidem um corretor da inflação como IGP-M, IPCA e a TR. HSBC e Caixa não trabalham com taxas fixas.

Para Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, site que permite comparar taxas, a hipoteca é uma boa opção para quem tem um imóvel já quitado com saldo devedor de menos de 30%.

“A principal característica está na possibilidade de se tomar um empréstimo com taxas de juros baixas e levantar um valor maior do que se conseguiria em linhas tradicionais. Vale também para quem precisa vender um imóvel rapidamente. Nesses casos, o refinanciamento é uma maneira de vender o imóvel sem pressa, podendo esperar uma proposta mais compatível com o valor de mercado. O principal perigo está no caso de quem não tem disciplina financeira”, disse Prata.

1º lugar: MV, 107 likes

Apesar de ser Bolhista de carteirinha minha esposa não é e se vale das mais avançadas técnicas emocionais para me convencer a colocar o meu rico dinheirinho em um bolhudo, só que dessa vez ela pediu a ajuda do pai dela (meu sogro) que já havia concordado em emprestar uma grana. Então, me socorri de alguns dos argumentos dabatidos aqui no Blog e diaparei um e-mail para o meu sogro. Vejam a resposta dele:
(garanto que ele nunca entrou aqui no BLOG, rs)

“Amados.
O trabalho, de levantamento imobiliario, que está sendo feito irá dar segurança a qualquer atitude que venhamos adotar.
Temos que observar o movimento da nossa economia e, paralelamente, a situação relativamente ao preço dos imóveis. O atual preço de mercado dos imoveis está impraticavel se levarmos em consideração o nosso poder aquisitivo. Os aumentos de salario, ocorridos nos ultimos anos, não acompanharam os preços dos imoveis. Qual foi a técnica, diabólica, adotada pelo governo? Aumentou o prazo de financiamento para 25, 30 …..anos. Com issso, uma outra classe de população, visualizou a possibilidade de aquisição do imovel proprio. Pronto ! ! ! ! ! Todos os problemas do Brasil foram resolvidos ! O desdentado realizou o sonho (pesadelo) da casa propria, o governo aumentou o indice de emprego (gera votos nas eleições) e as construtoras passaram a ganhar mais dinheiro para financiar as campanhas eleitorais. Não satisfeito com a desgraça lançada sobre o povo, o governo (PT) facilitou a aquisição de automovel, outro sonho nosso e dos desdentados. Usou a mesma técnica. Aumentou o prazo de financiamento e diminuiu o IPI (rsrsrsrsr). Novamente a Ilha da Fantasia, chamada BRASIL, ganhou uma sobrevida. A Dilma foi reeleita, diversos Prefeitos tambem ( PT, PMDB e quadrilha). O Mundo está desabando porem só o Brasil está imune a tudo. Será? O oxigenio esta acabando. O governo utiliza as poucas ferramentas ainda ao seu alcance: Cambio, Juros, Fundos de Pensão, Petrobras (quase na falencia), Banco do Brasil, Caixa Econ. Federal etc..
O “pão e circo” está ficando sem atração. O povo já não consegue fazer a compra do mes (Supermercado) e pagar carro e apartamento. Desta forma já começa a disilusão: devolve o carro, atrasa o condominio. Carros e imoveis já não são vendidos como antes. Construtoras e Industria Automobilistica demitem……………..Vem o desemprego.
A situação está muito delicada no Brasil. Acho que o momento nos indica a poupar (em aplicações seguras). Nada de “olho grande”.
Vamos continuar nossas buscas, com cautela, e esperar o melhor momento.
Geralmente, em momentos de crise economica, quem conseguiu poupar consegue fazer um bom negocio.
Vamos nos colocar em orações pedindo a DEUS que a desgraça não desabe sobre o Brasil.
Que o Espirito Santo nos oriente para que os nossos desejos sejam realizados da melhor forma possivel.

Fiquem com DEUS.

Bob Pai”

MORAL DA HISTÓRIA: DORMI NO SOFÁ DOIS DIAS, MAS SÓ VOU COMPRAR EM 2016, MOTUMBO NELES, KKKK

2º lugar: Carrasco, 81 likes

Sou de Santos, uma cidade completamente bolhuda!!!

Já escutei de um corvotor que Santos êh a nova Dubai…. Enfim….

Vou me casar daqui a alguns meses, e depois de discutir diversas vezes com minha noiva, com minha família e a dela, convenci a todos que vou alugar um imóvel!!!
Mas por insistência dela, resolvemos visitar alguns imóveis a venda semana passada!! Eu fui, pois queria ver a realidade com meus olhos….
Pois bem, fomos em um condomínio na ponta da praia, que se tiver 40% de ocupação êh muito!
Uma família que está morando no imóvel desde ago colocou a venda por R$640 k, detalhe o imóvel foi entregue em maio, e provavelmente não estão conseguindo pagar as prestações!
A corretora me ofereceu outros 2 imóveis por 580k que estava na mão de investidor…..
Obviamente, falei que estava acima do preço que posso pagar e me despedi.
Passados 5 dias, a corretora me ligou e falou que baixou o preço!!!! Agora o apto ocupado estava 600 k e o do investidor por 530 k…….
Falei que mesmo assim, não me interessava!!!!
Pra minha surpresa, no começo dessa semana, ela me ligou, e falou que voltaram alguns apto pra construtora, e esta colocou a venda por 445 k…..
Uma diferença de 200 k……. O sangue já está nas ruas….. Só falta a mídia divulgar!!!!

3º lugar: CA, 68 likes

Como nos outros relatos que já fiz neste site, que postei associados ao tópico anterior, a finalidade é demonstrar que atualmente, não é apenas a má qualidade das construções recentes e os preços abusivos que tem sido um grande problema para compradores, mas também, o péssimo comportamento de construtoras, corretores e vendedores.

O comportamento destes só tem piorado em função da crise atual (vendas caindo cada vez mais, estoques de imóveis só aumentando, desespero dos vendedores passando dos limites) e também porque os vendedores se acostumaram mal com uma situação ainda recente em que haviam muitos compradores desavisados e ingênuos, portanto, fáceis de serem enganados.

Vamos aos fatos:

Procurando por um apartamento de 3 dormitórios em cidade do interior de SP onde estou trabalhando, encontrei um condomínio com infraestrutura de lazer completíssima e apartamento de 100 M2. Um ponto que desagradou inicialmente, foi a desproporção da planta: tínhamos uma área gourmet de 5mts X 4mts e um dos quartos com medidas de 2,68mts por 2,38mts.

Apesar da restrição acima, ainda assim prosseguimos na negociação. Havia um apartamento no 25º andar ofertado por R$ 460.000,00. Segundo o corretor, o vendedor estava com pressa de vender, pois estava morando em outro Estado muito longe e já não conseguia pagar as contas. Fiz uma oferta de R$ 440.000,00 e toparam na hora.

Todos os outros apartamentos que estava vendo naquele condomínio até então, eram ofertados por preços acima de R$ 500 mil, alguns com dois dormitórios (planta adaptada na construção para eliminar aquele quarto pequeno).

Havia algumas dificuldades no negócio, pois os vendedores queriam uma entrada que fosse no valor da dívida deles com o banco (situação muito comum hoje em dia, “investidores” alavancados) e além disto, queriam ainda uma quantia de R$ 8 mil para cobrir outra dívida deles com banco.

Após muitas idas e vindas de negociação, combinamos que só poderia acontecer se fosse pagamento casado com a escritura, o que foi trabalhoso para ser ajeitado. Quando estava prestes a fechar negócio, fizemos nova visita ao condomínio (uma das meninas ainda não tinha visto apartamento) e observei uma placa ao lado do elevador com os números das vagas para cada apartamento. Curiosamente, bem no apartamento que estava negociando, tinha uma observação: “(trocado com apartamento 121)”.

Sobre as vagas do apartamento, não eram pré-determinadas e nem escrituradas à parte, elas haviam sido determinadas em assembleia recente e aprovada como definitiva a partir daí (estabelecido na ata da assembleia, votação por todos os condôminos). Definitivas, a não ser, é claro, que por livre e espontânea vontade os moradores decidissem trocar suas vagas.

Falei com os corretores. Primeiro tentaram argumentar que era uma troca temporária, ao que informei que não seria razoável (colocar em um comunicado oficial sobre vagas para algo temporário???). Depois tentaram dizer que aquela informação devia estar errada. Questionei de uma das corretoras (detalhe: filha da síndica do condomínio) como uma informação daquelas podia estar errada (ela disse que não era a mãe que divulgava aquilo, mas sim a administradora do condomínio).

Fui ver a vaga que era a original do apartamento e a que mencionava agora como sendo trocada. A antiga era boa, bem situada, próxima dos elevadores do mesmo bloco do apartamento. As outras vagas eram no canto do condomínio, encostadas na parede, completamente distantes dos elevadores e do bloco onde ficava o apartamento.

Após muita insistência e dos corretores terem feito ou simulado uma ligação para os vendedores, os corretores se saíram com a seguinte história: – O vendedor nos disse que trocou a vaga com uma pessoa que tinha dificuldade de locomoção…

Desfiz o negócio a partir daí. O que disse para a corretora foi: – Quer dizer que vocês estavam nos enganando quanto ao número das vagas e só depois de comprarmos, quando estivéssemos mudando para cá é que descobriríamos? Ao tentar entrar na vaga e sermos expulsos no mesmo dia? Quer dizer que os vendedores se comportaram como madre Teresa de Cálcuta ao trocarem as vagas deles por outras que eram bem piores, desvalorizando o imóvel, para resolver os problemas de locomoção de outros moradores, mas na hora de vender, se comportaram como os piores pilantras, mentindo sobre quais as vagas reais??? Era o que, um grave problema de duplo caráter (bem pior que dupla personalidade)???

A conclusão que tirei deste caso, é que por estar muito endividado, o vendedor do imóvel negociou uma troca de sua vaga com outro que pegou uma vaga bem pior, em troca de dinheiro (talvez para pagar o condomínio ou outras dívidas).

Depois disto, tive proposta de um apartamento que a própria construtora estava vendendo no mesmo condomínio, apartamento este que havia sido devolvido por distrato (comprador não pagou parcelas de financiamento…).

De início, tentaram cobrar corretagem em dobro (havia a imobiliária que me apresentou o negócio e a outra que era a “dona” da vaga). Quando negociei e esta corretagem dobrada saiu do valor (preço ficou em R$ 420 mil, ainda assim, R$ 100 mil abaixo de outros moradores que estavam tentando vender e que tinham colocado piso, etc). Tive alguns dissabores com os corretores, que tentavam pressionar dizendo que tinham outros interessados, etc.

Cancelei a negociação quando a construtora tentou forçar valor excessivo adiantado antes da escritura, analisei no “reclame aqui” e descobri uma série de reclamações contra a construtora principalmente quanto a demora excessiva na entrega das chaves mesmo para pagamento quitado, sendo que só queriam entregar as chaves depois do registro da escritura (normal para financiamento, mas sem sentido para pagamento em cash). Eles também tentaram forçar a barra na negociação (logo depois de fechar um ponto tentavam voltar atrás).

Por fim, o que foi decisivo para cancelar negócio, foi descobrir que tinha muita gente vendendo naquele condomínio, principalmente porque o trânsito já estava ruim e ainda ia ficar muito pior (3 prédios com 470 moradores * 3 carros, mais 3 prédios sendo construídos na mesma rua e mais 2 prédios sendo construídos na mesma quadra, tudo sem condição de fazer ampliação viária, uma faixa para ir, outra para voltar…).

Outro grande motivo para ter muita gente vendendo, segundo apurei por vários apartamentos que fui visitar lá, é que os vendedores tinham dificuldade em arcar com as contas (o próprio preço do condomínio havia subido devido ao volume de calotes), além de ter corretores que compraram apartamentos e estavam vendendo no desespero (receita deles caiu muito e não conseguiam pagar).

Estes vendedores, em sua grande maioria, terão grande prejuízo, pois estão somando no valor pedido do imóvel, todos os custos de ITBI, cartório, piso, móveis fixos no imóvel, mudança, etc, sendo que não encontram mais nenhum comprador que considere este preço aceitável e mesmo quando encontrarem alguém que não tenha noção do preço, provavelmente também não terá condições de comprar, nem que financiado em 35 anos.

4º lugar: Junior, 51 likes

Hoje em visita a um cliente, que a secretária viajou para os EUA no final do ano. (Ela nunca tinha feito uma viagem parecida, foi junto com a esposa do patrao, ganhou a viagem como premio pelo longo tempo de trabalho e lealdade etc). é uma pessoa trabalhadora, simples.
Perguntei o que ela achou. Resposta:
“Nao quero ser pessimista mas o Brasil nunca vai ser parecido com aquilo. Lá tudo funciona direitinho, organizado, bonito…………

5º lugar: Luiz, 47 likes

Minha grande preocupação com a Bolha era não ter pra onde fugir e me ver obrigado a alugar um imovel pelo dobro do valor de hoje.

(no fundo a gente sempre tem um medo de que nossas contas estejam erradas)

Esse mês meus ultimos medos desapareceram, pesquisei nesse fds os imoveis da minha rua e descobri que existem em poucos quarteirões algumas dezenas de imoveis para vender ou alugar, inclusive acho que posso conseguir um valor abaixo do que eu fechei em 2010.

Além disso, pipocam cartazes cada vez mais desesperados, no elevador, no hall, no mural do condominio no poste, faixa na avenida, panfletos largados na padaria, no farol, em tudo quanto é canto. EU ARRANCO TODOS OS QUE ALCANÇO, agora chegou a nossa vez..

6º lugar: Chapolin, 42 likes

O telefone toca.
- Alô?
- Bom dia. Estou ligando sobre o anúncio do apartamento no jornal.
- Qual deles? Tenho vários.
- Este aqui, “Oportunidade! vendo apt. pelo mesmo preço que comprei. Residencial Inferno de Dante” Quanto o senhor está pedindo?
- R$ 470 mil
- 470?! Mas no anúncio diz que é pelo preço que comprou! Lembro que na época do lançamento ele foi vendido por R$ 400 mil!
- É, mas tem a correção pelo INCC…
- O senhor não aceitaria baixar um pouco?
- Impossível. Imóvel não baixa de preço. Não sou eu que vai desafiar esta lei
- Ok, entendo. Mas está caro para mim, obriga…
- Eu ofereço R$ 50 mil!
- Como?!
- Eu ofereço R$ 50 mil para você comprar meu imóvel
- O senhor está me oferecendo um desconto de R$ 50 mil? É isso?
- Claro que não, imóvel não baixa de preço. Estou apenas oferecendo um bônus, um incentivo.
- Ah…tá….então eu pagaria R$ 420 mil pelo apartamento?
- Não. Você paga o preço dele para mim: R$ 470 mil. E eu pago você o bônus.
- Mas não é a mesma coisa?
- Mais ou menos. Mas desta forma não baixo o preço do meu imóvel.
- Obrigado pela oferta, mas o seu bônus não é suficiente. O bônus mínimo que eu aceito é R$ 70 mil
- Aceita um MCMV de brinde? Tenho uns ótimos.
- Não. R$ 70 mil em dinheiro. É pegar ou largar.
- Mas eu não tenho este dinheiro todo.
- O senhor pode pegar um financiamento no banco…
- Outro?
- O que é mais R$ 20 mil para quem já se endividou tanto…
- Mas, mas…
- Vai perder o negócio por tão pouco?…
- é….ok, eu aceito!
- Parabéns! O senhor vai ver que fez um excelente negócio. Amanhã no cartório?
- Pode passar para me pegar. O banco tomou meu carro…

7º lugar: tchutchabolha, 41 likes

Tenho uma tia , professora aposentada , doidona mesmo … devido aos longos anos aguentando os pivetes dentro de uma sala de aula , hoje vive à base de tarjas prestas, pois bem , ela tem dois filhos uma mais velha de 36 anos , desocupada com 2 filhos pequenos , pais diferentes , claro, e um outro de 20 anos que trabalha numa autoelétrica.
Bom , moravam de aluguel pagando 600,00 mais de uma hora para outra surtou que tinha que sair do aluguel, comprou ( financiou por 500,00 ) um terreno na área rural da cidade e lá ergueu sua morada ( financiou dinheiro no banco , não sei o valor ), casa no piso grosso e no reboco sem acabamento algum , sem banheiro ( isso mesmo , a grana não deu para fazer o banheiro , juro ), estão todos felizes os 5 moradores fazendo suas necessidades no meio do mato.
Sábado minha mae me liga dizendo que essa tia estava lá em casa mostrando o seu carro novo ( chevrolet Onix Zero KM ) .
Quase surtei …… Uai! Sem banheiro em casa mas com um Onix sem placa? E nem garagem tem hein…..

Olha só o que motivou minha tia a comprar o carro:
Meu primo havia falado no serviço que estava pensando em comprar um carro, e o patrão disse: Ah , isso mesmo , compra um chevetinho para você. Tenho certeza que ele não falou por mal , falou porque meu primo sendo um menino de 20 anos com um salário muito baixo nao poderia ( no mundo real ) compra um outro carro.
Mas para minha tia isso soou como uma afronta: AH É !!! Esse seu patrão vai ver só . Trocou o corsinha 95 pelo Onix.
Sabe Deus quantas parcelas do terreno , do barraco e do carro ela vai conseguir pagar com um salário de aposentada que não chega a 2000,00 líquido .
A única coisa boa é que quando o Motumbo vier acho que ela vai adorar.

8º lugar: Lion, 38 likes

Meu noivo mora no Brooklin (com a mãe). Gostamos bastante do bairro, é tranquilo e próximo de shoppings e restaurantes!

Gostaríamos de morar aqui, entretanto, absolutamente nenhum imóvel aqui cabe no nosso orçamento! O que me deixa indignada, afinal p/ irmos ao mercado em uma caminhada de 5 minutos, passamos por 7 construções!

Hoje, acordei disposta e resolvi fazer uma pesquisa, gostaria de compartilhar com vocês o alarmante resultado!

Vamos aos dados:

* ENCONTREI 18 LANÇAMENTOS NO BAIRRO.
* A GRANDE MAIORIA P/ SER ENTREGUE ENTRE 2013/2014.
* JUNTOS, SOMAM 2.581 APARTAMENTOS NOVOS EM UM ÚNICO BAIRRO DE SP!
* NÃO ACHEI NENHUM, POR MENOR QUE SEJA, CUSTANDO MENOS DE R$ 400.000,00

Fiquei muito impressionada! Fico me questionando o impacto disto tudo a longo prazo!

Saindo da casa dele, não se leva mais de 20 minutos caminhando até qualquer um desses empreendimentos!

Fico imaginando e se fosse somado a este número (2.581), os lançamentos de bairro vizinhos como, Campo Belo, Moema, Itaim Bibi, Alto da Boa Vista, Granja Julieta…. afinal, quantos são no total?????

Não faço idéia da resposta, entretanto, desconfio que o SECOVI sabe muito bem qual o número, só não sabe quanto tempo conseguirá ficar sentado sobre esta bomba!

Abaixo, estão os dados dos empreendimentos que encontrei! Se alguém quiser acrescentar, retificar ou compartilhar, fique à vontade!

One Brooklin – Avenida Portugal – 20 pavimentos – 126 unidades
Vista Alegre – Rua Ministro Jose Gallotti – 20 pavimentos – 84 unidades
Practical Life – Rua Francisco Dias Velho – 25 pavimentos
Home Boutique – Avenida Portugal – 26 pavimentos – 185 unidades
Veranda Gran Stan – Rua Ribeiro do Vale -23 pavimentos – 145 unidades
Brasiliano – Rua Roque Petrella – 18 pavimentos – 162 unidades
Nova York Penthouses – Rua Nova York – 32 pavimentos – 124 unidades
Upstairs – Rua Roque Petrella -9 pavimentos – 36 unidades
New Age -Rua Michigan – 24 pavimentos -335 unidades
In Berrini – Rua Miguel Sutil – 22 pavimentos -216 unidades
Essência Brooklin – Rua Califórnia – 24 pavimentos – 100 unidades
Set Brooklin – Rua Ribeiro do Vale – 8 pavimentos – 50 unidades
Vision Brooklin – Rua Castilho – 27 pavimentos – 266 unidades
Penn Tower – Rua Pensilvânia – 16 pavimentos – 48 unidades
Energy Brooklin – Rua Vieira da Silva – 26 pavimentos – 162 unidades
Like Brooklin – Rua Das Margaridas – 28 pavimentos – 162 unidades
NYSP – Rua Nova York – 27 pavimentos – 240 unidades
Brookfield Home Design – Rua Professor José Leite – 30 pavimentos – 140 unidades

9º lugar - tchutchabolha, 38 likes

Caso 1 : Pessoal , trabalho na receita estadual de MG e hoje deu para ver como se infla uma bolha , estava calculando o ITCD de alguns imóveis e eis que me chega uma pérola: imóvel comercial avaliado em 2011 por 877.000,00 e hoje reavaliado por singelos 6.432.760,00 . ( não quero dizer a cidade para não me identificar ).
Caso 2: Também trabalho com Concessão , Baixa e reativação de Inscrições Estaduais e atualmente, estamos superatarefados devido ao número enorme de pedidos de baixa , não estamos dando conta de avaliar tantas solicitações de fechamentos de empresa. ( as concessões estão bem raras ).
Caso 3 : Colegas do setor de IPVA e TRLAV estão reunidos traçando maneiras de realizar as cobranças de inadimplentes ( o 666 compra o carro , paga as parcelas mas dá o cano nos impostos ou vice-versa )
2013 promete e que venha a copa do mundo ( imagina a festa )

Na minha opinião não tem ninguém que não saiba que preço de imóvel está fora de qualquer realidade . Agora é sentar e esperar com tody , pipoca e óculos 3D.

10º lugar: Ricardo, 35 likes

1 – Estive andando pela região oeste de SP (próximo ao metrô Marechal Deodoro) e notei muitas, muitas placas de “Aluga-se” e “Vende-se”.
Até o ano de 2011 estas placas inexistiam, pois existia excesso de demanda, ou seja, as imobiliárias nem precisavam anunciar.

O que isso significa??? Agora o mercado está com excesso de oferta. Muitos moradores mudaram para os seus “apertamentos” ou deixaram os atuais em virtude do preço.

2 – Conversando com colegas investidores (não de imóveis), e falei que estava pensando em investir em imóveis (brincando para ver a reação do pessoal) pois afirmei que ganharia na valorização.
A resposta foi unânime:” Nãaaaaaaaaaaaaaaaaaao não faça isso.
O mercado está bolhudo. Vc vai perder dinheiro”

Essa resposta eu não esperava.

O mercado imobiliário registrou queda de 27,11% nas vendas em 2012 na comparação com o ano anterior em Belo Horizonte, de acordo com resultados da Pesquisa Construção e Comercialização, realizada pelo Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis da UFMG e divulgada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG).

No ano passado foram comercializadas 2.716 unidades, contra 3.726 em 2011. Além da queda nas vendas, o mercado da capital registrou queda de 29,04% nos lançamentos: foram 2.488 lançamentos em 2012, contra 3.506 no ano anterior.

A queda nos dois fatores resultaram em mais uma baixa em 2012 para o mercado imobiliário. Com menos lançamentos e comercialização, a velocidade de venda, indicador que demonstra o dinamismo da comercialização de imóveis, teve queda de 4,24% em relação à média de 2011.

Apesar dos números desanimadores, o Sinduscon-MG analisa o resultado da pesquisa como uma tendência repetida em outras capitais e reflexo da macroeconomia brasileira. A tendência, segundo a entidade é de crescimento. “Essas reduções não significam que o mercado imobiliário vivenciará um período de retração. Ao contrário. O segmento está buscando se ajustar às novas condições, equilibrando oferta e demanda e a tendência é de crescimento mais sustentado. Assim, o segmento imobiliário deverá voltar a apresentar bons resultados em 2013 e também nos próximos anos”, diz o sindicato.

A pesquisa consultou 100 empresas de construção na capital mineira e não contabiliza todas as vendas do mercado, especialmente em unidades usadas. No entanto, os dados conseguem retratar sim o dinamismo do segmento em Belo Horizonte. Na análise de desempenho de faixas espefícifcas, um dos nichos de mercado teve alta de vendas: as unidades na faixa de R$ 100 mil até R$ 250 mil são as únicas que tiveram crescimento na comercialização: 12,01%.

Polos de Crescimento

A pesquisa feita pelo Ipead/UFMG confirma também dois bairros de destaque nas vendas e lançamentos em Belo Horizonte. O Buritis, na Região Oeste da capital, respondeu por 20% dos novos apartamentos disponíveis para venda em 2012. Em segundo lugar, vem o Castelo, na Pampulha, com 12,53% das unidades.

Diante das mais baixas taxas de juros da história para financiar a casa própria – mas também de preços dos imóveis no topo, que exigem entradas altas ou obrigam a contratação de dívidas elevadas -, muitos compradores ficam na dúvida: adquirir a cobiçada casa própria ou continuar morando de aluguel? Há mais de dois anos, quem optou por tomar empréstimo equivalente a quase todo o preço do imóvel tomou a decisão certa, pois a valorização foi de mais de 60%. A estratégia de pagar aluguel e poupar a diferença em relação à prestação, para comprar à vista ou financiar um valor menor mais adiante, foi um “tiro no pé”, lembra o matemático José Dutra Vieira Sobrinho.

Porém, a situação mudou: de um ano e meio para cá, os preços dos imóveis usados não sobem mais e os vendidos na planta têm registrado queda que supera os 20% desde o lançamento. Aquele ganho certo e alto obtido por quem comprou uma casa ou apartamento em 2009 e 2010 não virá mais. “Ninguém tem bola de cristal. No entanto, a tendência é de que os preços de imóveis permaneçam nos atuais patamares ou, no máximo, a valorização acompanhe o ritmo da inflação nos próximos anos”, afirma Dutra. Algo em torno de 5% e 6% anuais, na média.

São percentuais próximos ao rendimento de quase todas as aplicações de renda fixa do país e próximos da taxa de juros cobradas pelos bancos nos financiamentos imobiliários, entre 7,8% e 9,4% ao ano nas instituições públicas, o que já valeria o investimento na casa própria, pois há ainda a economia do aluguel. Mas não há garantia de que essa valorização ocorra todo ano nessa proporção. É mais provável em um espaço de tempo maior.

Ainda assim, a compra financiada de imóvel desponta, atualmente, como bom negócio, dependendo do aluguel pago, afirma Dutra. “Quando a prestação for igual ao valor da locação, a opção de financiar é a mais sábia. Se a pessoa pagar aluguel durante 20 ou 30 anos, vai chegar no fim da vida sem nada”, observa o educador financeiro Reinaldo Domingos. No caso de financiamento, ela passa a ter um patrimônio.

Encargos

Mas não é a regra. Em geral, a parcela do financiamento é maior que o custo da locação, pelo menos durante os primeiros anos de contrato, o que acaba pressionando o orçamento das famílias, sobretudo se ele já estiver apertado com o aluguel. É que a prestação embute, além dos juros, seguro, taxa d administração e o valor de amortização (abatimento) do capital emprestado.

As famílias que conseguem suportar uma prestação mais alta, porém, também fazem um bom negócio ao optar pela compra do imóvel depois de uma comparação simples entre os juros embutidos na prestação do financiamento e o aluguel correspondente. Na simulação de empréstimos disponíveis nos portais dos bancos, é possível saber os encargos cobrados nas prestações e outras taxas.

Sem volta

Tanto os juros dos financiamentos quanto o dinheiro gasto com locação são despesas que não voltam para o bolso de quem paga. A diferença é que arcar com taxas em um contrato habitacional garante a opção de ficar com o imóvel em definitivo mais adiante; o aluguel, não. Quanto maior a entrada ha hora da compra, menor será a parcela devida de juros e maior, o ganho em relação ao aluguel (veja exemplos no quadro). Mesmo pagar uma parcela um pouco maior de juros em relação ao aluguel pode ser vantajoso, se foi escolhido um bom imóvel por preço satisfatório. É que, a médio e longo prazos, a vantagem aumenta para quem financia a casa própria em relação aos que pagam aluguel.

Além de a taxa de juros ser fixa durante o prazo do contrato, de até 35 anos, os encargos embutidos na prestação tendem a diminuir com a redução do saldo devedor. Já o aluguel é reajustado todo ano pela inflação. Ao contrário do que acontecia na época em que o Brasil vivia a hiperinflação, até o Plano Real, o saldo do financiamento não sobe mais acima do valor do imóvel. É atualizado pela Taxa Referencial de Juros (TR), que tem ficado próxima de zero.

É possível conferir também a evolução das prestações a cada mês nas simulações de financiamento nos portais dos bancos. Com isso, pode-se verificar que, até a metade do contrato, uma prestação superior ao aluguel já se equipara a ele, com a primeira em ritmo decrescente, e o segundo, em alta. Se for considerada uma correção maior da locação que do financiamento, os dois valores se igualam em menor tempo.

Mesmo em períodos em que a TR esteve maior, até por volta de 2004, a diferença para o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), principal indexador dos aluguéis, é muito significativa. Nos últimos 10 anos, a TR teve alta de 22%, e o IGP-M, de 220%. É consenso entre os analistas que a taxa Selic deve ficar em um dígito por vários anos, o que deixará a TR também perto de zero. Já a inflação continuará apontando para cima.

Os bancos adotam ainda o sistema de amortização, em que a prestação inicial é mais alta (pois embute um valor de abatimento mais alto logo no começo do contrato), mas vai diminuindo ao longo do pagamento, mesmo com eventual atualização do saldo devedor. No final, a mensalidade estará bem menor do que a paga no início. Os compradores também têm que atentar ao fato de que a parcela de amortização cobrada na prestação é uma “poupança forçada” que ele está fazendo, pois corresponde à parcela do imóvel que já lhe pertence, mesmo antes do término do contrato.

“Ninguém tem bola de cristal. Mas a tendência é de que os preços de imóveis permaneçam nos atuais patamares ou, no máximo, a valorização acompanhe o ritmo da inflação nos próximos anos”
José Dutra Vieira Sobrinho, matemático

Em 2008, o administrador de empresas Alexandre Veiga comprou um imóvel no Alto da Lapa, Zona Oeste de São Paulo, por pouco mais de R$ 300 mil. Dois anos mais tarde, transferido pela empresa para o Rio de Janeiro, o profissional vendeu o imóvel por cerca de R$ 440 mil. Em 2012, Veiga voltou a São Paulo e, ao procurar um apartamento na mesma região em que morava, soube que os imóveis em seu antigo prédio estavam sendo vendidos por mais de R$ 600 mil. Atualmente, há um apartamento à venda no prédio em que o executivo vivia por R$ 750 mil.

“Quando fui embora de São Paulo, vendi meu imóvel sabendo que poderia voltar. Mas eu não imaginei quer iria valorizar 40% em apenas um ano e meio”, diz Veiga. Assim que voltou à capital paulista, ele decidiu não comprar porque achou que a alta de preços fosse meramente especulativa.

O caso do administrador de empresas é uma pequena amostra do que ocorreu com o preço dos imóveis em São Paulo – e, de maneira geral, em todo o Brasil. De acordo com dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), o preço médio anual do metro quadrado de imóveis residenciais verticais novos em São Paulo saltou de aproximadamente R$ 2,5 mil, em 2002, para R$ 7,2 mil em 2012 – uma variação de quase 200%.

A grande escalada, no entanto, ocorreu principalmente ao longo dos últimos cinco anos. Enquanto a alta do preço médio do metro quadrado de um apartamento novo em São Paulo foi de aproximadamente 31% entre 2002 e 2007, deste mesmo ano em diante a valorização passou dos 124%.

Renda média
O incremento na renda do trabalhador, no entanto, não teve o mesmo crescimento voraz que o preço de imóveis. De acordo com dados do Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Econômicos (Dieese), a renda média do trabalhador assalariado da Região Metropolitana de São Paulo passou de R$ 929, em 2002, para R$ 1.712, em 2012 – o que representa variação de 84,3%.

Para entender o que isso representa na prática, o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel Ribeiro de Oliveira, fez uma simulação, a pedido do G1.

A conclusão é que, para financiar um imóvel de 100 metros quadrados, dando 30% de entrada e partindo do princípio que a prestação só pode comprometer até 30% do salário, a renda mensal do consumidor teria que ter variado de R$ 8.168,07, em 2002, para R$ 23.524,03, dez anos mais tarde (veja detalhes da simulação ao final da reportagem).

Preço dos imóveis
Esta expressiva variação de preços ocorreu em função de uma série de fatores, conforme explica o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. “O material subiu, a mão de obra subiu, houve retomada de preços, além do próspero crescimento real das famílias”, diz.

O economista reforça que não faltava demanda, ela estava apenas reprimida por problemas como a falta de crédito. Com as taxas de juros baixando, os prazos aumentando e a massa salarial crescendo, o mercado imobiliário – e, consequentemente, o preço dos imóveis – deslancharam.

Para os próximos anos, a expectativa da entidade é que a variação de preços seja “mais comedida” que a verificada, por exemplo, de 2010 para 2011. Neste intervalo, a variação média de preços nominais foi de 27%. Já de 2011 para 2012, a alta foi de 10%. “Acreditamos piamente que estamos chegando a um ponto de equilíbrio”, defende Petrucci.

Inadimplência
A forte alta dos preços na última década, no entanto, não veio acompanhada do aumento da inadimplência no setor. De acordo com o Secovi-SP, com base em dados do Banco Central e da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a inadimplência recuou de 11,2% em 2003 para 1,8% no ano passado.

Estes dados referem-se a contratos de financiamento com mais de três prestações em atraso, tanto na modalidade de garantia hipotecária quanto de alienação fiduciária.

Simulação
Para fazer a simulação pedida pelo G1, Oliveira, da Anefac, usou o preço médio do metro quadrado divulgado pelo Secovi. No exemplo apresentado, um imóvel de 100 metros quadrados custaria R$ 250 mil, em 2002, e R$ 720 mil, em 2012.

Considerando que o consumidor fizesse um financiamento em 10 anos com recursos da poupança, ele pagaria em 2002 uma taxa de juros de 12% ao ano. Atualmente, esta taxa de juros está, em média, em 11% ao ano.

Em 2002, o consumidor pagaria de entrada o valor de R$ 75 mil – o que corresponde a 30% do valor do imóvel – e financiaria os R$ 175 mil restantes. Isto resultaria em uma prestação mensal de R$ 2.450,42, o que exigiria uma renda de R$ 8.168,07.

Dez anos mais tarde, seguindo a alta das preços, um imóvel de 100 metros quadrados custaria aproximadamente R$ 720 mil. Portanto, para dar 30% de entrada, o consumidor precisaria desembolsar R$ 216 mil. Ao financiar os R$ 504 mil restantes, ele se veria diante de uma prestação mensal de R$ 7.057,21, que só poderia ser assumida com uma renda de R$ 23.524,03.

Fonte: http://www.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/noticia/2690410/fundo-imobiliario-kinea-nao-vai-distribuir-rendimentos

O fundo imobiliário Kinea II Real Estate FII (KNRE11) anunciou ao mercado nesta quinta-feira (28) que não vai efetuar o pagamento de proventos aos cotistas referente ao mês de fevereiro. A administradora do fundo não forneceu detalhes sobre o motivo do não pagamento nem sobre uma possível regularização nos próximos meses.

Recentemente, outros quatro fundos informaram problemas na distribuição de rendimentos. O Europar (EURO11) não pagou os rendimentos de janeiro e o Caixa TRX Logística Renda (CXTL11) fez uma distribuição menor, ambos devido à inadimplência de locatários.

Também no mês passado, os fundos Panamby (PABY11) e RSB 1 anunciaram que não pagariam rendimentos no mês de fevereiro

Sobre o fundo

Kinea II Real Estate FII (KNRE11): O fundo, lançado pela Kinea (empresa de investimentos do Itaú especializada em hedge funds, private equity e real estate) busca investir em projetos de incorporação residencial, também podendo investir, em alguns momentos, em incorporações comerciais.

As vendas de imóveis usados caíram 19% no Estado de São Paulo e o preço médio dessas unidades recuou 14,9% em 2012 (na comparação com o ano anterior), segundo pesquisa do Creci-SP (associação estadual de corretores) com 1.386 imobiliárias de 37 cidades.

“O ano foi de baixo crescimento, com o PIB devendo fechar pouco acima de 1%, as famílias ficaram mais endividadas, a inadimplência aumentou e a inflação subiu, e essa situação se refletiu no mercado de imóveis usados”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.

DEZEMBRO

No último mês do ano, a queda nas vendas foi generalizada nas quatro regiões do Estado que compõem a pesquisa: 16,8% na capital, 10,1% no interior, 3,4% no litoral e 48% nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco.

Os imóveis mais vendidos no Estado foram os de valor superior a R$ 200 mil, com 50,1% dos contratos formalizados nas imobiliárias pesquisadas, ficando os de valor médio até R$ 200 mil com os restantes 49,9%.

Na média geral do Estado, as imobiliárias registraram descontos médios sobre os preços inicialmente pedidos pelos proprietários de 6,57% nos bairros de regiões periféricas, de 7,2% nos bairros centrais e de 8,48% nos bairros de áreas nobres.

Fonte: http://bdadolfo.blogspot.com.br/2013/02/reducao-do-custo-do-financiamento.html

TODAS as pessoas que pegaram financiamento habitacional, na Caixa Econômica Federal, até janeiro de 2012, para comprar imóveis acima de 500 mil reais, pagaram no mínimo um custo efetivo total de 12,04% ao ano. Nessa mesma época, o custo efetivo total para o mesmo empréstimo, mas no Banco Santander, era de 11,95%. (atenção: o importante para a redução do valor do financiamento é a data em que você fez o financiamento (e não o valor do financiamento). Se você fez o financiamento ANTES da queda nas taxas de juros (não importa o valor) então você pode se beneficiar das informações desse post. Basta fazer os 3 passos sugeridos ao final do texto).

TODAS as pessoas que pegaram financiamento habitacional, na Caixa Econômica Federal, após julho de 2012, para comprar imóveis acima de 500 mil reais, pagaram no mínimo um custo efetivo total de 9,75% ao ano. Nessa mesma época, o custo efetivo total para o mesmo empréstimo, mas no Banco Santander, continuava sendo de 11,95%.

No segundo semestre de 2012 o Banco do Brasil adotou uma política mais agressiva para atrair clientes em busca de crédito imobiliário. Oferecendo, inclusive, taxas de juros a níveis similares aos da Caixa Econômica Federal.

As informações acima são públicas e de conhecimento comum. CONTUDO, pouquíssimas pessoas sabem que se você pegou dinheiro emprestado na CEF, ANTES de janeiro de 2012, é um EXCELENTE negócio mudar seu financiamento imobiliário para o Banco do Brasil. Isso ocorre pois, devido a queda nas taxas de juros, ocorre uma redução expressiva nas suas prestações (ou então no número de parcelas que você deve).

Então peço a todos que divulguem esse post: várias pessoas estão pagando um financiamento MUITO MAIS ALTO do que o necessário. Basta elas mudarem seu financiamento da CEF para o Banco do Brasil para obterem reduções imediatas no valor (ou na quantidade devida) das parcelas (o nome técnico disso é portabilidade). Sim, existem algumas taxas que devem ser pagas, mas a redução nas parcelas mais do que compensa essas taxas.

Apenas para dar exemplos:

1) Comprar um imóvel no valor de 800 mil reais, tomando 400 mil reais emprestado na CEF: quem pegou esse financiamento em janeiro de 2012 paga um custo efetivo total de 12,04% (isso se você aproveitar todas os convênios e reduções de taxa). Na mesma situação, mas para pessoas que pegaram o financiamento em agosto de 2012, esse custo cai para 9,75% ao ano. Em termos práticos, isso implica numa economia de aproximadamente 600 reais por mês.

2) Para pessoas que pegaram financiamentos de 30 anos, e que já pagaram algo em torno de 4 anos, essa redução de taxa de juros significa algo em torno de 52 parcelas a menos (ou uma redução de 4 anos e 4 meses na duração de seu financiamento).

Por favor, divulguem essa informação. O procedimento operacional para conseguir essa redução é simples:

Passo 1) Vá na Caixa Econômica Federal e diga que você quer alterar seu financiamento imobiliário para se aproveitar da redução das taxas de juros.
Passo 2) Provavelmente o gerente da Caixa vai dizer que isso não é possível.
Passo 3) Vá no Banco do Brasil e explique sua situação. Diga que você tem um financiamento imobiliário na Caixa, mas que quer transferí-lo para o Banco do Brasil. O gerente do Banco do Brasil irá então te dar todas as informações necessárias.

Leitores, podem confiar nessa informação. Por favor divulguem. As reduções nas parcelas são expressivas e valem a pena. Infelizmente essa notícia não está sendo dada na grande imprensa. Se você não confia em mim, então te pergunto: qual o custo de fazer os 3 passos sugeridos acima??? O custo é baixíssimo, custa apenas uma ida na CEF e outra no Banco do Brasil. Faça isso e você pode me agradecer depois.

O mercado imobiliário e o setor da construção civil se comportam de maneira semelhante na capital e nos grandes municípios paranaenses. O ápice do preço e da demanda, entre 2007 e 2010, deu lugar à estabilidade nos últimos dois anos. Fenômenos como a verticalização, a valorização dos terrenos e a escassez de mão de obra também estão presentes em cidades como Londrina, Maringá, Ponta Grossa, Cascavel e Foz do Iguaçu, mas acontecem de forma mais lenta em comparação com Curitiba.

“O mercado está menos esgotado no interior do que na capital. Em todo o estado houve uma retomada entre 2007 e 2010, mas nada tão significativo como em Curitiba, onde prédios inteiros eram vendidos em um fim de semana”, comenta Daniel Galiano, diretor da Apolar Imóveis, empresa que tem 30 franquias no interior.

Liliana Ribas Tavarnaro, presidente do Sindicato da Habitação no Paraná (Secovi-PR) , afirma que os dados dos últimos 13 meses apontam para a acomodação. “Assim como em Curitiba e na região metropolitana, a época é de estabilidade. Os preços foram reajustados há pouco mais de três anos e agora o mercado está mais equilibrado em todo o estado”, diz.

Percentuais

Dados do Instituto de Ins­­ti­­tuto de Pesquisa e Desen­­vol­­vimento do Mercado Imo­­­­biliário e Condominial (Inpespar) mostram que no interior os valores podem ser 28% menores para contratos de locação e 23% para a venda (veja mais no quadro ao lado). O preço cobrado pelas unidades deve permanecer o mesmo em 2013 pois, de acordo com os especialistas, já cresceu o suficiente.

“Não sentimos baixa nem na oferta e nem na procura. O que está evidente é que o preço não sobe tanto quanto em 2010 e 2011”, comenta Sabas Martin Fernandes, diretor do Conselho Regional dos Corretores de Imóvel (Creci-PR) em Maringá.

Os valores, no entanto, não são absolutos. “Há, sim, um percentual médio de diferença com relação à capital: o preço do imóvel no interior é menor. Mas o valor final vai depender de características específicas do imóvel, como estado de conservação, localização e acabamento”, aponta Liliana Tavarnaro. “Um apartamento de dois quartos no Centro de Ponta Grossa pode sair até mais caro que um imóvel similar em Curitiba”, completa.

Mudança no horizonte

Com o preço dos terrenos começando a tornar menos viável a construção de casas, os municípios do interior começam a se verticalizar. “Isso já acontece em cidades maiores, como Londrina e Maringá, e aos poucos está dominando outras”, exemplifica Daniel Galiano.

“Já temos muitos lançamentos verticais, mas os condomínios horizontais e casas ainda predominam”, comenta Fernandes. De acordo com ele, terrenos e casas em bairros com mais espaço disponível lideram a demanda.

Mais barato

Os valores de venda e locação de imóveis no interior são menores do que em Curitiba. O preço para aluguel pode ser até 28% mais baixo do que na capital, enquanto na venda a diferença chega a 23%.

‎1 – Imóvel na planta – Inversão de valores onde quem fornece o CAPITAL e corre o risco (comprador) atua como empregado e quem oferece o serviço (construtora) atua como DONO.

2 – Imóvel na planta é uma aberração brasileira. Financio a obra da construtora, corro todos os riscos de atrasos/não entregas, entrega fora do estipulado no memorial, acabamento/pintura ruim, problemas estruturais, risco do condomínio ser muito alto e ainda sou obrigado a pagar correção nas parcelas e no saldo. Ela quem deveria me pagar juros por tomar meu dinheiro antes de entregar. Ninguém do mercado conta que na hora da entrega nas chaves precisará obter aprovação de financiamento na CEF.

3 – Simulem um financiamento de 400 mil e vejam que é necessário ter uma renda familiar acima de 10 mil reais (1% da população). Se não conseguir este financiamento, a construtora não devolve o dinheiro pago, ou devolve um percentual bem pequeno dele. Sem falar que hoje, devido à especulação imobiliária e alta procura (30% dos financiamentos da CEF não são de famílias, e sim de especuladores, segundo o SECOVI/SP) o preço do imóvel na planta está subindo vertiginosamente.

4 – Com estes preços atuais, é muito mais vantajoso viver de aluguel e economizar a diferença entre o aluguel e a prestação do financiamento até os preços voltarem aos patamares justos (ano 2004 + IPCA). De repente em 5 anos dá pra comprar algo a vista. Quem compra na planta corre o risco de na entrega o imóvel valer menos que o valor do saldo devedor a ser financiado. Valorize suas economias.

5 – Como qualquer investimento, o imóvel também pode sofrer queda de preço. Já se observa no mercado descontos da ordem de 30%. 30% não é desconto em nenhum tipo de produto, e sim redução de preço. Olho vivo em quem quer embolsar suas suadas economias de toda uma vida. Não caia no papo de valorização eterna. Se é investimento, tem risco embutido.

6 – Simulação CEF. Para financiar 200K, juros 8,85aa+TR, entr = 20 mil, prest1 = 1780 e prest420 = 456. Renda exigida = 5100. || Para 300, entr=30K, prest1 = 2658, prest420 = 672. Renda = 7600,00. || 149,28% de juros totais pagos durante o financiamento. Ou 2,5 imóveis. Se TR subir, prest. aumenta (basta subir a SELIC). Quem tem esta renda? 5% do povo. Venda casada. Você vai na CEF sem conta corrente e sai com conta aberta, cartão de crédito, prev privada e capitalização. Não compre 2013/14.

7 – Experimente ficar 90 dias sem pagar ao banco. O banco leiloa o imóvel, desconta o valor obtido do seu saldo devedor e ainda cobra a diferença pra você. O imóvel só é seu após quitar o financiamento. Ou seja, fica pagando aluguel para o banco por 35 anos.

8 – Sabiam que os bancos quase não tem imóvel próprio? A maioria das agências estão sediadas em imóveis alugados. Ué, imóvel não é um investimento tão excelente e superior como pregam as construtoras? Como o banco perde uma oportunidade destas de valorização eterna de seu investimento? Simples. Sabem que imóvel é despesa de custeio. Condomínio, taxas, manutenção, IPTU… Muito melhor alugar. No dia em que não atender mais basta não renovar o contrato com o proprietário e procurar outro.

9 – A mediana do valor dos imóveis na Flórida é U$ 175K. Isso significa que metade das residências lá custam até este valor. Não há sentido em pagar mais que isso na maioria dos imóveis que são anunciados no Brasil, país muito inferior em justiça social, serviços públicos, asfaltamento saúde, educação e segurança pública. Detalhe: a renda média do americano é 5 vezes maior que a do brasileiro. Pq lá é tão barato e aqui tão caro? Lá o mercado corrigiu as distorções. Aqui elas estão acentuadas.

10 – Cidada fantasma IRLANDA 2011 “youtube.com/watch?v=wgTt4wqwbPw || Cidade fantasma ESPANHA 2011 “youtube.com/watch?v=t0rjAfzoHeI || Cidade fantasma EUA 2011 “youtube.com/watch?v=HTSKiyDWXys || Cidada fantasma CHINA 2011 “youtube.com/watch?v=sLnR2JIW3pA – Imóvel não desvaloriza MESMO???? Pesquise ainda Portugal, Grécia e Japão. Todos viveram bolhas. Curiosamente alguns deles sediaram copa e olimpíadas. Por que o Brasil pensa que vai ser diferente?

11 – Países com imóveis em tendência de queda –> idealista ponto pt/news/arquivos/imagecache/noticia/110/precos_casas.jpg (quem disse que imóvel não cai de preço?)

12 – Avalie o desempenho pífio da economia. Inflação dando as caras (imagine quando gasolina e transporte púbico aumentarem e os incentivos como IPI reduzido acabarem?), produção industrial baixíssima, juros próximos a zero para quem poupa dinheiro, bolha imobiliária na boca do povo (não conseguem mais esconder), corrupção, crédito disponível descontroladamente, … Será que aqui no Brasil vai ser diferente do que foi em países mais desenvolvidos que o nosso?

13 – Índice FIPE-ZAP. Mede a variação dos preços ANUNCIADOS. Não os preços do negócio fechado. Este índice só vai dizer como está variando a pedida dos proprietários. E ainda assim é totalmente viesado, pois não há como o sistema exluir duplicidades (há imóveis anunciados em 4 ou 5 imobiliárias diferentes e, pasmem, com preços diferentes). Também não dá pra excluir os anúncios supervalorizados, com intuiuto de mascarar o resultado mesmo. É um índice viesado, manipulado e sem credibilidade.

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A – A partir do momento em que temos preço descolado da renda, alto percentual de compradores na planta pra investir e outra parte significativa comprando e revendendo sempre com preços 20 ou 30% mais alto, tem-se configurado o cenário de bolha. E a partir do momento em que a demanda fica menor que a oferta, tem-se o cenário de estouro da bolha. Pode não ser de uma hora pra outra, pode não ser uma queda vertiginosa, mas este cenário já está se configurando no país.

B – Vamos analisar sem números oficiais, apenas no achismo e no bom senso: Quando toda a quantidade de lançamentos for entregue, este ano, ano que vem e 2015, a oferta dará um salto vertiginoso em contrapartida com a demanda que terá queda. Não estão incluídos ainda os que serão obrigados a devolver o imóvel por ter comprado na planta pagando prestação pequena, com intenção de revender antes do imóvel ser entregue,sem condições de contrair o financiamento com a CEF.

C – A inflação está alta. Em breve o governo terá que subir a taxa de juros para dar uma segurada. Aumentando os juros, aumenta a TR, que corrige prestação e saldos devedores. Mais dinheiro que o povo tem que desembolsar pra pagar o AP. A indústria está em nítida desaceleração, nem com IPI zerado está estável. Por enquanto os números mostram que estão demitindo e contratando muito, trazendo equilíbrio.

D – Só que este equilíbrio no saldo de empregos não mostra a realidade, que é que a indústria e comércio estão demitindo e recontratando por salários mais baixos. Em breve, se continuar em queda, vai haver extinção de vagas. Demissão sem contratação correspondente. Resultado = aumento de desemprego.

E – IBGE tem índice de 5,8% maquiado, pois não consideram desempregados os que estão em casa de bobeira nem os que estão subempregados. Segundo o DIEESE, o desemprego está em 11%. Por que tamanha disparidade entre as duas taxas? O desemprego aumentando, o dinheiro real sumirá do mercado, restando apenas crédito, o que levará à inadimplência.

F – Esta inadimplência vai atingir os financiamentos imobiliários e de autos. O banco tomando mais imóveis, aumentará mais ainda a oferta. Resultado = mais queda nos preços. Considere também que a partir de 2015 teremos todo o capital especulativo indo embora rumo à próxima sede de copa. O túmulo será fechado depois de 2016, com o fim das olim-piadas. Isto reduzirá mais ainda a demanda.

G – Quando não existe a menor chance de um fato ser verdade, não se veem notícias atrás de notícias negando o tal fato, simplesmente isola-se e ignora-se os que proclamam o fato. Não é o que está acontecendo na mídia atualmente. Se você pesquisar, todo dia verá reportagens dos mais diferentes meios de comunicação do país negando a bolha imobiliária.

H – Ultimamente nem afirmam mais que o preço vai subir. Afirmam apenas que está estável e a tendência é acompanhar a inflação. Daqui alguns meses veremos gente falando de ligeira queda, ajuste, correção. É assim mesmo. Negam o óbvio até o fim. Só vão assumir a veracidade da situação depois que todo mundo já tiver tido o encontro com o motumbo.

I – Qualquer investimento real tem risco de perda. Com imóvel não é diferente. Gente com 15K de salário (1% da população) só consegue financiar 384 mil na CEF. Com 384 mil é impossível comprar um imóvel, hoje em dia, na Tijuca, zona norte do Rio, cercada de favelas. Na zona sul então é sonho de uma noite de verão com este valor.

J – Utilizar o PIB como parâmetro para a pesquisa e pra negar a bolha é falacioso. O Produto interno Bruto desconsidera que existe um abismo na distribuição de renda. Poucos com muito e muitos com pouco. A realidade é que poucas pessoas tem condições de comprar moradias no valor que elas estão sendo oferecidas.

K – As construtras de capital aberto estão com suas ações em queda. Balanços com problemas. Inclusive, a Rossi recentemente auditou seus balanços e uma empresa de auditoria absteve-se assinar. MRV incluída em lista de trabalho escravo. Precisa falar mais alguma coisa?

L – Veja que nao estou apresentando nenhum número, estou me baseando apenas em noticiário de jornal. Eu chuto que o Rio de Janeiro ficará anos sem ter lançamentos por parte das construtoras, exatamente como era antes de 2006. Era 1 ou 2 lançamentos que se via. Nos últimos 3 anos era 1 panfleto a cada 500m percorridos com o carro.

M – Índice de cimento per capita, que um certo senhor gosta de citar. “Na Espanha, 1,2K quilos. Na China, 1,6K quilos”. O Brasil consome pouco cimento per capita pq o poder público não faz portos, aeroportos, estradas, pontes, viadutos, hidrovias… Aí comparado com Espanha e China, consumimos pouco. Ele deveria citar quanto de cimento vai na construção de moradias

N – Sendo insistente, avaliem com bom senso. O uso de séries temporais, processos estocásticos, distribuição gaussiana, análise multivariada, econometria, etc. é desnecessário, até porque este tipo de análise e cálculo é impossível de ser feito sem dados confiáveis. Basta o bom senso pra saber que a coisa está indo pro buraco e os preços estão muito altos.

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a-Ficar no aluguel não é a besteira que o mercado prega. Isso é conversa de quem em interesse em manter o mercado de vendas em alta, devido aos altos valores envolvidos. Algumas vantagens do aluguel sobre a compra com preço fora do justo:

b-1 – Não ficarei com a dívida por anos a fio; 2 – A lei do inquilinato é muito mais favorável ao inquilino; 3 – Se o imóvel deixar de me atender, tenho liberdade de sair a qualquer momento mediante acordo com o proprietário, multa ou não renovação de contrato ao término 4 – Muitas das despesas de manutenção do local correm às expensas do proprietário; 5 – Possibilidade de negociação descontos em caso do inquilino ser bom pagador ou de pagar um valor de contrato a vista.

c-Quem tem dinheiro em conta pode muito bem fazer este dinheiro pagar juros para si mesmo em vez de pagar juros para um banco. Quem não tem, tem a oportunidade de aguardar e juntar um capital. Tenho uma planilha de simulação de financiamento. Nela, posso simular o financiamento pelos sistemas SAC e Price. Está muito próxima da planilha que se obtém simulando no site da CEF (ainda não consegui descobrir o motivo da pequena diferença – coisa de R$ 50,00 a mais nas parcelas da minha).

d- Pois bem, financiando em 15 anos o valor de 200 mil (requer renda familiar de 6,5k), se eu economizar em poupança – método novo – a diferença entre o valor da prestação mensal e um /aluguel + condomínio/ de 1,5K, ao fim de 5 anos, terei cerca de 40K. Se, concomitantemente, fizer um aporte de 1K mensal, o valor economizado é de 107K. Mais de 50% do valor do financiamento. O que reduziria sua prestação daqui 5 anos em 45%. Isso em apenas 5 anos, não é uma vida inteira.

e-Se vc ficar 8 anos, o valor é de 165k, quase o valor do imóvel a vista que você teria de pagar em 15. Sua parcela seria de apenas 20% da parcela inicial. A planilha tem alguns poréns. Não considera atualizações de saldo devedor nem de valor de alugueis, mas o índice para os dois é o mesmo, IGP-M, portanto fica elas por elas.Não considera também aquecimentos de mercado que façam os preços de aluguel disparar. Enfim, não é perfeita, mas ajuda muito a se planejar.

f-Claro, é necessário renda pra isso, mas subentende-se que quem não tem renda pra fazer esta economia, não deve financiar imóvel de 200K, e sim mais barato, devendo alugar mais barato e poupar menos, de forma a poder comprar algo no futuro de padrão compatível com sua renda. Caso tenha interesse, a planilha fica aqui ‘dropbox ponto com/sh/xg539il8dhr8cz6/zY3JxNkzj3 – sem virus

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A-Você tem interesse em um imóvel que ainda será construído. Vá ao stand, pegue a planilha de financiamento do imóvel e comece a juntar mensalmente os valores das parcelas e intermediárias (dilua as intermediárias nas mensalidades). Todo mês atualize o valor pelo INCC. Em 3 anos, quando o imóvel estiver construído, você terá um ótimo montante. Ainda não simulei este cálculo, mas deve ser muito interessante também, principalmente se vc atualizar o INCC da prestação e juntar isso tb.

B-Daqui 3 anos, se o imóvel não tiver saído, vc não perdeu nada. Se o local mostrou-se ruim, vc não perdeu nada. Se sua renda estiver incompatível com o valor do financiamento, vc não perdeu. Se entregaram sem qualidade, idem. Se sua renda aumentou e vc quer morar melhor, vc não perdeu nada. Se você fizer mais um aporte mensal junto com os valores da planilha, a coisa fica muito melhor!

C-Com esse dinheiro procure investidores desesperados para se desfazer do seu na planta que já está chegando a época de pegar as chaves. Sempre tem um que sabe que não vai ter o financiamento aprovado. A vantagem desta operação é que o camarada já pagou todas as parcelas e intermediárias que você teria pago se tivesse financiado no início da construção. Com perseverança vc encontra alguém que vai aceitar negociar o valor. E você ainda terá algum poupado pra dar de entrada nas chaves.

D-Com bons argumentos, do tipo, olha, vc já pagou X para a construtora, ela não vai te devolver tudo isso quando vc fizer o distrato. Eu te ofereço x/2, ela vai te devolver x/5, qual vai ser? Posso dizer que se vc oferecer 0.6X pra um camarada conscientizado da perda, o cara topa o negócio. Ele perde menos e vc ganha porque pagou apenas 60% do que teria que pagar caso tivesse contratado no início. Sobram 0.4X pra dar de entrada no finame, ou pagar itbi, sei lá.

E-Não estou interessado no dinheiro de ninguém, apenas na conscientização de um povo que não sabe poupar, tendo em vista interesse próprio, que é o de comprar um imóvel pra morar a um preço justo. O pessoal do mercado tem interesse em se sustentar e, se possível, enriquecer um pouquinho as nossas custas rs Em quem é melhor acreditar quando falam sobre mercado imobiliário?Essas coisas que to escrevendo não são utopia, são perfeitamente possíveis para cidadãos instruídos e conscientizados como nós. Quem debate este tema não é analfabeto funcional.

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A. Respostas padrão para as mentiras do mercado. A. “O valor deste imóvel é R$ 1 milhão!” – Não. O correto é “Este imóvel está cotado a R$ 1 milhão”. Se ninguém nunca aparecer para pagar o tal milhão, não vale um milhão.

B. “Com a melhora das condições do bairro e obras de infraestrutura, o imóvel valorizou.” – Não existe nada como valorização automática por obra de infraestrutura. O que você espera é que com as melhorias mais pessoas desejem morar no local, aumentando a demanda e os preços. No entanto, se esses compradores nunca aparecerem, não vai valorizar, com ou sem obra.

C. “A renda aumentou e portanto o valor alto dos imóveis se justifica.” – Então por favor avisem os donos de imóveis americanos que eles estão perdendo dinheiro, já que lá a renda é 5x maior e o preço dos imóveis tende a ser menor, principalmente levando em consideração a qualidade.

D. “A valorização vai continuar.” – Você sabe o que é uma função exponencial? Funciona assim: se eu comprar um imóvel por R$ 500 mil e ele continuar a se valorizar 30% ao ano como nos últimos anos, em 20 anos ele valerá 500000 x (1.3)^20 = R$ 100 milhões. Eba, vai todo mundo ficar rico. Ah e se você esperar mais 10 anos, afinal “vai subir ainda mais” poderá vender seu imóvel por R$ 1,3 bilhão.

E. “O preço não caiu, mas estamos oferecendo descontos.” – Não existe desconto em mercado aquecido. Se você pudesse vender pelo preço que queria, não ia oferecer desconto né? Se oferece é porque não conseguia vender pelo preço anterior e teve que diminuir. Mas eu entendo, tem gente que chama p* de profissional do sexo, e tem gente que chama queda de preço de desconto.

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Aprenda mais sobre a bolha em: youtube ponto com/watch?v=qmFY1ydg32E – Países com imóveis em tendência de quedas idealista ponto pt/news/arquivos/imagecache/noticia/110/precos_casas.jpg (quem disse que imóvel não cai de preço?)

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1.Como funciona o mercado imobiliário. Suponhamos que, em 2005, antes do boom imobiliário, a CEF emprestava dinheiro ao mutuário a juros de 12%. Digamos que este mutuário tinha condições de pagar R$ 700/mês com prestação de imóvel. Para isso, é necessário ter renda de 2 mil (pela regra da prestação comer no máximo 35% do salário bruto). Pelos meus cálculos, 180 meses e taxa de 12%, a prestação de 700,00 permitia a este indivíduo obter um montante de R$ 46 mil emprestado.

2.Entao o maravilhoso governo Lula/Dilma achou por bem resolver o problema do pobre. Vamos financiar em 420x, com juros de 8,5% aa, subsídio de 20K do Minha Casa Minha Dívida. OBA! Disseram as construtoras, imobiliárias e afins. Vou tirar meu atraso da dácada de 90! Se antes uma parcela de 700 permitia que a CEF emprestasse 46K, agora, com juros de 8,5 e 420 meses pra pagar, a CEF pode emprestar 76 mil. E mais, o governo tá dando subsídio de 20K! Este valor também me interessa!

3.Então, após MCMD, alguém se aproveitou. O custava 46 aumentou pra 66(46+20 subsídio). As vendas continuaram boas, testaram novamente o mercado. O que antes era 46, agora custa 86. O mercado aceitou! Tacada final! Agora custa 96(76 CEF+20 subsídio)! Em pouco tempo um imóvel de 46 passou a custar 96. Mais de 108% de “valorização”. O que antes poderia ser pago com 180 de 700,00, agora só pode ser pago com 420 de 700. Mesma parcela, dobro do tempo. E tx de juros “baixa”!

4.Não sei quais são nem sei qual era a taxa antiga que a CEF aplicava, mas, grosso modo,foi isso que o governo gerou. A intenção foi boa. Tirar o pobre coitado povo do aluguel, mas o economista q criou isso desconhecia a lei da oferta e da demanda. A demanda explodiu, os preços aumentaram sem avaliação de imóveis. Isso gerou efeito cascata, o vizinho vendia 130% acima do que valia e todos foram na onda. E assim criaram a bolha imobiliária no Basil. Não comprem imóveis em 2013/14

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Nesses países de “primeiro mundo”, onde a relação crédito imob PIB é alta, a distribuição desse mesmo PIB é bem mais acentuada que no Brasil.

No Brasil, a distribuição do PIB é tão ruim, mas tão ruim, que simplesmente é tecnicamente impossível o crédito imob ir tão longe, simplesmente porque a massiva maioria dos tomadores não possui a RENDA necessária para se permitir o crescimento dessa relação (crédito imob – PIB).

Assim, para o caso do Brasil atual, é muito mais válido observar o comprometimento da renda mensal familiar, o qual tem a ver com a renda REAL das pessoas. E esse comprometimento está muito, mas muito mais alto que o americano, mesmo na fase da bolha deles (consigo os dados se quiser).

Neste contexto, quem entrar agora na pirâmide, estará em baixo, na base, e pagando o preço caro para quem está na parte mais alta. Mas isso se dá com risco alto altíssimo dessa pirâmide ruir na cabeça de todos os debaixo, pois há um altíssimo e alarmante risco de desvalorização futura do imóvel. Imóvel no Brasil, hoje, só compensa se for com descontos muito generosos, da ordem de uns 30% ou 40%, como, aliás, algumas construtoras estão oferencendo unidades prontas que ficaram encalhadas, nesses saldões, feirões, etc, como eles chamam nos jornais todos os finais de semama (sendo que, mesmo assim, ainda compensa mais esperar mais, pois a oferta de encalhes vai aumentar ainda muito mais nos próx. 4 anos)

Nã dá para ficarmos pensando que “dessa vez será diferente”. Os ciclos econômicos são movimento normal de qualquer economia, por mais modernos que sejam os tempos. Atualmente, estamos vivendo o ciclo da maior alta especulativa que já se viu no Brasil. Amanhã veremos umas belas de umas quedas e, pasme ou não, isso será tido por coisa normal para os especialistas sérios.

E esse tipo de previsão de “previsão” nada tem. O ciclo especulativo é mais do que visível e isso ninguém discute mais. Mas eles jamais na história conseguiram se manter, por uma razão simples: uma hora a boiada acorda, ou o dinheiro dela acaba.

Por outro lado, você diz que “a bolha pressupõe um estouro”. Esse raciocínio está equivocado. Não precisa estourar para vermos que ela existe. E bolha é só uma evolução de preço sem fundamento sustentável. Só isso.

A bolha especulativa pode existir e seu estouro ser impedido pelo Governo (enquanto der e tiver dinheiro do contribuinte para faze-lo) ou mercado fortemente monopolizado por empresas (enquanto der e tiver dinheiro para manter a aparência).

É o que acontece hoje na China. Lá o Governo comunista financia o crescimento da infra-estrutura e a construção de imóveis como ninguém no mundo. MAS eles já possuem mais de 65 milhões de residências vazias, além de centros comerciais, metrôs, etc, todos vazios. Verdadeiras cidades fantasmas. E eles continuam construindo ainda mais. ENTRETANTO, há mais de 100milhões de pessoas sem teto decente, morando em favelas. Essas pessoas simplesmente não tem RENDA para a compra das casas.

Se eles quiserem vender essas coisas, os preços desabarão assustadoramente. Um estouro dessa bolha lá significaria um cataclismo para os balanços dos empresários que possuem ativos imobiliários lá (inclusive o Governo), levando muitos à falência. Mas o Governo financia o “status quo” e vai fazê-lo até onde der (até onde tiver $$$ do contribuinte. Mas eles são um país de economia rica, embora de população pobre)

No Brasil, o Governo também está tentando impedir o processo de correção, para baixo, dos preços especulados pelo mercado. Vimos os prazos de financiamento mais que dobrarem. Vimos o crédito ser esticado. Vimos o balanço da CEF sendo enxugado pela EMGEA e entrada de recursos do BNDES – capitalizado com $$$ do contribuinte – para aumentar a oferta do crédito. Todas essas são medidas para tentar segurar a demanda mais alta. MAS será que conseguirão chegar mais longe? A China tem muito $$$$ e tem conseguido manter as aparências com aquelas cidades inteiras fantasmas. O Brasil é sempre mal das pernas para a maioria da população e para as contas do Governo e não acho que terá como segurar o reajuste do mercado… (Aliás a dívida pública atual já é a mais alta de todos os tempos – vão criar mais dívida para jogar liquidez no mercado de consumo, especialmente o imob, até quando?)

O Brasil é a sétima maior economia do mundo. É um país muito rico. Mas é uma riqueza que tem servido para pagar juros e amortizações de dívida pública e os bolsos de muito poucos brasileiros. Em termos da realidade, o Brasil é um país de maioria massiva de pessoas pobres. A distribuição de renda é quase a pior do mundo atual. A maior parte do nosso PIB anual vai para o bolso de alguns empresários, especialmente bancos. O restinho está nas mãos de pessoas ricas que já possuem vários imóveis. E uma micro-parte está nas mãos da população em geral. Isso impede que a relação crédito imob-PIB consiga crescer no Brasil, tal como cresceu naqueles países de primeiro mundo de renda melhor distribuída (isso a não ser que comecem a dar crédito de centenas de milhares de reais a qualquer pessoa de salário de R$2k para pagar em 50 anos).

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Se você tem R$ 500 mil para comprar um imóvel brasileiro, faça o seguinte:

Alugue um no Brasil e compre um na Flórida:

casa, $ 149 mil Reais, 170 m2, terreno 2000 m2
“www zillow com/homedetails/1112-Mckinley-Ave-Lehigh-Acres-FL-33972/45478391_zpid/”

casa, $ 177 mil Reais, 110 m2, terreno 1500 m2
“www zillow com/homedetails/36118-Hickory-St-Fruitland-Park-FL-34731/45366467_zpid/”

casa, $ 148 mil Reais, 125 m2, terreno 1200 m2
“www zillow com/homedetails/5017-Bauer-St-Lehigh-Acres-FL-33973/45536970_zpid/”

apartamento, $ 169 mil Reais, 110 m2
“www zillow com/homedetails/800-NW-Fork-Rd-APT-6-11-Stuart-FL-34994/45674486_zpid/”

apartamento, $ 128 mil Reais, 110 m2
“www zillow com/homedetails/250-Racquet-Club-Rd-2-311-Weston-FL-33326/2115669464_zpid/”

apartamento, $ 153 mil Reais, 130 m2
“www zillow com/homedetails/120-Roselle-Ct-Royal-Palm-Beach-FL-33411/46901329_zpid/”

A passagem para a Flórida custa aproximadamente 1000 dólares ida e volta.

Com o dinheiro que sobrar da compra do imóvel (e vejam que imóveis – terrenos amplos e casas enormes – e a infra-estrutura do local), mais ou menos 150K dólares, poderá viajar com mais 4 acompanhantes anualmente pelos próximos 30 anos!

150 mil/ mil = 150 passagens. Dividido por 5 = 30. Dá pra viajar pra lá anualmente durante 30 anos! Bolha imobiliária no Brasil. Não compre imóveis em 2013/14/15/16.

Mais de cem pessoas que compraram apartamentos da Construtora Falcão entraram na Justiça contra a empresa, que está com obras de construção paradas no Recife e em Maceió, Alagoas. São 150 compradores que se queixam de atrasos no recebimento das moradias feitas pelo empreendimento.

Na tarde desta quinta-feira (21), famílias que compraram apartamentos da construtora fizeram uma manifestação ao lado da sede do Tribunal de Justiça de Pernambuco, no centro do Recife. Os manifestantes que não tiveram os apartamentos entregues pela construtora vestiram roupas pretas para pedir rapidez da Justiça nos processos que movem contra a empresa. O ato público contou com o apoio da Ordem dos Advogados de Pernambuco (OAB-PE).

A Construtora Falcão acumula cerca de R$ 58 milhões em dívidas e uma lista de 850 credores entre funcionários, fornecedores, compradores e bancos. A empresa começou a enfrentar dificuldades há mais de um ano, e a situação piorou com a morte do dono, o empresário Sérgio Falcão, em agosto do ano passado. O corpo dele foi encontrado no apartamento em que ele vivia, no bairro de Boa Viagem. “A ideia da construtora, juntamente com a assessoria jurídica e a empresa que presta consultoria na parte negocial, é construir uma solução a quatro mãos, dialogar com todos os credores, os adquirentes desses imóveis que hoje estão representados em associações de modo que a gente possa solucionar obra por obra”, disse Gustavo Matos, advogado da construtora.

O empresário Ronaldo Acioli comprou em 2007 um apartamento de três quartos no bairro da Torre. A entrega estava marcada para 2011, mas, três anos depois da compra, a obra parou.

“Nós sempre optamos em morar por aluguel, então resolvemos fazer o primeiro investimento de uma moradia própria. Nós pegamos referência na época da construtora. Depois de quatro anos era para eu ter recebido o meu apartamento, não recebi, e aguardamos mais um ano que tinha de prorrogação no contrato se fosse necessário. Depois do quinto ano também não recebemos. Então até hoje nós continuamos de aluguel”, afirmou Acioli. Na Torre, além do edifício onde Ronaldo Acioli comprou um apartamento, outro também está com as obras paradas. O problema se repete nos bairros de Boa Viagem e no Rosarinho. Mais de 150 pessoas se uniram em uma ação coletiva contra a construtora.

“A Falcão não concordou em assinar o termo de ajustamento de conduta o que levou o Ministério Público a propor a ação civil pública visando a destituição da incorporadora. Já desde meados do ano passado que a incorporadora foi notificada para dar segmento nas obras no prazo de 30 dias sob pena da destituição. Essa notificação está cumprida, mas até aqui não houve seguimento da ação judicial”, explicou Victor Paes Barreto, advogado do grupo de compradores.

Fonte: http://www.brazilinvestmentguide.com/blog/2013/02/brazil-property-sector-panorama-%E2%80%93-perspectives-from-a-university-professor/

Please see a broad translation of comments made by economist and author Luciano Luiz Manarin D’agostini from the University of Pará, outlining some thoughts on the current state of play in the Brazilian real estate market (see the republished post via the Bolha Imobiliária – “Property Bubble” – blog here):

“The property sector is currently imposing a cautious attitude amongst constructors and real estate development incorporators when executing new projects.  Consumers and investors have also been witnessed adopting a similar frame of mind when looking to buy, rent or resell.  It is for these reasons that, for the next four years, I predict a largely negative outlook – owed to pressures on production / land costs, labour contraction and other inputs.

The notable level of inflation on the [average] cost per metre square disproportionate to what Brazilians are earning has led to a state of diminished consumer purchasing ability – people now have to work more to be able to purchase a Brazilian property and the rapid growth in housing credit has further fuelled the spike.  However, related to this latter point, are concerns over the rising level of indebtedness that families have found themselves in – more of a share of income is being used to pay back obligations, for example, which has decelerated new housing finance business and created a more prudent approach from the banks as to whether to lend or not (even with lower interest rates being offered).

It is also worth highlighting that investors are indicating that prices have become elevated to a level that has made yields lower than was previously the case.  For this reason, there are certain limits as to how much rents can increase when taking into account the lower purchasing power and indebtedness of families mentioned above.

The Brazilian real estate market therefore looks set to undergo some adjustments due to being suffocated by the aforementioned problems.  Between 2008 and 2012 we saw the disequilibrium between demand and supply developing into conflicts of interest within the market.  For this reason, despite the housing deficit remaining high, the effects of this spending spree have ended up in family budgets becoming restricted.”

Fonte: http://www1.folha.uol.com.br/fsp/ribeirao/95134-setor-imobiliario-recua-pelo-2-ano-seguido.shtml

Houve queda no número de unidades lançadas em Ribeirão Preto e também em valores de vendas no ano passado.

Uma das forças da economia local, setor da construção civil passa por momento de acomodação

Após o boom do mercado imobiliário em 2010, a cidade de Ribeirão Preto registrou queda no número de novos empreendimentos residenciais e comerciais em 2012 pelo segundo ano consecutivo.

As unidades lançadas caíram de 6.580 para 5.596 e o VGV (Valor Geral de Vendas) foi de R$ 1,5 bilhão -o que representa uma queda de 17% com relação a 2011.

Os dados -da consultoria especializada Mercadotecnia- confirmam que o setor vive um momento de acomodação, como avalia o consultor de mercado e professor da FEA (Faculdade de Economia e Administração) da USP Dirceu Tornavoi de Carvalho.

De acordo com ele, o recuo nos lançamentos ocorreu principalmente porque ainda há estoques de unidades lançadas nos anos anteriores.

Segundo o professor de avaliação imobiliária Francisco Regis Perez, da Fundação Instituto de Administração, a maioria das construções aconteceu em áreas nobres. “A população entusiasmada comprava tudo [em 2010].”

Em 2011 e 2012, porém, o mercado começou a desacelerar em construção e em compras, afirma Perez.

Para evitar acúmulos em estoques, as construtoras programaram lançamentos em função da demanda, lançando menos com preços que acompanham a inflação.

NOVO FOCO

Um dos setores mais fortes da economia de Ribeirão, a construção civil espera agora atingir em maior volume a classe mais baixa, diz Perez.

Para o diretor do Sinduscon (Sindicato da Construção) Eduardo Nogueira, o equilíbrio do setor, depois das 8.270 unidades lançadas em 2010, era esperado. Só que as vendas desse volumes -63% do total- ficaram abaixo do plano inicial -75%.

“O mercado está se ajustando para os próximos dois anos. Estamos otimistas.”

Um estudo feito pela Fortes Guimarães sobre perspectivas do mercado mostra o otimismo do setor. Isso porque se espera lançar 19 novos empreendimentos na cidade só no primeiro semestre deste ano, com um VGV de R$ 1,3 bilhão -quase o total de todo o ano passado.

Ainda de acordo com a Mercadotecnia, dos 32 empreendimentos lançados em 2012, 21 estão na zona sul e sete na zona leste. As duas áreas são as que mais crescem nos últimos dois anos.

Por isso, somente no ano passado, o engenheiro civil João Carlos Moreira Filho, 33, decidiu investir em três das 5.596 unidades lançadas em Ribeirão. Vindo de Goiânia, ele se mudou para a cidade há um ano. Um dos investimentos é uma casa para morar. Os outros são quartos de hotel para investimento.

Imóveis para locação vivem caminho inverso

Com mais casas e apartamentos novos no mercado por causa do boom imobiliário de 2010, Ribeirão Preto teve um aumento de 40% na procura por locação em 2012 em relação ao ano anterior, segundo empresas locais consultadas.

Neste ano, na imobiliária Pirâmide, o crescimento foi de 15%, de acordo com o diretor Maurício Moreira Júnior, 34.

“Nesta época, o aumento é esperado, já que novos estudantes chegam à cidade, mas neste ano está melhor do que o anterior.”

Segundo ele, 70% da procura é por apartamentos, 20% por casas e o restante para comércio.

A Plantel Imóveis informou que o mercado esteve mais aquecido em 2012 do que no ano anterior. A Santa Maria vê a procura crescendo nas últimas semanas. A empresa fala em 30% a mais do que 2012.

Cidade deve ter 19 lançamentos neste semestre

Levantamento feito junto às construtoras com atuação em Ribeirão Preto aponta 19 novos empreendimentos neste primeiro semestre.

A pesquisa foi realizada pelo departamento de inteligência da imobiliária Fortes Guimarães e apontou que 50% desses lançamentos serão na zona sul da cidade e a maioria residenciais verticais.

De acordo com o diretor comercial da imobiliária, João Paulo Fortes Guimarães, o mercado está mais profissional e as pessoas sabem mais o que querem. “O consumidor quer comprar. Hoje há mais facilidades em financiamento e mais oferta e possibilidade de investimento.”

Fonte: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1347279

O aumento da oferta de lançamentos e dos estoques está provocando um fenômeno novo no mercado imobiliário: a liquidação de imóveis. Algumas incorporadoras e imobiliárias começam a investir em descontos e promoções para livrar-se de unidades que não foram vendidas ou retornaram para as empresas.

O estoque de imóveis novos em Curitiba bateu recorde. Estimativa da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ade­mi) no Paraná é que 11,5 mil unidades estejam nas mãos das incorporadoras – cerca de duas vezes a demanda anual, que fica entre 5 mil e 6 mil unidades.

A intenção das incorporadoras e imobiliárias é vender o encalhe e liberar espaço para os novos lançamentos. Segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil no estado (Sinduscon-PR) cerca de 9 mil unidades devem ser lançadas em 2013 – o mesmo volume de 2012. Além disso, 2013 coincide com o “pico” de entregas do boom imobiliário iniciado em 2009. Cerca de 14,3 mil imóveis ficarão prontos nesse ano.

As promoções vão desde “mimos”, como cozinha e quartos decorados, até a redução de preço de 10% a 30%. Esse descompasso entre a procura e os estoques, no entanto, já era esperada. “Com o crescimento da oferta e o volume recorde de entregas é natural que as empresas apostem em algum tipo de ação para vender as unidades restantes e fazer caixa”, afirma Marcos Kahtalian, consultor da Brain, especializada em mercado imobiliário.

A Rossi lançou nesse início de ano um outlet de imóveis, em que promete descontos de até R$ 150 mil nos preços. A Tenda chegou a dar um carro zero no ano passado para o comprador de imóvel. A Brasil Brokers Galvão realizou, em dezembro do ano passado, um feirão em que colocou 25 empreendimentos em destaque e a Apolar acaba de colocar no ar um feirão eletrônico em que promete cortes de até 10% no valor dos imóveis.

Segundo o diretor geral da Brasil Brokers Galvão, Gerson Carlos da Silva, o comprador está pesquisando e demorando mais para fechar o negócio. “O mercado continua com demanda aquecida, mas a oferta é maior”, diz. Quanto mais perto do prazo de entrega, maiores as chances de encontrar promoções. “As empresas não querem ficar com estoques, que implicam custos como IPTU e condomínio. Algumas dessas unidades não foram vendidas ou voltaram por problemas de inadimplência ou de dificuldade de o comprador em assumir o financiamento”, diz Silva.

Segundo o presidente do Sinduscon-PR, Normando Baú, as liquidações não são generalizadas e estão concentradas nas empresas de capital aberto. “Elas [construtoras] precisam transformar tijolo em dinheiro novamente. Há uma preocupação com os resultados e imóvel sem vender carrega um custo financeiro importante”, diz ele.

Construtoras fazem “trocas” de um empreendimento para outro

O mercado também está registrando um aumento das “trocas” de imóveis no mesmo empreendimento ou em outro da mesma construtora. “Temos feito muitas trocas de compradores que querem ir para um apartamento maior, outro bairro ou que preferem uma unidade que será entregue antes”, diz Al­varo Coelho, gerente regional da Vanguard, do grupo Plaenge, para Curitiba. A vantagem, para a empresa, nesse último caso, é comercializar um imóvel que não foi vendido e que está perto do prazo de entrega e ganhar tempo para negociar outro que será entregue mais tarde. A empresa não revela o porcentual de trocas.

Segundo ele, há também pedidos do comprador para adiar a entrega para uma nova fase, para ele se or­­ganizar financeiramente. “Fazemos uma nova análise financeira do cliente para ver se ele terá condições mesmo de honrar seu compromisso ou não”, diz. Somente a Vanguard deve entregar seis torres de edifícios em 2013.

Ponta de estoque chega a Curitiba

O aumento da oferta começa a gerar novos negócios no mercado imobiliário, como o RealtON, site que é uma espécie de ponta de estoque de imóveis.

Leia matéria completa.

Fonte: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia+brasil,preco-dos-imoveis-residenciais-deve-subir-10-em-2013,144324,0.htm

O mercado imobiliário não sofre com falta de interesse dos consumidores, nem condições para compra de imóveis, na avaliação do economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. “O mercado não enfrenta problema de falta de demanda e oferta de crédito”, afirmou há pouco, em entrevista à imprensa.

Petrucci mencionou que a demanda está saudável, tendo em vista que em 2012 foram lançadas 27,8 mil unidades e vendidas 26,9 mil unidades na capital paulista. “A demanda está aquecida. Se lancei 27 mil e vendi 27 mil, é lógico que a demanda está aquecida”, argumentou.

Já sobre o crédito imobiliário, Petrucci reiterou a estimativa de crescimento, já que, na sua opinião, os bancos têm grande interesse em participar desse mercado. “Não faltará crédito imobiliário, pois (essa carteira) é um grande negócio para os bancos em função da sua garantia e da baixa inadimplência”.

Para 2013, Petrucci mostrou otimismo e afirmou que a estimativa de crescimento de 10% no volume de lançamentos em São Paulo se baseia na perspectiva de demanda aquecida, melhorias no processo de licenciamento pelo setor público, revisão do plano diretor na capital paulista e pelas medidas para desoneração para as construtoras, anunciadas em dezembro pelo governo federal.

Na avaliação do executivo do Secovi-SP, o preço dos imóveis deve seguir em crescimento estável, com alta em torno de 3% acima dos índices de inflação utilizados como referência para o setor – IGPM e INCC – levando a uma alta nominal de aproximadamente 10% no acumulado do ano. “O crescimento do preço real do imóvel deve ser parecido com o verificado em 2012 do que nos anos anteriores”, afirmou.

]]> http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/02/20/boladecristal-preco-dos-imoveis-residenciais-deve-subir-10-em-2013-estadao/feed/ 748 http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/02/20/tribuna-livre-20022013/ http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/02/20/tribuna-livre-20022013/#comments Wed, 20 Feb 2013 03:01:58 +0000 Bolha Imobiliária http://www.bolhaimobiliaria.com/?p=1843 Tópico para discussão de assuntos econômicos e imobiliários em geral.

Devido a grande audiência, felizmente, somos obrigados a abrir um novo tópico. A média está baixando de 24 horas entre cada tópico. A média de visitação também está mais alta do que o normal.

Gostaria de agradecer a todos a grande audiência. Continuemos assim.

A retração no setor imobiliário atingiu os principais mercados do país.

Houve queda nas vendas e nos lançamentos em Salvador, Recife, Porto Alegre, Brasília e no Rio, segundo a empresa de pesquisas Geoimovel.

Na capital baiana, o número de novos apartamentos caiu 56,5% no ano passado em relação a 2011. As vendas, por sua vez, recuaram 73,6% (veja quadro ao lado).

No caso de Brasília, a retração foi ainda mais intensa: de 78% nas vendas e de 61,3% nos lançamentos. Porto Alegre e Recife também apresentaram recuo nas duas frentes.

No Rio, foi apurada queda de 16,5% nas unidades lançadas (12.993) e de 44% nas comercializadas.

Mesmo com o desaquecimento do mercado, os preços subiram em Porto Alegre (2,1%), Recife (26,7%), Salvador (15%) e no Rio (31,3%).

Em Brasília, dona do metro quadrado mais caro do país (R$ 10.206), os preços caíram 5,3%.

João Teodoro da Silva, presidente do Cofeci (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis), diz que a queda nos lançamentos no ano passado ocorreu para equilibrar o mercado após “exageros”.

Segundo ele, devido ao estoque precedente, mesmo com a redução de novos projetos, a oferta de imóveis permaneceu grande em 2012. Quanto aos preços, afirma que tendem à estabilização neste ano, assim como o número de novas unidades.

Celso Amaral, diretor da Geoimovel, também atribui ao excesso de lançamentos o tombo do mercado imobiliário no ano passado. E aponta os atrasos na entrega das obras como um sinal do nível elevado de projetos.

Amaral diz que, mesmo com a queda no número de imóveis lançados, os estoques continuam altos. Para ele, o preço em expansão e o endividamento das famílias impediram que as vendas fossem melhores e que o setor atingisse o equilíbrio.

Nesse cenário, recomenda que os clientes negociem descontos com as incorporadoras com estoque elevado: “Os preços se acalmaram e até podem diminuir significativamente em algumas negociações. O consumidor pode sair ganhando”.

Ele acrescenta que, se não ocorrerem novidades relevantes no cenário econômico, haverá maior velocidade de vendas e lançamentos ao longo do segundo semestre deste ano.

Fonte: http://opequenoinvestidor.com.br/2013/02/a-bolha-imobiliaria-de-brasilia-entre-2011-e-2013

Há dois anos, fiz um pequeno estudo sobre a situação dos preços imobiliários de algumas regiões de Brasília naquele momento. O retrato era assustador: em várias regiões da cidade, a comparação entre o preço dos imóveis e os aluguéis mostrava uma situação perigosa que, ao meu ver, indicava a existência de uma bolha imobiliária. Agora, passados exatos dois anos, fiz novo estudo, a fim de mapear o que ocorreu de lá pra cá.

De volta ao passado: dados do passado indicavam bolha imobiliária em Brasília

Em 2011, fiz um estudo a partir de dados extraídos do portal Wimóveis, que é muito popular na cidade. Peguei o preço médio de unidades de 1, 2, 3 e 4 quartos, assim como o aluguel médio cobrado por essas unidades. As cidades investigadas naquele momento foram o Plano Piloto (Asa Norte, Asa Sul e Sudoeste), Águas Claras, Taguatinga e Guará. Para simplificar um pouco as coisas, no presente estudo restringirei os dados a Asa Norte e Asa Sul, Taguatinga e Guará, e restringi o estudo a unidades de 1, 2 e 3 quartos. Os dados daquele momento (fevereiro de 2011) eram os seguintes:

Na primeira coluna, estão os bairros/cidades estudados. As 3 colunas seguintes indicam os preços médios de unidades de 1, 2 e 3 quartos; as 3 colunas que vêm a seguir indicam o valor médio do aluguel nessas unidades; e as últimas 3 colunas indicam a relação entre o preço e o aluguel anual.

As últimas 3 colunas têm importância fundamental pelo estudo. Esse indicador (Preço/Aluguel anual ou price-to-rent ratio) é um importante dado para definir se estamos ou não em uma situação de bolha imobiliária. Basicamente, ele indica a rentabilidade de um imóvel (em termos de aluguel) ao longo do tempo. Quando o indicador está muito alto, o preço está muito acima do que o valor do aluguel justificaria e, portanto, é possível pensar que o preço está alto demais; quando ele está muito baixo, significa que o aluguel é muito melhor do que deveria ser – e, portanto, provavelmente o imóvel está subavaliado. Mas o que é “alto demais” ou “baixo demais”? Que parâmetro utilizar? Há certo consenso de que um nível em torno de 15 marca o “preço justo” de um imóvel – isso significa que o aluguel traria algo em torno de 6,67% de rentabilidade para seu proprietário. E esse é um nível adequado mesmo para economias que pagam juros historicamente baixos, como a americana.

E o que esse indicador mostrava em 2011? Como você pode observar nas três últimas colunas, em todas as situações examinadas o preço está muito acima de 15 – no nível mais baixo (22,32) estavam os apartamentos de 2 quartos no Guará. Os de 3 quartos na mesma cidade apresentaram estonteantes 41,77. Em todos os apartamentos de 3 quartos havia uma percepção forte de bolha imobiliária (todos os índices estavam acima de 30). Nos de 1 quarto, também havia essa suspeita.

Para resolver essa equação, só há duas possibilidades: ou o preço dos aluguéis sobe, ou o preço dos imóveis cai. Há pressões contrárias tanto contra um quanto contra o outro movimento, já que o salário das famílias tem um limite tanto para pagar prestações ao adquirir um imóvel quanto para pagar o valor do aluguel. Vejamos o que aconteceu.

De volta para o presente: bolha imobiliária começou a desinflar

O brasiliense não lê sobre isso nem no Correio Braziliense, nem no Jornal da Comunidade, que são repletos de patrocinadores envolvidos no mercado imobiliário local. Mas a bolha imobiliária começou a dar sinais de que realmente existia, como venho falando desde 2009. Hoje em dia, economistas da FGV e de outros locais têm falado sobre isso, mas eu já vinha falando desse perigo há muito mais tempo. E acredito que estava certo: vejamos os dados atuais da situação imobiliária de Brasília:

Como você pode observar, hoje a situação parece estar mais equilibrada do que era em 2011. Embora o price-to-rent ratio ainda esteja bem acima de 15, há poucas regiões em que o indicador esteja acima de 30 – na verdade, apenas os imóveis de 1 quarto na asa sul. Destaquei em vermelho indicadores acima de 28, em amarelo indicadores entre 24 e 28, e em verde indicadores abaixo de 24. Em 2011, apenas 1 zona estava “verde”, 3 estavam em amarelo e 8 estavam em vermelho; em 2013, já são 4 em verde, 5 em amarelo e apenas 3 em vermelho. Note que o uso do “verde” pode trazer falsa sensação de engano, já que mesmo esses indicadores estão bem acima de 15.

Observe que essa redução pode ter decorrido de dois movimentos: ou os preços dos imóveis caiu, ou o valor do aluguel médio subiu. Tanto um quanto o outro movimento levariam o price-to-rent ratio a cair. Vejamos o que aconteceu de fato:

Como você pode observar, houve avanço nos dois índices. A maioria dos preços subiu, e a maioria dos preços de aluguel também subiu. Mas note que houve queda efetiva do preço nominal dos imóveis de 3 quartos da Asa Sul e de Taguatinga, e dos apartamentos de 2 quartos de Taguatinga. Além disso, muitos dos preços subiram relativamente pouco no período de dois anos – por exemplo, os apartamentos de 3 quartos na Asa Norte subiu apenas 2,66% em 2 anos. Houve também regiões que viram forte disparada, como os apartamentos de 1 e 2 quartos na Asa Sul (acima de 50% de alta), por exemplo. Mas o movimento principal que eu gostaria de destacar se deu no valor dos aluguéis, que subiram, em média, 41,38% em apenas dois anos no conjunto das regiões examinadas.

Alguém poderia pensar que isso confirma a tese de que não há bolha imobiliária. Mas esse seria um engano; atualmente, os aluguéis não têm mais para onde subir tanto. Afinal, a renda é um limitador importante para o aluguel. E o preço dos imóveis já começou a dar sinal de desgaste. Como podemos observar na coluna de preços de apartamentos de 3 quartos, que são os mais caros da série, houve aumento pífio, ou queda.

Para colocar esses dados em perspectiva, vejamos a rentabilidade anual desses apartamentos, a fim de verificar se seria melhor investir nesses imóveis ou em um investimento de renda fixa:

Nessa tabela, fiz uma comparação da rentabilidade anual apresentada pelos imóveis com a rentabilidade que poderia ser obtida em um investimento de renda fixa que pagasse algo em torno de 7,00% ao ano – um nível de rentabilidade que poderia ter sido obtida facilmente em investimentos de renda fixa ao longo de boa parte desse período. Em amarelo, estão os imóveis que renderam exatamente 7,00%; em vermelho, imóveis que renderam menos que a renda fixa no período; e em verde, imóveis que renderam mais que a renda fixa. Em amarelo, há 1 unidade (apartamentos de 1 quarto no Guará); em vermelho, há 6 unidades (apartamentos de 3 quartos em todas as regiões, de 2 quartos em Taguatinga e de 1 quarto na Asa Norte); e em verde, há 5 unidades. Ou seja, em metade de todas as unidades avaliadas teria sido melhor investir dinheiro em renda fixa do que comprar um apartamento.

Mas deixei para o gran finale a principal evidência de que realmente vivemos um período de desinflamento da bolha imobiliária. Como você sabe, rentabilidade nominal não é nada. O que importa é saber se um investimento consegue ou não bater o nível da inflação. Vejamos os dados:

Nessa tabela, destaquei em vermelho investimentos imobiliários que conseguiriam apresentar rentabilidade inferior a um título do tesouro direto indexado pela a inflação, com uma rentabilidade média de 4,00% ao ano (ou 8% nos dois anos de estudo). Em verde, estão os imóveis que apresentaram rentabilidade superior à inflação. E indexei a rentabilidade pela inflação, de modo que os preços negativos indicam imóveis cuja valorização foi inferior à inflação medida pelo IPCA ao longo dos dois anos. Dos doze perfis de imóvel examinados, em 5 (ou 41,67%) os imóveis perderam valor real. Em alguns casos, houve perda de valor superior a 15%. Em apenas 33%, houve valorização real dos apartamentos.

O que isso tudo significa? Como a segunda tabela mostra, houve uma pequena melhora na situação. Em sua maioria, os preços dos imóveis acabaram se ajustando um pouco mais ao valor dos aluguéis. Mas, com o aumento dos aluguéis, isso significa que a renda disponível das famílias diminuiu seja para financiar um imóvel novo, seja para pagar aluguéis mais caros – ou seja, não há espaço para tantas altas num ou noutro preço. Como o price-to-rent ratio ainda é relativamente alta, isso pode significar que há espaço para quedas, como tem ocorrido nos últimos anos – especialmente se o Banco Central decidir que é o momento de começar a subir novamente os juros.

São tempos difíceis para quem acreditou na construtora que preço de imóvel em Brasília iria subir a 25% ao ano…

As vendas de imóveis usados na cidade de São Paulo apresentaram queda de 14,54% no ano passado, frente a 2011, segundo dados divulgados pelo Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) nesta sexta-feira (15). O resultado de dezembro também foi negativo, com -16,82% em relação a novembro.

No último mês de 2012, quase 70% dos imóveis usados vendidos tinham preço médio superior a R$ 200 mil e os descontos médios concedidos pelos proprietários sobre os preços originais variaram entre 5,43% e 10,92%.

De acordo com o levantamento, feito com 436 imobiliárias pesquisadas na Capital, todas as regiões paulistanas analisadas pelo Creci-SP tiveram variações positivas nas vendas em dezembro. O maior delas foi observada na Zona D (em bairros como Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, Bela Vista, Belém, Bom Retiro, Brás, Butantã), que registrou aumentou de 24,81%, ante novembro de 2012.

A Zona A (Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin, Campo Belo, Cidade Jardim) teve aumento de 22,56%; Zona B (Aclimação, Alto da Lapa, Alto de Santana, Cerqueira César, Chácara Flora, Alto da Lapa) teve alta de 21,8%; Zona C (Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda, Butantã, Cambuci) cresceu 15,79% e Zona E (Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo, Cidade Dutra, Ermelino Matarazzo) apresentou aumento de 15,04%.

Preferências

Em dezembro, foram comercializados mais apartamentos (942) do que casas (466). Em relação à valorização em 2012, os apartamentos também apresentaram expansão. Em dezembro, o preço médio do metro quadrado subiu 5,44%, e, no acumulado do ano, os preços ficaram maiores que os de 2011 na maioria dos tipos de imóveis distribuídos pelas cinco zonas de valor da cidade. Com as casas, foram 16 registros de alta e 12 de baixa do valor do metro quadrado na comparação de 2012 com 2011.

Financiamento

Quanto às formas de pagamento dos imóveis da cidade de São Paulo, 57,14% das vendas foram feitas à vista e 39,85% tiveram financiamento da Caixa Econômica Federal. O restante distribuiu-se igualitariamente entre vendas feitas por meio de consórcios (1,5%) e com financiamento direto do proprietário (1,5%).

Fonte: http://g1.globo.com/jornal-nacional/noticia/2013/02/numero-de-reclamacoes-contra-construtoras-dispara-no-pais.html

O crescimento do mercado imobiliário dos últimos anos foi acompanhado de um efeito que tem causado dor de cabeça a muitos compradores, no Brasil: os atrasos e os outros problemas na entrega dos imóveis.

A área social é o mais perto que Daniel consegue chegar do apartamento que comprou. A entrega, prevista para janeiro de 2011, atrasou um ano. Na hora de entrar no imóvel, outra  surpresa: paredes e teto com rachaduras e infiltrações. Ele resolveu processar a construtora.

“Parece que as construtoras têm a certeza da impunidade. Em vez de entregar a coisa 100%, elas entregam algo em 70% e ficam esperando que alguém reclame como se deve”, afirma o gerente de exportação Daniel Juarez.

Edilberto de Carvalho também está com problemas. Vendeu a casa, onde vivia com a mulher, em 2011, perto do prazo previsto para ir morar no imóvel novo, mas a data foi prorrogada três vezes. “Eles só estão dizendo que um dia vão entregar. Agora quando, eu não sei”, diz o engenheiro.

Com o aumento do crédito, mais pessoas puderam realizar o projeto de ter uma casa própria. O problema, para muitos consumidores, tem sido receber as chaves. Não é fácil encontrar empreendimentos entregues dentro do prazo, e ainda sem falhas de acabamento. Nos últimos anos, o número de processos contra construtoras em São Paulo cresceu mais que o mercado imobiliário.

Um levantamento do Tribunal de Justiça de São Paulo mostra que o total de processos foi multiplicado por 15 em cinco anos. Eram 150, em 2008. No fim do ano passado, já eram mais de 2,5 mil.

O sindicato das construtoras atribui parte dos atrasos às prefeituras, que passaram a exigir contrapartidas, como obras viárias. Mas reconhece que o setor não estava pronto para crescer nesse ritmo.

“Faltou mão de obra, faltou maquina, faltou equipamento. Todo o mercado foi pego de surpresa, não se esperava esta demanda e nós, do ponto de vista de infra-estrutura, não estávamos preparados”, diz o presidente do Secovi-SP, Cláudio Bernardes.

O Procon recomenda. Antes de assinar o contrato, o comprador deve checar se a construtora é alvo de ações judiciais e reclamações nos órgãos de defesa do consumidor e pedir, periodicamente, um registro do andamento das obras.

“É importante que as empresas tenham responsabilidade na oferta e na publicidade das suas unidades e estipulem prazos que realmente possam cumprir, porque só assim essa demanda vai se estabilizar”, aponta o presidente do Procon de São Paulo, Paulo Góes.

Fonte: http://www.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/noticia/2677670/mais-dois-fundos-imobiliarios-anunciam-que-nao-irao-distribuir-rendimentos

Os fundos imobiliários Panamby (PABY11) e RSB 1 não vão pagar rendimentos no mês de fevereiro, segundo comunicado ao mercado da Brascan e da NSG Capital, responsáveis pela gestão dos fundos.

A Brascan, gestora do Pananby, disse que os rendimentos referentes ao mês de janeiro não serão pagos porque o fundo registrou despesas maiores do que as receitas no primeiro mês do ano, inviabilizando o pagamento de proventos. Já o responsável pela gestão de fundo imobiliário na NSG Capital não foi encontrado para comentar o assunto.

Só nesta semana, outros dois fundos imobiliários anunciaram problemas na distribuição de rendimentos referente a janeiro. O Europar (EURO11) informou que não pagará rendimentos e o Caixa TRX Logística Renda (CXTL11) disse que a distribuição será menor, ambos devido à inadimplência de locatários.

Sobre os fundos

O Panamby tem por objetivo a aquisição de terrenos vinculados aos projetos denominados Panamby e Villaggio Panamby. Em março de 1995, o Fundo adquiriu junto à Syntechrom-Panamby Indústria e Comércio Empreendimentos a propriedade dos terrenos denominados Panamby e Villaggio Panamby, localizados na altura do nº 17.000 da Marginal Pinheiros, na cidade de São Paulo. O conjunto de terrenos com área superior a 700 mil metros quadrados está estruturado por três elementos básicos: 1) o sistema viário, composto por avenidas e ruas públicas, aprovadas pela Prefeitura de São Paulo, que atuam como limites e divisões entre os diversos setores; 2) os espaços públicos: parques e área institucional doados à municipalidade; e 3) os setores de ocupação, com seus usos específicos.

Já o RSB 1 tem como objetivo investir em ações ou cotas de empresas que ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, em CCIs (Cédulas de Crédito Imobiliário) e em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

O setor imobiliário exige extrema cautela dos construtores e incorporadores, ao executar novos empreendimentos e projetos, e dos consumidores e investidores, ao comprar o imóvel para morar, alugar e/ou revender. Afinal, para os próximos quatro anos, há perspectivas negativas. O panorama inclui pressão de custos de produção e aumento do preço de terrenos, serviços de mão de obra, materiais e insumos.

O aumento significativo da relação inflação do metro quadrado e inflação dos salários dos trabalhadores diminuiu muito o poder de compra de imóveis pela parcial dos salários, ou seja, o trabalhador tem que trabalhar mais meses para comprar o mesmo metro quadrado e o papel do crédito para o setor tem forte correlação nesta aquisição.

Também houve ampliação do endividamento das famílias com o sistema financeiro. A consequência é o aumento do comprometimento de parte da renda para honrar compromissos contraídos no passado recente, o que desacelera o consumo de produtos do setor imobiliário e gera um risco maior do sistema financeiro ao liberar o crédito, mesmo no ambiente com taxas de juros menores que antes (mas ainda elevadas).

Vale destacar, ainda, que sintomas comportamentais do consumidor e do investidor de imóveis (rentistas) indicam que os preços estão altos demais e a rentabilidade está menor que períodos anteriores. Por isso, não há dúvida de que o aumento do preço do aluguel terá limites pelo baixo poder de compra dos salários e o endividamento das famílias brasileiras.

O problema das dívidas soberanas de países europeus causarão efeitos não desprezíveis no setor imobiliário pela parcial do “crédito”. A recente desaceleração da economia chinesa limitará o crescimento da economia brasileira e do setor imobiliário como derivada. Os problemas da economia americana perdurarão por longa data e aumentarão as chances de um efeito “double dip recession” entre 2013 e 2016.

O setor imobiliário brasileiro sofrerá ajustes, dado seu sufocamento pelos problemas supracitados. Indicadores de 2008-2012 mostram o boom imobiliário de oferta e demanda que resultou em “descompasso intertemporal” de consumo presente versusfuturo. Mesmo com o déficit habitacional elevado no país, a “farra” vai acabar pela restrição orçamentária das famílias, pela escolha intertemporal de consumo e, sobretudo, pela produção a créditos mais do que elevados.

Luciano Luiz Manarin D’agostini é Economista, Mestre e Doutor pela Universidade Federal do Paraná, onde integra o Grupo de Pesquisa “Macroeconomia Estruturalista do Desenvolvimento/CNPQ”. É consultor no mercado financeiro, gestor de recursos e professor, além de co-autor do Livro “Política Monetária, Bancos Centrais e Metas de Inflação” (FGV, 2010) e autor do Livro “Econometria Temporal Multivariada” (Ed. Blucher, 2011).

OBS: Em conversa por e-mail, o Luciano relatou a vontade de realizar um forum aqui em Curitiba, para discussão sobre a bolha imobiliária brasileira. Ele está conversando com o ADOLFO SACHSIDA e o Samy Dana para organizar o evento.

A retração no setor imobiliário atingiu os principais mercados do país.

Houve queda nas vendas e nos lançamentos em Salvador, Recife, Porto Alegre, Brasília e no Rio, segundo a empresa de pesquisas Geoimovel.

Na capital baiana, o número de novos apartamentos caiu 56,5% no ano passado em relação a 2011. As vendas, por sua vez, recuaram 73,6% (veja quadro abaixo).

No caso de Brasília, a retração foi ainda mais intensa: de 78% nas vendas e de 61,3% nos lançamentos. Porto Alegre e Recife também apresentaram recuo nas duas frentes.

No Rio, foi apurada queda de 16,5% nas unidades lançadas (12.993) e de 44% nas comercializadas.

Mesmo com o desaquecimento do mercado, os preços subiram em Porto Alegre (2,1%), Recife (26,7%), Salvador (15%) e no Rio (31,3%).

Em Brasília, dona do metro quadrado mais caro do país (R$ 10.206), os preços caíram 5,3%.

João Teodoro da Silva, presidente do Cofeci (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis), diz que a queda nos lançamentos no ano passado ocorreu para equilibrar o mercado após “exageros”.

Segundo ele, devido ao estoque precedente, mesmo com a redução de novos projetos, a oferta de imóveis permaneceu grande em 2012. Quanto aos preços, afirma que tendem à estabilização neste ano, assim como o número de novas unidades.

Celso Amaral, diretor da Geoimovel, também atribui ao excesso de lançamentos o tombo do mercado imobiliário no ano passado. E aponta os atrasos na entrega das obras como um sinal do nível elevado de projetos.

Amaral diz que, mesmo com a queda no número de imóveis lançados, os estoques continuam altos. Para ele, o preço em expansão e o endividamento das famílias impediram que as vendas fossem melhores e que o setor atingisse o equilíbrio.

Nesse cenário, prevê que os consumidores poderão sair ganhando neste ano, se negociarem descontos com as incorporadoras com estoque elevado. “Os preços se acalmaram e até podem diminuir significativamente em algumas negociações.”

Ele acrescenta que, se não ocorrerem novidades relevantes no cenário econômico, haverá maior velocidade de vendas e lançamentos ao longo do segundo semestre deste ano.

Fonte: http://www.itatiaia.com.br/site/noticias/noticia/11086

O preço dos imóveis em Belo Horizonte está três vezes mais alto desde 2006. Os dados são das próprias construtoras que trabalham na capital mineira.

Reportagem especial veiculada no Jornal da Itatiaia ouviu especialistas para explicar porque o valor disparou deste jeito. Um dado que chama a atenção é que o custo de mão-de-obra e de materiais de construção não provoca impacto nesse aumento.

O presidente do Sindicato dos Trabalhadores da Construção Civil de Belo Horizonte e região, Osmir Venuto, afirmou que poucos pedreiros conseguem ganhar um salário de 4 ou 5 mil reais com carteira assinada.

Segundo o presidente do Sindicato, os pedreiros autônomos conseguem até R$ 200,00 por dia fazendo bicos, principalmente em reformas particulares.

O presidente da Associação do Comércio de Materiais de Construção de Minas Gerais, Rui Fidelis de Campos Júnior, ressaltou que o preço de cimento, tijolo e outros materiais, não está acima da inflação.

O advogado presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil Sessão Minas Gerais, Kênio Pereira, avaliou que os terrenos podem ser considerados o grande vilão  do aumento do preço dos imóveis na capital.

Sobre imóveis, os especialistas de mercado alertam que o valor em Belo Horizonte deve subir 30% nos próximos dois anos.

O aumento é relacionado às mudanças na Lei de Uso e Ocupação do Solo da capital mineira. Como a área a ser construída, agora, precisa ser menor nos terrenos, os empreendimentos que forem lançados já com a mudança terão esse impacto no preço.

Depois de um período de alta intensa, índices de diversas fontes estão demonstrando uma desaceleração no preços do metro quadrado dos imóveis em Curitiba. O dado mais recente, do índice Fipe-Zap, aponta uma redução de 1,8% nos últimos seis meses. Para especialistas, é sinal de que o mercado está se tornando estável e, em consequência, mais previsível.

Os índices não são comparáveis, porque retratam o mercado sob óticas diferentes. O Fipe-Zap monitora preços de apartamentos novos e usados, a partir dos anúncios publicados em portais de classificados; a Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário no Paraná (Ademi) acompanha o valor dos lançamentos; e o Sindicato da Habitação (Secovi) reflete a variação dos imóveis usados em geral.

A alta dos últimos anos é vista no mercado como resultado de uma rara combinação entre demanda reprimida, crédito abundante, pleno emprego e renda em alta – um cenário que não dura indefinidamente, e que não se repete com facilidade. A Ademi mostrou alta de 16% em 2011 e de 13% no ano passado. O Secovi-PR encontrou variação de 13,25% em 2011 e, em 2012, o preço cresceu 9,19%. O recém-lançado Fipe-Zap – que apresentou dados sobre a capital paranaense pela primeira vez na segunda-feira – tem limitações. “Ainda esbarramos na questão do tempo de amostra para que o resultado do índice aponte tendências mais precisas”, admite o coordenador do projeto, Eduardo Zylberstajn.

Normalidade

A variação já era esperada. “A oscilação é normal. O preço nos últimos 12 meses não houve aumento tão significativo quanto o dos últimos cinco ou sete anos”, diz Luiz Fernando Gottschild, diretor do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar). “Houve anos em que o preço cresceu 25% em alguns tipos de imóveis, mas esse preço já está corrigido.”

É possível, entretanto, que a pessoa interessada em comprar ou vender imóveis não se dê conta dessas variações. “O índice ajuda a ter uma noção do mercado, mas nem sempre pode ser levado em conta na compra pessoal”, observa o economista Fábio Tadeu Araújo, sócio da consultoria Brain. “Pode ser que o imóvel específico que você quer comprar ou vender tenha outro comportamento, por estar em uma região que tem oferta maior ou menor.”

De acordo com ele, o preço do imóvel novo que já não está mais com as incorporadoras e dos usados tem caído em termos reais. “Com relação aos apartamentos prontos e os usados, é possível dizer que houve queda e esses preços menores apontam para a tendência de estabilidade do setor”, comenta.

Novo levantamento surpreende e gera polêmica

Novato no mercado curitibano, embora já tenha quatro anos de histórico em outras capitais brasileiras, o índice Fipe-Zap gerou polêmica. A queda de preços apontada pela pesquisa contraria indicadores de fontes locais. Outro ponto polêmico surgiu das diferenças de preços entre as regiões da cidade. Neste primeiro levantamento, o bairro Campina do Siqueira foi apontado como o metro quadrado mais caro da capital – algo que surpreendeu quem estava acostumado a ver Batel e Cabral na lista dos mais valorizados. “Foi um erro de definição dos nomes das regiões analisadas, que não se restringem a bairros”, diz o economista Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da USP (Fipe) e coordenador do levantamento. Ele afirma que na próxima amostra, o problema será solucionado.

Fonte: http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br/2013/02/06/o-mercado-imobiliario-no-brasil-e-estado-de-natureza/

Quem nunca ficou feliz por fazer um bom negócio, mesmo que o negócio nem fosse tão bom assim ou que aquele determinado produto nem fosse tão – ou nada – necessário? Todos já fizemos isso, mas poucas vezes colocamos toda nossa renda nesse tipo de transação. Porém, reza a lenda, isto pode acontecer e, quando estes bens são escassos, bolhas econômicas podem surgir.

A primeira bolha econômica, ao menos a que a maior parte dos economistas reconhece, ocorreu na Holanda do século XVII, através das lindas e imponentes Tulipas trazidas da Pérsia – um grande sinal de status para a sociedade da época. Sempre criando depressões e recessões que custam empregos e muita dor para as famílias, as bolhas são talvez um dos maiores símbolos da irracionalidade humana. Mas será que elas são inatas e fazem parte da nossa natureza?

Com o crescimento da classe média no Brasil, aliado ao aumento exponencial de crédito e alta liquidez no mercado, os novos ricos estão deixando de comprar ativos reais para comprar status – ou tulipas. Suas motivações deixaram de ser racionais para serem movidas por aquele sentimento inerente ao homem de sempre acharem que estão fazendo um excelente negócio.

Porém, não existe excelente negócio quando somos levados pela cegueira da paixão, do orgulho e das informações assimétricas do mercado. E por isso que o mercado imobiliário brasileiro está em seu próprio estado de natureza, movido pelo orgulho e pela vaidade dos agentes, que compram não o ativo em si, mas a simbologia e o status atrelado à ele, esperando que os preços sempre continuem a subir ou que aconteça aquilo que poder-se-ia chamar de “teoria do tolo maior”: quem ficar com a “batata quente” na mão por último perde.

Em 1651, Thomas Hobbes concebeu o conceito de estado de natureza, caracterizado pelas paixões universais do orgulho e medo predominantes do ser humano, em que todos viveriam em um estado de máxima insegurança e ansiedade, exigindo, portanto, a criação do Estado como regulador.

Como no dilema do prisioneiro, não haveria razão para que os agentes cooperassem entre si, pois o orgulho individual e a paixão pela superioridade, pelo desejo de ser o primeiro, e pela vontade de ser visto desta forma na corrida da vida impediriam qualquer forma de equilíbrio natural.

Mais além, este orgulho consiste também de uma vontade não somente em se dar bem, ser bem sucedido, mas também de demonstrar suas conquistas e vitórias como uma forma de buscar a glória através da exibição pessoal do seu sucesso.

E o medo do fracasso? Ninguém quer ser mal sucedido em tudo isto, ou ser visto por terceiros como perdedor . Ou seja, em um estado de natureza, todos têm direito a tudo e, por isso, não tem direito a nada. Ou em bom economês, laissez faire, laissez passer – a mão invisível do mercado resolve tudo.

No caso do preço dos imóveis no Brasil, a possibilidade de poder ter acesso a um bem escasso que a nova classe média antes não tinha é mais que a compra de um imóvel. É um símbolo de ascensão social, a compra de um novo status social.

Como no caso dos imóveis a oferta é escassa, pois não existe terra suficiente para todos no mesmo lugar, ter acesso a crédito que parece barato e parcelar seus apartamentos em dezenas de prestações fazem deste tipo de fenômeno uma bolha especial – a bolha do estado de natureza, movida não pela curva de demanda e oferta, mas pelo orgulho e status.

Quanto mais crédito e liquidez no mercado, maior a bolha. Mas o medo irá levar ao desespero quando os compradores perceberem que aquilo que compraram, e se endividaram para isto, vale muito menos do que esperavam – e que todos, de repente, estão percebendo a mesma coisa.

 Algo como comprar uma Ferrari no valor de uma casa e alguns meses depois descobrir que ela vale metade do preço. A diferença aqui é que estamos falando de várias Ferraris chamadas casas e apartamentos. Quem vai ficar com a batata quente na mão?

Assim como Hobbes e John Nash teorizaram em suas obras, sem que haja intervenção do Estado para forçar a cooperação dos agentes e para criar mecanismos que façam o mercado atingir seu equilíbrio real, de forma racional e que fuja do orgulho gerador de medo e bolhas, uma hora as tulipas não serão mais imponentes nem belas.

Post em Parceria com Eros Nascimento, Mestrando e Graduado em Administração Pública pela EAESP-FGV, tendo cursado Ciências Sociais pela Universidade de São Paulo e Administração pela Marriot School of Management na Brigham Young University – EUA .

Fonte: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/1225687-construtoras-fazem-promocao-para-desovar-estoque-de-imoveis.shtml

Queda nos lançamentos de 27% em 2012, segundo a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio). Recuo de 1,9% nas vendas até novembro. Preço do metro quadrado em desaceleração.

Para tentar deixar 2012 para trás, empresas do setor imobiliário fazem promoções para vender as unidades em estoque e abrir espaço para lançamentos em 2013.

A construtora Even, por exemplo, prorrogou o funcionamento da sua megastore na rua da Consolação, em São Paulo. Prevista para durar até o final de 2012, ficará pelo menos até março, segundo a assessoria.

A empresa comercializa no local cerca de 50 empreendimentos residenciais e comerciais, com metragens que variam de 35 a 585m². Parte dos empreendimentos podem ser visualizados no site da megastore

Outra empresa com ações promocionais é a Rossi. Os descontos, segundo a incorporadora, são apenas para imóveis prontos ou em fase final de obra e chegam a R$ 140 mil. É possível consultar os empreendimentos participantes no site da promoção.

A Eztec afirma oferecer descontos de até 20% até o dia 17 de fevereiro. O regulamento da promoção e os apartamentos disponíveis podem ser encontrados no site da incorporadora.

O momento mais comedido do mercado imobiliário se reflete no comportamento distinto entre as regiões. Enquanto há cidades onde o preço anunciado do metro quadrado ainda sobe em ritmo forte, como Niterói (alta de 5,4% desde junho do ano passado), locais como Curitiba já registram correção de preços. Na capital paranaense, o metro quadrado teve uma queda real de 6,1% no mesmo intervalo. As informações são do índice FipeZap, que a partir desse mês vai acompanhar informações sobre mais nove cidades, totalizando dezesseis.

Além de Curitiba, outras seis cidades viram o preço anunciado dos imóveis recuar desde junho de 2012, que é quando começa a série histórica do FipeZap Ampliado, lançado nesta segunda-feira, 4. São elas: Brasília (-5,8%), Florianópolis (-4,4%), Vila Velha (-3,5%), Vitória e Belo Horizonte (ambas com -1,1%) e Recife (-0,6%).

A valorização súbita dos imóveis não significa por si só que uma “bolha imobiliária” está se formando no mercado. Da mesma forma, uma queda de preços não é o único indicativo que essa suposta bolha está começando a estourar. No caso brasileiro, parece mais sensato supor que esse setor passa por um momento de ajuste após a euforia dos últimos anos.

Prova disso é que, em média, os preços continuam a subir. O valor do imóvel avançou 0,9% nas dezesseis regiões pesquisadas, índice próximo do desempenho em dezembro, quando teve alta de 1% (veja mais abaixo).
Em janeiro, o preço médio do metro quadrado ficou entre R$ 8.711 (Rio de Janeiro) e R$ 3.440 (Vila Velha). Em São Paulo foi de R$ 6.922 e a média nacional, de R$ 6.350.

Outra constatação do índice ampliado é que há regiões onde a subida do valor dos imóveis se aqueceu como em São Paulo e Rio de Janeiro, as duas principais referências para esse setor o País e onde preço disparou mais nos últimos anos. Além da já citada Niterói (+5,4%), Porto Alegre (+4,6%) também registrou aumento real relevante de junho de 2012 para cá. As duas cidades superaram a alta dos mercado paulista e carioca no mesmo intervalo, cujas cotações do metro quadrado subiram, pela ordem, 4,2% e 3,5%.

O índice FipeZap coleta em classificados da internet informações sobre o preço do metro quadrado de imóveis. Muitas vezes há diferença entre o valor anunciado de um imóvel e o de fato transacionado, mas a tendência de ambos, para cima ou baixo, tende a ser a mesma.

Variação do metro quadrado anunciado em janeiro:

FipeZap Ampliado +0,9% (média nacional: R$ 6.350 o m²)
São Paulo +0,9% (R$ 6.922 o m²)
Rio de Janeiro +1% (R$ 8.711 o m²)
Belo Horizonte +1,3% (R$ 5.014 o m²)
Brasília -0,1% (R$ 6.372 o m²)
Salvador +1,4% (R$ 4.041)
Fortaleza +3,4% (R$ 4.912 o m²)
Recife -0,2% (R$ 5.109 o m²)
Porto Alegre +1,3% (R$ 4.303 o m²)
Curitiba 0,9% (R$ 3.722 o m²)
Florianópolis +1,1% (R$ 4.436 o m2)
Vitória +0,9% (R$ 3.881 o m²)
Vila Velha +1% (R$3.440 o m²)
Santo André +0,8% (R$ 4.121 o m²)
São Bernardo do Campo estável (R$ 3.929 o m²)
São Caetano do Sul +0,7% (R$ 4.760 o m²) Niterói +0,6% (R$ 6.477 o m²)

]]> http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/02/04/preco-do-imovel-cai-ate-6-em-7-meses-estadao/feed/ 704 http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/02/02/construcao-civil-leve-desacelera-em-2012-e-maiores-salarios-caem-folha-com/ http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/02/02/construcao-civil-leve-desacelera-em-2012-e-maiores-salarios-caem-folha-com/#comments Sat, 02 Feb 2013 17:00:05 +0000 Bolha Imobiliária http://www.bolhaimobiliaria.com/?p=1782 Fonte: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1224851-construcao-civil-leve-desacelera-em-2012-e-salarios-caem.shtml

O setor de construção civil leve fechou 2012 com estabilização nas contratações e uma remuneração variável até 30% menor do que o planejado no Brasil. A construção leve engloba todos os empreendimentos imobiliários, como casas e edifícios, obras que não são de infraestrutura.

O resultado é um reflexo da desaceleração econômica e do fraco crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) no ano passado, que deve ficar em 1%, segundo o boletim Focus do Banco Central.

Essa é a conclusão do estudo realizado com 23 grandes empresas e elaborado pela consultoria internacional de negócios Hay Group.

O levantamento, obtido com exclusividade pela Folha, aponta que os engenheiros foram os principais afetados pela estagnação do ano passado no segmento e tiveram queda salarial em dois níveis de 2011 para 2012.

Entre os profissionais seniores, por exemplo, houve redução de 4,2%, com o valor do salário médio caindo de R$ 9.465 em 2011 para R$ 9.065 no ano passado.

De acordo com Murilo Celso de Campos Pinheiro, presidente da Federação Nacional dos Engenheiros, a queda dos salários representa a estabilização da categoria.

“O mercado ainda está bom, mas deixou de crescer e contratar como antes”, avalia Pinheiro, que espera que a categoria cresça 2% em 2012, ante 3% de 2011.

O estudo mostra que a remuneração variável dos engenheiros, que inclui bônus e participação nos lucros das organizações em 2011, também deixou a desejar.

Enquanto as empresas esperavam pagar 2,6 salários-base a engenheiro sênior em remuneração variável, foi pago 1,8 salário em média.

Segundo Alexandre Pacheco, gerente do Hay Group, a redução da remuneração variável se deve à desaceleração econômica iniciada em 2011. “A PLR [participação nos lucros] é atrelada aos resultados financeiros da companhia”, explica.

PERSPECTIVAS

De acordo com o SindusCon (sindicato da construção), enquanto o setor cresceu 4,8% em 2011, a estimativa para 2012 é de 4%. Para este ano, a expectativa é ainda mais baixa: 3,5%.

Último balanço do sindicato mostra que foram fechadas 42,7 mil vagas no país em novembro. “Isso reflete um cenário de retração dos investimentos. Será preciso um esforço redobrado do governo para estimular a atividade econômica em estreita articulação com a iniciativa privada”, afirma Sergio Watanabe, presidente do SindusCon.

A Incorporadora Yuny não reduziu o quadro funcional de 83 pessoas em 2012, mas também não teve condições de aumentá-lo. “Não fomos prejudicados pela crise porque não temos capital aberto”, afirma Louise Campolim, gerente de recursos humanos da empresa.

Recentemente promovido a diretor de incorporações da Odebrecht Realizações Imobiliárias, Elton Santi, 33, vê a construção civil e a categoria dos engenheiros com otimismo. “Não há mais aquela febre, mas o futuro é promissor porque há um deficit habitacional grande no país”, diz.

]]> http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/02/02/construcao-civil-leve-desacelera-em-2012-e-maiores-salarios-caem-folha-com/feed/ 516 http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/02/01/o-globo-financiamento-imobiliario-pode-ser-pessimo-negocio-observador-do-mercado/ http://www.bolhaimobiliaria.com/2013/02/01/o-globo-financiamento-imobiliario-pode-ser-pessimo-negocio-observador-do-mercado/#comments Fri, 01 Feb 2013 13:16:35 +0000 Bolha Imobiliária http://www.bolhaimobiliaria.com/?p=1779 Fonte: http://www.observadordomercado.blogspot.com.br/2013/01/o-globo-financiamento-imobiliario-pode.html

É sabido que dar o maior valor possível de entrada e optar por prazo menor faz com que se pague menos por um financiamento. Mas, quando se vê isso em números, a diferença assusta. Mesmo com a redução dos juros pela Caixa Econômica para imóveis que custam acima de R$ 500 mil, ao tomar um crédito por prazo de 30 anos, paga-se duas vezes o valor que se pegou emprestado (ou mais, dependendo do banco), enquanto em 15 anos paga-se 50% a mais.

É o que mostra simulação feita pelos professores do Ibmec-RJ, Gilberto Braga e Marcos Heringer. No caso do financiamento de imóveis que se enquadram no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), com valor máximo de R$ 500 mil, por exemplo. Pela Caixa Econômica, tomando-se um empréstimo de R$ 400 mil, com juros a 8,3%, o mutuário terá pago, ao fim de 30 anos, o total de R$ 881,3 mil – mais que o dobro. Já em 15 anos, R$ 641,3 mil. A prestação inicial será de R$ 3,77 mil e de R$ 4,88 mil, respectivamente.

Da mesma forma, ao adquirir um imóvel de R$ 1 milhão pela Caixa – já dentro das novas regras -, tomando um empréstimo de R$ 800 mil, com juros a 8,6%, o mutuário terá pago, em 30 anos, R$ 1,79 milhão. No prazo de 15 anos, ele pagará R$ 1,28 milhão. A prestação aumenta, é claro, mas não na mesma proporção: em 30 anos, a inicial será R$ 7,74 mil, e, em 15 , de R$ 9,77 mil.

Como a Caixa oferece taxas de juros mais atraentes – ao menos de balcão, já que a maioria dos bancos divulga uma taxa, mas a negocia de acordo com o perfil do cliente -, a diferença nos demais bancos é ainda mais gritante. No caso de um empréstimo de R$ 800 mil, o total pago ao longo de 30 anos será de R$ 2,10 milhões no Banco do Brasil (juros de 10%) e de R$ 2,32 milhões no Bradesco e no Santander (juros de 11%). Em 15 anos, o mutuário pagaria R$ 1,34 milhão no BB (8,9%); R$ 1,52 milhão no Bradesco (10,5%) e R$ 1,58 milhão no Santander (11%). O Itaú não informou suas taxas de juros.

Segundo o economista Gilberto Braga, entre a prestação do banco com a maior taxa de juros do mercado e a do que oferece a menor, a diferença é de aproximadamente 15%. No exemplo de um imóvel de R$ 1 milhão, financiado com 20% de entrada, em 15 anos, a prestação inicial é de R$ 11.432 no Santander e de R$ 9.777 na Caixa – menos R$ 1.655 ou 14,48%.

A participação no mercado de crédito imobiliário dos imóveis com valor acima de R$ 500 mil ainda é bem pequena – em número de unidades financiadas, de 7,58%, contra 94,42% do SFH, segundo a Abecip.

(O Globo – edição impressa – 20/01/2013)

A venda de imóveis usados no Estado de São Paulo teve uma diminuição de 32,11% em novembro de 2012, frente a outubro do mesmo ano, segundo dados de pesquisa divulgada pelo Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo), nesta terça-feira (29).

De acordo com o levantamento, feito com 1.381 imobiliárias pesquisadas em 37 cidades, na comparação mensal, as quatro regiões analisadas pelo Creci-SP sofreram quedas no número de vendas. O grupo das cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco foi o que teve maior decréscimo (-64,24%). Já a o Interior registrou -19,85%, seguido pelo Litoral, com -16,93%, e Capital, -8,83%.

Preferências

No penúltimo mês do ano passado, as casas e apartamentos de até R$ 200 mil foram os mais vendidos, representando 51,03% dos contratos. Foram vendidos mais apartamentos (51,2%) do que casas (48,8%).

Quanto às formas de pagamento dos imóveis,  54,82% foram por meio de financiamento.

Houvesse uma Lei de Responsabilidade Informativa nos moldes da Lei de Responsabilidade Fiscal, mercadores imobiliários seriam candidatíssimos a processos civis e a punições exemplares. Chega a ser acintosa a reportagem publicada na edição de ontem do Diário do Grande ABC sob o título “Lançamento corporativo cresce 43,8”. Trata-se de uma meia verdade que acoberta bobagens inimagináveis para quem não suporta mais a possibilidade de consumir informações fraudulentas. Vende a matéria um setor imobiliário voltado ao setor corporativo que não existe na Província do Grande ABC.

Estamos vivendo uma crise de excesso de oferta e escassez de demanda de salas corporativas em vários pontos da região. Os preços desabam, faltam inquilinos, desesperam-se os investidores, roem as unhas as construtoras e as incorporadoras e o que o Diário do Grande ABC publica é exatamente o contrário. Estamos no céu, segundo o jornal que não se dá à obrigação de questionar para valer as informações, entre outros motivos porque não lhe interessa.

Aliás, não é de hoje e não se pode responsabilizar seletivamente a direção atual da publicação pela industrialização de mentiras impressas. Quem conhece um pouco da história da economia regional sabe o quanto confrontamos aquela publicação, principalmente nos anos 1990, quando cansamos de publicar e de provar que a região vivia processo inquietante de rebaixamento econômico (todos os dados estatísticos de então e os que vieram em seguida nos deram razão, entre outros motivos porque ainda temos o juízo no lugar), enquanto o Diário do Grande ABC, pressionado por anunciantes e principalmente por conta própria, ou seja, por conta de vender ilusões, cansou de negar com manchetes triunfalistas. Pena que nas páginas policiais, principalmente, o empobrecimento fez e continua fazendo estragos mais que conhecidos, porque a qualidade de vida foi para o beleleu.

Agora, ou já há muito tempo, se repete a operação jornalística tendo como centro difusor de enrolação o mercado imobiliário que vive uma crise latente na região, tanto por conta do excesso de lançamentos de salas comerciais, ou salas corporativas, como também de apartamentos acima de 100 metros quadrados e dotados de parafernálias de lazer e entretenimento.

O Domo, incrustado numa região nobre de São Bernardo, nas proximidades do Paço Municipal, com quase mil unidades comerciais e centenas de apartamentos, é o símbolo do desconhecimento dos empreendedores da Capital que aqui aportaram desavisadamente, imaginando que encontrariam o Eldorado. O Domo é um mico e tanto, como todos sabem e o Diário do Grande ABC faz de conta que não sabe.

Só para especular

Mas, afinal, o que há de errado na reportagem do Diário do Grande ABC de ontem? Quase tudo, quase tudo. A manchete e a linha auxiliar (“Em 2012, foram anunciadas as construções de 2.221 unidades empresariais no Grande ABC”) não são explicitamente tendenciosas na propagação de fantasias, mas o texto é de uma indiferença completa à racionalidade crítica, à abordagem desconfiada, à sentinela de responsabilidade social que deve inquietar a todo jornalista. Compreende-se que a autora da matéria foi induzida por razões comerciais a ceder àquela loucura de parágrafos liberados para promover uma onda de especulação no mercado imobiliário.

Querem um exemplo violentamente claro do desbunde geral daquela reportagem? Então leiam os parágrafos seguintes:

O diretor regional do Sinduscon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), Sérgio Santos, afirma que a tendência é que continue havendo lançamentos corporativos por conta da mudança do perfil da região. “O Grande ABC está se tornando prestador de serviços e, com isso, há maior demanda por espaços assim”. Santos destaca também o custo como diferencial: enquanto o metro quadrado aqui varia de R$ 5 mil a R$ 8 mil, na Capital, segundo ele, não se acha por menos de R$ 10 mil e pode chegar a R$ 15 mil. “A região tem facilidade de locomoção e localização privilegiada, além de bons bairros. Em 20 minutos se chega a São Paulo e estamos próximos ao Rodoanel e às principais rodovias” – escreveu o jornal.

Acredite quem quiser: o dirigente da entidade que supostamente administra institucionalmente o mercado imobiliário do Estado de São Paulo afirmou com todas as letras que apenas 20 minutos nos separam da Capital. Provavelmente ele se referia a translado de helicóptero, porque a dureza do sistema viário é outra. Insuportavelmente outra. Já quanto ao preço do metro quadrado na região, os números estão próximos da realidade e a defasagem em relação à Capital comprova o quanto perdemos competitividade econômica. Não se pode revogar a lei da oferta e da procura, como se sabe. E tem mais: a Província do Grande ABC prestadora de serviços à qual ele se refere não conta com atividades do setor que agreguem valor. Somos apenas uma pálida sombra da vizinha Capital. Quanto ao Rodoanel, então, é uma falácia a retórica de vantagem comparativa: contamos com apenas três e longínquos acessos completamente fora da zona de efervescência econômica.

É claro que entre os entrevistados pelo Diário do Grande ABC não poderia faltar o personagem de sempre do mercado imobiliário regional, o eterno presidente da Associação dos Construtores, um empresário que conhece bem o terreno em que pisa inclusive os terrenos materialmente menos ocupados por operários do setor. Eis os trechos das declarações de Milton Bigucci:

“Empresas e profissionais liberais querem se alocar em espaços localizados em regiões centrais, próximas de tudo, com grande infraestrutura e segurança”, analisa Milton Bigucci, presidente da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC). “E quando você lança e vende tudo, é sinal de que há muitos interessados, e que o mercado está aquecido”.

Questão de contexto

No contexto da matéria do Diário do Grande ABC, o contexto do ufanismo desbragado, do levantar de bola a qualquer custo, Milton Bigucci está certíssimo em mais uma vez participar das festividades de embromação jornalística. Agora, quando se trata de realidade dos fatos, comete mais uma vez um deslize imperdoável para quem lida com uma atividade de interesse social e econômico. Quando diz que quando se lança e vende tudo é sinal de que há interessados, ele sugere que essa seja a regra geral, o que não resiste aos fatos. Basta ver o caso do Domo, pegado ao Paço Municipal de São Bernardo. Desafio Milton Bigucci a provar o contrário, ou seja, que o Domo não seja um grande mico, entre outros construídos na região. Os empreendimentos de Milton Bigucci não costumam fracassar entre outros motivos porque ele sabe o tamanho de cada passo que pode dar, conhece muito bem os paços municipais e principalmente tem uma metodologia infalível para garantir custos baixos dos terrenos pelos quais se apaixona.

Embora haja diferenças entre os cromossomos da crise norte-americana e europeia a bordo dos excessos estimulados por mercados imobiliários artificialmente valorizados, mais e mais especialistas brasileiros furam o cerco protecionista da mídia em geral e do apetite pantagruélico dos grandes players nacionais e regionais. O boom imobiliário nos mais diferentes cantos do País já dá lugar a bolhas localizadas. Na Província do Grande ABC há profusão de torres corporativas e residenciais que fazem água.

A sugestão aos leitores é que, quando abrirem os jornais e verificarem o tom de torcida organizada de matérias que têm parentesco muito próximo com informativo publicitário, desconfiem. Não foi à toa, aliás, que, mais uma vez no final de semana, os dois principais jornais paulistas, Folha de S. Paulo e Estadão, desfilaram novas páginas inteiras de anúncios de queima de estoques de apartamento.

Também não custa nada tomar cuidado especial na interpretação de notícias: lançamento imobiliário não quer dizer, necessariamente, comercialização imobiliária. Fosse diferente, os estoques micados não seriam tão volumosos.

A verdade no Valor

Na mesma data em que o Diário do Grande ABC se travestiu, mais uma vez, de agente imobiliário, o jornal Valor Econômico, publicação que tem se apresentado com mais liberdade no tratamento do setor, abriu uma manchete de página interna (“Incorporadoras têm de digerir estoques”) emblemática sobre o momento da atividade. Não custa nada reproduzir alguns dos parágrafos do trabalho de uma jornalista não condicionada a dourar a pílula:

As incorporadoras de capital aberto ainda terão de digerir, em 2013, as consequências do ritmo desenfreado de lançamentos de imóveis nos próximos anos após a onda de abertura de capital das empresas do setor. O cenário é de estoques elevados decorrentes das unidades não comercializadas ou que voltaram para a carteira das incorporadoras em função do elevado número de distratos. Em 2013, o foco das atenções das incorporadoras estará nos estoques, segundo o analista de construção civil do Bradesco Corretora, Luiz Maurício Garcia. (…) O empenho para reduzir estoques se reverteu em campanhas de descontos e facilidades de pagamento. Incorporadoras optaram por reduzir um pouco a margem, em troca de evitar novos custos e de tentar acelerar a tão buscada geração operacional de caixa. Em função das altas expressivas de preços nos últimos anos, a venda de imóveis com abatimentos não se mostrou um mau negócio para as empresas, mesmo com os custos resultantes da ruptura de contratos. Mas nem esse fator de estímulo foi suficiente para impedir que o ritmo de comercialização caísse. É que o marketing de um lançamento faz com que o ritmo de venda de imóveis novos seja muito superior ao dos estoques. Num ano em que quase todas as incorporadoras de capital aberto lançaram menos, as vendas também foram reduzidas, assim como o indicador de VSO (Venda Sobre Oferta). O volume de estoques elevados e as campanhas de descontos contribuíram para que potenciais compradores de imóveis assumissem postura mais cautelosa na tomada de decisões.

Considerando-se que, mesmo retratando a realidade, o Valor Econômico dá ao mercado imobiliário um tratamento de quem carrega ovos frescos, e que a substituição de “estoque” por “encalhe” não seria nada ofensiva, o quadro que se pinta é bem diferente do que tenta fazer crer o Diário do Grande ABC e os lobistas do setor.

Os preços e a velocidade das vendas de apartamentos novos no Grande Recife fecharam 2012 apresentando estabilidade pela primeira vez, desde o boom imobiliário de 2010. Não houve queda de preços. Mas o segundo semestre do ano passado fez o consumidor ter menos sustos com apartamentos que se valorizavam muito de um mês para o outro. Quem pesquisa e atua na área diz que o mercado passou por uma “acomodação”. Apartamentos de três, quatro ou mais quartos tiveram realmente queda de vendas.

De acordo com o Índice Fipe Zap de Imóveis Anunciados, da Federação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), embora o Recife tenha acumulado em 2012 a maior alta de preços entre seis capitais pesquisadas, de 17,8%, o aumento forte se deu apenas no primeiro semestre. Nos outros seis meses, a desaceleração foi brusca e os aumentos ficaram muito menores do que as subidas de até então, em alguns meses mínima. Por exemplo, a alta foi só de 0,2% em agosto e de 0,4% em novembro e dezembro.

Para se ter ideia do que isso representa, nesses mesmos meses em 2011 os apartamentos haviam subido 3% em agosto, 1% novembro e 2,4% em dezembro. A diferença pode parecer pequena, mas um exemplo prático mostra o que muda no bolso. Um apartamento que valesse R$ 500 mil em outubro de 2011 dois meses depois subiria R$ 17 mil. Um outro apartamento avaliado em R$ 500 mil em outubro de 2012 em dois meses seria R$ 4 mil mais caro.

O Índice de Velocidade de Vendas (IVV), da Federação das Indústrias de Pernambuco (Fiepe), teve sua primeira queda, embora muito pequena, desde 2006, interrompendo um longo ciclo de subidas grandes (veja no quadro ao lado). Na prática esse indicador mostra a voracidade com que o consumidor avança no imóvel na hora da compra.

“A queda do IVV foi tão pequena que eu chamo de estabilidade. Foi uma acomodação do mercado”, comenta Danyelle Monteiro. Ela diz que a Fiepe não divulga o preço do metro quadrado calculado na pesquisa, mas garante que a cifra “continua em um patamar alto”.

Um dos pontos interessantes do IVV é o perfil dos imóveis vendidos. Segundo a pesquisa, comparando o acumulado de janeiro a dezembro de 2012 com o mesmo período de 2011, as vendas de apartamentos de três quartos caíram 35%, enquanto a de quatro ou mais quartos baixou 7%.

O número de reclamações referentes a imóveis comprados na planta aumentou 25% na Grande São Paulo no acumulado de 2012 em relação ao mesmo período em 2011, segundo a Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências).

De acordo com a entidade, houve 2.748 queixas contra construtoras em 2012. Dessas, 46% dos reclamantes deram entrada na Justiça. O número se refere às reclamações recebidas pela entidade.

Segundo o levantamento, as principais reclamações foram as referentes a atraso na obra (70%), seguido das taxas Sati (15%) e corretagem (10%) e vícios ou defeitos na obra (5%).

O Sati (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) é uma taxa cobrada de quem vai adquirir um imóvel novo e existe para cobrir a contratação de um advogado, indicado pela incorporadora ou imobiliária, encarregado de prestar assessoria jurídica e analisar o contrato de compra e venda.

Associações de defesa do consumidor, como a ProTeste, já classificaram a cobrança como ilegal.

A taxa de corretagem remunera o corretor pelo serviço prestado (custa de 6% a 8% do valor do imóvel). De acordo com a ProTeste, só pode haver custos se existir de fato uma aproximação da incorporadora com o comprador feita por esse profissional.

“Muitos mutuários, que chegam na associação relatando problemas sobre o não cumprimento da entrega do imóvel, descobrem que também pagaram as taxas abusivas”, afirma Marco Aurélio Luz, presidente da Amspa.

Com a desaceleração do mercado imobiliário, o número de imóveis financiados com recursos da poupança apresentou queda de 8% em 2012 na comparação com o ano anterior. Foram 453 mil unidades no ano passado, ante 493 mil em 2011.

A queda foi puxada pela retração de 26% no financiamento para a produção de novas unidades, segundo dados divulgados nesta quarta-feira (23) pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). O número de imóveis financiados por pessoas físicas, no entanto, teve alta de 7% no período.

Houve alta também no volume de financiamento pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Foram R$ 82,8 bilhões no ano passado, crescimento de 3,6% em relação a 2011 (R$ 79,9 bilhões).

Apesar do volume recorde, o resultado ficou abaixo do esperado. A Abecip projetou em julho que o financiamento para compra e construção de imóveis em 2012 somaria R$ 95,9 bilhões, número já reduzido ante estimativa inicial de R$ 103,9 bilhões para o ano.

“O crédito imobiliário tem peso crescente nas operações de crédito, mostrou um comportamento satisfatório em 2012 e tem tudo para se fortalecer em 2013″, disse Octavio de Lazari Junior, presidente da Abecip.

O desempenho foi puxado pela queda de 20% no finaciamento para construção, que foi de R$ 35,2 bilhões para R$ 28,1 bilhões.

Enquanto isso, houve crescimento de 22% nos empréstimos para aquisição, que foi de R$ 44,7 bilhões para R$ 54,7 bilhões no período.

A expansão estimada para este ano é de 15% em relação ao ano passado, chegando a R$ 95,2 bilhões.

A desaceleração no crescimento do crédito imobiliário em 2012 foi puxada pela queda nos empréstimos destinados às construtoras e incorporadoras, que lançaram menos empreendimentos no ano passado. Com isso, o financiamento para empresas construírem imóveis caiu 20%, enquanto para consumidores adquirirem a casa própria subiu 22%, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

“As empresas passaram por um freio de arrumação”, disse Octavio de Lazari Junior, presidente da Abecip, referindo-se à queda nas operações das incorporadoras após enfrentarem problemas como atrasos de obras, estouros de orçamentos e cancelamentos de vendas ao longo de 2011 e 2012.

Em relação ao crédito para o consumidor, Lazari avaliou que os empréstimos para a compra da casa própria devem continuar crescendo, assim como ocorreu no ano passado, sustentados pela manutenção dos bons níveis de emprego e renda da população. “Isso deixou os consumidores bastante confortáveis para tomar o crédito imobiliário, que costuma ser um empréstimo de longo prazo, com pagamento em 20 a 25 anos.”

Lazari também explicou que a queda no número de lançamentos pelas incorporadoras foi responsável pela redução no número de unidades financiadas em 2012. Outro fator que contribuiu, segundo ele, foi o aumento no preço dos imóveis, que passou a ser restritivo para boa parte da população

Com dificuldades para adequar as prestações da casa própria ao orçamento, muitas famílias com renda acima de R$ 5,4 mil estão adiando a tomada de empréstimos. O resultado foi a queda do número de financiamentos. Temendo perder vendas, muitas construtoras reduziram os valores das unidades na planta. Em 2012, os preços ficaram estáveis no mercado.

Sem caber no bolso da classe média, preços de imóveis desaceleram e a quantidade de financiamentos cai

As prestações dos financiamentos para a compra de imóveis, principalmente dos mais novos, não estão cabendo no bolso de parte da classe média. A quantidade de casas e apartamentos prontos financiados pelos bancos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) — em geral, para famílias com renda superior a R$ 5,4 mil — registrou queda em 2012, em relação a 2011. Com isso, os preços permanecem praticamente estáveis há mais de um ano, principalmente no Distrito Federal. No caso de imóveis novos, as construtoras foram obrigadas a reduzir os valores pedidos inicialmente para desovar as unidades na planta, além de segurar os novos lançamentos.

O Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), mostra valorização média de 4% no Distrito Federal em 2012, mas com queda de preço em vários meses. O indicador reflete apenas a variação dos valores que estão nos anúncios classificados, não aqueles pelos quais os negócios são realmente fechados, em geral, mais baixos, segundo o mercado.

Os dados preliminares da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que reúne todos os bancos que concedem crédito pelo SBPE, apontam diminuição em torno de 7% do total de unidades contratadas no ano passado. Esse recuo foi influenciado pela retração no mercado de imóveis novos, pois houve crescimento do setor de usados, mais baratos proporcionalmente, por serem mais antigos.

O diretor de vendas da Êxito Imobiliária, Alexandre Lucho Langer, afirmou que o desaquecimento no mercado do DF foi ainda mais expressivo, e vem ocorrendo há um ano e meio. “Com o boom que houve até meados de 2011, grande parte das pessoas que tinham condições de comprar imóvel foi atendida e já se endividou”, observou. Segundo ele, os lançamentos no Noroeste, que estavam na casa dos R$ 11 mil o metro quadrado, são encontrados hoje, facilmente, por R$ 8 mil.

Uma venda, que antes levava em torno de três meses, não é fechada em menos de cinco, disse. “O momento está bom para comprar, pois o consumidor pode decidir com calma, além de os juros estarem menores”, afirmou Langer. Na semana passada, a Caixa Econômica Federal reduziu as taxas para o patamar de 8,3% e 8,9% ao ano, no caso de imóveis acima de R$ 500 mil.

Dívida maior

O montante financiado pelos bancos, porém, manteve a trajetória de crescimento dos últimos anos, embora em ritmo menor, pois os compradores tiveram que contrair dívidas mais altas para adquirir o teto próprio. O valor médio financiado passou de R$ 162 mil, em 2011, para 180 mil, em 2012. Em 2008, era bem menor, de R$ 100 mil.

Depois de altas recordes, de 42,2% em 2011 e de 65% em 2010, o crédito liberado fechou 2012 com crescimento bem inferior, em torno de 6%. A previsão era de que o total liberado no ano passado dentro do SBPE atingisse R$ 95 bilhões, mas ficará pouco acima de R$ 80 bilhões, bem abaixo da previsão inicial de avanço de pelo menos 20%. Para este ano, a expectativa é de que a concessão também tenha alta, entre 15% e 20%, já que se espera desempenho melhor da economia do país.

O presidente da Abecip, Octavio Lazari Junior, afirmou que 2012 foi um ano de arrumação do mercado imobiliário, que veio de períodos anteriores muito fortes. “Por conta desse crescimento muito elevado, as construtoras lançaram empreendimentos muito acima da capacidade de produção e de entrega”, afirmou, citando a queda de 32% no total de lançamentos em relação a 2011.

Lazari admitiu que os preços altos dos imóveis afetaram a demanda. Ele destacou, no entanto, que o custo mais elevado também se deve ao perfil dos imóveis lançados, com muitos benefícios, como suítes, área de lazer ampla, incluindo piscinas, quadra de esportes, espaço gourmet, entre outros.

O video pode ser assistido em

http://globotv.globo.com/globo-news/jornal-globo-news/v/imoveis-saiba-como-decidir-se-deve-alugar-ou-comprar/2112295/

Fonte: http://jornaldehoje.com.br/estoque-imobiliario-e-alto-e-o-momento-bom-para-os-consumidores/

A redução das taxas de juros para financiamentos de imóveis com valor acima de R$ 500 mil não vai ajudar, pelo menos nesse momento, o mercado imobiliário da região metropolitana de Natal e se livrar de seus estoques prontos para entrega, mas sem compradores.

É que o maior número de unidades construídas nos últimos três anos se encontra na faixa média dos R$ 200 mil, onde houve uma oferta muito superior à demanda. São apartamentos em condomínios fechados, projetado para a classe C (segundo a exótica concepção social brasileira), entre 55 a 85 metros quadrados, localizados em bairros como Nova Parnamirim (ao longo das Avenidas Maria Lacerda e Abel Cabral) e Cidade Satélite.

Incorporadoras nacionais e as locais priorizaram essas áreas e puxaram para elas outros investimentos como supermercados, escolas, cursinhos e pequeno varejo. Só faltou combinar com o consumidor. “Não houve queda de interesse no produto, o que ocorreu foi uma oferta muito grande”, analisa o diretor de Comunicação do Sinduscon RN, Carlos Luiz Cavalcante de Lima.

São empreendimentos de quatro, cinco torres, totalizando quatro mil unidades habitacionais, com Valor Geral de Vendas alto, onde os investimentos das empresas deixaram nesse começo de ano os produtores numa situação desconfortável de caixa, precisando “fazer dinheiro”.

A Gafisa, um dos “players” que atuam no mercado local, foi o único a perceber com antecedência o perigo e cancelou, ainda em maio de 2011, seu grande empreendimento na Av. Maria Lacerda, em Nova Parnamirim, em parceria com a Planc, projeto com 729 unidades.

Em nota, a incorporadora com ações em bolsa atribuiu o recuo na ocasião a questões de viabilidade econômica. Os valores iniciais de venda na planta estavam em R$ 273 mil dentro de uma estrutura de condomínio clube, modalidade que se tornou uma febre na região metropolitana nos últimos anos.

O fim da história é conhecido: o terreno em questão foi vendido para o Nordestão, que abriu recentemente um supermercado na região, além de outra unidade da bandeira Extra no fim do ano passado. Em breve,  a Av. Maria Lacerda abrigará novos investimentos varejistas já anunciados.

Carlos Luiz Cavalcante de Lima não tem dúvida de que a decisão empresarial da Gafisa lastreou-se em pesquisas de mercado muito bem feitas e interpretadas com a exatidão de quem está habituado a lidar com riscos.

A resistência com que o mercado se opõe a adotar um Índice de Velocidade de Vendas (IVV), que já existe em praticamente todas as capitais brasileiras, com exceção de Natal, e as dificuldades que as empresas locais têm de se comunicar entre si poderiam – se resolvidas – minimizar o problema.

“As empresas ainda precisam entender que o mercado pode se regular melhor trocando informações e planejando em conjunto seus lançamentos”, afirma Cavalcante.

No caso da desistência da Gafisa, algumas fontes do mercado chegaram a atribuir o fato a preços irreais praticados pelo empreendimento na época, acima do que o mercado poderia absorver.

Na semana passada, a vice-presidente do Sindicun RN, Larissa Dantas Gentile, admitiu ao JH que há muitos empreendimentos com preços irreais e recomendou ao consumidor pesquisar melhor antes de fechar uma compra.

Ela acrescentou que uma das consequência da formação desses estoques, que ainda não foram dimensionadas, mas imagine-se em torno de 15% dos imóveis recém-produzidos, trarão como consequência um enxugamento da mão de obra menos qualificada no canteiros de obra a partir deste ano, seguindo uma tendência nacional na corrida por maior produtividade.

Hoje, o diretor de Comunicação do Sinduscon RN, Calos Luiz Cavalcante de Lima, disse que o momento não poderia ser melhor para o consumidor.

“Imagine que a safra foi muito boa, mas faltou comprador. Há muita oferta que pode desaparecer de uma hora para outra. Quem tem juízo deve ir às compras e rápido”.

Análise do Bolha: A reportagem até quis tentar mostrar o que está acontecendo, mas como sempre vão entrevistar alguém dos Secovi´s e Sinduscon´s da vida. Aí aparece a piada pronta.

As novas taxas de juros para financiamentos de imóveis acima de R$ 500 mil já estão em vigor. Com essa iniciativa, a Caixa Econômica Federal deseja atrair a classe média alta.

O professor de finanças da Fundação Getúlio Vargas Luís Carlos Ewald alerta sobre o tempo de financiamento que os órgãos governamentais sugerem aos clientes. “De fato, da parte do governo, que tem feito grandes incentivos e aplicando medidas que estimulam o consumo, está coerente. O que eu acho é que os órgãos governamentais, principalmente a Caixa Econômica, fazem uma simulação para o cliente de 30 anos, e a diferença é muito pequena na prestação se diminuir para 20 anos. E o ideal é 15 anos. Esse negócio de aumentar é uma maldade com os pobres que não sabem fazer conta. É uma isca perigosa”, diz.

O professor dá um exemplo da pouca diferença no valor mensal da prestação: “Vamos fazer uma conta de 9% ao ano para R$ 100 mil. Se você fizer em 30 anos a 9%, a sua taxa mensal vai ser R$ 798. Se você fizer em 25 anos, vai ser R$ 832. Ou seja, a diferença é R$ 34 e você economiza cinco anos de vida. Se você passar para 20 anos, economiza dez anos de vida, e a diferença é de R$ 95. É preciso mostrar isso para o povo porque a diferença não é na compra do produto, é nos juros, os juros pesam muito”, explica Ewald.

Ele ressalta ainda que não é preciso ter pressa na compra. “O preço dos imóveis está superavaliado, tem muita oferta no mercado, muita gente sem vender. Os preços foram supervalorizados, se pagou o que se quis para qualquer mão-de-obra, se pagou pela qualidade dos terrenos, e agora parece que está tudo vazio. Então, quem vai comprar, não tenha pressa. Procure com calma, negociando, não adianta ter juro barato com preço de produto caro. Tenha calma para poder fazer um bom negócio”, orienta.

A Caixa Econômica Federal anunciou nesta terça-feira redução da taxa de juros para financiamento de imóveis acima de R$ 500 mil, fora do SFH (Sistema Financeiro de Habitação). As novas taxas valem para contratos assinados a partir de hoje.

As taxas de juros efetivas para clientes que não possuem relacionamento com o banco foram de 9,9% para 9,4% ao ano. No caso de clientes que possuem relacionamento e conta salário, as taxas serão reduzidas de 8,9% para 8,4% ao ano.

Para servidores, as taxas de juros podem chegar a 8,3% ao ano.

A economia para um financiamento de R$ 600 mil, por exemplo, poderá ficar em torno de R$ 43,3 mil, em 30 anos, de acordo com o banco.

O vice-presidente de Habitação e governo da Caixa, José Urbano Duarte, afirmou em nota que “diante do cenário de demanda crescente por crédito imobiliário, o objetivo da Caixa é oferecer condições atrativas para os todos os clientes”.

Ele disse ainda que, em 2012, a Caixa reduziu juros para imóveis enquadrados no SFH, ou seja, abaixo de R$ 500 mil. “Desta vez, ampliaremos as opções também ao público de média e alta renda”, diz.

VEJA AS TAXAS DE JUROS EFETIVAS, AO ANO

A Caixa considera cliente com relacionamento aqueles que possuem conta corrente, cheque especial, cartão de crédito, débito em conta ou folha.

RECORDE

A Caixa informou que atingiu, no último dia 21 de dezembro, um volume de R$ 101 bilhões em contratações do crédito imobiliário. “Com o resultado, o banco superou a expectativa de empréstimos imobiliários para o ano e atingiu um recorde no financiamento para casa própria”, diz em nota. De acordo com a instituição, a projeção era de atingir R$ 100 bilhões.

O volume corresponde a um crescimento de 33,8% em relação ao mesmo período no ano anterior, quando realizou R$ 75,4 bilhões em contratações.

ABAIXO DE R$ 500 MIL

No ano passado, o banco fez duas reduções nas taxas para imóveis abaixo de R$ 500 mil, uma em abril e a outra em junho. A instituição também ampliou o prazo máximo de pagamento do financiamento dessa faixa de valor, que foi de 30 para 35 anos.

No caso dos juros, as taxas foram de 9% para 8,85% ao ano para todos os clientes, podendo chegar a 7,8% de acordo com o grau de relacionamento com o banco.

Para os financiamentos fora do SFH, a taxa também já tinha sido reduzida em junho, de 10% ao ano para 9,9% ao ano.

Fonte: http://www.thebubblebubble.com/emerging-markets-bubble/

Encouraged by the rise of China and India in the past decade, investors and economic commentators have eagerly looked toward other emerging market nations in hopes of finding “The Next China” – or at least the next country to supply the raw materials that China needs for its construction-driven growth boom and bubble (which entails the building of empty cities to create economic growth). Furthermore, since the 2008 Global Financial Crisis, investors have sought to invest in emerging markets as a way of diversifying away from investments in the heavily-indebted and slow-growing American and European economies. Unfortunately, the vast ocean of “hot money” that has poured into emerging markets has created a massive economic bubble throughout nearly the entire emerging world, including overheating economies and property bubbles everywhere from Brazil to Indonesia to Turkey. Ballooning asset prices and easy money has led to “luxury fever” as emerging market nations copy the spendthrift ways that contributed to the West’s downfall just a few years earlier. The Emerging Markets Bubble is a derivative of the bubbles in China and commodities and will pop when they inevitably do.

The emerging markets boom started in approximately 2001, when China was admitted to the World Trade Organization (WTO) and Goldman Sach’s Jim O’Neill coined the acronym “BRIC” (Brazil, Russia, India, China) to describe the “Big Four” fast-growing emerging market economies that were expected to surpass the developed G7 economies in size by the 2020s. Each member of the BRIC nations had their own unique and complementary role: China was seen as the primary driver of growth with its rapidly developing manufacturing base, aggressive urbanization rate and extremely ambitious infrastructure development that occurred in the form of “mega-projects.” India became the world’s offshoring and information technology services hot-spot and its booming middle class was seen as a new market for Western products. Natural resource-rich Russia and Brazil’s role was to provide the raw materials needed for China and India’s fast-paced urbanization and development.

As global commodities prices rose to unprecedented heights during the past decade, eventually becoming a bubble in their own right, other resource-rich emerging market nations from Indonesia to South Africa saw a powerful rise in their fortunes as well. BRIC and emerging markets became a popular investment theme in the mid-2000s and became even more popular after the violent Crash of 2008 and Global Financial Crisis shook investor confidence in American and European investments. Central banks in the United States and Japan reacted to the strongly deflationary 2008 meltdown by slashing and holding interest rates at nearly zero percent (a policy known as ZIRP or Zero Interest Rate Policy) and by pursuing an unconventional monetary policy calledquantitative easing (which can be considered a form of “money printing”), driving even more global investment capital into higher-earning investments in rapidly-growing emerging market nations.

Though emerging market economies and assets had slightly deflated during the most acute phase of the Global Financial Crisis in 2008 and early 2009, they quickly rebounded due to the incredibly stimulative monetary policies of global central banks. China’s $586 billion stimulus program [1], an economic defense measure, led to a sharp surge in economic activity as the country built massive infrastructure “mega projects,” opulent government buildings and scores of entirely empty cities to create economic growth [2, 3, 4].

The combination of stimulative global monetary policies and China’s construction-intensive (and thus natural resource-intensive) economic stimulus program caused commodities prices to roughly double from early-2009 until early-2011:

Soaring commodities prices helped to boost the fortunes of resource-rich emerging market economies and cushioned them from a good portion of the West’s economic suffering. (Note: not all emerging market economies that are currently experiencing bubbles are commodities exporters.)

In 2009 and 2010, emerging market asset bubbles began to strongly reinflate due to globalcarry trades in which investors borrowed capital from deflation-prone countries with low interest rates (like the U.S. and Japan) and deployed it into higher-yielding investments in non-deflation-prone economies such as those in emerging markets [5]. By late-2010, capital flows to emerging markets had risen to $825 billion – a level that exceeded the last peak in 2006-2007, while inflows to Asian economies rose 60% above their prior peak [6]. Dilma Rousseff, the President of Brazil and a trained economist, has frequently decried the large pool of speculative capital that has sought returns in emerging market assets, calling it a “liquidity tsunami” due to its ability to cause inflation, overheating and asset bubbles in emerging market economies [7]. The economic bubbles in Canada and Australia have inflated for similiar reasons (rising commodities prices & carry trades) as the emerging markets bubble.

The U.S. Federal Reserve’s $600 billion Quantitative Easing 2 (QE2) program that began in the fall of 2010 caused commodities prices to surge and resulted in a new wave of fears over emerging market asset bubbles and economic overheating. In early 2011, the Bank of England’s Andrew Haldane warned of emerging market asset bubbles due to capital inflows from advanced economies [8] and the IMF warned of “signs of overheating” in emerging market economies [9]. By the summer of 2011, emerging market economies were red-hot and The Economist magazine published a “temperature gauge” to show which emerging market economies were most overheated, with Argentina, Brazil, Hong Kong and India at the top of the list [10]. Around the same time, Joachim Fels, a top Morgan Stanley economist, warned that the BRIC nations faced an “elevated risk of credit bubbles and rising defaults” [11] and BRIC banks began to show the signs of a credit crisis [12].

Emerging market economies and their equity markets have cooled somewhat since the summer of 2011 due to another flare-up of the Eurozone crisis, the ending of the U.S.’ QE2 program in June 2011, the U.S. debt ceiling debate and credit rating downgrade and China’s ongoing economic slowdown. Despite the slowdown in emerging market economies, their bonds and fixed income assets are still booming (along with their property markets) and attracting massive capital inflows [13], which is helping to fuel their explosive credit growth [14]. Now that emerging market central banks are pursuing looser monetary policies to boost economic growth (including the possibility of another Chinese stimulus package), it would not be surprising if economic overheating and stock market bubbles reared their ugly heads again in the future.

The tsunami of global “hot money” has created an epidemic of international emerging market property bubbles in hubristic defiance of the lessons that should have been learned from the calamitous American and European real estate crashes. Naive emerging market property investors are most likely justifying their investments with the famous last words, “this time is different!”

(Note: the Emerging Markets Property Bubble is just one part of the “Post-2009 Global Housing Bubble” or “Housing Bubble 2.0” that I have identified. Other regions with major property bubbles are Australia, Canada and Northern & Western Europe. Please click on the links to learn more about this very important global housing bubble.)

Here are charts of just some (but not all) of the emerging market property bubbles:

China’s Property Bubble

Hong Kong’s Property Bubble

Taiwan’s Property Bubble

South Korea’s Property Bubble

India’s Property Bubble

Singapore’s Property Bubble

Malaysia’s Property Bubble

Indonesia’s Property Bubble

The Philippines’ Property Bubble

South Africa’s Property Bubble

Israel’s Property Bubble

Russia’s Property Bubble

Serbia’s Property Bubble

Brazil’s Property Bubble

Argentina’s Property Bubble

Colombia’s Property Bubble

Uruguay’s Property Bubble

Cheap credit and soaring real estate prices have led to rampant “bubble drunk” behavior in emerging market countries. Singapore seems hell-bent on repeating the mistakes [15] made by Dubai during its mid-2000s bubble as it builds extraordinarily opulent vanity projects such as the Marina Bay Sands, the world’s most expensive standalone resort that looks like a cruise ship (and has a massive pool on top of it) [16], and an artificial forest comprised of 150-foot tall biometric “supertrees.” [17] Singapore’s bubble economy is fueled by interest rates that are linked to the U.S.’ ultra-low interest rates, which are far too low for Singapore’s fast-growing and inflation-prone economy [18]. South Korea, whose citizens were among the best savers in world as recently as the late-1990s, now has the lowest savings rate in the OECD as its consumers have been binging on debt and spending so much money that they are beating notoriously profligate Americans at their own game. The average South Korean adult has nearly five credit cards and the country’s household debt burden exceeds that of the U.S. before the Global Financial Crisis [19, 20].

Brazilians have recently been on debt-fueled international shopping spree for luxury-goods that has boosted the fortunes of Florida and New York City [21] (which is one of the many reasons why our post-2009 economic recovery is actually a “bubblecovery.”) In India, where nearly 95% of the population lives on less than $2 per day, brand-addicted consumers are causing the luxury sector to boom [22] and Ferrari picked it as the country of choice to unveil its $687,000 FF four-seater [23]. While the West is mired in its worst economic crisis since the Great Depression, the luxury sector has the emerging markets bubble to thank for its exploding sales, including a vigorous start in 2012 [24]. Very few people realize that Europe’s economic situation would be far worse than it already is if it were not for the saving grace of booming luxury goods exports to emerging markets (another “bubblecovery” datapoint). When the emerging markets luxury bubble pops, the severity of Europe’s economic crisis will greatly increase.

Emerging market economies and investment assets are experiencing a bubble of enormous proportions as their investors and consumers make the very same mistakes that the West made just a few short years ago. The Emerging Markets Bubble will pop when the bubbles in China and commodities prices pop and may lead to a crisis like the 1997 Asian financial crisis in the best-case scenario and a global depression in the worst-case, but highly likely scenario. Singapore and Hong Kong, with their finance and real estate-heavy island economies, may experience a similar fate to Iceland and Ireland in the 2008 financial meltdown.

This time isn’t different.

As consequências de se consumir mais do que se produz são muito claras para a maioria das pessoas. Os limites dos cartões de créditos podem ser grandes mas um dia eles acabam e o que segue a esse período de gastos excessivos são cortes e sacrifícios necessários para que a vida financeira volte a ter um equilíbrio.

Para a economia de uma nação inteira, o mesmo princípio é válido. Consumo sem poupança não é sustentável. E de acordo com a Teoria Austríaca de Ciclos Econômicos, consumir sem poupar é a causa das infames bolhas. Períodos de crescimento “Milagroso” são seguidos de recessões e desemprego. Não existe almoço grátis.

Em linhas gerais, políticas monetárias como diminuição da taxa básica de juros em excesso e o expansão da base monetária (impressão de dinheiro ou a criação digital de dinheiro), criam falso incentivos para empreendedores, aumentando os preços e os salários nominalmente, gerando uma época euforia através de consumo e “crescimento” insustentáveis. O caso em 2008 dos Estados Unidos, quando os juros estavam a níveis baixíssimos e a população consumia como nunca na história, não nos deixa mentir e o resultado disso estamos vivendo até hoje.

Quando a inflação dos preços alcança níveis inadmissíveis para a população, a política monetária se inverte, destruindo a maioria dos investimentos de longo prazo. Os preços caem, as empresas têm prejuízos o desemprego aumenta. Começa a época de sacrifícios para colocar a casa em ordem: a recessão. Em outras palavras, todo nosso castelo de areia se destrói.

Os setores mais afetados nesse ciclo são os de investimentos de longo prazo. Principalmente o setor imobiliário. Com os juros baixos em excesso, a construção de casas e apartamentos que antes não era possível se torna lucrativa e então os empréstimos são realizados e as obras começam. O crédito abundante cria uma demanda crescente por moradias, os preços aumentam e logo um mercado especulativo é criado. Investidores percebem que comprar na planta e revender depois é um método fácil de ganhar dinheiro. Tudo isso é sustentado pelo credito abundante e barato. Quando os juros sobem, os lucros dos empreendimentos desaparecem, as construtoras sofrem, os preços caem e os especuladores também perdem dinheiro e numa espiral de prejuízos a economia inteira é afetada.

Os dados apontam que é exatamente isso que está acontecendo no Brasil, já experimentamos o crescimento “milagroso”, mas já esta chegando a hora de pagar a conta.

Este gráfico mostra a evolução do credito imobiliário nos últimos 10 anos.

Fonte: http://brazilianbubble.com

Ou seja, de 2007 a 2012, o crescimento do setor assumiu um caráter exponencial, as medidas tomadas para “amenizar” os efeitos da crise, e o desespero do governo Dilma de replicar o milagre econômico do governo Lula têm o mesmo efeito que as politicas do FED na época do Greenspan, durante o governo Bush que resultaram em uma bolha imobiliária: a inflação artificial de um mercado.

Não só a quantidade de crédito que temos no mercado, mas também vermos a taxa de crescimento a que isso vem ocorrendo é importante. Essa segundo gráfico nos mostra justamente isso, ou seja, ele nos mostra o que esta acontecendo com a taxa de crescimento anual do crédito do setor imobiliário.

Fonte: http://brazilianbubble.com

Como vemos, o crescimento exponencial do crédito já esta se tornando insustentável e começa a diminuir. Com a diminuição da taxa de crescimento a quantidade de apartamentos vendidos na planta começa a cair, os preços seguem a tendencia de queda, o medo de prejuízos diminui ainda mais a disponibilidade de crédito e estamos a caminho de uma crise no setor.

Apesar de sempre nos remetermos ao caso dos Estados Unidos quando estamos falando de uma bolha imobiliária, é importante dizer que os efeitos do estouro da bolha aqui no Brasil não serão os mesmos dos EUA. Isso acontece pois o setor imobiliário no Brasil embora esteja em crescimento, a porcentagem que ele representa do PIB é pequena se comparada com a dos países desenvolvidos, como mostra o gráfico a seguir.

Fonte: http://brazilianbubble.com/will-brazils-housing-market-go-from-boom-to-bust/

Por fim, é importante dizer que juros baixos é uma tendência mundial, que afeta os consumidores de maneira positiva e trás benefícios para a população. Mas essas medidas afim de aquecer a economia devem ser tomadas com responsabilidade, pois a história nos mostra que depois da euforia sempre vem a crise.

Muitos dizem que no Brasil é diferente, que o Banco Central é muito mais conservador e as regulações sobre os bancos é muito mais pesada, porém assim como a lei da gravidade aqui é a mesma que nos outros países, as leis da economia também são as mesmas.  Se os cidadãos e o governo não atentarem para esse fato, as dívidas vão aumentar, a fatura do cartão de crédito vai chegar, e quem vai pagar é o povo brasileiro.

Post em parceria com Leonardo de Siqueira Lima, graduando em Economia pela EESP-FGV, e Kalil Gebrim Rodrigues, graduando em Engenharia pelo ITA e presidente da ITA júnior.

Alvo de um dos mais recentes movimentos do governo federal para impulsionar o desempenho do país, o setor imobiliário figura como uma das apostas da presidente Dilma Rousseff para colocar a economia de volta nos trilhos, mas o segmento pode ver nos preços elevados um fator limitador do crescimento no próximo ano.

“A principal questão gira em torno de preços e da dificuldade das famílias comprarem um imóvel que caiba no orçamento”, afirmou a economista Ana Maria Castelo, da Fundação Getulio Vargas (FGV).

“A decisão de compra pode ser adiada com o consumidor à espera de estabilização (de preços), já que a inadimplência alta vem resultando em menor renda disponível”, acrescentou a economista.

Embora o consumo no país tenha começado a se recuperar na segunda metade de 2012, após sofrer desaceleração generalizada desde o fim de 2011, a população se encontra diante de um cenário de alto endividamento e inadimplência em patamares elevados, resultando em maior cautela e numa possível inibição da demanda no mercado imobiliário.

Segundo dados da Confederação Nacional da Indústria (CNI) em parceria com o Ibope, 60 por cento da população brasileira pretende reduzir o consumo porque teme uma retração da economia. Também conforme a CNI, 41 por cento das pessoas possuem dívidas, sendo que 42 por cento delas já alcançaram o limite de comprometimento do orçamento.

“Uma questão para a qual não está se dando importância é o nível de endividamento muito elevado da população”, disse o presidente do sindicato da habitação na capital paulista, Secovi-SP, Cláudio Bernardes, para quem o desempenho do setor imobiliário está diretamente ligado ao crescimento da economia “Se a economia vai bem, o mercado imobiliário vai bem também.” ESTÍMULOS AO SETOR O índice FipeZap de preços de imóveis anunciados no Brasil avançou 13,8 por cento nos 12 meses até novembro de 2012, após quase dobrar nos últimos três anos.

Ainda que representantes do setor sejam unânimes em afirmar que os preços de imóveis não caem, as recentes medidas de incentivo divulgadas pelo governo podem contribuir para que eles parem de subir.

O governo divulgou no início de dezembro um pacote de medidas para a construção civil, que incluiu desoneração da folha de pagamento, redução de impostos e linha de capital de giro com taxas de juros mais baixas.

Tais medidas tendem a se refletir principalmente em menor pressão de custos para as construtoras, que vêm lutando para equacionar estouros de orçamento causados, em grande parte, pela escassez de mão de obra qualificada.

“As empresas, que repassavam o aperto de margens no preço, poderão praticar valores mais competitivos”, disse o analista Wesley Bernabé, do BB Investimentos. “Os preços não devem cair, mas podem ficar estáveis.” Apesar de serem apontadas como positivas para o setor, as medidas apresentadas –e ainda não detalhadas– resultaram em incertezas entre agentes do setor que não conseguem dimensionar o real impacto para as empresas e para o mercado como um todo.

Umas das principais dúvidas envolve a desoneração em folha também para terceirizados, visto que muitas construtoras recorrem a essa opção para driblar problemas com a mão de obra.

“Muitos pontos ainda não estão claros, ainda falta um detalhamento… E o impacto (das medidas) não vai ser imediato”, acrescentou Bernabé, lembrando que o setor opera em ciclos longos, de até 36 meses.

Para o professor titular do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima Jr., a desoneração é a principal medida, garantindo redução de custos às construtoras e incorporadoras.

“A questão é saber se essa economia vai se transformar em (redução de) preço. O mais razoável é esperar que resulte em melhoria da qualidade dos imóveis, com os preços se mantendo”, disse ele.

Ainda para mitigar a contenção da demanda pelos preços elevados dos imóveis, pesquisa Reuters mostrou que sete de 10 analistas consultados esperam aumento do teto para compra de residência com uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), atualmente em 500 mil reais. As estimativas variaram de 600 mil a 750 mil reais –alta entre 20 e 50 por cento.

MINHA CASA, MINHA VIDA – O programa “Minha Casa, Minha Vida” –uma das principais bandeiras do governo– vem deixando para trás os entraves que fizeram com que demorasse para entrar efetivamente em operação, embora os números para a população que ganha até 1.600 reais –a chamada faixa 1– ainda preocupem.

A segunda etapa do programa, anunciada em junho de 2011, prevê 2,4 milhões de moradias contratadas até 2014, sendo metade do volume para famílias que ganham até três salários mínimos. Até agora, foram contratadas 1 milhão de unidades na segunda fase, sendo menos de um terço voltado à primeira faixa de renda.

Isso porque, apesar de o governo ter elevado recentemente o valor máximo para as contratações na faixa 1 em cerca de 15,6 por cento, para 76 mil reais, a construção de moradias nas principais capitais por esse valor ainda é considerada inviável.

“Os grandes centros urbanos não têm conseguido viabilizar unidades na faixa 1″, disse o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de São Paulo (SindusCon-SP), Sergio Watanabe.

“Essa faixa vem sendo viabilizada nas pequenas cidades e regiões periféricas… Mas o maior problema de déficit habitacional está nas grandes cidades”, alertou Watanabe.

O termo “especulação imobiliária” sempre é utilizado com uma carga de conotação negativa. Realmente, ela faz mal a todo o mercado. O conceito de especular imóveis é abstrato, mas se refere a estratégias de compra e venda de unidades ou terrenos a fim de conferir um preço artificial ao bem.

Para entender a especulação, pode-se imaginar uma região, onde todos os terrenos disponíveis são adquiridos pelo mesmo dono. Como ali a oferta de espaços livres vai ficar menor, o proprietário extrapola a lei da oferta e da procura e cria preços acima dos praticados no mercado para obter vantagem.

“As pessoas não gostam desse processo, porque isso pode levar a um aumento artificial dos preços. O comprador adquire, mas não usa. Acaba pressionando a oferta e elevando o valor”, comenta o economista Fábio Tadeu Araújo, da Brain. Para ele, a especulação imobiliária é ruim quando ela se torna significativa em termos de volume. “O problema é dimensionar o tamanho dela. Acredito que ela seria verdadeiramente ruim se atingisse, pelo menos, a partir de 10% a 15% das transações imobiliárias”, aponta.

Araújo considera que a especulação imobiliária, em Curitiba, não chegue a 1% dos casos. “São mais ou menos 5% dos compradores que adquirem para investir. Dentro desse percentual, 80% vão alugar e apenas 20% compram para revenda. Os especuladores poderiam estar aí, mas aí falamos de 1% do total”, calcula. De acordo com ele, é possível avaliar que não há problemas com especuladores em Curitiba. “Em um ou outro empreendimento isso pode ser mais significativo, mas não é algo generalizado”, avalia.

Informação privilegiada

Para o coordenador de treinamento da Rede Imó­­veis, entidade que reúne doze imobiliárias de Curitiba, Milton Ribeiro, a especulação é sempre prejudicial. “A especulação pode acontecer quando alguém tem informações privilegiadas. Por exemplo, se mudar algo na lei de zoneamento, ou se a mudança for à surdina, pode fazer que pessoas que tenham informação com antecedência se dê bem na compra ou revenda de imóveis”, analisa. No entanto, ele considera que hoje em dia é mais difícil que isso aconteça. “A informação está mais globalizada e é mais raro isso acontecer”, considera.

Para Ribeiro, o mercado está muito estável para que aconteçam focos de especulação. “Até 2006 tínhamos defasagem de preço, mas hoje está bem ajustado e não sobra espaço para especulação. “Talvez em novas fronteiras, em cidades que ainda estão sendo desbravadas. Mas em Curitiba temos um mercado consolidado e com legislação bastante específica”, afirma.

Diferenças
Especulador ou investidor?

De acordo com os especialistas, o investidor é aquele que compra para formar carteira de imóveis e que, geralmente, compra para locação e para valorização com o passar do tempo. Já o especulador compra para revenda no curto prazo com maior margem de lucro possível. “Ele espera o imóvel ficar pronto, mas não quer só a alta do período”, explica Fábio Tadeu Araújo, da Brain Consultoria.

Para ele, o investidor, que aposta no aluguel, é quem faz o movimento mais saudável dentro do mercado imobiliário. “O aluguel tem remuneração menor no fluxo, mas com taxas de juros mais baixas e competitivas, você ganha a longo prazo com a valorização do imóvel”, afirma.

Para Milton Ribeiro, coordenador de treinamento da Rede Imóveis, para ganhar dinheiro com imóveis é preciso pesquisar exaustivamente. Ele compara o preço dos imóveis com a inflação e aponta que, para ganhar dinheiro com o mercado imobiliário, é preciso ter paciência. “A inflação média dos últimos 10 anos ficou em 90%. O preço dos imóveis, nesse mesmo período, aumentou 220%. Não se ganha dinheiro com imóveis em pouco tempo”, diz.

Euforia no mercado gera corrida especulativa

A especulação imobiliária é diretamente proporcional à euforia do mercado. “O especulador chega em época de alta. Quem está acostumado a investir conhece os altos e baixos do mercado, sabe do crescimento da cidade e que, quando se investe em imóveis, há uma imobilização de recursos”, comenta o presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário no Paraná (Ademi-PR), Gustavo Selig. Já o especulador, diz, busca a rentabilidade com o produto imobiliário sem ter conhecimento de como ele funciona.

“Essas são as pessoas que perdem com os imóveis. É o pessoal que, em 2009, 2010, comprou cinco unidades, pagou 20% delas e deixou o resto para depois, aguardando lucro elevado. Ele provavelmente vendeu mais caro que comprou, mas se você avaliar com relação a outros investimentos, não ganhou o quanto poderia”, explica.

O mercado imobiliário trabalha com margem de dois ou três anos, no mínimo, para começar a ter rendimentos. “Aí não tem como trabalhar só especulando. É um mercado muito técnico, que depende de pesquisa e conhecimento na área”, aponta.

O coordenador de treinamento da Rede Imóveis, Milton Ribeiro, acredita que o mercado está muito blindado para sofrer com a especulação. “Se a gente pensar no que foi a região chamada de Ecoville, no passado, podemos até pensar que tenha sido especulação”, diz. Segundo Ribeiro, a área era de chácaras e uma série de empresários compraram e lotearam para venda posterior. “Mas hoje, com o adensamento da cidade, essa situação é muito incomum”, completa.

O aumento da oferta de novos prédios comerciais de alto padrão – as chamadas grandes lajes corporativas -, no mercado de São Paulo, e o processo mais lento de tomada de decisão de alugar novas áreas por parte das empresas já se reflete em ampliação da vacância e interrupção da trajetória de alta nos preços de aluguéis iniciada há dois anos e meio. Em 2013, os ocupantes tendem a ser mais seletivos na escolha dos espaços, o que levará a uma maior vacância. Há expectativa de que os preços cairão.

Em 2012, multinacionais foram mais cautelosas na tomada de decisão de alugar novas áreas, principalmente em função da crise internacional. Nas estimativas da vice-presidente da Colliers do Brasil, Sandra Ralston, as multinacionais respondem por 80% da ocupação de grandes lajes corporativas em São Paulo.

O crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) do país abaixo do que se estimava para o ano também contribuiu para a desaceleração do ritmo de negócios de locação de escritórios. “O ano de 2012 não foi ruim, mas não se mostrou conforme a expectativa que tínhamos em junho”, diz a representante da Colliers.

No segundo semestre de 2012, os valores médios de locação ficaram estáveis, e os proprietários dos prédios passaram a ser flexíveis nas negociações, conforme o diretor de locação da Jones Lang LaSalle, André Costa. Essa flexibilização abrange, por exemplo, retomada da carência locatícia. A carência significa que, no período em que as ocupantes fazem investimentos nas áreas para adequá-las às suas necessidades específicas, são liberadas de pagar o aluguel.

Outra mudança ocorrida, durante o ano passado, foi que as pré-locações – fechamento dos contratos antes de os empreendimentos serem concluídos – deixou de ser prática comum, mesmo em imóveis de regiões disputadas de São Paulo, como avenida Faria Lima, endereço comercial mais disputado no maior mercado imobiliário do país. Nesse cenário, diminuiu a especulação dos preços de locação pedidos, segundo o diretor da Jones Lang.

“Há um viés de queda de preços em 2013, em função da quantidade de oferta de novos prédios”, afirma Costa. Segundo o executivo, a vacância estimada para no mercado de São Paulo – incluindo Alphaville, em Barueri -, no fim de 2012, é ao redor de 15%, patamar considerado de equilíbrio pelos critérios da consultoria.

Para 2013, a Jones Lang projeta 18% de vacância, o que significa que a oferta vai superar a demanda em São Paulo. “Os proprietários que quiserem alugar os imóveis rapidamente vão ter de ser flexíveis em relação a preços”, afirma Costa. A vice-presidente da Colliers diz esperar manutenção de preços, na média do mercado de São Paulo, em 2013, com queda em algumas regiões. A taxa de vacância projetada pela Colliers para o fechamento de 2012, de 9% a 10%, está próxima ao patamar de equilíbrio para a consultoria.

Conforme a Jones Lang, a projeção de crescimento anual de estoques de alto padrão em São Paulo para o período de 2012 a 2014 é de 15,3%. De 1996 a 2011, a expansão anual foi de 8,8%. No primeiro trimestre, ocorrerão parte das operações de locação que não se concretizaram em 2012, em São Paulo, diz a executiva da Colliers. Já o ritmo de novos negócios dependerá das condições da economia internacional e brasileira.

A Cushman & Wakefield projeta novo estoque de escritórios corporativos de padrão classe A para todas as regiões da cidade de São Paulo, além de Alphaville, em Barueri (SP), de 486 mil m2 neste ano. Mas, segundo a gerente de Pesquisa de Mercado para América do Sul da Cushman, Mariana Hanania, o volume pode chegar a 500 mil m2 ou a 600 mil m2, conforme a parcela do novo estoque prevista para o quarto trimestre que foi postergada para 2013.

De acordo com a representante da Cushman, os preços pedidos de locação continuarão a se valorizar, devido à qualidade elevada dos prédios que estão sendo entregues, ainda que a alta seja moderada. “Mas alguns proprietários podem ser mais flexíveis, concedendo descontos para fechar negócios”, pondera Mariana.

Em relação aos contratos de locação já vigentes, representantes de empresas que atuam no setor dizem que é possível elevar preços daqueles que estejam defasados em relação aos valores de mercado atuais. No segmento de escritórios, os contratos são reajustados no vencimento, ou seja, após cinco anos, ou nas revisionais, a cada três anos.

“Renovações e revisionais vão trazer os contratos a valores de mercado, mas não vejo altas de preços para acima do patamar atual”, diz o diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela Commercial Properties (CCP), Dani Ajbeszyc. Segundo o executivo da CCP, em função da oferta grande de novos empreendimentos e da desaceleração do crescimento econômico, a vacância da companhia no segmento – atualmente, em zero – pode “aumentar um pouquinho”.

No início de dezembro, o presidente da São Carlos Empreendimentos, Felipe Góes, afirmou, em reunião com analistas e investidores, que há espaço, nos próximos dois ou três anos, para reajustes dos aluguéis dos imóveis da companhia em patamares acima da inflação. Segundo Góes, isso é possível porque os valores da carteira da empresa estão defasados em relação ao mercado em torno de 30%, com base na data de 30 de setembro de 2012.

Fonte: http://blogdosakamoto.blogosfera.uol.com.br/2012/12/28/mrv-e-inserida-novamente-na-lista-suja-do-trabalho-escravo/

A MRV Engenharia, uma das principais construtoras do país, e outras 55 pessoas jurídicas e físicas foram incluídas na atualização de dezembro do cadastro de empregadores flagrados explorando pessoas em situação análoga a de escravos, conhecido como a “lista suja” do trabalho escravo. Mantida pelo Ministério do Trabalho e Emprego (MTE) e pela Secretaria de Direitos Humanos da Presidência da República (SDH/PR), a relação é atualizada semestralmente desde novembro de 2003.

A MRV foi reinserida no cadastro por conta de um flagrante na construção do edifício Cosmopolitan, em Curitiba (PR), onde 11 trabalhadores foram resgatados em 2011. A primeira vez que a construtora entrou na relação foi em julho deste ano por conta de flagrantes nas obras dos condomínios Parque Borghesi, em Bauru, e Residencial Beach Park, em Americana, no interior paulista.

A “lista suja” tem sido um dos principais instrumentos no combate a esse crime, através da pressão da opinião pública e da repressão econômica. Após a inclusão do nome do infrator, instituições federais, como o Banco do Brasil, a Caixa Econômica Federal, o Banco da Amazônia, o Banco do Nordeste e o BNDES suspendem a contratação de financiamentos e o acesso ao crédito. Bancos privados também estão proibidos de conceder crédito rural aos relacionados na lista por determinação do Conselho Monetário Nacional. Quem é nela inserido também é submetido a restrições comerciais e outros tipo de bloqueio de negócios por parte dos cerca de 400 signatários do Pacto Nacional pela Erradicação do Trabalho Escravo – que representam 30% do PIB brasileiro.

O nome de uma pessoa física ou jurídica é incluído na relação depois de concluído o processo administrativo referente à fiscalização dos auditores do governo federal e lá permanece por, pelo menos, dois anos. Durante esse período, o empregador deve garantir que regularizou os problemas e quitou suas pendências com o governo e os trabalhadores. Caso contrário, permanece na lista. Ao todo, 31 nomes de empregadores saíram da lista nesta atualização.

Seguem os principais trechos da matéria de Daniel Santini e Maurício Hashizume, da Repórter Brasil, sobre a atualização do cadastro:

A empresa, uma das principais construtoras do Programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, chegou a ter a concessão de crédito suspensa pela Caixa Econômica Federal por ter entrado na lista. Após acionar a Justiça, porém, a MRV foi beneficiada por liminar concedida em 48 horas pelo ministro Benedito Gonçalves, do Superior Tribunal de Justiça, que suspendeu a inclusão no cadastro. Com faturamento bruto de mais de R$ 2,5 bilhões em 2011, a empresa esta entre as sete maiores construtoras do país, de acordo com informações da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, organização que reúne 62 sindicatos e associações patronais do setor.

O avanço no setor de construção de habitação popular garantiu o crescimento e conquistas. A empresa terminou 2011 como a construtora com maior lucro das Américas, segundo a Economatica, e alcançou o posto de terceira maior construtora brasileira no ranking da ITC, ambas consultorias empresariais que fazem levantamentos sobre o setor.

De olho em novos investimentos do governo federal em programas de moradia, o presidente e fundador da MRV, Rubens Menin Teixeira de Souza, defendeu a revisão de valores do programa Minha Casa Minha Vida em palestra para analistas em agosto. Rubens é um dos seis brasileiros incluídos em 2012 na lista de bilionários organizado revista Forbes.

A ascensão da MRV, porém, tem sido marcada por problemas. Além dos flagrantes de escravidão, a empresa enfrenta questionamentos também relacionados ao que o Ministério Público do Trabalho (MPT) classifica como exploração irregular sistemática de mão de obra nos canteiros. No primeiro semestre o MPT fez representação inédita acusando a empresa de “dumping social” à Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça (SDE/MJ) solicitando abertura de um procedimento administrativo para apuração do conjunto de infrações que envolvem a empresa no âmbito do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).

A reportagem tentou por e-mail e telefone ouvir representantes da construtora sobre a nova inclusão. Ninguém da assessoria de imprensa, porém, foi encontrado nesta sexta (28).

Observação deste blog: A MRV foi incluída na primeira vez em 31 de julho deste ano. Às 10h18 do dia 01 de agosto, as ações da MRV chegaram a cair 6,18% na Bolsa de Valores de São Paulo. Depois recuperaram-se um pouco e fecharam em queda de 3,86%. Quando ela obteve decisão liminar favorável e deixou a relação, suas ações recuperaram-se.

No dia 16 de agosto de 2011, veio à público o resgate de trabalhadores em condições de escravidão contemporânea em oficinas de costura que forneciam para a Zara. No dia 19 de agosto, as ações da espanhola Inditex, dona da Zara e de outras marcas de roupas, fecharam com uma queda de 3,72% na Bolsa de Madri. As ações chegaram a recuar mais de 4% ao longo do dia. E em 31 de dezembro de 2009, a Cosan, gigante do açúcar e álcool, foi inserida na “lista suja” por conta de trabalho análogo ao de escravo relacionado à sua unidade de Igarapava (SP). Após o feriado, as ações da empresa caíram nas bolsas. Por exemplo, sem contar quedas de outros dias, no dia 7 de janeiro, as ações tiveram desvalorização de 5,32% na Bovespa e os American Depositary Receipts da Cosan Limited caíram 3,46% na Bolsa de Nova Iorque. O Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social havia decidido suspender, em caráter preventivo, “todas as operações com a empresa” até que ela saísse da lista. O Wal-Mart, entre outros mercados, divulgaram a suspensão de todas as compras de açúcar União e Da Barra.

Além de serem grandes (a Cosan, até o acordo com a Shell, era considerada a maior empresa de açúcar e álcool do mundo; a Inditex é uma das maiores empresas de vestuário do planeta; a MRV é a companhia de construção com o maior lucro das Américas no ano passado), todas sofreram com a reação do mercado por conta do envolvimento de seus nomes em casos de trabalho escravo contemporâneo. Não porque o mercado seja “bom” e queira proteger trabalhadores. Não é uma questão moral, mas sim de percepção de risco ao investimento.

Pois mesmo que essas quedas nas bolsas de valores, registradas acima, tenham desaparecido nos dias seguintes ao ocorrido, elas funcionaram como um alerta para a empresa e para o setor em que estão inseridas.

O livre mercado depende do acesso pleno às informações para que decisões de negócios sejam tomadas considerando-se todas as variáveis possíveis. Portanto, a “lista suja” do trabalho escravo tem sido peça fundamental no processo de garantir transparência às variáveis relevantes e dar mais segurança aos atores econômicos.

O mercado de imóveis de veraneio no litoral norte de São Paulo “desaqueceu”, “desacelerou”, “está mais fraco”, “estabilizou”.

Os termos usados para caracterizar as vendas e os preços na região variam conforme a imobiliária e a cidade, mas em geral indicam que a maré para negociar casas, terrenos ou apartamentos já esteve mais alta.

Isso não quer dizer que os preços estão baixos nessas cidades conhecidas por abrigar praias com “casas pé na areia” (sem avenidas ou ruas as separando do mar). As imobiliárias apontam forte alta no valor dos imóveis na costa paulista nos últimos anos, assim como aconteceu na cidade de São Paulo.

O que acontece é que, dependendo da praia, não há margem para os preços continuarem crescendo. Nos casos em que os imóveis apresentam queda nas vendas, o poder de barganha do consumidor aumenta, sobretudo em imobiliárias menores, menos resistentes à desaceleração.

O corretor Nelson Yoshimoto, que atua em Caraguatatuba, diz que precisa dar descontos porque o mercado está parado, e os preços, muito altos: “Para mim, não está nada bom”.

Na mesma cidade, Adauane Liguori, funcionária de uma imobiliária, aponta que os preços nos últimos 12 meses estão estáveis, diferentemente dos últimos anos, que registraram forte alta.

SEM FÔLEGO

Gilberto Amâncio, dono de uma pequena imobiliária em São Sebastião, diz que está há cerca de cinco meses sem vender um único imóvel. “O fôlego está no limite. Se o problema persistir por muito tempo, muitas imobiliárias vão fechar as portas.”

No caso dos lançamentos de alto padrão em praias disputadas, como Baleia, em São Sebastião, a freada nas vendas não foi sentida com a mesma intensidade. Como a oferta de imóveis novos é muito menor do que no litoral sul, por exemplo, torna-se mais difícil a formação de estoque.

Além disso, nessas praias, o volume de investidores comprando residências na planta tende a ser maior, o que dá força para os preços continuarem em alta.

“Em casas de alto padrão perto da praia ainda há mais compradores do que imóveis à venda”, diz o consultor imobiliário Thales Vital.

O aumento do número de imóveis em fase de entrega e o crescimento dos distratos – ruptura de contratos de vendas – têm elevado a procura de incorporadoras por prestadoras de serviços imobiliários. Nesse cenário, empresas com experiência nesse mercado, como a Intermediação Negócios e Serviços, com 15 anos de estrada, reforçam sua atuação e outras mais recentes, como a imobiliária focada na venda de imóveis novos com descontos Realton, inaugurada este ano, ampliam seus serviços.

À medida que os empreendimentos imobiliários se aproximam da entrega, cresce o número de distratos, como consequência do desenquadramento da renda de parte dos clientes previstos para o momento das chaves, quando os recebíveis serão repassados das incorporadoras para os bancos. As prestadoras de serviços têm sido demandadas seja para cuidar da documentação referente aos distratos e da revenda das unidades ou para evitar que haja ruptura dos contratos.

A Intermediação tem clientes no segmento de incorporação, como Even, Rossi Residencial e Tenda, e de loteamentos, como Scopel. “Nossa porta de entrada nas empresas é o serviço de recuperação de crédito”, afirma a sócia-diretora da empresa, Patrícia Marochi. Na área de recuperação de crédito, uma das atuações da empresa é, quando considera que um cliente tem capacidade de pagamento, buscar, junto à incorporadora, parcelas menores, melhores taxas e prazos mais longos de pagamento para evitar distratos. A cessão do imóvel para terceiros também está no escopo da Intermediação.

A conclusão do número de empreendimentos imobiliários em volume sem precedentes em 2012 gerou mais demanda também pelos serviços de recepção de vendas da Intermediação. É que, com os distratos, parte das unidades vendidas anteriormente volta à carteira das incorporadoras. Para reduzir o risco, a documentação dos clientes e os contratos são checados após a venda das unidades.

O crescimento previsto para o faturamento da Intermediação em 2012 é de 20%, de acordo com Patrícia. A área de recuperação de crédito e a de recepção de vendas respondem por 40% do faturamento cada. Para 2013, a projeção é crescer “não menos que 20%”, segundo ela. Em outubro, a Intermediação se tornou correspondente do Banco do Brasil, o que significa que a passou a atuar também na preparação do repasse de clientes para a instituição financeira.

Com volume expressivo de conclusão de empreendimentos, 2012 foi marcado por algumas rodadas de descontos na venda de imóveis. Na etapa de preparação das campanhas de descontos, as incorporadoras demandam unidades disponíveis em suas carteiras, o que gera demanda para que a finalização de processos de análise de distratos já em curso seja acelerada, disse a executiva.

Já a Realton criou um canal de revenda de imóveis chamado Greenbox, por meio do qual comercializa, para incorporadoras, unidades originadas de distratos e, para consumidores, imóveis comprados para posterior revenda. “Neste momento de muitas entregas, é natural que haja um número bastante significativo desses imóveis [para revenda]“, diz o presidente da Realton, Rogério Santos.

A empresas tem parceria com quatro incorporadoras para revenda de imóveis. Todos os imóveis são novos. No caso dos que pertencem a pessoas físicas, as unidades precisam estar em prédios sem estoque de incorporadoras clientes da Realton. As operações do canal Greenbox começaram em novembro, quando foram comercializados R$ 4 milhões. Para dezembro, a projeção é de R$ 6 milhões.

Fugindo um pouco do assunto sobre mercado imobiliário, fui a procura deste trecho do episódio do documentário da History Channel, e postei este vídeo em um dos comentários, pois achei bem interessante. Desde que me conheço por gente, o termo bolha se assemelha com isto. Algo que foge da realidade, preços acima do preço justo. Dizer que não há bolha com argumentos fracos do tipo “5% do PIB”, “que o nosso crescimento é sustentável” ou “Índice do uso de cimento é baixo”, aqui no blog já foram desmascarados. BOLHA é comprar uma coisa, e esperar vender por um valor acima logo em seguida, e assim sucessivamente por outras pessoas. Há diversos relatos aqui do blog, de pessoas que adotaram esta prática, principalmente comprando “bulbos de tulipa” na planta, e que agora não conseguem vender pois os preços subiram demais, e ninguém mais quer os “bulbos”.

Por isso achei interessante postar esta história. Bolhas sempre existiram, e sempre vão existir. Nada como relatos históricos para explicar o fato, e bater de frente com a oposição.

Bolha das Tulipas

Como o leitor sabe, tenho grandes reservas ao índice Fipe-Zap de preços de imóveis anunciados, por acreditar que é enviesado para escamotear más práticas do setor imobiliário. Mas, se até ele tem apontado alguns problemas no mercado imobiliário de Brasília, é importante avaliar cuidadosamente a situação, porque ela pode estar bem pior do que parece.

Por que suspeito do índice FIPE-ZAP?

Por que suspeito do índice? Por duas razões. A primeira é a seguinte: trata-se de um índice feito entre a FIPE, fundação criada para apoiar o Departamento de Economia, Administração e Contabilidade da USP, e o ZAP, um portal de classificados de imóveis que, evidentemente, tem todos os incentivos para dizer que o mercado imobiliário está em alta e estimular anúncios e vendas entre seus clientes. Se é assim, a FIPE e o ZAP têm interesses contrapostos: a FIPE, supostamente, deseja realmente acompanhar as tendências do mercado imobiliário brasileiro, a fim de realizar seus estudos; o ZAP, por sua vez, tem um interesse econômico claro de estimular as vendas dos imóveis de suas bases de dados.

Além disso, o índice também tem um claro problema metodológico: sua base de dados acompanha os preços de anúncio dos imóveis, e não o valor real de venda deles. Esse é um problema porque os vendedores, justamente para estimular as vendas, têm um forte incentivo para anunciar preços cada vez maiores, mesmo que não esteja vendendo. Em um mercado moderadamente estável, essa tática dá algum resultado, porque os compradores se sentem compelidos a comprar logo para evitar comprar mais caro ainda daqui a alguns meses. Mas o problema é que, na prática, o preço de anúncio nunca é o preço de venda. E, hoje em dia, os descontos dados sobre o preço do anúncio são cada vez maiores; em outras palavras, usar o preço de anúncio como fundamento do acompanhamento do mercado é um erro, porque não registra efetivamente o preço da negociação, que está sendo realizada com desconto cada vez maior sobre os valores anunciados.

Assim, a principal função desse índice – que deveria ser a de possibilitar o cálculo aproximado do preço de equilíbrio entre oferta e procura dos imóveis – não pode ser alcançada, porque só registra o preço de oferta, e não o preço que a demanda aceita pagar pelo bem. Quando uma compra é realizada, os dois preços são automaticamente registrados, pois significa que, naquela transação específica, alcançou-se um equilíbrio entre o preço da oferta e o preço considerado aceitável pela parte que demanda. Mas, quando se registra apenas o preço de oferta, há um problema básico – que só piora quando consideramos que o preço oferecido no Portal ZAP é, na melhor das hipóteses, uma oferta simulada, porque nenhum vendedor realmente espera vender o imóvel por aquele preço. Trata-se apenas de uma base inicial para negociações futuras.

Não sou economista, e se estiver errado, peço a algum economista profissional que me corrija, mas realmente não consigo aceitar as bases metodológicas do índice FIPE-ZAP.

E mesmo assim, índice FIPE-ZAP indica problemas no mercado imobiliário de Brasília

Assim, o índice FIPE-ZAP tem uma metodologia claramente formulada para indicar altas artificiais no mercado imobiliário, já que só quem controla os preços anunciados é a ponta vendedora, sem qualquer tipo de controle sobre os preços de compra. E mesmo assim, ele vem apontando um indicador preocupante em Brasília: em um nicho específico, o de apartamentos maiores, o índice já tem apresentado forte queda.

Veja a tendência dos preços ao longo dos últimos meses no mercado de apartamentos de quatro quartos:

Como você pode observar, nos últimos 12 meses houve uma queda de incríveis 24,9% no preço de apartamentos de quatro quartos em Brasília, que se acentuou a partir de agosto. Sucessivamente, em todos os meses a partir de agosto houve queda, quase linear, no preço desses apartamentos. E no espaço de 12 meses, com esse resultado, quem investiu do mercado perdeu da inflação, medida pelo IGP-M. Considerando-se esse índice inflacionário, verifica-se que a queda foi ainda maior, de mais de 30%. Para efeitos de comparação, 30% foi exatamente a média de queda de preços no mercado imobiliário americano durante a sua bolha imobiliária.

Mas não é só. No mercado de imóveis de três quartos, também houve queda nos últimos meses. Dê uma olhada:

Como você pode observar, os últimos meses também têm sido de quedas no mercado imobiliário de Brasília. Desde junho, os preços vêm caindo bastante, embora a um ritmo muito mais moderado do que o dos preços de imóveis de quatro quartos para cima. E, novamente, os imóveis têm perdido para a inflação do período, tendo apenas apresentado uma pequena alta de 4,8% (contra 7,1% do IGP-M).

No mercado de dois quartos, a mesma tendência se mantém.

O padrão é bem parecido com o dos imóveis de três quartos. De maio até aqui, um movimento de baixa moderada. Apenas em novembro houve uma pequena alta, mas insuficiente para compensar os efeitos da inflação, que também superou a valorização desses imóveis.

Apenas os imóveis de um quarto apresentaram valorização.

E mesmo assim, grande parte da valorização ocorreu entre outubro e novembro de 2012. Em setembro, o IGP-M chegou a superar momentaneamente a valorização desses imóveis, mas a partir de outubro houve um movimento de recuperação.

Por que os preços dos imóveis menores ainda vêm mantendo maior estabilidade? Tire suas próprias conclusões. De minha parte, acredito que pode estar acontecendo o seguinte: quem tinha mais dinheiro começou a se dar conta de que os preços dos imóveis mais caros estão tão absurdos que realmente não vale a pena comprá-los. Muitos dos que os tinham já  os podem estar vendendo, e algumas construtoras já podem estar topando vender os que tinham em seus estoques com algum desconto, para já se desfazer deles. Os consumidores mais abastados podem ter passado a se interessar por imóveis menores, que ainda podem comprar, elemento que poderia explicar porque os imóveis de 2 e 3 quartos apresentaram uma alta menos aguda do que os imóveis maiores. E muitos desses investidores podem ter passado a se interessar por imóveis ainda menores de 1 quarto, o que explicaria o melhor resultado desse nicho.

Mas… até quando a alta conseguirá se sustentar também nesses apartamentos? Como você pode observar, a maior parte da alta de 12,8% desse mercado ocorreu justamente quando os outros imóveis vêm apresentando queda mais consistente, nesse fim de ano. Se essa alta de outubro e novembro nos apartamentos de 1 quarto não veio por conta de alguma anomalia estatística na base de dados do FIPE-ZAP, o que pode ter ocorrido foi uma transferência de compradores que antes adquiriam imóveis mais caros para comprar apartamentos menores. Se foi isso que aconteceu, acredito que a situação só será sustentável até que se perceba que os preços pagos por esses apartamentos também são excessivos.

Vejamos o que vai acontecer daqui pra frente. A meu ver, o rei está nu: esses são sinais claros de que o mercado imobiliário de Brasília não é aquele que os vendedores anunciavam a alguns anos, de altas indefinidas de 25% ao ano, todo ano.

é um movimento natural e foi previsto aqui ao não conseguir vender os imóveis a preços irreais, grande parte dos proprietários preferem alugar para vende-los depois, é uma especie de “adiamento sem custo” já que o inquilino vai bancando o imóvel, na cabeça deles depois de 1 ou 2 anos de aluguel conseguirão vender pelo preço irreal, acham que algum desavisado vai aparecer, “a espera de um milagre”

esse movimento é positivo, já que joga pra baixo o aluguel por excesso de oferta, estou vendo isso especialmente em prédios novos, com muitas unidades concorrendo entre si… e obviamente creio que o “adiamento” de nada servirá ao proprietário, uma vez que o pico já passou e não voltará em menos de 20 anos…

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/oferta-de-imoveis-para-alugar-cresce-28-em-sp-em-2012

A falta de imóveis para locação no Estado de São Paulo dá sinais de arrefecimento. O número de imóveis residenciais e comerciais disponíveis para locação no estado de São Paulo cresceu 28% entre janeiro e novembro deste ano, em relação ao mesmo período do ano passado.

As informações são de um levantamento da Lello, uma das principais administradoras de imóveis do estado. A pesquisa foi baseada na variação da oferta de imóveis da carteira da Lello, que atualmente é composta por cerca de 10.000 unidades.

O levantamento mostrou também que na locação residendicial, os imóveis mais buscados são apartamentos de dois e três dormitórios com pelo menos uma vaga de garagem e em regiões bem localizadas, próximas a estações de metrô, e com valor médio de aluguel de 2.500 reais. Quanto aos imóveis comerciais, os mais buscados são os imóveis de grandes lajes, galpões e lojas de rua em regiões estratégicas.

Segundo a assessoria de imprensa da empresa, a Lello não divulga os resultados da pesquisa em números absolutos, por isso a variação é apresentada apenas em termos de porcentagem.