Tribuna livre – 16/03/2012

Bolha vou pstar aqui em cima meio que escondido,
caso seja incovenientemente grande pode bloquear
Acredtio que o autor ficaria feliz em ter este texto divulgado na integra

Investir em imóveis é bom negócio?

Escrito por Hindemburg Melão Jr.
Desde criança eu tenho ouvido repetidas vezes algumas afirmações, tanto em casa quanto em círculos de amigos, na escola, nas ruas, em praticamente todos os lugares. Afirmações de que todo político é ladrão, que investir em imóveis é bom negócio, que já não se faz coisas boas (produtos bons) como antigamente, que cerveja é diurética, que investir em ações é perigoso etc. À medida que fui crescendo, fui percebendo que algumas destas afirmações não tinham muito fundamento, aliás, algumas destas afirmações não tem o menor fundamento.

[Se você pular os próximos 3 parágrafos, em vermelho, não perderá informação relevante]

Eu não conheço muito sobre políticos, nem conheço, formalmente, a definição legal do que é um “ladrão”, por isso não saberia dizer qual porcentagem dos políticos poderia ser classificada como “ladrões”. Mas conheço alguns que são honestos, e creio que mesmos aqueles que não são corretos, dificilmente poderiam ser precisamente classificados como “ladrões”. No máximo poderiam ser rotulados de “corruptos”, que suponho ser diferente. Então, a rigor, a afirmação está duplamente incorreta, em parte porque o termo apropriado talvez seja “corrupto”, e em parte porque se está fazendo uma generalização excessiva quando se acusa “todos os políticos”. Poder-se-ia dizer “alguns” ou “muitos” ou, se houvesse um levantamento de dados sobre o assunto, talvez se pudesse dizer “a maioria” ou “tantos por cento”. Portanto a afirmação é falsa.

Quanto à cerveja ter efeito diurético, de acordo com um ex-professor de Biologia, que era também médico, a cerveja tem efeito anti-diurético. O que acontece é que como a cerveja é mais de 95% líquido, se a pessoa consome muito líquido ela terá necessidade de urinar, não porque haja qualquer efeito diurético, mas porque se a bexiga foi preenchida e mais líquido continua a entrar via oral, a bexiga precisa ser esvaziada. Por isso, apesar de o efeito real ser anti-diurético, se a pessoa bebe muita cerveja ela irá urinar mais freqüentemente. Um estudo comparativo poderia dirimir dúvidas sobre isso: bastaria servir mesma quantidade de água e cerveja a dois grupos de pessoas, e verificar qual dos grupos urina mais. Depois inverter e passar a oferecer água ao grupo que bebia cerveja, e cerveja ao grupo que bebia água, para conferir se a predominância de um dos grupos estava sendo causada porque alguns estavam bebendo cerveja, enquanto outros bebiam água, ou se esta diferença era uma propriedade inerente aos grupos. Repetindo este procedimento algumas vezes, com trocas e destrocas de líquido, seria possível calcular o contraste de médias e avaliar se a cerveja realmente produz algum efeito diurético, ou anti-diurético, ou se nenhum efeito significativo. Portanto a afirmação de que cerveja é diurética aparentemente também é falsa.

Sobre não se fazer mais produtos tão bons como antigamente, é uma das falácias mais fáceis de refutar, porque basta olhar em volta para que se possa perceber que a maioria dos novos produtos supera os antigos. Os automóveis são mais velozes, mais seguros, mais econômicos, mais confortáveis, mais fáceis e prazerosos de dirigir, com mais recursos, entre outras vantagens. Os eletrodomésticos são mais seguros, com mais funções, mais baratos, mais bonitos, embora alguns possam ser menos resistentes devido à substituição de algumas peças de metal por peças de plástico, com a finalidade de baratear e torná-los acessíveis a maior número de usuários, mas continuam existindo similares com peças de metal, que são igualmente duráveis e levam vantagem nos demais quesitos, em comparação aos equivalentes antigos. Telefonia celular e Informática são as áreas em que os avanços foram mais notáveis. Em apenas 20 anos os celulares deixaram de ser maletas enormes ao preço de $ 15.000, com baterias que duravam 1 hora, e se transformaram e pequenos aparelhos de bolso com TV embutida, agenda eletrônica, tradutor automático, rádio, gravador, GPS, vídeogame e diversos itens embutidos, com bateria que dura várias horas e custa $ 200. Agora existem medicamentos mais eficientes e melhores técnicas cirúrgicas, mais segurança e agilidade nos transportes em geral, muitos avanços nos meios de comunicação a longa distância etc. Portanto esta afirmação de que produtos modernos são inferiores aos antigos é falsa na grande maioria dos casos, embora possa ser correta em algumas situações específicas. O que acontece é que algumas décadas atrás, alguns itens eram acessíveis a uma parcela mais seleta da população, eram itens mais caros, e porque usavam matéria prima de melhor qualidade. A Indústria, para se expandir e atingir um público mais numeroso, teve que encontrar alternativas para usar matéria prima de qualidade mais baixa, acabamento inferior, empregar mão-de-obra menos qualificada etc., com a finalidade de produzir itens similares, porém mais baratos, para que as classes D e E também pudessem comprar seus produtos. Então continuam existindo os itens de primeira, como antes, e são até melhores do que antes, e além destes surgiram também os similares e genéricos de qualidade inferior, visando a abastecer a um público de menor poder aquisitivo. Enfim, a qualidade não caiu. O espectro de níveis de qualidade é que se alargou.

Em relação às afirmações de que investir em imóveis é seguro e lucrativo, enquanto o investimento em ações é perigoso, é um tema que requer uma análise um pouco mais profunda.

Donald Trump é um dos homens mais ricos dos Estados Unidos e um dos bilionários mais famosos do mundo, graças à popularidade do programa “The Apprentice”. Ele começou a construir sua fortuna investindo em imóveis,ou mais precisamente em Construção Civil. Depois se expandiu para o ramo de cassinos e nos últimos anos tem atuado em várias frentes.

O pai de Trump trabalhava no ramo imobiliário e de Construção Civil, e Trump cresceu neste meio. Além de muito talento, herdou a experiência de seu pai. Com isso, obteve muito sucesso comprando imóveis que estavam em situação deplorável, em regiões desvalorizadas, e depois reformava, pintava, decorava os imóveis, e estes imóveis ficavam uns ao lado dos outros, assim não apenas cada imóvel se valorizava, como também toda a região, pois onde havia muitas casas feias e degradadas, passava a ter casas estilosas e bonitas. Ele comprava cada imóvel por x, depois investia y na reforma, pintura etc., e alguns meses depois vendia por 3(x+y) ou mais. Um lucro fabuloso. Isso era possível porque ele é um dos maiores especialistas do mundo nesse ramo, com um feeling extraordinário para “farejar” bons empreendimentos imobiliários, para enxergar oportunidades onde outras pessoas só percebem problemas e dificuldades. Ele sabe como fazer a coisa funcionar, sabe o que comprar, onde comprar, quando comprar, como mudar a coisa para se valorizar, como divulgar, como vender. Em um de seus livros, ele relata que ele próprio telefonava regularmente ao engenheiro responsável para saber como estava evoluindo a obra, e falava com os próprios pedreiros, para cobrar resultados, dar instruções, dar broncas. Para ele isso funciona porque ele é um dos maiores especialistas do mundo em seu campo de atuação. Ele não enriqueceu porque investir em imóveis seja um bom negócio, mas sim por ter escolhido uma atividade na qual ele é um dos mais habilidosos do mundo. Assim como Ronaldo o Fenômeno não enriqueceu porque jogar Futebol seja bom negócio, mas sim porque ele é um dos melhores do mundo nisso. A esmagadora maioria das pessoas que joga Futebol não ganha nada com isso, e muitos inclusive perdem, ou melhor, gastam voluntariamente, porque é um lazer para eles, apenas lazer. Lutar Boxe também não é, por si, um bom negócio. Exceto se a pessoa tiver um talento excepcional para isso, e for uma das melhores do mundo. Então o principal fator que determina o sucesso não é o ramo de investimentos que a pessoa elege, mas sim a aptidão da pessoa para aquela atividade. Como algumas atividades são mais reconhecidas do que outras, algumas são mais expansíveis do que outras, algumas são mais valorizadas do que outras, então é natural que os expoentes em determinadas atividades sejam financeiramente mais bem sucedidos do que os expoentes de outras. Assim, um dos melhores do mundo no ramo da Informática acaba se tornando mais rico do que o melhor em Futebol, embora talvez o melhor no Futebol seja até mais talentoso em sua respectiva especialidade.

Trump relata situações em que várias empresas de Construção Civil, depois de aprovadas em licitações da prefeitura, levaram mais de 5 anos para tentar concluir apenas cerca de 20% de um projeto, e quando ele entrou no jogo, fez o trabalho inteiro em dois anos e meio e com muitas vantagens em comparação ao projeto que as outras empresas não estavam conseguindo realizar. Eu não conheço o assunto e é possível que ele tenha exagerado em algumas destas afirmações, mas objetivamente ele fez o trabalho completo em 2,5 anos, enquanto outras empresas consagradas não conseguiram fazer nem metade em 5 anos. Para uma pessoa com a competência que ele possui neste ramo, com uma poderosa equipe de assessores e amplos recursos, com conhecimentos de quais empresas precisam ser terceirizadas e quais são os melhores fornecedores e parceiros, o investimento em imóveis pode ser excelente, assim como operações de venda a descoberto de ações podem ser muito lucrativas para George Soros, mas quantas outras pessoas no mundo poderiam sequer ficar positivas com esse tipo de negócio? Soros não ganhou 1 bilhão de dólares em 1 dia por serem as vendas a descoberto um excelente negócio. Ele ganhou porque ele é George Soros, e o investimento está em seu sangue, em sua alma. A comparação ficaria bem mais fácil de entender se pensássemos em Mike Tyson no auge de sua carreira. Teve lutas em que ele ganhou 5 milhões de dólares em 29 segundos, não porque lutar Boxe seja um excelente negócio, e isso não significa que outros deveriam treinar Boxe para ganhar fortunas em poucos segundos. Ele ganhou porque ele era Mike Tyson. Se Tyson tentasse vender libra esterlina a descoberto ou se Soros tentasse lutar Boxe, cada um seria aniquilado, porque Soros é Soros nos investimentos, mas é um nada no Boxe, e vice-versa.

No caso de Trump, eu não saberia dizer, mas no caso de Soros, arrisco dizer que menos de 1 em cada cem milhões de pessoas consegue ficar positiva a longo prazo com esse tipo de operação, e pouquíssimos no mundo conseguem atingir o nível de rentabilidade que ele consegue.

Mas e a pessoa que não é especialista em imóveis, investimento ou boxe? Será que para um não-especialista em imóveis é vantajoso investir em imóveis? Quais as vantagens e desvantagens?

Para começar, um não-especialista teria dificuldades para escolher corretamente uma região com tendência a valorização, e não teria o conhecimento para fazer as mudançasna estrutura, na aparência etc., necessárias para valorizar a tal região. Não poderia pensar em comprar algo aparentemente ruim, mas com boas fundações e com perspectivas de ser valorizado, porque desconheceria a infinidade de critérios sutis a serem analisados para decidir se as perspectivas de valorização são realmente boas. Então a idéia de comprar para revender estaria descartada. Restando a possibilidade de comprar para alugar, que analisaremos a seguir:

Para lavrar uma escritura existe um custo, que pode ser relativamente baixo, mas existe. A imobiliária ou o corretor autônomo que faz intermediação do negócio deve receber entre 4% e 7%, de acordo com normais do CRECI. Existe a taxa anual de IPTU para imóveis urbanos ou ITR para imóveis rurais, exceto para imóveis abaixo de determinado valor, que podem ser isentos. Com o passar do tempo, a pintura vai se desgastando, partes metálicas vão oxidando, partes de madeira podem empanar, embolorar, podem se tornar alimento de cupim. Todas as partes ficam sujeitas a um desgaste natural, especialmente as partes mais expostas a intempéries. Isso causa uma desvalorização natural. Se for um terreno com vegetação, a manutenção desta vegetação também envolve custo. Portanto o bem adquirido não gera nenhuma renda por si. Ao contrário, gera algumas despesas e sofre um processo natural de desvalorização. Para tentar compensar tudo isso, tenta-se alugar o imóvel. É importante entender que a locação não é um processo passivo, como a poupança, em que se coloca o dinheiro lá e pronto. A locação requer constante acompanhamento, para conferir se o imóvel está sendo bem cuidado, e se ocorrer inadimplência, a situação pode se complicar consideravelmente. Não há como estimar o lucro líquido médio esperado sem levar em conta diversos fatores de risco, no entanto a grande maioria das pessoas sem muita experiência só visualiza resultados idealmente favoráveis, como ficando alugado 100% do tempo com inquilinos que pagarão religiosamente em dia e não causarão nenhuma depredação no imóvel, e que 30 anos depois o estado do imóvel será como praticamente novo, ou seja, o valor real será o mesmo que era no momento em que foi adquirido, ou ainda tentarão enganar a si mesmas pensando que desvalorizou, porém como ele não tem a intenção de vender, pensa que esta desvalorização não existe. Para descobrir se investir em imóveis é bom negócio, tentaremos fazer uma análise razoavelmente completa e realista da situação.

O valor da locação varia de acordo com diversos fatores, normalmente cada mês de aluguel se situa entre 0,3% e 0,7% do valor total do imóvel. Imóveis acima de R$ 5.000.000,00 podem ser alugados por até menos que 0,1%, enquanto imóveis de valor muito baixo, em torno de R$ 15.000,00, podem ser alugados por até 1,5%. Tomaremos como referência 0,5% e um imóvel de R$ 200.000,00, portanto alugado a R$ 1.000,00 mensais. Os sistemas de comissionamento variam de uma imobiliária para outra, mas um dos mais comuns é que o primeiro mês seja para a imobiliária. Agora vamos tentar responder a algumas perguntas:

Se a aquisição do imóvel for por meio de financiamento, qual será a TAC?

Qual será a taxa de juros?

De quanto serão as multas e juros nos casos de atraso nas parcelas?

Quais são os riscos de perder o imóvel e parte do que tiver sido pago se o comprador ficar impossibilitado de continuar a pagar as parcelas restantes e ainda não tiver quitado pelo menos 40% do valor total? Quais as probabilidades de se conseguir um refinanciamento nesse caso?

Estas questões se aplicam exclusivamente em caso de compra financiada. As seguintes se aplicam tanto a imóveis financiados quanto a imóveis comprados à vista:

Qual porcentagem do tempo um imóvel permanece alugado?

Com que freqüência um inquilino se torna inadimplente?

Quanto tempo leva para um inquilino inadimplente desocupar o imóvel?

Qual porcentagem dos inquilinos inadimplentes chega a pagar a dívida em algum momento futuro?

Qual porcentagem do pagamento das dívidas atrasadas é destinada à empresa especializada em cobrança?

Quanto se perde na negociação da dívida para que se consiga receber parte do valor devido?

Em que medida o inquilino degradou o imóvel durante o período de ocupação e quanto será necessário investir em reformas para deixar o imóvel apresentável ao próximo inquilino? No caso de caução, este valor pode ser coberto desde que o inquilino não fique inadimplente por longo tempo.

Quanto tempo levará a reforma até que o imóvel esteja pronto para ser alugado novamente.

Qual a probabilidade de o imóvel sofrer danos devido a catástrofes naturais e acidentes diversos, tais como desabamentos, enchentes, raios, incêndio, queda de árvores, queda de aeronaves etc.?

No caso de se tentar vender o imóvel, quanto tempo será necessário até conseguir um comprador?

Quanto será necessário baixar o valor para se conseguir finalizar a venda num prazo “razoável”?

Qual porcentagem da venda será destinada ao corretor ou à imobiliária?

Pois bem, podemos perceber que há muitos riscos e muitas despesas. Digamos que cerca de 80% do tempo o imóvel seja ocupado por inquilino que pague corretamente, 20% do tempo fique desocupado à espera de inquilino e 10% do tempo fique ocupado por inquilino que não pague corretamente. Digamos que isso gere uma receita em torno de 0,35% ao mês, já descontados os IPTUs durante os 30% de tempo desocupado e primeiro aluguel destinado à imobiliária, e já somando uma parte do pagamento recebido dos inadimplentes. Digamos que se tenha sorte e os inadimplentes desocupem rapidamente na maioria das vezes, lembrando que em alguns casos podem ficar 2 anos ou mais morando, sem pagar, enquanto a ordem de despejo tramita na Justiça, e ao sair ainda podem ter deixado algumas contas de energia elétrica e água pendentes para o proprietário, caso estas não tenham sido transferidas para o nome do inquilino.

Se quando um inquilino desocupar o imóvel houver necessidade de reformas, o lucro de 0,35% pode diminuir. As garantias que o proprietário pode exigir, em forma de caução, fiador, seguro-fiança, se por um lado reduzem o risco de inadimplência (com fiador ou seguro-fiança) ou reduzem o tamanho da inadimplência (em caso de caução), por outro lado diminui a probabilidade de alugar rapidamente por adotar um filtro mais seletivo, ou seja, ao exigir mais garantias dos inquilinos se consegue minimizar algumas destas perdas, por outro lado estas exigências de garantia também reduzem a porcentagem de tempo alugado.

Numa estimativa realista, ganha-se, a longo prazo, entre 0,1% e 0,4% ao mês do valor do imóvel com sua locação. Vamos considerar a média de 0,25% ao mês. Isso dá 3% ao ano. Digamos que haja uma desvalorização por envelhecimento natural em torno de 2% ao ano, então o lucro anual é cerca de 1%. É muito importante lembrar que os cálculos são somando 0,25% a cada mês, em vez de multiplicar por 1,0025 a cada mês, pois o valor correspondente a 0,25% não estará sendo reinvestido, como ocorre no caso da poupança e fundos de investimento, ou seja, o crescimento não é composto. Nesse cálculo, não foi levado em conta o efeito da inflação, ou seja, o lucro de 1% ao ano é nominal. Com uma inflação de 5% ao ano, o que se tem é um prejuízo real de 4% ao ano.

Digamos que depois de 10 anos de sofrimento, prejuízos e aborrecimentos, a pessoa desiste do negócio e decide vender o imóvel. Ela terá que pagar algo entre 4% e 7% à imobiliária que intermediará a venda e, se tiver pressa para vender, terá que oferecer um abatimento de 10% a 15% em relação ao preço de mercado. Já vi sítios avaliados em R$ 5.000.000,00 sendo oferecidos por R$ 3.000.000,00 e a proprietária ainda estava aberta a contra-propostas. E mesmo assim não é fácil encontrar compradores, mesmo oferecendo 40% de desconto.

[update 29/11/2010] Ainda se poderia argumentar que os imóveis se valorizam ao longo do tempo, e isso compensaria de sobra o efeito da inflação. Mas será que isso procede? Um amigo que possui uma imobiliária esteve tentando me convencer de que os imóveis se valorizaram, em média, 50% ao ano nos últimos anos, e que tenderiam a continuar nesse ritmo nas próximas décadas. Eu pedi a ele que me mostrasse alguma evidência concreta disso, algum levantamento sistemático de preços que corroborasse essa alegação, mas ele disse que não tinha. Curiosamente, alguns dias depois, recebi do amigo Rodrigo Gossman este link http://www.bmfbovespa.com.br/indices/EvolucaoMensal.aspx?Indice=IMOB&idioma=pt-br no qual podemos observar que os números verdadeiros e imparciais contam uma história bem diferente, com crescimento de 3% ao ano, em vez de 50% ao ano. É muito fácil a pessoa se iludir escolhendo, entre todos os imóveis que ela conhece o histórico, aquele que foi o único a gerar um lucro de 50% entre a compra e venda, e tratar aquilo como se fosse o lucro típico, quando na verdade é uma raríssima excessão, e é muito improvável repetir essa performance com outros imóveis. Se fosse para tomar por base o melhor resultado possível, então o Saturno V 2.5 chegou a render 7.400% em 26 dias e uma das novas configurações da versão 6 chegou a 38.000% em 1 mês. Isso com risco extremo e condições muito improváveis de serem repetidas. Para estimar os prováveis ganhos futuros a longo prazo, é necessário considerar o rendimento médio do histórico, não o maior rendimento no ano mais feliz, ou o negócio que gerou maior lucro entre todos os negócios realizados. Nesse contexto, o normal do Saturno é 25% ao ano. O normal com poupança é 7% ao ano. O normal com imóveis é 3% ao ano. [fim do trecho de update]

Isso não significa que o negócio com imóveis seja ruim. Não é. Porém só é bom para compra com intenção de revenda, e visando realizar uma reforma muito bem feita, sendo que a compra, a reforma e a venda precisam ser feitas por quem saiba como fazer, conheça fornecedores, construtores e compradores. Mas comprar com o objetivo de alugar não é um negócio promissor. Pode causar a ilusão de ser bom negócio quando o avô do amigo da namorada do primo de fulano diz que cicrano tinha 40 casas de aluguel e tirava R$ 15.000,00 por mês com isso. Sim, realmente, com 40 casas de valor médio R$ 250.000,00 cada, ou seja, um patrimônio de R$ 10.000.000,00, consegue-se ganhar 0,15% ao mês, sem levar em conta a desvalorização por envelhecimento e sem contar a inflação. Portanto ele não está propriamente “lucrando”. Na verdade, se computar a inflação, ele está perdendo. Mas como o patrimônio não é pequeno, levaria muitos anos até ser sentido esse erro no cálculo. A pessoa sem o mínimo de conhecimento sobre finanças tende a pensar que pode aplicar 1.000.000 na poupança e viver de juros, recebendo R$ 6.000 por mês. Está errado. Estes 0,6% de juros ao mês apenas cobrem o efeito da inflação, isso na melhor das hipóteses, porque se considerar a poupança desde 1966 e confrontar com inflação, a poupança perdeu cerca de 25% nesse período. Então na verdade a pessoa começa com 1.000.000 tem 0,6% de juros no primeiro mês e saca. Fica $ 1.000.000, mas estefica deprecisado pela inflação e passa a valer $ 994.000. No mês seguinte, a pessoa saca novamente, porém estes novos 6.000 têm poder de compra equivalente a $ 5.964 do mês anterior, e após aplicar a inflação, o restante real na conta é $ 988.000 e assim por diante. Depois de 20 anos, a pessoa ainda terá o valor nominal de $ 1.000.000 na conta e fará saques mensais de $ 6.000, porém o poder de compra na conta será equivalente a $ 235.000 e o valor sacado mensalmente terá poder de compra de $ 1.415. Ou seja, as pessoas fazem o cálculo totalmente errado. É muito comum, nesses programas como Big Brother, o extinto Show do Milhão e os novos programas que oferecem prêmios de 1 ou 2 milhões, os concorrentes declararem que, se vencessem, aplicariam na poupança e viveriam com os juros. Isso não é apenas errado como também impossível, porque os juros da poupança, a longo prazo, perdem para a inflação.

Outras desvantagens são que se a pessoa necessitar do dinheiro do imóvel com certa urgência, por motivos de saúde ou algo assim, precisará vender muito abaixo do valor justo, com perdas de 40% ou mais, e mesmo assim ainda pode levar meses até vender. Para imóveis de localização não muito central e de valor elevado, as perdas podem ser ainda maiores. Se a pessoa precisar de apenas uma parte do valor, algo como 20% do valor do imóvel, não tem como vender apenas um banheiro e metade da sala. Ela tem que vender inteiro. Estes dois problemas seriam muito melhor resolvidos no caso de uma aplicação em poupança. O saque do valor total ou parcial seria imediato e sem perda significativa.

Se a pessoa comprar o imóvel financiado, na expectativa de pagar as parcelas com os aluguéis, fica muito pior, mesmo que consiga algum financiamento mágico, com taxas muito baixas, porque não conseguirá manter alugado 100% do tempo, mas o financiamento ela terá que se virar para pagar todas as parcelas, incidindo juros e multas nas que ficarem atrasadas, além de IPTU. No caso dos financiamentos da Caixa Econômica Federal, cujas taxas são as menores do Brasil, cerca de 8% a.a. + TR, dá mais de 1% ao mês, portanto financiamentos em 30 anos teriam parcelas cerca de duas vezes maiores que o valor da locação, assim o proprietário teria que pagar metade do valor das parcelas todos os meses ou teria que dar 50% do valor do imóvel de entrada para reduzir a parcela ao mesmo valor da locação, lembrando que como apenas parte do tempo fica alugado por inquilino que paga corretamente, então deveria dar 80% de entrada e financiar 20% para conseguir pagar as parcelas com o dinheiro da locação, sendo que só começaria a acreitar desfrutar os falsos lucros de 0,25% ao mês depois de 30 anos, quando a última parcela terminasse de ser paga, já que durante os primeiros 30 anos estes 0,25% seriam usados para quitar as parcelas. Digo “acreditar desfrutar” porque não estaria de fato desfrutando, uma vez que estes 0,25% são sem considerar a inflação.

Depois de 30 anos o imóvel estaria razoavelmente desvalorizado por envelhecimento, sem contar que os reajustes de aluguéis não acompanham o CDI e seriam cada vez menores. Seria um investimento de R$ 170.000,00 para só começar a ter um falso retorno de 0,25% ao mês depois de 30 anos, sem ver a cor do dinheiro durante todo este período. Em suma, é um negócio para se perder lentamente, com a ilusão de que se está ganhando, pois se vai retirando dinheiro de algo que vai se desvalorizando, e só depois de décadas é que o tamanho da perda se torna evidente. Se os mesmos R$ 170.000,00 fossem colocados na poupança durante 30 anos, totalizariam cerca de R$ 1.300.000,00 em 30 anos.

Isso significa que é melhor investir na poupança? Sim, sem dúvida, entre as alternativas consideradas, e mesmo entre todas as alternativas possíveis, a poupança é um dos melhores investimentos, ou, melhor dizendo, é uma das maneiras mais seguras de se proteger contra a inflação, porque não produz nenhum ganho e ainda sofre pequenas perdas a longo prazo. São perdas menores do que investir em imóveis, mas são perdas. Então investir em poupança não é propriamente bom, mas é menos ruim do que investir em imóveis.

Alguns podem resmungar: ah, mas a poupança rende muito pouco! Sim, mas pelo menos ela rende algo (nominalmente), enquanto a maioria dos outros investimentos causa prejuízo, e investir em imóveis causa prejuízos invisíveis a curto prazo, que só se verificam claramente depois de algumas décadas, o que os torna mais perigosos, assim como os males invisíveis causados pelo cigarro, que só são percebidos depois de muito tempo, quando é tarde demais e o prejuízo já se tornou grande. É diferente de uma queimadura no dedo, que dói na hora e a pessoa tem o alerta imediato para não continuar com o dedo no fogo, evitando agravar a situação. O cigarro vai matando aos poucos, assim como o investimento em imóveis.

E em resposta para a suspeita de que a poupança pode ser confiscada a qualquer momento, que eu saiba isso aconteceu apenas uma vez na história do Brasil, desde que existe Brasil. E o presidente que fez isso foi rapidamente “chutado” do poder, talvez pelos empresários que não ficaram muito felizes com esse confisco e mexeram os pauzinhos para mobilizar jovens caras-pintadas, manipulados pela mídia e por outros meios, que acreditavam estar defendendo alguma causa nobre, quando na verdade eram fantoches a serviço dos interesses políticos de alguém, um “alguém” que nem sequer estava muito claro quem era. O presidente foi derrubado, não sei em que medida ele era realmente mais culpado do que outros antes dele e depois dele, mas certamente a imagem que pintaram dele foi uma das piores. Não sei o quanto isso teve algo a ver com o confisco das poupanças, mas com certeza muita gente grande ficou descontente com o confisco. E com certeza outros presidentes pensarão muitas vezes antes de sonhar em confiscar a poupança e outros investimentos, com receio de sofrerem uma reação semelhante à sofrida por Fernando Collor. Por isso o risco de algum presidente confiscar novamente a poupança me parece ser muito pequeno.

Além da poupança, os fundos de renda fixa podem ser alternativas interessantes. Não acho recomendável aplicar em fundos de renda variável porque isso requer que se aposte na competência dos gestores desses fundos, o que geralmente é uma aposta ruim. Os bons fundos exigem capital mínimo muito alto, são inacessíveis a maioria das pessoas. Conforme gráficos apresentados em outros artigos, quando se considera aplicações a longo prazo a renda fixa supera a renda variável, supera os fundos conservadores, supera os fundos arrojados e supera até mesmo o Ibov ou DJI em certos períodos, ou empata em outros. A poupança tem ainda algumas vantagens em comparação à renda fixa, relacionadas às taxas. Fundos têm taxa de administração, que podem variar de 3% ao ano (valores iniciais pequenos) e chegar até 0,2% ao ano (para investimentos iniciais acima de R$ 1 milhão), mas a poupança não tem essas taxas.

De modo geral, para valores pequenos pode ser mais vantajoso aplicar na poupança, pois taxas de administração e condições gerais nos fundos vão se tornando melhores à medida que o valor aplicado é maior. Na poupança as condições são as mesmas para qualquer tamanho de aplicação. Além disso, com valores maiores se tem acesso a fundos mais exclusivos, com maior rentabilidade, com gestores mais bem selecionados, com histórico mais longo e estável.

E como fica o Mercado de Ações nesta história?

A maioria dos gestores autônomos perde para os fundos, a maioria dos fundos perde para o índice, o índice perde para renda fixa. Portanto, a longo prazo, pode não ser bom negócio a menos que se saiba muito bem o que se está fazendo, como no caso de Buffett, Soros ou Simons, que são tão bons nisso quanto o Ronaldo é no Futebol. Quem não joga Futebol como o Ronaldo e se aventura a jogar, pode não ganhar dinheiro, mas também não perde. Porém quem não tem as qualificações de Buffett ou Soros e tenta investir, além de não ganhar nada, ainda por cima perde muito. Ações podem render 5% em 1 dia, em condições relativamente “normais”. Em casos excepcionais, pode chegar a 1000% em 1 dia. Mas também podem causar perdas de 99% em 1 dia e as opções podem simplesmente virar pó, chegando a 0. Isso significa que é ruim investir em ações? A resposta é a mesma para o caso de investir em imóveis: não é ruim, mas é necessário saber quando comprar, o que comprar, quando vender etc. É preciso saber o que se está fazendo, e para isso é preciso um conjunto de competências em nível muito alto, equivalente ao do Ronaldo no Futebol. Muitas pessoas não gostam de enfrentar os fatos tal como eles são, e preferem acreditar que investir seja fácil, e que podem ganhar mesmo não tendo habilidade no nível necessário. Podem ganhar por sorte, durante períodos curtos, assim como algumas pessoas podem ganhar no bingo, quando vão pela primeira vez, mas a longo prazo perdem.

Investimento em ações é um dos melhores negócios que existe, com possibilidade de ganhos maiores do que quase qualquer outro tipo de investimentro, só perdendo para Forex. Uma pessoa com a habilidade equivalente à de um Dunga no Futebol, mas para negociar ações, pode ganhar mais do que um jogador de Futebol com a habilidade do Ronaldo, ou seja, o top-100 do mundo em ações pode ser mais rico que o top-1 mundial em Futebol, porque o Mercado de Ações é muito maior, os volumes de dinheiro envolvidos são incomparavelmente maiores do que no Futebol. Para quem acha que Futebol movimenta muito dinheiro, é necessário esclarecer que o Mercado de ações pode movimentar em 1 dia mais dinheiro do que todos os times de Futebol juntos movimentam em 1 ano. Se isso parece muito, então é importante dizer que o Forex movimenta em 1 dia mais do que todas as bolsas da América do Sul somadas durante 3 anos.

No Mercado de Ações ou de Divisas (Forex), quando se faz bem feito, é um dos melhores investimentos possíveis. Imagine alguém comprar ações da Microsoft por $ 0,30 em 1987 e vender por $ 59,97 em 1999. Poderia transformar R$ 100.000,00 em R$ 20.000.000,00 em 12 anos, um lucro médio de 55% ao ano. Mas não é apenas isso. A curva de crescimento da Microsoft não foi linear neste período todo, ela teve altos e baixos, e seria possível lucrar 10 vezes mais se as ações fossem vendidas cada vez que atingisse um pico e compradas novamente cada vez que caíssem, depois vendidas de novo perto de um novo pico e assim sucessivamente. A dificuldade é saber quando ocorrerão os momentos ideais para as compras e vendas. O gráfico abaixo mostra o histórico da Micfosof entre 1987 e 2009:

ms

Quem comprou Microsoft perto do pior momento, no final de 1999, quando a mídia estava anunciando que Bill Gates seria o primeiro homem trilhardário do mundo, em cerca de 7 anos, quem entrou nessa acabou perdendo cerca de 70% em 1 ano, e até hoje está amargando um pesado prejuízo. Ir atrás de notícias é uma das melhores maneiras de perder dinheiro com investimentos. Quem foi na onda da mídia em 1999 ficou com perda de 50% em 11 anos. Quem foi na onda de comprar Petrobrás e Vale no final de 2008, quando mídia publicada, dia após dia, quanto era bom investir em ações e como algumas pessoas estavam lucrando com isso, acabou perdendo 70% ou mais do que possuía.

A Microsoft era uma das empresas mais fortes e promissoras, desde 1987, e poucos podiam imaginar que afundaria daquela maneira. Assim como a queda de 2008 levou empresas como GM a balançar e alguns bancos chegaram a fechar. Isso mostra que aplicar em blue chips atuais não é nenhuma garantia de que se terá na carteira as ações que serão blue chips nos próximos 10 ou 20 anos, ou mesmo nos próximos 6 meses. A última vez que Livermore foi à falência foi justamente porque ficou comprado em blue chips, e elas se desvalorizaram até níveis insuportáveis.

Portanto Buy & Hold, travas, lançamentos cobertos, assim como qualquer outro método “feijão como arroz” com supostos ganhos milagrosos, na verdade são apenas situações de perigo maquiadas para parecerem ter eliminado o risco. Nos mercados mais líquidos e sofisticados, como CHX (Bolsa de Chicago) e NYSE (Bolsa de Nova Iorque), existem instrumentos exóticos como opção de opção, com altíssima volatilidade e boa liquidez, e há muitas ações e opções com liquidez tanto para compra quanto para venda, o que possibilita engendrar grande variedade de estratégias. Algumas estratégias presumem que as cotações não devem exceder determinado intervalo, outras presumem que vão exceder determinado intervalo e quanto mais excederem melhor, outras ainda presumem que vão exceder, porém só até certo ponto, outras presumem que não vão exceder, mas se exceder vão muito além de determinado ponto. Porém nenhuma delas é segura como os defensores destas estratégias propõem. Geralmente se baseiam em hipóteses que estimam que a ocorrência de outliers seja uniforme, ou desconsideram possíveis outliers muito mais destoantes do que os constatados no histórico, e invariavelmente subestimam os riscos. Em Forex é comum o uso de swap como estratégia supostamente “sem risco”, mas estas estratégias dependem de que as operações serão executadas com grande rapidez e que não ocorram saltos de spread, pois se tenta ganhar com uma margem muito pequena, menor do que scalping, e um atraso de 1 segundo ou um salto de 1 pip no spread já pode ser fatal. Mudanças nas taxas de juros dos países também afetam a estratégia e elas não se aplicam a volumes grandes porque à medida que afetam a cotação dos dois lados, vão alargando a diferença entre preço médio de compra e de venda. Como este tipo de estratégia requer operar muito alavancado para compensar a pequenina margem de lucro, pequenas operações de $ 100.000 já movimentam até $ 50.000.000 (com alavancagem 500:1), aliás, agora com as novas restrições da NFA, o limite de alavancagem é 100:1. Nestas condições fica difícil operar volumes acima de $ 100.000 ou até $ 10.000, sem que isso interfira alguns pipetes ou até pips, comprometendo a estratégia.

Não existem métodos infalíveis ou soluções mágicas. O que existem são procedimentos mais rigorosos, metódicos e científicos para gestão de risco, com a finalidade de tentar manter o risco dentro de intervalos previamente estipulados, bem como tentar manter os lucros em níveis previamente testados. Buy & Hold, por exemplo, é uma forma passiva de investimento e que se compra e reza para subir. Como todos os índices sobem em períodos de longuíssimo prazo (50 anos ou mais), então a pessoa que esteja disposta a poupar por 50 anos pode optar por essa modalidade e conseguir ganhos reais perto de 2% ao ano, se computar dividendos. Pode parecer pouco, mas é o único investimento acessível à maioria das pessoas e que fica positivo mesmo quando se desconta a inflação. Nem mesmo a poupança consegue ficar positiva a longo prazo, quando se desconta a inflação. O problema é que Buy & Hold não tem crescimento suave e estável, como a poupança. Quem pratica Buy & Hold precisa ter em vista um horizonte de tempo de décadas, e estar preparado para passar 10 ou 20 anos negativo, em alguns casos, mas com a segurança de que em 50 a 70 anos terá lucro maior do que a poupança, com ganhos reais de aproximadamente 2% ao ano. Com uma taxa dessas, se a pessoa renunciar a comprar um carro agora e aplicar na Bovespa praticando Buy & Hold, daqui a 40 anos ela poderá comprar 2 carros equivalentes, ou seja, o poder de compra terá dobrado. Particularmente, acho isso horrível, porque com 60 anos de idade a pessoa ter 2 carros em vez de 1 me parece menos vantoso do que ter 1 carro aos 20 e desfrutar mais a juventude. Mas há pessoas que são adeptas entusiásticas dessa modalidade, e acham Buy & Hold um excelente negócio.

Convém lembrar que a poupança não é um investimento para enriquecer e nem mesmo para lucrar. A finalidade é corrigir monetariamente, isto, proteger o dinheiro dos efeitos corrosivos da inflação e manter o poder de compra aproximadamente estável a longo prazo. Quem deseja investir valores pequenos com risco perto de zero, e poder sacar a qualquer momento que quiser, a poupança é de longe a melhor opção. Para valores maiores, os fundos de renda fixa para aplicações acima de $ 1 milhão podem oferecer condições mais atraentes. E para quem não se importa de esperar 40 ou 50 anos antes de sacar e contabilizar os lucros, Buy & Hold pode ser a melhor opção.

Nesse estreito universo de possibilidades boas, e vastamente impregnado de possibilidades ruins mascaradas de boas, Buy & Hold é a melhor alternativa para determinado perfil de investidores e a poupança é a melhor alternativa para outro perfil. Quem quer manter seu dinheiro protegido da inflação, desvalorizando num nível quase imperceptível, e poder sacar a qualquer momento sem grande perda, aplica na poupança. Quem faz questão de ter um pequeno lucro, mesmo que isso exija deixar a aplicação intocada durante décadas, opta por Buy & Hold. Fora estas boas opções, tem numerosas alternativas ruins, como aplicar em fundos com gestores bananas, ou a pessoa administrar o próprio dinheiro. Esta última opção pode funcionar, por sorte, durante algum tempo, e assim como muita gente gosta de loterias e cassinos, mesmo sabendo que as probabilidades estão contra elas, há quem goste dessa modalidade de investimento, mesmo sabendo que vai perder a longo prazo. Ou pior, algumas não sabem que vão perder, e se iludem até que a realidade se impõe de maneira impiedosa e devastadora, levando delas o que haviam ganhado, o que tinham e às vezes até o que não tinham.

   0 likes